【正文】 （二）營銷推廣主題定位： 黃興南路步行商業(yè)街的營銷主題，一要來源項(xiàng)目，二要來源于地域文化，三要來源于城市和市民，四要來源于目標(biāo)消費(fèi)群體。 （ 7）長(zhǎng)沙（湖南）城市形象的旗艦。 （ 4）長(zhǎng)沙休閑、游樂中心。 （ 2）長(zhǎng)沙老字號(hào)風(fēng)味美食中心。 從步行 商業(yè)街的老字號(hào)廣場(chǎng)和商旅湘軍廣場(chǎng)的定位，無不代表了濃郁的湖湘地域文化特色。 新世紀(jì)歷史和時(shí)代的主旋律。商業(yè)街擁有的老字號(hào)商家有二十余家，這些老字號(hào)商家在長(zhǎng)沙家喻戶曉，其中包括：德圓包子、李合盛清真小吃、李文玉金首飾、介昌布店、九如齋食品店、美麗長(zhǎng)鞋店、金泰華手飾店、享德利鐘表店、姊妹花女裝、達(dá)仁堂藥店、九芝堂、四怡堂藥店、中華國藥局、奇風(fēng)鴨店、 火宮殿、柳德芳湯圓、雙燕餛飩、黃春和粉店、玉樓東、甘長(zhǎng)順面食等，黃興南路步行商業(yè)街建成后，留住這些老字號(hào)店，就在很大程度上體 現(xiàn)了長(zhǎng)沙的地域文化特色，因?yàn)橹挥袀鹘y(tǒng)的，才是城市的，只有傳統(tǒng)的，才是世界的。 那么，長(zhǎng)沙乃至湖南的地域文化是什么？新世紀(jì)歷史和時(shí)代的主旋律又是什么？商業(yè)街又怎樣通過產(chǎn)品本身去體現(xiàn)這一切呢？ 長(zhǎng)沙的地域文化： 長(zhǎng)沙是一個(gè)擁有悠久歷史的文化古城，謂之文化古城，是因?yàn)殚L(zhǎng)沙在長(zhǎng)期的歷史沉淀中，積累了大量傳統(tǒng)的民俗民風(fēng)，這些民俗民風(fēng)，其實(shí)就是地域文化高度 集中的體現(xiàn)。 因此，黃興南路步行商業(yè)街的概念形象，既要涵概地域經(jīng)濟(jì)、地域文化的特色，又要涵概歷史和時(shí)代的主旋律。 但回過頭來，黃興南路步行商業(yè)街又完全是一種市場(chǎng)形式下的商業(yè)街物業(yè)，她的一切市場(chǎng)化運(yùn)作，包括開發(fā)、銷售和經(jīng)營，又很大程度地決定了她作為“載體”的真正內(nèi)涵和含金量。 黃興南路步行商業(yè)街 整合營銷推廣策略規(guī)劃 （一）概念形象定位： 黃興南路步行商業(yè)街是新世紀(jì)長(zhǎng)沙市政府的國慶獻(xiàn)禮工程，項(xiàng)目之所以被 市政府列為國慶獻(xiàn)禮工程，肯定蘊(yùn)含了步行商業(yè)街對(duì)于一個(gè)城市的重要性和代表性。袁家?guī)X巨幅廣告牌 （ 2）報(bào)紙通道： 長(zhǎng)沙晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)，新聞炒作及形象廣告為主體，訴求及活動(dòng)廣告為輔助。東塘巨幅廣告牌 南門口、司門口工地圍墻的形象墻、巨幅廣告牌 黃興南路步行商業(yè)街 營銷通道定位規(guī)劃 現(xiàn)場(chǎng)通道： 在司門口設(shè)現(xiàn)場(chǎng)營銷中心，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)舉行不同時(shí)期、不同主題的 公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)。 1B 區(qū)、 9 區(qū)北段一至四層全面推出，并各區(qū)選取一間鋪面進(jìn)行公開拍賣，價(jià)高者得。 6 區(qū)、 7 區(qū)全面推出。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段一、二、三、四層鋪位全面推出。 目的：試探價(jià)位 、目標(biāo)群體、經(jīng)營范圍、推廣策略，為正式開盤打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 黃興南路步行商業(yè)街 價(jià)格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 價(jià)格基數(shù)定位： 一層： 3 萬元 /M2 二層： 萬元 /M2 三層： 萬元 /M2 四層： 萬元 /M2 分期推廣計(jì)劃： 第一期：內(nèi)部認(rèn)購期，時(shí)間： 7 月份至 8 月上旬。 步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個(gè)層次。也就是說，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中，品牌店產(chǎn)生購買，難度較大。 在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商經(jīng)營的方式與廠商也是保持一致的。 9 區(qū)：時(shí)尚家居廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國際、國內(nèi)家電、家庭用品，家庭裝飾品、音響、音像制品、家私、床上用品等品牌廠商及經(jīng)銷商，國內(nèi)其它區(qū)域品牌廠商或經(jīng)銷商。 7 區(qū)：商旅湘軍廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）湖南名優(yōu)產(chǎn)品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū)、旅游公司； （ 3）其它。 5 區(qū)：金、銀、珠寶廣場(chǎng)： （ 1） 投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國際國內(nèi)品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店； （ 3）國內(nèi)、國際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商； （ 4）其它。 3 區(qū)：兒童廣場(chǎng)、體育健身用品廣場(chǎng)： （ 1）投 資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國內(nèi)、國際兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑服裝、器材品牌，廠家或經(jīng)銷商； （ 3）國內(nèi)、國際，其它兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑、服裝、器材、用品品牌廠家和經(jīng)銷商； （ 4）其它。 1B 區(qū)：電子電腦廣場(chǎng)： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商。 以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營者。 設(shè)計(jì)投資購買與租賃經(jīng)營之間的控制性 營銷模式。 針對(duì)性開發(fā)自營者目標(biāo)客戶群體。 形象好、信譽(yù)高的主題商業(yè)物業(yè)缺泛。 投資者非成熟因素較大。 投資者占據(jù)買鋪者絕大部分比例。 黃興南路步行商業(yè)街 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位 根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙整體商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)主要是呈現(xiàn)如下特征： 街鋪、大百貨、大型專業(yè)批發(fā)市 場(chǎng)占業(yè)態(tài)絕大部分比例。 設(shè)計(jì)各年齡層的休閑設(shè)施和區(qū)域。 步行商業(yè)街橫向間距 50M 設(shè)置公用 IC 卡電話，休閑區(qū)，自動(dòng)購物機(jī)。 外街、內(nèi)街、垂直電梯、商業(yè)展示柜臺(tái)、廁所、休閑配套功能設(shè)施、公用設(shè)施，設(shè)計(jì)無障礙通道。 （七）黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能的設(shè)計(jì)。 規(guī)劃獨(dú)立、補(bǔ)給性的品牌商業(yè)經(jīng)營功能，總體協(xié)調(diào)，提升步行商業(yè)街的整體經(jīng)營檔次和商業(yè)形象。 總體實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理。 （ 4）步行街內(nèi)街自動(dòng)扶梯的設(shè)計(jì)，以迎合人流的自然流向作縱向安裝。 步行商業(yè)街商場(chǎng)及內(nèi)街的交通組織，必須著重兩個(gè)方面： （ 1）以功能導(dǎo)向設(shè)計(jì)和引導(dǎo)人流 （ 2）著重垂直交通和扶梯硬件的科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)。 步行街外街的交通組織，著重三個(gè)方面的規(guī)劃和建設(shè)： （ 1）無障礙通道的規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 2）自駕車和貨流通道的設(shè)計(jì) 步行商業(yè)街室外走廊的設(shè)計(jì)，與南門口、司門口兩端的公 共交通體系，包括出租車候客區(qū)一起考慮。 （ 4）規(guī)劃設(shè)計(jì)好自駕車停車場(chǎng)系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。 （ 2）規(guī)劃南門口、司門口出租車落客、候客區(qū)域。 同時(shí)要切實(shí)管理好坡子街、樊西巷、織機(jī)街等街巷的出入口，避免這些街巷的“地?cái)傂蜗蟆睂?duì)步行街的經(jīng)營和管理產(chǎn)生負(fù)面影響。 步行商業(yè)街與城市的交通，主要樞紐有南門口、司門口和改造后 的人民路口，另外，坡子街、樊西港、織機(jī)街等街巷，同時(shí)也是步行街與城市交流的渠道。 四層老字號(hào)廣場(chǎng)的商業(yè)展示、設(shè)計(jì)，建議將飲食、湘風(fēng)與傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)文化相結(jié)合，展示文化湘軍、革命湘軍、商旅商軍等陣容，讓歷史、文化與商業(yè)的淵源相輝相映。 （ 11）各功能區(qū)中部，考慮獨(dú)立中庭設(shè)計(jì)，強(qiáng)化視覺通透與人流設(shè)計(jì) 橫向商業(yè)展示規(guī)劃：（ 4 層） 整個(gè)步行商業(yè)街四層功能規(guī)劃，主要以飲食、湘風(fēng)、 文化之老字號(hào)