【正文】 物、構(gòu)筑物的建設(shè)過(guò)程中所進(jìn)行的場(chǎng)地平整、掘土、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，將會(huì)產(chǎn)生粉塵、廢氣及噪聲等污染物，在一定時(shí)段內(nèi)會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成不良影響。 20 三、固體廢物 項(xiàng)目固體廢物主要為生活垃圾和化糞池產(chǎn)生的污泥。 第二節(jié) 項(xiàng)目主要污染源 一、廢 氣 項(xiàng)目廢氣 主要有施工期揚(yáng)塵及運(yùn)行期 食堂、廚房炒菜油煙及停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)尾氣。 同時(shí)配建停車(chē)位 860 個(gè)。 商業(yè)部分： 參照浙江義烏精品市場(chǎng)的運(yùn)作模式 ，通過(guò) 江韻豪庭步行街 的 建設(shè) ，將 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 打造成彝良商貿(mào)與服務(wù)的龍頭， 以此 吸引眾多經(jīng)營(yíng)者入駐市場(chǎng)從事商品的批發(fā)和經(jīng)營(yíng)，使江韻豪庭成為 彝良縣 商貿(mào)與流通服務(wù)業(yè)的中心。 地塊基礎(chǔ)配套較為齊全，周邊生活配套和社會(huì)配套也較好。 地塊位于彝良縣的發(fā)展方向上，縣政府等機(jī)關(guān)的遷地會(huì)促進(jìn)地塊周邊的成熟。 地塊三面臨街，充滿商機(jī)。 三、城鎮(zhèn)居民住房不平衡問(wèn)題 的 緩解 ，將 帶動(dòng)住房需求增長(zhǎng) 由于城鎮(zhèn)居民住房不平衡問(wèn)題較為突出，還有相當(dāng)部分中低收入家庭住房條件低于平均水平， 這部分人的住房需求，也將會(huì)隨收入狀況的改變逐漸釋放出來(lái)， 因此， 在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，住宅建設(shè)仍將處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展時(shí)期 。住房消費(fèi)改善性需求將進(jìn)一步放大。 二、居民收入增加，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶來(lái)了加快解決和改善住房條件的現(xiàn)實(shí)需求 截止至 2020 年 10 月份， 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局云南調(diào)查總隊(duì)開(kāi)展的城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示， 1—9 月云南省城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為 10576元，同比增長(zhǎng) %，人均消費(fèi)性支出 ，同比增長(zhǎng) %。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，云南省要在 2020年 ％城鎮(zhèn)化率 的基礎(chǔ)上，每年保持約 個(gè)百分點(diǎn)城鎮(zhèn)化率的增 16 速。 一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快帶動(dòng)住房需求增長(zhǎng) 云南省委、省政府把城鎮(zhèn)化和工業(yè)化作為今后一段時(shí)期云南經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。 政策與經(jīng)濟(jì)環(huán)境給房地產(chǎn) 業(yè)的 發(fā)展?fàn)I造了良好的空間。 政府 招商引資 成效卓著 ， 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)質(zhì)量 、 規(guī)模 逐步上升 。 隨著彝良 縣委、縣政府建設(shè) 生態(tài)宜居城市戰(zhàn)略目標(biāo)的 提出，政府加大了 對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施 的投入 ， 同時(shí) 建立以財(cái)政投入為主建設(shè)為輔的多元化投融資機(jī)制的市政公用設(shè)施建設(shè)投資保障體系。 然而，彝良作為國(guó)家第二輪重點(diǎn)扶持的貧困縣，城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的歷史欠帳和制約因素較多，特別是建設(shè)可用地受制約。 二、彝良縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前，彝良縣房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于逐步升溫時(shí)期。 彝良縣 有相當(dāng)數(shù)量的中高收入者有二次置業(yè)的愿望 ，他們需求高檔次、高品位的商品房。因山多地少，交通不便，20 年來(lái)，盡管商品房市場(chǎng)一直呈上升趨勢(shì)，但進(jìn)度不大。目前，縣委縣政府加大了招商引資力度，彝良呈現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的態(tài)勢(shì)，今后三至五年內(nèi)中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)將會(huì)有較大的發(fā)展，這為 彝良 縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。 彝岔公路通車(chē)后，即將進(jìn)入大昭通的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 第五節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的意義 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施，不僅符合彝良縣委、縣政府提出的 建設(shè) 生態(tài)宜居城市的戰(zhàn)略目標(biāo) ，同時(shí)也達(dá)到了 集約利用城市土地，提高土地利用效益，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)布局逐漸合理，完善城市不同功能的目的， 為 彝良縣 的城市形象提升、居住環(huán)境的改善、 生活品質(zhì)的提高， 就業(yè)環(huán)境的擴(kuò)大、地方財(cái)政收入的增加 取到了推動(dòng)的作用 ，意義是非常 重大 的。 4．老城由于受土地的制約，項(xiàng)目規(guī)模大多較小，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)需求從一定程度上還未得到滿足，新區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)潛力較大。 同時(shí)， 通過(guò) 居住及商業(yè) 的規(guī)?；贾煤土己玫纳虡I(yè)環(huán)境的營(yíng)造，形成一個(gè)完備的 居住、 商貿(mào)中心， 以此 提升城市形象和景觀品質(zhì)，促進(jìn) 彝良縣 城市品位提升。作為彝良縣 的新城區(qū)，人口不多，隨著 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為適應(yīng)已批準(zhǔn)的城市詳細(xì)規(guī)劃的需求而實(shí)施的新區(qū)拓展，企業(yè)、商貿(mào)、房宅的新建，綠地與公共文教娛樂(lè)場(chǎng)所的擴(kuò)增建設(shè)等，是新一輪城市發(fā)展 詳細(xì)規(guī)劃的重要內(nèi)容，又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要途徑，也是使城市結(jié)構(gòu)布局不斷合理，并完善城市不同功能所必須采取的態(tài)度。 具有絕 12 佳的 優(yōu)勢(shì)區(qū)位。 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū) 位于 彝良堰壩塘區(qū)域，三面臨江，依山而建，背靠規(guī)劃中的縣政府新行政中心。總體上看各類市政設(shè)施不齊全，人居環(huán)境亟待改善。城市缺乏 涉 水空間、步行商業(yè)街、市民廣場(chǎng)等提高生活品質(zhì)的公共開(kāi)敞空間。彝良城市濱水依山而建，但城市 “臨水不見(jiàn)水 ”現(xiàn)象突出。根據(jù)新修編的《彝良縣城市總體規(guī)劃》要求必須抓好重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目的控制性詳規(guī)，做好綠地景觀帶的規(guī)劃和道路、水、電等市政專項(xiàng)規(guī)劃，重 點(diǎn)抓好開(kāi)發(fā)小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，強(qiáng)化規(guī)劃的權(quán)威、嚴(yán)肅性，加快縣城規(guī)劃發(fā)展。 11 縣城建設(shè)資金匱乏，市政公共設(shè)施投入不足，因此縣城工業(yè)、商住、貿(mào)易、市政等設(shè)施建設(shè)比較落后，基礎(chǔ)脆弱。區(qū)內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明顯，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 相對(duì)滯后，因此對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射帶動(dòng)功能不強(qiáng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)屈指可數(shù)，工業(yè)化程度不高，經(jīng)濟(jì)十分落后，城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)較差，建設(shè)質(zhì)量不高。房產(chǎn)供求矛盾突出，建筑秩序混亂，目前尚未建設(shè)成上規(guī)模上檔次的居住區(qū)，已建成的國(guó)土小區(qū)、工商小區(qū)功能不配套，物業(yè)管理滯后，環(huán)境質(zhì)量差。 2020 年完成財(cái)政總收入 億元，全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，其中城 鎮(zhèn)建設(shè)投資僅 10 為 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9989 元，農(nóng)民人均純收入 2020元，人民生活水平顯著提高，生活條件得到極大改善。 第三節(jié) 彝良縣 城市 發(fā)展現(xiàn)狀 與問(wèn)題 一、城市發(fā)展現(xiàn)狀 近年來(lái)，彝良縣城市建設(shè)水平不斷提高，城市功能日趨完善，規(guī)模逐漸擴(kuò)大。 全縣轄 3 個(gè)鎮(zhèn)、 12 個(gè)鄉(xiāng)（其中 5 個(gè)民族鄉(xiāng)）：角奎鎮(zhèn)、洛澤河鎮(zhèn)、牛街鎮(zhèn)、龍街苗族彝族鄉(xiāng)、奎香苗族彝族鄉(xiāng)、樹(shù)林彝族苗族鄉(xiāng)、海子鄉(xiāng)、蕎山鄉(xiāng)、龍安鄉(xiāng)、鐘鳴鄉(xiāng)、兩河鄉(xiāng)、小草壩鄉(xiāng)、龍海鄉(xiāng)、柳溪苗族鄉(xiāng) 、洛旺苗族鄉(xiāng)。有中藥材數(shù)百種，其中小草壩天麻馳名中外，含天麻素為一般天麻的 2 倍以上，全縣年產(chǎn)鮮天麻 130 萬(wàn)余斤。生物 資源種類繁多。煤、鉛、鋅、鐵、硫鐵礦、大理石、石英等礦產(chǎn)儲(chǔ)量較豐富，另有少量銅、鍺、鎘、銀、水晶、磷、玄武巖分布，其中石英礦儲(chǔ)量 23 億噸，居云南首位；煤儲(chǔ)藏總量 億噸，其中被譽(yù)為煤炭“王中王”的小發(fā)路優(yōu)質(zhì)無(wú)煙煤初探儲(chǔ)量 7000 多萬(wàn)噸；鉛、鋅儲(chǔ)量 萬(wàn)金屬噸；鐵儲(chǔ)量 4700 萬(wàn)噸。 3．資源條件 境內(nèi)礦產(chǎn)資源種類多，品位高。 2．氣候條件 全縣氣候差異大，垂直差異明顯，總的屬亞熱帶季風(fēng)氣候，但從河谷到高山區(qū)可細(xì)分為：中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶、中溫帶 4 個(gè)氣候類型，西南部高溫少雨，日照較多；東北部多雨潮濕，日照較少。境內(nèi)山脈為烏蒙山、五蓮峰支系。境內(nèi)山峰林立，峽谷遍布，地勢(shì)險(xiǎn)峻，自西南向東北傾斜。 三、自然條件 1．地形地貌 彝良縣地處云貴高原北部邊緣斜坡地帶，地形切割深，切割密度大。 民國(guó)十一年（ 1922 年）起，隸屬昭通。清雍正初改隸云南，置彝良州同，治今奎陽(yáng)，隸鎮(zhèn)雄州；乾隆年間另設(shè)昭通府知事分防牛街；光緒三十 四年（ 1908 年）廢州同置 8 縣，仍隸鎮(zhèn)雄州。元 置益良州，隸芒部路。唐置西安縣，屬協(xié)州。 縣人民政府駐地 角奎鎮(zhèn) ，海撥 800 米，距昭通市 71 公里，距昆明443 公里，距貴陽(yáng) 537 公里，距重慶 586 公里，距成都 603 公里。 縣境東西寬 40 千米，南北長(zhǎng) 70 千米。57′之間 。45′ 、北緯 27176。 第二節(jié) 彝良縣 概況 一、 區(qū)位 概況 彝良縣位于云南省東北部 、 昭通市中部 ， 地處云貴川三省結(jié)合部的烏蒙山區(qū) ， 位于東經(jīng) 103176。到 2020 年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年翻一番，達(dá)到 億元，全縣基本消除貧困，有四分之一左右的人口達(dá)到小康；到 2020 年，實(shí)現(xiàn)二分之一左右的人口達(dá)到小康；到 2020 年，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年再翻一番，達(dá)到 億元，有 80%以上的人口進(jìn)入小康，全縣整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到全市中等以上縣區(qū)水平，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨 合理，工業(yè)化初具規(guī)模，城鎮(zhèn)化水平大幅度提高，人民群眾的思想道德素質(zhì)、科學(xué)文化素質(zhì)和健康素質(zhì)明顯提高，人口得到有效控制，生態(tài)環(huán)境明顯改善，社會(huì) 秩序持續(xù)穩(wěn)定，人民生活更加殷實(shí)。在新的歷史機(jī)遇期， 站在新的發(fā)展起點(diǎn)， 彝良 縣委、 縣 政府在彝良縣第十四屆政府工作報(bào)告上明確提出要通過(guò)三到五年時(shí)間把縣城建成集休閑、娛樂(lè)、旅游為一體的昭陽(yáng) “ 后花園 ” 和力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)再造一個(gè)新縣城、打造精品旅游小城鎮(zhèn) ， 將彝良建設(shè)成為 “生態(tài)宜居城市 ”的戰(zhàn)略目標(biāo) ， 使 彝良縣 城市綜合配套功能日趨完善，經(jīng)濟(jì)承載能力明顯增強(qiáng)，人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境進(jìn)一步改善。 第 八 節(jié) 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 總用地 ㎡ 84658 總建筑面積 ㎡ 121538 建筑占地面積 ㎡ 46478 容積率 建筑密度 32% 綠化率 35％ 總停車(chē)位 個(gè) 860 5 第九節(jié) 項(xiàng)目總投資 彝良縣江韻豪庭 商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)總投資為 23000 萬(wàn)元。 ，交通便捷。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)目前 的項(xiàng)目規(guī)劃， 該項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為住宅、車(chē)庫(kù)、步行街和商鋪， 同時(shí)配建 會(huì)所、幼兒園 以及其他附屬用房。 三 、 遵循 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則 遵循 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則和規(guī)律，堅(jiān)持多渠道籌資，多元化建設(shè)，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各界的積極性，本著公開(kāi)、公平、公正的原則，選擇技術(shù) 先 進(jìn)、優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)、施工、投資和 咨詢 單位，確保項(xiàng)目建設(shè)的順利完成。在城市建設(shè)活動(dòng)中要起 表率作用，更應(yīng)倡導(dǎo) 實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀、 節(jié)約的 設(shè)計(jì) 理念 ，提倡集中化的布局。按照基本建設(shè)程序，實(shí)事求是地進(jìn)行前期工作，保證項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)具有科學(xué)性和嚴(yán)密的邏輯性， 并 根據(jù)相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行方案 3 設(shè)計(jì)。 因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展實(shí)際情況， 嚴(yán)格 按照建設(shè)的需要和可能性 進(jìn)行。 屬彝良縣政府招商引資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多年，有比較豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，曾先后在云南楚雄、昭通等地進(jìn)行過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 彝良縣 江韻豪庭 商住小區(qū) 項(xiàng)目 建設(shè) 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論 ................................................................................................................ 1 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱 .....................................................................................................1 第二 節(jié) 項(xiàng)目性質(zhì) .....................................................................................................1 第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位概況 .......................................................................................1 第四節(jié) 編制依據(jù) ...................................................................