【正文】 市藍圖勘察設計院有限責任公司 16 a) 項目建設場址北側(cè)不鄰建設街，周邊建筑圍擋情況比較嚴重，入口不夠開闊 。 d) 適逢棚戶區(qū)改造 ,政府會給予更多的政策支持 。 b) 周邊人流集中、建筑密集，適宜發(fā)展商業(yè) 。 總的來看，由于白山市最近幾年城市基礎設施建設步伐 加快 ,隨著南部新城區(qū)的規(guī)劃工作的完成，政策上的傾斜將使該區(qū)域的建設步伐大大加快， 受此帶動， 無論商鋪還是住宅都 已開 始 預熱 ， 升 值 空間 逐年 增大 。 （二）、區(qū)域市場環(huán)境 白山市的區(qū)域劃分以市政府為中心，可劃分為五個區(qū)域，分別為中心區(qū)域，（東風橋 向陽路 鐵南街 濱江街形成為圍合區(qū)域，城東區(qū)（東風橋以東），城 西區(qū)（向陽路以西），南山區(qū)（鐵路線以南），江北 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 15 區(qū)（渾江以北）。由于外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強勢進入，預計 20 2020年白山市戶型比例會發(fā)生較大變化，首先，會出現(xiàn)獨棟別墅、聯(lián) 體別墅、越層住宅等新戶型，除安置拆遷戶的回遷樓依然以小戶型為主外， 2020年戶型比例中大面積戶型比例將會加大，尤其是中高檔樓盤如春江花園、黃金海岸等。 ③ 、房型比例 2020年以前的戶型比例數(shù)據(jù)不具有討論意義，我們這里 只 對 2020年數(shù)據(jù)進行分析，根據(jù)白山市 統(tǒng)計局 統(tǒng)計 數(shù)據(jù)，受 2020年棚戶區(qū)改造影響，白山市全部在建項目戶型比例見下圖： 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 14 16%36%16%32%50平方米以下50~70平方米70~90平方米90平方米以上 在商品住房的可售房源中，中、小房型成為市場供應的主體。第三，人工、材料、機械價格上漲導致的房價上漲。 ② 、價位分布 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 13 05001000150020202020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房售價( 元/ 平方米) 通過上表可以看出，白山市自 2020年以來的房價基本處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)， 20 2020年兩年的漲幅較大，分別較上年漲 %、 %，2020年的商品房價格上漲因素包括以下幾個方面：第一，與全國的房價走勢基本相同，正常漲幅。 近幾年商品房銷售情況 ① 、總量分析 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 12 0500001000001500002020002500003000002020年 2020年 2020年 2020年商品房銷售面積( 平方米) 010000202003000040000500002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房銷售額(萬元) 通過上面兩個圖表可以看出，白山市商品房銷售可分為兩個階段，第一階段： 20202020 年，各年商品房銷售面積及銷售額比較平穩(wěn)，呈緩慢下降趨勢， 20202020 年為第二階段， 2020 年商品房銷售出現(xiàn)重大拐點，當年商品房銷售面積達到 229354平方米、銷售額達到 29031萬元，紛紛創(chuàng)下歷史新高，分別較 2020年增長 81%、 110%，隨后幾年的商品房銷售面積及銷售額穩(wěn)中有升，將保持相當長的一段時間。小高層自 2020年出現(xiàn)，售價由 2020年的 1890元 /平方米上漲至 2150元 /平方米，較上年上漲%。在這些因素的作用下，白山市商品房供求比例基本穩(wěn)定，房價保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。商品房屋竣工面積在 836萬平方米區(qū)間波動，在 01 年出現(xiàn) 8 萬平方米的低谷， 0 03 年平穩(wěn)增長， 20 2020 年竣工面積有所下降，至 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 13 萬平方米，竣工面積同比減少 13 萬平方米，減幅 50%，主要由于國家相關(guān)政策的調(diào)整， 2020 年竣工面積回升到 27 萬平 方米，預計隨著棚戶區(qū)改造項目的陸續(xù)完工，竣工面積在 07年會出現(xiàn)爆發(fā)性增長。投資增大的原因主要有材料價格上漲、土地成本增加、小區(qū)建設標準提高；白山最近幾年軟硬件設施都有了顯著的提高，僅 2020年市 區(qū)市政基礎設施建設總投資就達到了 ，是十五期間投資總額的 ；政府規(guī)劃在 2020年以前完成國家級衛(wèi)生城、國家級優(yōu)秀旅游城、適合人居佳城、國家級園林城等“四城” 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 10 申報，加強了經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境建設，吸引了大量的外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涌入白山，促使房地產(chǎn)項目投資規(guī)模的不斷擴大；尤其是自 2020年起，吉林省的九個地市州同時啟動了棚戶區(qū)改造項目，政府的政策扶持，促使房地產(chǎn)投資快速增加，較 2020增長 %。 （四） 可研報告編制依據(jù)： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 《白山市城市拆遷管理條例》 《白山市城市棚戶區(qū)拆遷安置辦法》 《 白山市人民政府關(guān)于印發(fā)白山市區(qū)棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償安置規(guī)定的通知 》 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 《白山市市區(qū)基準地價》 發(fā)改委、土地部門及規(guī)劃等相關(guān)部門批件 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 9 二、 市場評價 （一）、白山市房地產(chǎn)總體 市場環(huán)境 近幾年房地產(chǎn)投資情況 238552105523807174862018111819344152535440268342114219238214595344865401000020200300004000050000600002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年全年房地產(chǎn)完成投資(萬元)全年住宅完成投資(萬元) 上面的圖表是白山市 2020年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況，可以看出 2020年 2020年，白山市房地產(chǎn)投資完成額基本持平， 2020年投資完成額最低，房市不景氣。 資金籌措 由通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心自籌 資金 :2300 萬元 （三） 項目建設單位概況 本項目的開發(fā)建設單位為白山市 佳合電氣有限 公司， 投資人為通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心 。 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 8 通訊： 該項目周邊擁有中國網(wǎng)通、中國電信、中國鐵通等電信公司可供選擇，以上三家電信公司都在此處經(jīng)營電信業(yè)務。 排水： 項目用地周邊在 建設街及鐵北街 上 都 擁有 市政排水、排污管線，就近接入后， 污水 排入污水處理場廠 ，雨水直接排入渾江 。 規(guī)劃情況： 政府 將 在 渾白鐵路線周邊進大規(guī)模的美化、亮化建設，屆時項目周邊道路及環(huán)境將大為改善。 項目周邊環(huán)境 本項目 周邊分布著密集的居住區(qū)、商貿(mào)區(qū)及辦公區(qū)，商業(yè)氣息濃厚，是我市商業(yè)人氣最旺盛的區(qū)域，周邊分布著合興大廈、合達商場、三江大廈、步行街等多家大型商場，同時距市一中僅 100 米左右，距市政府大樓也僅為 500 米。 ⑤ 地質(zhì)情況 場地 原為 宅基地 ， 地質(zhì)情況 較 復雜 。 C 項目用地內(nèi)沒有換熱站 。 佳合綜合市場 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 6 ④ 空中線路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況 （有無變電站、換熱站等設施？） A 項目用地區(qū)域南側(cè)上空有 110KV 高壓線路通過， 項目用地內(nèi) 地下管線較少，且 均為原 居民 自用管線 ，無主要的市政管線通過 。 ② 地勢狀況 項目用地區(qū)域 地勢 平坦 ,標高相差不大 。 規(guī)劃設計過程中，由于該宗地的 地理位置較為特殊，三面臨有建筑物，項目設計的層數(shù)有日照間距的強制性要求 。 ① 項目區(qū)位 項目區(qū)位蒞臨白山市 中心 城區(qū) ，東至 礦物局科 研所辦公樓 ，西臨科研所住宅樓 ，北靠 科研所綜合樓 ，南 鄰 鐵北街 ，地理位置 優(yōu)越 ，交通便捷，是城市發(fā)展的重點 商業(yè) 區(qū)域之一。由于投資商通化市綠源物質(zhì)經(jīng)銷中心對白山市房地產(chǎn)市場的不太了解， 委托我院對該進行項目的可行性分析，報告可作為項目投資方 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 4 投資決策、優(yōu)化建設方案、銀行融資決策及相關(guān)政策審批的依據(jù)。 白山市地處長白山腹地，境內(nèi)山峰林立，綿亙起伏，溝谷交錯，河流縱橫，屬北溫帶大陸性季風氣候，四季分明，氣候宜人。東與延邊朝鮮族自治州相鄰；西與通化市接壤；北與吉林市毗連；南與朝鮮民主主義人民共和國隔鴨綠江相望。至 42176。北緯 41176。至 128176。 佳合 花卉 綜合市場 項目 可行性研究報告 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 1 目 錄 一、總論 3 (一 ) 項目建設背景 3 (二 ) 項目概況 4 (三 ) 項目建設單位概況 9 (四 ) 可研報告編制依據(jù) 9 二、市場 評價 10 (一 ) 白山市房地產(chǎn)總體市場環(huán)境 10 (二 ) 區(qū)域市場環(huán)境 15 (三 ) 本項目競爭能力分析 (SWOT 分析 ) 16 (四 ) 項目 價格分析 16 (五 ) 市場風險 18 三 、建設規(guī)模及產(chǎn)品方案 19 建設規(guī)模 19 產(chǎn)品方案 19 四 、節(jié)能、節(jié)水措施 22 五 、環(huán)境影響評價 24 （一）環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查 24 （二）施工期環(huán)境影響分析 24 （三）項目建成后環(huán)境影響分析 33 六 、建設進度安排 37 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 2020103白山市藍圖勘察設計院有限責任公司 2 七 、項目投資估算