【正文】 陽居 小區(qū)采用有特色的現(xiàn)代建筑結構與環(huán)境，規(guī)劃利用帶狀架空層創(chuàng)造以小區(qū)中軸為主導的空中景觀。商品房住宅開發(fā)還是以滿足投資、初次置業(yè)需求為 主的普通高層公寓產(chǎn)品為主。 ? 基礎信息： 名稱 基礎信息 地理位置 建筑面積 容積率 綠化率 占地面積 層數(shù)（層） 棟數(shù) 總戶數(shù) 樓間距 弘基天成 河北路與營口到交口 /解放路商業(yè)圈 —— —— —— —— 30 1 —— 陽光金地 中心北路西、勝利賓館南、洋貨市場對面 3 萬㎡ 20 1 378 —— 裕川家園 塘沽區(qū)寶山道與河北西路交口 ㎡ 35% 5280㎡ 2426 7 840 1865m 世紀向陽居 塘沽區(qū)津塘公路以南，向陽西街以東，向陽北支路以西地段 萬平米 建筑密度% 40% 27 2 212 —— 紫云國際二 新港三號路與春光道交口 50% 萬 1828 11 928（二期 400） 60110m 聯(lián)合地產(chǎn) 第 29 頁 共 63 頁 期 萬 紫云綠洲二期 新港三號路與春陽路交口 28 萬㎡ 35% 11 萬平米 28 7 238（ 1 20） 水域未來城 塘沽 2號水庫北 365672㎡ 45% 245417 小高 9 層、11 層、 18層，聯(lián)排別墅 11 2500（二組團 243） 45m 從上表可以看出： 塘沽區(qū) 06 年 24 月份新上市四個項目； 均為 萬平米以下的小項目，其中 3 萬平米以下的 3 個； 位置都屬于塘沽區(qū)中心位置； 建筑形式均以 20 層以上高層為主，老項目中的新上市組團除水域未來城之外也都為 1828 層的高層項目。這一方面是因為開發(fā)區(qū)調查聯(lián)合地產(chǎn) 第 28 頁 共 63 頁 的項目基本在 05 年下半年上市，趕上銷售熱潮期，另一方面開發(fā)商新增供給量相對較少，且均處于黃金位置。 濱海新區(qū) 05 年在售項目的銷售情況 聯(lián)合地產(chǎn) 第 27 頁 共 63 頁 塘沽月均消化區(qū)間在售項目分布圖33%40%27% 萬/月以下 據(jù)我們對塘沽項目一年來的跟蹤調研來看，除去在 05 年下半年上市項目的成交火爆之外（部分項目的月均銷售速度達到 1 萬平米 /月以上），其他階段的 成交情況基本在一個高平臺上平穩(wěn)運行，單月銷售面積在 6000 平米 /月左右，部分中心城區(qū)的項目能夠達到8000 平米 /月以上。 總結： 05 年濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場是一個相對均衡的房地產(chǎn)市場，由于受到外在因素的刺激，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場在 05 年下半年有較大幅度的增長。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 26 頁 共 63 頁 開發(fā)區(qū)各項目住宅銷售均價020214000600080001000012021伴景灣云錦蘭庭御景園邸三期 愛麗榭歐美風情小鎮(zhèn)05年10月份之后05年10月份之前 開發(fā)結構 在我們對 05 年新上市的項目調研中，我們發(fā)現(xiàn)： 普通住宅占絕大多數(shù)，別墅項目一個，酒店式公寓兩個，商業(yè)項目七個（多數(shù)普通住宅含有底商）。我們以開發(fā)區(qū)和塘沽區(qū)為例，分析該階段的價格變動情況： 1） 塘沽區(qū) 聯(lián)合地產(chǎn) 第 25 頁 共 63 頁 塘沽區(qū)各主要板塊住宅銷售均價470040003300350047004800285039000202140006000老城區(qū) 新港 海河南 新河工農(nóng)村05年下半年05年上半年 在 2021 年，尤其以 2021 年 910 月份為界，受到宏觀政策的影響，塘沽區(qū)住宅價格水平有了顯著的提高，而 且這種價格的提升涵蓋到各個區(qū)域，價格漲幅在 6001000 元 /平米之間。 具體到各個項目上，由于區(qū)域競爭的不同、項目素質的各異以及開發(fā)商操盤水平的不同，在具體的銷售速度上會有很大的不同。 按照 05 年的供求狀況， 06 年的消化量約在 300 萬左右。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 23 頁 共 63 頁 三、濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況研究 —— 現(xiàn)階段濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所屬階段及未來發(fā)展預期 (一 ) 濱海新區(qū) 05年商品房住宅發(fā)展情況回顧 濱海新區(qū) 05 年商品房住宅供求分析 1）總體供給量（根據(jù)本區(qū)域的交易特點，為對外開始內部認購的量，下同） 濱海區(qū)域05年總體供給量110250開發(fā)區(qū)塘沽區(qū) 由于塘沽區(qū) 05 年在售以及 新開發(fā)項目較多，使得市場的供給量比較大，但很多項目在 05 年有大量的消化，使得在售項目的后續(xù)開發(fā)量較少（見后續(xù)分析總圖二）；而開發(fā)區(qū)下半年上市量大增，也使得總體上市體量也比較大。在濱海新區(qū)的開發(fā)中還存在很多矛盾和問題，如區(qū)域內部的協(xié)調、產(chǎn)業(yè)之間的關聯(lián)性缺乏乃至沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈條、第三產(chǎn)業(yè)的相對 薄弱、市政基礎設施建設的時滯等等。 新的濱海新區(qū)城市規(guī)劃出臺后，伴隨著市政建設與投資開發(fā)，出現(xiàn)了大量的熱點區(qū)域，如工農(nóng)村區(qū)域、新河區(qū)域 、海河南區(qū)域等，傳統(tǒng)的低洼區(qū)域面臨較大的升值空間，以工農(nóng)村區(qū)域為例，吸引了眾多投資商的進駐，商品房住宅價格在短短半年內上升了 1000 元 /平米以上；而海河南部分項目的漲幅也在 1000 元 /平米以上。 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的調整有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康、協(xié)調發(fā)展 濱海新區(qū)在金融、貿(mào)易等方面已經(jīng)開始彌補之前的不足，如渤海銀行業(yè)開業(yè)、籌建渤海產(chǎn)業(yè)基金等，并從政府政策引導上開始強調第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并開始籌備以金融中心、國際貿(mào)易 中心、物流航運中心為基礎的 CBD 建設，從產(chǎn)業(yè)基礎、規(guī)模聚集層面上彌補第三產(chǎn)業(yè)的不足，從而對房地產(chǎn)高端商務配套形成較強的支撐。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 20 頁 共 63 頁 聯(lián)合地產(chǎn) 第 21 頁 共 63 頁 （五）濱海新區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展及其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響綜合判斷： 濱海新區(qū)有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，政策層面的支 持十分強大 雖然濱海新區(qū)成立于 1992 年，可是這個松散的經(jīng)濟體系是以開發(fā)區(qū)、渤海石油、港務局為支柱，遠遠沒有上升到一個區(qū)域乃至全國的經(jīng)濟引擎概念。經(jīng)過兩年多的開發(fā)，天津開發(fā)區(qū)西區(qū)先后吸引了錦湖輪胎、威斯塔斯、勤威工業(yè)等國際知名企業(yè)、金耀集團等“東移”企業(yè)以及富士達電動車等民營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模正逐步形成。 其中重點發(fā)展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的 103 平方公里的先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)； 生物、納米新材料研發(fā)和制造的 25 平方公里的濱海高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)； 石油化工、海洋化工、精細化工的 80 平方公里的濱海化工區(qū)； 53 平方公里的中心商務商業(yè)區(qū)； 天津港、保稅區(qū)和散貨物流區(qū) 的 100 平方公里的海港物流區(qū)； 集航空運輸、空港物流、民航科技為一體的 102 平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)； 75 平方公里、海岸線長 14 公里的海濱休閑旅游區(qū)。在“軸”、“帶”的交匯處，建設國際港口大都市標志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構成濱海新區(qū)的核心區(qū)。在第十三大街附近還將作 4 個小型廣場，其中包括小橋、疊水等人造景觀，工期 9 個月。雙向六車道，道路全寬 40 米，其中，有軌電車將占地 米。屆時，乘輕軌可直達天津站。 （ 8） 城際鐵路 ： 按照鐵道部整體規(guī)劃，全長 公里的城際鐵路起自北京南站，先到天津站，后延伸至泰達市民廣場，同時在張貴莊預留與天津濱海國際機場的接軌條件，屆時不僅實現(xiàn)北京機場與天津機場的 1 小時通達，濱海地區(qū)市民坐城鐵 10聯(lián)合地產(chǎn) 第 17 頁 共 63 頁 分鐘左右直達天津站，快捷程度非比尋常 。由西向東，這五座橋梁和隧道分別為：西中環(huán)跨海河開啟橋、響螺灣跨海河開啟橋、于家堡水底隧道、藍鯨島連接新港路開啟橋、天錫 街連接于家堡開啟橋和漁船閘跨海河開啟橋。 在 2021 年，塘沽將動工修建兩座海河開啟橋和一條水底隧道 ，同時啟動三座海河開啟橋的前期論證、設計、并按計劃開工。 （ 6） 津汕高速公路天津段 ：該線路起于本市外環(huán)線，止于大港區(qū)太平鎮(zhèn)，全長 52 公里，設計標準為雙向六車道。 （ 5）濱海新區(qū)中心商務商業(yè)區(qū)基礎設施建設 ：該項目總面積為 10 余平方公里，一期建設 3－ 4 平方公里。 （ 4）薊港鐵路擴能改造 ：對現(xiàn)有薊港鐵路北塘至東大沽段進行擴能改造，線路全長 52 公里。中央大道：開發(fā)區(qū)南海路 —— 塘沽三泰酒店 —— 勝利路 —— 于家堡三槐路 —— 海河隧道 —— 河南。 （ 3）濱海新區(qū)核心區(qū)路網(wǎng)工程： 包括全長 55 公里的新區(qū)中央大道，為雙向六車道。規(guī)劃長度 公里，雙向八車道。從具體的規(guī)劃項目來看：海河南北將不再有交通瓶頸、濱海新區(qū)區(qū)內區(qū)外的交通路網(wǎng)將四通八達，能有效的擴大濱海新區(qū)開發(fā)的縱深空間： （ 1）津濱大道工程： 天津市今年下半 年將開工建設中心城區(qū)域濱海新區(qū)之間的第三條快速通道 —— 津濱大道，該大道將沿海河下游南岸開發(fā)建設， 預計 08 年 6 月份竣工通車 。中小型進出口貿(mào)易公司在開展出口業(yè)務的同時，可以通過離岸金融業(yè)務，實現(xiàn)盡早結算，解決代收代付問題。 天津濱海新區(qū)目前開展的岸金融業(yè)務，主要面向北方地區(qū)的貿(mào)易公司。 聯(lián)合地產(chǎn) 第 15 頁 共 63 頁 渤海產(chǎn)業(yè)基金有望 6 月啟動： 天津濱海新區(qū)成為國務院特批的首個產(chǎn)業(yè)投資基金試行地區(qū)，該基金總規(guī)模 200 億元，第一期規(guī)模大概 50 億元，預計今年 6 月正式運作，該基金將扶持具有自主知識產(chǎn)權，擁有市場前景并符合我國產(chǎn)業(yè)結構要求的產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，最終目標是面向社會招募，第一階段的募集對象主要定在包括券商、銀行、企業(yè)在內的法人單位。 （二）濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：政策支持帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展 宏觀政策的產(chǎn)業(yè)流向 VS 地方政府的產(chǎn)業(yè)政策 國務院批準五項扶持政策 ： 同意濱海新區(qū)作為綜合改革試驗區(qū)； 同意設立東疆保稅港區(qū)，實行上海大小洋山港政策； 同意天津市進行有關金融改革試點； 同意天津市部分土地變性進行土地流轉試點，按程序擴大建設用地供應； 同意對新區(qū)給予一定財政支持，對濱海新區(qū) 510 平方公里范圍的高新技術產(chǎn)業(yè)的所得稅稅率降為 15％。濱海新區(qū)的開發(fā)開放是毋庸置疑的，但在未來的發(fā)展定位上，很明顯的能看出中央與地方、天津市與濱海新區(qū)、濱海新區(qū)內部存在著一些不太協(xié)調的地方。努力把天津聯(lián)合地產(chǎn) 第 14 頁 共 63 頁 市建設成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。” 濱海新區(qū)在天津城市發(fā)展中的定位： 0 濱海新區(qū)將增容為天津副中心 濱海新區(qū)定位：除了原有的產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)還將發(fā)展“生態(tài)宜居”的“濱海新城”。” 該建議在第五部分“促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展”中指出：“珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，要繼續(xù)發(fā)揮對內地經(jīng)濟發(fā)展的帶動和輻射作用，加強區(qū)內城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢互補，增強城市群的整體競爭力。 濱海新區(qū)在全國戰(zhàn)略布局中的地位：環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展引擎 05 年 10 月《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》。 濱海新區(qū)龐大的城市開發(fā)計劃以及房地產(chǎn)投資計劃是 目前的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模以及產(chǎn)業(yè)結構支撐不了 的，由于“建造時滯”的影響，房地產(chǎn)投資和需求的痕隙會逐漸增大，濱海新區(qū)需要新的發(fā)展方向。其中重點規(guī)劃建設 10 平方公里，該區(qū)域主要為國際航運物流和現(xiàn)代制造業(yè)服務，集金融中心、國際貿(mào)易中心、信息服務中心、文化娛樂中心和高品質的生態(tài)城區(qū)于一體。先期開建的以十大項目為依托的響螺灣商務區(qū)一期 40 萬平方米的地塊已簽約完畢。另外，由于 2021 年開發(fā)區(qū)中心區(qū)將不會有新的地塊出 讓，新供給量較小。國際新城、天保 從寫字樓市場來看，濱海新區(qū)顯然沒有形成集中式的 CBD 區(qū)域，區(qū)域內缺乏高檔的寫字樓， 我們認為產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因在于濱海新區(qū)的商務氛圍尚不濃厚，缺乏必要的市場基礎以及政策引導。 影響到多層次的 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構布局 我們將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分成商業(yè)、普通住宅、別墅、寫字樓、酒店式公寓等等類型，從目前的市場狀況來看，濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場是普通住宅一支獨秀，商業(yè)的快速膨脹導致后期增長乏力。 形成健康有序的房地產(chǎn)消費梯度 對住房消費的梯度差異帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的均衡發(fā)展，尤其是龐大的外來人口帶來的租賃市場以及二手房市場的活躍，直接拉動了對商品房市場的改善型需求以及長期投資性需求；同時，濱海新區(qū)經(jīng)濟結構的多樣性直接帶動了多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展，商業(yè)、高級酒店式公寓、別墅乃至普通住宅都得到較好的發(fā)展。 濱海市場從 02 年至今的快速發(fā)展有三大作用力：大規(guī)模的市政建設、住房消費需求旺盛以及宏觀政策帶來的消費預期。 綜合結論：濱海新區(qū)擁有的產(chǎn)業(yè)基礎為其快速騰飛提供較好的前提條件，但是，決定一個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的是其產(chǎn)業(yè)布局中最弱勢的一個環(huán)節(jié)：金融為代表的中介服務業(yè)，尤其在現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展中，這將成為經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸，并進而影響房地產(chǎn)等相關行業(yè)的發(fā)展。 第三，主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展單槍匹馬，沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度不高，看不出其輻射能力及其與腹地經(jīng)濟一體化的發(fā)展趨向。其主要原因是新興服務業(yè)發(fā)展滯后，這與發(fā)達經(jīng)濟區(qū)域的需求顯然是不相稱的 。 結論：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的問題 —— “立足天津 、 輻射 ‘三北 ’、 服務全國 、 面向東北亞 、 現(xiàn)代化的 世界性加工制造基地和物流中心 認真分析濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，新區(qū)在