【正文】 方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通 16 道）； 電梯前廳和電梯內(nèi)要確 保擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍；要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透； 樓梯踏步高度不大于 140 ㎜ ，踏面寬度不小于 300 ㎜ ， 坡道坡度小于1/12，兩側(cè)要有扶手，每間隔 200m 應(yīng)設(shè)休息坐椅；室 內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，防跌扶手；各種開關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便；入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無(wú)障礙居住，滿足老年人的特殊使用功能和要求。 ? 環(huán)境要園林化 （低容積率 ） 幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光 ，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 結(jié)合我們的定位 ，在此提出社區(qū) 規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景 。 15 地塊距離城郊 不易超過(guò) 10 km， 養(yǎng)老院 不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì)隔離起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的 地方 ， 老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離 社會(huì) ， 心理將會(huì) 承受很大的壓力，不利于身心健康。 ? 地塊規(guī)模宜大不宜小，小則 100～ 200 畝，大則 500～ 800 畝， 因?yàn)槔夏耆穗m需要安寧，但更害怕孤獨(dú)，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開始的精神感覺(jué)。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。 三 、 養(yǎng)老院 選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 項(xiàng)目以老年人住宅為主 ，集休閑、娛樂(lè)、度假、會(huì)務(wù)為一體。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。這種消費(fèi)心態(tài)與消費(fèi)現(xiàn)象對(duì)積極發(fā)展老年消費(fèi) 是很不利的。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對(duì)老年 消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時(shí)代的消費(fèi)觀相比較顯得相對(duì)保守，老年人對(duì)消費(fèi)新潮的反應(yīng)會(huì)顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對(duì)穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會(huì)輕易改變與放棄，反過(guò)來(lái)這會(huì)使老年型商品市場(chǎng)變得相對(duì)穩(wěn)定。而作為純消費(fèi)人口的老人口，其經(jīng)濟(jì)收入應(yīng)是相對(duì)獨(dú)立的，消費(fèi)能力是自主的。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過(guò)父母來(lái)體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費(fèi)行動(dòng)可能會(huì)發(fā)生障礙，需要?jiǎng)e人幫助方可完成時(shí)，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會(huì)消失。對(duì)于女性老年人口而 主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費(fèi)年限都要長(zhǎng)得多。平均預(yù)期壽命是按生命表計(jì)算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而據(jù) 1998 年公布的資料，我國(guó)人口目前的平均出生預(yù)期壽命為 71 歲，其中男性為 69 歲，女性為 73 歲。 2) 老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長(zhǎng)的純消費(fèi)年數(shù)，這是老 13 年 消費(fèi)的時(shí)限特征。 （二）老年住宅目標(biāo)客戶消費(fèi)特征分析 老年住宅目標(biāo)客戶群的消費(fèi)有如下特 點(diǎn)： 1) 老年消費(fèi)是一個(gè)純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。 在實(shí)際的訪談中發(fā)現(xiàn)，子女為父母選擇 養(yǎng)老院 主要是從以下幾個(gè)方面考慮： ① 為父母提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護(hù)了 老人 、子女 的 雙重尊嚴(yán)； ② 老年建筑的特殊功能 能為老人提供 居住 安全的 保障 ； ③ 老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧 ，解除了 子女們 的后顧之憂 ； ④ 社區(qū)活動(dòng)可以豐富父母的生活。 年 輕的一輩因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，在?gòu)房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。 12 由此可見(jiàn)，隨著觀念的變化，對(duì) 養(yǎng)老院 的需求是加快增長(zhǎng)的。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。同 時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。 ? 老年住宅的 外 在需求主要 包括以下兩 方面 老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分： (1)社會(huì)居住觀念的改變 中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。 可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。對(duì)住房問(wèn)題不滿意的主要是城區(qū)老年人。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。未來(lái)老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 80 年代以來(lái)， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)超過(guò) 億，占世界老年人口的 1／ 5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?10%以上，中國(guó)已開始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列?？傊袡n 養(yǎng)老院 的建設(shè)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開發(fā)的主流，而高檔 養(yǎng)老院 、低檔 養(yǎng)老院 也將占有一席之地。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求 相對(duì)較大。 ? 養(yǎng)老院 將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū) 的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音 和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年 住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓 無(wú)法滿足 寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式 養(yǎng)老院 的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住 宅深受老年人 9 喜愛(ài)。 因此，目前的 養(yǎng)老院 是老年人無(wú)奈的選擇。 總之 ， 目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最 普通人群 ， 提供的是最基本的服務(wù) 。 ? 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工 和農(nóng)民 工 ，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只 是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、 生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)。 ? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 、 管理水平低下 目前 哈爾濱市的養(yǎng)老院 以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有 8 200 個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。 ? 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一 、服務(wù) 范圍狹窄 目前哈爾濱 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人 生活 的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上 體現(xiàn)人性化關(guān)懷。在人口老齡化快