【正文】 ： 銷售 階段 時(shí)間 銷售 面積 平均月銷售率 累積銷售面積 推廣期 24% 24% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 強(qiáng)銷期 66% 22% 90% 尾盤期 10% 5% 100% 三、 銷售階段工作安排 推廣期 ■ 聯(lián)絡(luò) 各大高爾夫球會(huì) ，實(shí)現(xiàn)會(huì)員資源共享。 針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的文化品位及身份特征，可設(shè)計(jì)或訂制一些印有項(xiàng)目名稱標(biāo)志的高爾夫球，在各大高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行促銷，或者具現(xiàn)代感造型的高檔工藝品，如木制、石制飾品，琉璃飾品等，以凸顯發(fā)展商獨(dú)到心思，從另一個(gè)側(cè)面烘托出本項(xiàng)目的獨(dú)特品質(zhì)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ■ DM直郵廣告 針對(duì)目標(biāo)客戶有針對(duì)性的進(jìn)行 EMS 投 遞，增強(qiáng)目標(biāo)客戶的重視程度，同時(shí)給目標(biāo)客戶被重視的感覺。包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、區(qū)域介紹、戶型、景觀、交通、智能化設(shè)施、營(yíng)銷主題、未來生活場(chǎng)景描述、會(huì)所文化等等。 2） 宣傳物料： 宣傳物料主要指銷 售中所需要的基本資料，包括： ■ 樓書 主要展示項(xiàng)目基本情況和營(yíng)銷主題，可分為兩大分冊(cè)，即趣園分冊(cè)和會(huì)所分冊(cè)。 1） 辦公事務(wù)系統(tǒng)： ■ 主要指現(xiàn)場(chǎng)銷售人員所使用的各類銷售用具，包括信封、信紙、便箋紙、飲用水杯、檔案袋、手提資料地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 袋；（名片、工作牌、著裝采用喜福會(huì)會(huì)所統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)） ■ 置業(yè)計(jì)劃單、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書。在氣氛營(yíng)造上應(yīng)該充分表現(xiàn)未來會(huì)所服務(wù)的高水準(zhǔn)和商務(wù)性，并盡可能實(shí)現(xiàn)未來會(huì)所功能的體驗(yàn)，彌補(bǔ)期房銷售的不足之處。導(dǎo)視牌主要分布于深南路車行入口，和進(jìn)入小區(qū)大門后的主要通道。其主要目的是營(yíng)造項(xiàng)目的神秘感。將濱河路輔道作為銷售通路車行入口，在項(xiàng)目主入口嚴(yán)格的安防措施。 1）通 路組織： 現(xiàn)場(chǎng)施工通路與銷售通路截然分開，互不影響，便于客戶參觀賣場(chǎng)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最大的賣點(diǎn)之一，就是私密性，因此要精心設(shè)計(jì)通路，展示項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)、高水平的物業(yè)管理，營(yíng)造項(xiàng)目的神秘感，堅(jiān)持 “ 先預(yù)約，后看樓 ” 的原則。 考慮目標(biāo)客戶的習(xí)慣、品位、心理訴求特性，表現(xiàn)手法上要不落俗套， 通過文化氣息濃郁的表現(xiàn)形式， 傳統(tǒng)中國(guó) +現(xiàn)代氣派 的表現(xiàn)手法，吸引目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)烈的認(rèn)同感、歸屬感，促成銷售。 鑒于本項(xiàng)目體量不大，戶型面積在偏小，銷售的目標(biāo)客戶年齡層集中在 3550 歲之間，屬社會(huì)高層成功人士，購(gòu)房心理相對(duì)成熟。 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，為了促進(jìn)銷售，吸引目標(biāo)客戶落定， 可采用贈(zèng)送會(huì)籍的方式進(jìn)行。 五、 付款方式 建議采用一口價(jià)、不還價(jià)的方式，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感和尊貴罕有的感覺。 以樓層的景觀價(jià)值確定總價(jià)的差價(jià)。 四、 定價(jià)原則 由于本項(xiàng)目非普通住宅項(xiàng)目，在項(xiàng)目的定價(jià)上要合理體現(xiàn)項(xiàng)目 特點(diǎn)，并針對(duì)目標(biāo)客戶群體制定適宜的定價(jià)原則： 以套定價(jià)。 喜福會(huì)會(huì)籍可分為會(huì)員金鉆卡、會(huì)員銀鉆卡、會(huì)員金 卡、會(huì)員銀卡、貴賓卡五大類； 金鉆卡： 5868萬一房業(yè)主和會(huì)所特邀的名譽(yù)會(huì)員 銀鉆卡： 7888萬二房業(yè)主 金卡： 10 萬元入會(huì)費(fèi) 銀卡： 5 萬元入會(huì)費(fèi) 貴賓卡：臨時(shí)會(huì)員卡，用于會(huì)籍推廣和贈(zèng)送 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 不采用價(jià)格折扣的形式。本戶型均位于正北朝向，功能劃分明確，集商務(wù)、休閑、娛樂、賞景各種功能于一身； 其余戶型分別為： — 68 萬元，合單價(jià)： ￥ 11726 元 /㎡ — 78 萬元，合單價(jià)： ￥ 12035 元 /㎡ — 88 萬元。在市區(qū)尚無類似產(chǎn)品。如下幾方面是厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素： ■ 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ■ 市場(chǎng)的供求狀況 ■ 物業(yè)自身的客觀條件 ■ 物業(yè)的包裝 ■ 宣傳推廣效益是否理想 二、 價(jià)格定位 本項(xiàng)目地處中心區(qū)和車工廟 2 大商務(wù)區(qū)之間，緊鄰深圳高爾夫球場(chǎng)，地理位置得天獨(dú)厚；但由于緊鄰濱河路給項(xiàng)目帶來一定的負(fù)面影響。這種辦法，不僅店鋪省事少跑路了，而且也省去顧客很多時(shí)間，顧客也很高興，主顧也就拉住了。 經(jīng)過生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐，趙廷想出個(gè)既省事又可拉主顧的好辦法，就是把清政府大小官員凡是在他店做過或是買過朝靴的人的姓名、年齡、住址、靴子尺寸、特殊愛好記入專門的賬中，叫做“履中備載”。內(nèi)聯(lián)升做滿清政府官員的買賣，一般的小官小吏，都要親自來店鋪訂做購(gòu)買；而那 些中、上級(jí)的官員，一般的都派人來，叫內(nèi)聯(lián)升去人為其量尺寸做朝靴。當(dāng)時(shí)迷信的人多，愿意聽到吉祥之詞，內(nèi)聯(lián)升這個(gè)字號(hào)很迎合這些人當(dāng)官的心理。由于他為人聰明，又能吃苦耐勞，所以在三年零一節(jié)的學(xué)徒期間，學(xué)得一手好活計(jì)。趙廷是河北武清縣人，父親在家鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)。 內(nèi)聯(lián)升是趙廷于清朝咸豐三年（ 1853年）創(chuàng)辦的?，F(xiàn)在除四大恒不復(fù)存在外，其他依然是北京的主要商店。戴馬聚源帽店的帽子，顯示最尊貴；用瑞蚨祥的 綢布做的衣服，穿在身上最光彩；腳蹬一雙內(nèi)聯(lián)升靴鞋店的靴鞋，最榮耀；腰中纏著四大恒字號(hào)錢莊的銀錢票，最富有。 四、 營(yíng)銷戰(zhàn)略 “內(nèi)聯(lián)升 履中備載” 模式會(huì)員營(yíng)銷 戰(zhàn)略要點(diǎn)： 以最快的速度籌建喜福會(huì)并發(fā)展會(huì)員； 詳細(xì)記載和分析會(huì)員資料； 會(huì)籍與公寓相結(jié)合，針對(duì)會(huì)員進(jìn)行有效推廣。 2） 綜合定位 深圳首家會(huì)員制公寓 以會(huì)員制來實(shí)現(xiàn)公寓的私密性和尊貴感，并推崇項(xiàng)目的首家概念，體現(xiàn)產(chǎn)品的罕有和值得珍藏。 項(xiàng)目四至景觀 【 項(xiàng)目北向景觀 】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 【 項(xiàng)目西北向景觀 】 【 項(xiàng)目西南向景觀 】 【 項(xiàng)目東向景觀 】 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 【 項(xiàng)目西向景觀 】 【 項(xiàng)目入口 】 綜合評(píng)價(jià)及定位 1） 綜合評(píng)價(jià) ■ 景觀：本項(xiàng)目地處深圳高爾夫以南，具有先天的自然景觀優(yōu)勢(shì)，戶戶均能引景入室，提升了項(xiàng)目的價(jià)值； ■ 戶型：戶型設(shè)計(jì)充分考