【正文】 忠誠度。 想做零售生意的人（自營型經(jīng)營者） 在選擇投資方向時十分理性 沒有太高的素質，但對市場極為敏感，善于捕捉商機 利益 風險 我們針對的目標人群是有很強商業(yè)頭腦的人，他們在選擇投資項目時是非常理性的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 目標客戶定位 想投資于此的人（投資型經(jīng)營者） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C區(qū)正好位于東川路、安寧路，無論是乘輕軌的乘客，還是步行、駕車的人只要路過此處，都會被這種前衛(wèi)、現(xiàn)代的 風格所吸引?？紤]到 C 區(qū)離安寧路較近，比較適合餐飲業(yè)的發(fā)展（需要適當?shù)耐＼囄唬瑫r也有利于三層的租售。 C 區(qū)一、二層（約 10000 平米） 結合 A 區(qū)一、二層綜合布局，此處的面積最大，因此包容的東西也應很多，這需要在實際招商工作中及時靈活地調整。我們建議規(guī)劃為精品屋，使含金量最高的商業(yè)項目駐扎此處，為其價格定位奠定基礎。總之，我們對三層的規(guī)劃布局思路是盡量提升三層物業(yè)的價值。使居民隨心所意地購物、休息。 A 區(qū)一、二層長方形鋪面 (約 6000 平米 )可以服裝、音像、速食為主要特色的鋪面。 這些大型的娛樂項目需要較大的經(jīng)營場地， A 區(qū)中的圓形建筑物正好滿足其需求。 小，沒有規(guī)模效應，無法吸引利滿足區(qū)內(nèi)居民。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因為老閩行地區(qū)內(nèi)娛樂、休閑場所數(shù)量少，經(jīng)營場地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 A 區(qū)中的圓形建筑單層面積約為 1682 平米，二層總計約 5046 平米，我們經(jīng)過市場調查后，認為該區(qū)可著重安排大型浴場、 KTV、舞廳啤娛樂性項目。我們建議應該使“高度”這個明顯的抗性能合理地被回避，這樣商鋪實際的租售價格就又有了支撐基礎。 三、商場規(guī)劃、布局 我們針對新亞新購物廣場目前的規(guī)劃設計，提出我們的一些建議，供開發(fā)商參考： 增加 A 區(qū)、 C 區(qū)內(nèi)手扶電梯的數(shù)量，使消費者進入千代廣場購物更方便，游玩更舒適。另外可將圓形廣場及室內(nèi)步行街設計成較具特色的休閑娛樂場地，使本商場成為周邊區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂中心，成為一個吸引人的游玩佳地，使購物和休閑相輔相成，使得購物成為一種輕松的享受。而本案可利用廣闊的基地做文章，打破人們傳統(tǒng)的購物觀念。 定位二：休閑娛樂大地 市區(qū)如徐家匯一帶寸土寸金，各人商廈前極少有開闊的休閑廣場，商場內(nèi)也沒什么統(tǒng)一的休憩區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 定 位二：超級購物廣場 本案規(guī)模龐大，已不僅僅是一個大賣場、幾個簡單的專賣店所能涵蓋，而是一個包羅萬象的超級購物場所。如果本案只是模仿市區(qū)一帶商場的布局和經(jīng)營，而沒有自身的經(jīng)營個性，那么競爭優(yōu)勢明顯不足，畢竟市區(qū)一帶無論是交通還是購物環(huán)境都要比本區(qū)域強。 改變習慣，創(chuàng)新觀念 二 . 定位思路 定位一：個性化賣場 走個性化路線主要是以差異化競爭提升自身的優(yōu)勢，擴大知名度。這樣也會降低本中心的形象，從而也不利于本案各商戶的經(jīng)營。做事前最好能有詳細而合理的規(guī)劃，才不至于事倍功半效率低。 合理規(guī)劃，規(guī)范配置。并且只要品牌店經(jīng)營的有特色、有個性，還可突破地域限制，吸引稍遠一點的品牌依賴度和忠誠度較高的消費者前來購買。因為一方面，小型零售店營業(yè)面積小，整個商業(yè)中心所需零散 商戶數(shù)量非常巨大，難以在短期內(nèi)全部消化；另一方面，小型零售店的商品在區(qū)域內(nèi)的需求量有限，而其他區(qū)域的消費者也不會為了一些簡單的日用品來本商業(yè)中心，從而也影響到商戶的經(jīng)營狀況，由此看來，不引進一些知名品牌是不大現(xiàn)實的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。引進知名品牌是本商業(yè)中心經(jīng)營的必由之路。 四 、 潛在威脅分析 當?shù)鼗蚱渌麌H國內(nèi)超市有在新余進一步擴張的態(tài)勢。 目前新余市商業(yè)零售業(yè)存在很多不足，如網(wǎng)點布局不合理，主要集中在城南以勝利路為主干道 的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)；網(wǎng)點單一，絕大部分是個體經(jīng)營小店和攤位 。屆時新亞新購物廣場將面臨更大的發(fā)展機遇和空間。屆時 到 2021年， 全市生產(chǎn)總值可達到 320億元，人均 4000美元；財政總收入 50億元，為現(xiàn)在的 。城南區(qū)（即現(xiàn)在新亞新商城所在地）被確立為主城區(qū)的中心商務區(qū)。 賣場結構有待進一步整合。 二、 項目劣勢分析 因新余近年來城市化進程加快，周邊交通可能擁堵。市內(nèi)主要公園、綠化、體育健身場所集中于本商圈。全市超過 60%的人口居住在以新亞新商城為中心的核心商圈內(nèi)。是全市 人流必經(jīng)之處， 平常每天有超過 45萬的人流經(jīng)過店址， 在節(jié)假日、上下班時間 更是 人流如酣 。 交通便利。本商圈是公認的全市商業(yè)核心區(qū)，商圈內(nèi)密密麻麻分布有各類商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點，包括專業(yè)市場、超市、專賣店、百貨店、餐飲店、茶樓、歌城、酒吧以及賓館等，尤其是新亞新商城所在的城南老城區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃厚，人 流量非常大。這是全市最主要的、最繁華的 中心 商業(yè)區(qū) 。 第 四部分 SWOT分析 一、 項目優(yōu)勢分析 區(qū)位顯赫。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)了解，圣德廣場位于勝利路的臨街鋪以 130 元 /m2左右的租金租出， 其它商鋪 的租金在 60 元 /m2左右（面積至少 500m2的條件），并且請專門的物業(yè)管理公司進行管理，物業(yè)管理費在 3元 /m2 三 、 結語 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。暗接銀行是新余工商銀行和新余交通銀行，商業(yè)街的付款方式為首付 50%，另 50%于 10年內(nèi)付清。 四 、結 語 第三部分 競爭店 情況 一、 新余洪客隆 新余洪客隆位于新余勝利北路火車站前進 100 米處，是洪客隆投資發(fā)展（新余）有限公司并經(jīng)新余市政府相關部門批準的商業(yè)住宅項目。交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。（參見地下建筑平面圖） 二、 交通狀況 新亞新購物廣場地處新余商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰有商業(yè)最為繁華的勝利路、勞動路、解放路、抱石大道以及亞新南路和亞新北路，是溝通城南、城北的 最重要和必經(jīng)之處。目前，商城主要控制設備如消防控制中心、高低壓配電房、水泵房、發(fā)電機房、大型消防蓄水池等，均設在該層。（參見各層建筑平面圖） 新亞新購物廣場還擁有地下 2層樓面。四樓約 5200 m178。二樓約 5300 m178。（實際營業(yè)面積達 22021 m178。（參見地下建筑平面圖） 一、 地 形介紹 新亞新購物廣場東與小商品市場相連，西臨繁華的勞動路，門前 3000 平方米廣場為新余市唯一一個臨街大型停車場，新亞新購物廣場是設立集購物、商務、銀行、停車、休閑于一體大型購物服務中心的最佳場所。目前，商城主要控制設備如消防控制中心、高低壓配電房、水泵房、發(fā)電機房、大型消防蓄水池等，均設在該層。（參見各層建筑平面圖） 新亞新購物廣場還擁有地下 2層樓面。四樓約 5200 m178。二樓約 5300 m178。（實際營業(yè)面積達 22021 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新亞新購物廣場東與小商品市場相連，西臨 繁華的勞動路，門前 3000 平方米廣場為新余市唯一一個臨街大型停車場，新亞新購物廣場是設立集購物、商務、銀行、停車、休閑于一體大型購物服務中心的最佳場所。本項目 — 新亞新購物廣場是新亞新商城的西部區(qū)，另有東部區(qū)新亞新小商品市場，是贛西地區(qū)最大的室內(nèi)商城，于 95年建成，停車場、住宿、餐飲等配套設施齊全。），建筑面積 88000 m178。其消費對象以新鋼 10余萬職工及其家屬為主。 ? 以北湖東路為主的娛樂一條街 北湖東路集中了新余市規(guī)模最大的綜合性大型娛樂、場所休閑 10余家，如金碧輝煌、金王朝、金海歌城等，是市民娛樂休閑的首選去處。以經(jīng)營廣告裝潢、建材、五金、服裝為主，有零售商店約230家，餐飲娛樂 25家，其它 20家。 （ 6）解放路。 （ 5）站前路。全長約 3000 米，寬約 20 米，西起天工大道，東接人民南路，是新余的主要 商業(yè)街。以經(jīng)營摩托車、圖書、電信、花卉為主，沿街有零售商店約 260家，餐飲娛樂 40家，服務業(yè)和其它 20家。 （ 3）抱石大道。全長約 6000 米，寬約 50 米 ，分為勞動北路、勞動南路和勞動中路，南起新華書店，北至新余紡織廠，是新余最重要的商業(yè)街，其中勞動南路和勞動中路較為繁華。以經(jīng)營服裝、鞋類、皮具為主，零售商店約有 180家，餐飲娛樂 30家，服務業(yè)和其它 20家。全長約 2021 米，寬約 30 米，分為勝利北路和勝利南路。 且城南菜場數(shù)量還遠遠不能滿足市民需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。菜場也偏少，除了城北一個較大的農(nóng)貿(mào)市場外，其余菜場均屬社區(qū)型的小菜場，而 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。除了 56個稍具規(guī)模的超市和 34 個家用電器商場，其余大部分為小型超市和各種品牌專賣 店，其中專賣店又以服裝、鞋類居多。 商業(yè)特點： （ 1）是公認的全市商業(yè)核心區(qū)，大小商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，集中了全市 70%以上的零星商店和餐飲娛樂場所， 60%以上的服務業(yè)。 商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點： 包括專業(yè)市場、超市、專賣店、百貨店、餐飲店、茶樓、歌城、酒吧以及賓館等，尤其是新亞新商城所在的城南老城區(qū)，商業(yè)氛圍極為濃厚，人流量非常大。 87 年初，市商業(yè)局根據(jù)市情提出了建設勝利路商業(yè)一條街的規(guī)劃，在市政府的高度重視下，經(jīng)過不到二年的努力，勝利路沿街全部改造成商業(yè)店面，全路商業(yè)網(wǎng)點增加到 285個，加之上述大百貨商場都集中鼎立在該路段上，勝利路從此成為全市的商業(yè)中心。 勞動南路 雙向四車道 機動車道 四 條 公園路 雙向四車道 機動車道兩條 勝利南路 單向由北往南方向 機動車道兩條 勝利北路 單向由南往北方向 機動車道兩條 五一南路 雙向六車道 機動車道兩條 通濟路