【正文】 目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建 設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開(kāi)發(fā)后形 成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。 （三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善 成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。 （二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況 青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向 的人民北路、人民中路、順城街 、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。全區(qū) 2021年社會(huì)商品零售總額達(dá)到 77億元。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊 一條街最為著名。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。 二、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 （一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬(wàn)人。其余 C C C7三宗地共 萬(wàn)平方米（約合 ），用于拍賣。 “文殊院”建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 ，約合 。 第三章 “文殊院”項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 “文殊院”項(xiàng)目位于 人民中路旁的成 都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心 RBD 的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心 CBD 相融合。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城 市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。 （六）小結(jié) 成都 —— 四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。文殊院片區(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。 大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像 “ 皆一時(shí)絕藝 ” 。 該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾 “ 敕建大圣慈寺 ” 。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域， 形成其周邊 3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。 （三）寬窄巷子片區(qū) 寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。 盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。 草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表 序 號(hào) 業(yè)種類型 業(yè)種數(shù)目 百分比 1 酒樓 8 2 茶鋪 6 3 中餐館 5 4 沖印彩擴(kuò)店 4 5 服裝 4 6 火鍋店 4 7 旅行社 4 8 賓館 3 9 美容美發(fā) 3 10 小吃店 3 11 辦公用品 (文具 ) 2 12 超市 2 13 副食干雜 2 14 煙草專賣 2 15 銀行 2 16 浴足保健 2 17 保險(xiǎn)公司 1 18 布藝 1 19 茶葉店 1 20 車維修 1 21 打印 1 22 典當(dāng)行 1 23 古玩市場(chǎng) 1 24 市政配套 1 25 書(shū)店 1 26 書(shū)畫字畫 1 27 音像用品 1 28 娛樂(lè)場(chǎng)所 1 合 計(jì) 68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。杜甫草堂周邊共有商鋪 68 家，其中酒樓占所有經(jīng)營(yíng)商業(yè)總數(shù)的 %，茶鋪占 %，中餐館占 %，火鍋店占 %，古玩市場(chǎng)、書(shū)畫市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所各占 %，其余主要為各種生活活配套。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。 （二）杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈 據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩(shī)圣杜甫的在成都故居，但目前 尚無(wú)真正有說(shuō)服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。詳見(jiàn)下表。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。 （一）武侯祠經(jīng)濟(jì)圈 武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī) 格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。文殊院的開(kāi)發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開(kāi)發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。實(shí)際操作難度較大。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)銷售困難等問(wèn)題。 作為住宅開(kāi)發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開(kāi)發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開(kāi)發(fā)沖突的問(wèn)題（文殊錦苑僅入住 5 人）。 片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng) 的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突 就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。 與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開(kāi)發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體 。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹(shù)區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開(kāi)發(fā)。 屬目前舊城改造中市場(chǎng) 脈氣最弱的板塊 文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。 （二）文殊院片區(qū)自身特點(diǎn) 文殊院片區(qū)舊城改造是成都市 2021 年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。 東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過(guò)“金融一條街”的定位。 由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì)打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。原長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)名家書(shū)畫，茶鋪，人氣旺盛。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無(wú)論從長(zhǎng)期以來(lái)所形成的 片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。 四、成都舊城改造工程各大板塊概述 （一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述 與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。 規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個(gè)次片區(qū)，成為城市擴(kuò)張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實(shí)施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽(yáng)、中和等板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)回暖、升溫的契機(jī)。 城南區(qū)域 南面二環(huán)路區(qū)域的開(kāi)發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的開(kāi)發(fā)尚未正式啟動(dòng)，以至市場(chǎng)主流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居 住環(huán)境，也將形成沿河 公里的景觀綠化帶，同時(shí)也將大幅拉升沙河及其 10 條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格。由于當(dāng)前的住宅類消費(fèi)主流已移至城南、城西方向，待西部熱點(diǎn)區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮，價(jià)格上揚(yáng)，或者開(kāi)發(fā)量的減少，則城東的開(kāi)發(fā)、消費(fèi)高潮才會(huì)正式來(lái)臨。 （二） 成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的趨勢(shì)預(yù)測(cè) 政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示， 未來(lái) 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識(shí)，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。舊城改造成果顯著。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。 大盤開(kāi)發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資源的相對(duì)匱乏，使大盤開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽(yáng)、龍泉、溫江為大盤較密集 的區(qū)域。 目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)為： 外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐 成都，與本土開(kāi)發(fā)企業(yè)形成對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 （一）、 近期成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況 成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，無(wú)論從投資形勢(shì)、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理 性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持良好走勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。其整體漲幅大于全國(guó) 20%的增長(zhǎng)。 2021 年成都城鎮(zhèn)居民人均居住類支出達(dá) 元 /人，位居西部第一。城市向南將依托五條縱向道路軸向開(kāi)發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。 “ 五縱 ” 為錦華大道（成都 —仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。 城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路） “ 三縱 ” 的建設(shè)又使得東部片區(qū)與 成都 市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。四條放射線分別為成渝高速路、驛都 大道（老成渝路）、 成洛 大道（成都 — 洛帶公路）及 成龍 大道（成都 — 龍泉驛交通性主干道）。 主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個(gè)片區(qū)， 其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；龍泉山是未來(lái)都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是 成都市 重要的公路口岸。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬(wàn)平方米。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ”的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽(yáng)片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。 2021年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò) 200億元的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到 68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。 在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。 在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “3+1” 的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入 “3+1” 格局的入場(chǎng)券。 要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。 總投資利稅率： %,總投資凈利率： %,銷售利稅率 :%,銷售凈利率 :%. 綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。從市場(chǎng)的角度來(lái)開(kāi)，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可行。 四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 （一）市場(chǎng)分析結(jié)論 根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建