【正文】 簡介如下： 東區(qū)商務會展中心 。 依據(jù)重點發(fā)展旅游、會 議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能定位，懷柔在懷柔平原和淺山規(guī)劃的 6 個重點產業(yè)區(qū)，是懷柔新城的組成部分。雁棲、經緯、鳳翔三個工業(yè)開發(fā)區(qū)基礎設施全部達到 “ 七通一平 ” 以上；土地整合開發(fā)工作全面啟動，今年又實施了總投資 32 多億元的23 項重點工程，其中道路工程就有 13 項，而長 公里的楊雁路將串起三個工業(yè)開發(fā)區(qū)，并和國慶前投用的京承高速路相接。重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能 ，平原地區(qū)適當發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)；是特色農產品生產及加工基地。 今年初，國務院正式批準的北京城市總體 規(guī)劃中，懷柔被確定為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)。其中，歐曼重卡年生產能力為 10 萬輛，是亞洲最大和先進的重卡基地。與食品飲料相配套的包裝印刷行業(yè)共有企業(yè) 65 家，年產出能力達 80 億元。 西洋參綠色保存面積萬余畝，是全國最大的農田西洋參栽培基地；板栗栽植面積 28萬畝，為 “ 中國板栗之鄉(xiāng) ” ；以虹鱒魚和鱘魚為主的冷水魚養(yǎng)殖水面 570 多畝，虹鱒魚養(yǎng)殖實現(xiàn)種苗供應覆蓋面、商品產量、銷售量三個全國第一；特別是雁棲、懷沙、懷九等多條 “ 虹鱒魚溝 ” 聞名京城。城區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)日供水能力 6萬噸；污水處理廠日處理污水 5萬噸，最終將達到 8萬噸；管道天然氣已進入 2萬戶居民和單位。全區(qū)有 5個 11 萬伏變電站、 1個 22萬伏變電站。京承高速公路至懷柔段將于今年 “ 十一 ” 前建成通車； 懷豐路山區(qū)至湯河口段 40公里拓寬工程計劃今年 10 月開工，將建成 “ 全國示范路 ” 。 市政基礎 。經過多年綠化美化，全區(qū)林木覆蓋率達到 75%，大氣環(huán)境質量始終保持各區(qū)縣首位。 懷柔 97%以上的區(qū)域面積屬于首都飲用水源保護區(qū)， 全區(qū)年水資源總量 億立方米，占全市水資源總量的 1/5，人均年水資源占有量 2888 立方米。正是依托這些產業(yè)，懷柔區(qū)近十多年來 GDP 年均增速接近 20%， 2021 年地區(qū)生產總值達75億元。 由于始終堅持生態(tài)立區(qū)， 全區(qū)林木覆蓋率高達 %、水資源總量占全市的 1/5，全年空氣質量良好以上天數(shù)為 74%， 主要生態(tài)指標均居全市各區(qū)縣首位，是首都重要的生態(tài)屏障，還被定為國家生態(tài)示范區(qū)建設試點區(qū)。 1995 年，聯(lián)合國第四次世界婦女大會 ’95 非政府組織論壇在懷柔成功舉行。目前，全區(qū)共轄 12 個鎮(zhèn)、 2個滿族鄉(xiāng)、 2 個街道辦事處，區(qū)域面積 平方公里，其中山區(qū)占 %，有“ 八山一水一分田 ” 之稱，總人口 萬。 解讀懷柔 北京懷柔區(qū)地 處北京東北部，是首都重要的綠色生態(tài)屏障、環(huán)保型產業(yè)基地、會展休閑旅游勝地。 作家 、編劇、撰稿人以及其他從事創(chuàng)意、策劃類工作的個 人或公司或 自由職業(yè)者 。 外資企業(yè) 高級職員 。 以一種極為 活躍的心態(tài) 看待空間功能的界定。 山水墅項目營銷策劃報告 23 永遠不想成為空間的附屬物，強調個性化，強調自我， 拒絕盲目接受。 三、目標客戶群的心理特征 追求 貴族式 的階層化區(qū)隔，不愿被人窺視，不愿被人打擾。 追求超前的高品質生活水準 。他們更需要家庭的關愛和親情的呵護。 重視家庭感 。對他們來講精神追求從某種意義上要重于追求。 山水墅項目營銷策劃報告 22 有創(chuàng)作性、思想性空間需求 。 對產品感性化認同、對價格理性化認同 。 他們是企業(yè)的骨干力量、中堅層，但不是關鍵核心層。 他們從事的行業(yè)對個人素質要求較高，從事的多是智慧型工作，如外資企業(yè)高級職員、大中型企業(yè)中層管理人員、自由職業(yè)者、私營企業(yè)主等。因此 他們對價格因素的敏感度相對較高 。他們不是商界精英、金融大鄂、社會要員，不屬于客戶金字塔頂端人士。 ? 購買本區(qū)域的客戶基本上以自住為目的，因為租客較少。 ? 絕大部分購買者主 要是為了自己居住，改善現(xiàn)有住房條件。 （ 2）別墅客群置業(yè)特征分析 成交客戶購房面積和總價分析 購房者學歷統(tǒng)計博士6%初中0%大專31%大學52%高中或中專2%碩士9%成交客戶職位統(tǒng)計其他%總經理%中層管理干部%個體經營%職工%律師%購買總價百分比%%%%%%%%%%%%%%2 0 0 萬以下 2 0 0 —3 0 0 萬 3 0 0 —4 0 0 萬 4 0 0 —5 0 0 萬 5 0 0 萬以上山水墅項目營銷策劃報告 20 從以上購房面積看，統(tǒng)計出購買集中 200— 500 平方米主要是用來改善現(xiàn)有住房，總價在 200400 萬之間，購買示用來提升自己居住品質。 2）購買者家庭調查分析 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%3035歲 3540歲 4045歲 4 5 歲以上購買者家庭結構分析單身5%夫婦28%三口之家47%三代同堂20%山水墅項目營銷策劃報告 19 從家庭結構圖可以看出，購房者的家庭結構主要是以三口之家為主，其次是和父母同住或與父母大部分時間居住，占到 20％。 二、別墅客群深度分析 （ 1）別墅消費群體特征分析 1）購 房者年齡分析 從圖標可以看出，選擇購買別墅樓盤的潛在客戶年齡層主要是 3545歲，占 82%，其次是 45 以上，為 12%。 第三節(jié)別墅市場客群分析 一 別墅客群發(fā)展 別墅客群變化發(fā)展特點： ? 97年之前， 70%的別墅購買者為外國使館人員和歸國華人； 山水墅項目營銷策劃報告 18 ? 1997 年后隨著中國經濟的快速發(fā)展，國內出現(xiàn)了一部分先富起來的人，這些人對居所的要求越來越高，別墅內銷市場開始逐漸發(fā)展，中國本地客戶逐漸占據(jù)優(yōu)勢。社區(qū)依山傍水，周邊環(huán)境無與倫比，空氣清新，自然健康。小區(qū)在設計中盡可能體現(xiàn)出 “ 健康、舒適、環(huán)保、人文 ” 等設計特色，該項目將建成為密云縣高檔住宅的典范，更是為北京增加一個山水宅邸。 白河澗別墅 ：白河澗別墅位于密云縣白 河風景區(qū)內，總占地 19平米，分為南北兩區(qū)，三期開發(fā)完成。每家除了前后花園還擁有一個私密的中庭院，這種設計對私密性和房屋采光方面都有了很大的提高。從小區(qū)開車到密云水庫只要十幾分鐘。 水墨庭院 ：為小獨棟別墅項目，共 61 棟，為真正的水景住宅。身居純境之中，白河水自腳下緩緩流過，舉目南眺，云霧環(huán)繞的南山矗立在眼前，倍感大自然那寬闊的胸襟，一動一靜，一實一虛，反差之美充斥著您的眼簾 ，回歸自然的感覺油然而生。垂釣園： 由五大蓮池組成，貴族休閑運動不可缺少的項目。 十里采摘帶： 潮河故道綿延十華里，享受最甘醇，最誘人的甜蜜滋味。 狩獵場：獵人，獵物，在叢林中的角逐 游戲。高爾夫球場：綠草如蔭，陽光下體會揮桿的暢快。御龍馬術俱樂部：國外引進，純種良駒，終身會員可享受認養(yǎng)權。內湖：小東湖、小西湖等兩處內湖，幽雅靜謐，景色怡人。酒店：中西合壁的五星級酒店，名流聚會的理想場所。康乾驛站：大小會議室12 個，容納從幾人到二、 三百人的超大規(guī)模。自籌資金修建長達 17 公里，寬達 8 米的一級公路，一路暢通。以 江南主題園林為特色，由內到外，三重景觀，美不勝收。即將通車的京承高速公路密云出口距園區(qū)僅 2 公里，項目因此具有極大的升值潛力和投資價值。位于北京密云白河水畔，北依著名的奧山水墅項目營銷策劃報告 16 林匹克公園，西鄰瑞海姆田園度假村，南臨華北最大的南山滑雪場，距京承高速密云出口 公里，整體規(guī)劃以江南文化為主題。 茉莉山莊庭院別墅 ：被北京市市政府評為 “ 金項居住區(qū) ” 。植被豐富，空氣清新，為北京山水別墅的代表。 亞瀾灣 ：地處京東風景名勝區(qū)密云，位于密云潮白河別墅帶，山水資源豐富，產品設計獨特新穎，整體建筑風格為現(xiàn)代、歐式，立面簡潔、質樸，無過多繁瑣裝飾，平面布局追求生活情調和精神層次，功能房間滿足高檔別墅生活要求。私家游艇、城市精英度假新寵。威盧克斯斜屋頂窗、星空進屋、保暖防塵、度假必備。鄉(xiāng)村風情、地中海、美式、法國古堡式等異國風情度假別墅。 湖光山舍 ：建筑形態(tài)為獨棟、雙拼，占地面積 93380 平方米，建筑面積 25， 000 平方米，容積率 。從小鎮(zhèn)到懷柔各景點非常方便。 龍山新新小鎮(zhèn) ：小鎮(zhèn)東臨京密快速路（ 101 國道），南枕大秦鐵路，西倚京承高速路和懷柔水庫，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美。別墅區(qū)中庭開辟一條景觀河道，形成山水墅項目營銷策劃報告 15 了曲折蜿蜒的 “ 龍 ” 形視野美感。為了使別墅本身成為與自然條件相匹配的產品，充分體現(xiàn) “ 單純 ” 的產品構成理念，全區(qū)沒有雙拼、疊拼、 Townhouse 等主流中檔別墅產品，將使未來社區(qū)的人文結構趨于同質，有益于形成良好的社區(qū)人文文化景觀。 紅螺湖別墅 ：位于懷柔區(qū)紅螺湖東南岸，距懷柔區(qū)國際會議中心 2 公里。 紅螺湖別墅、塞班假日、龍山新 新小鎮(zhèn)、山水墅、湖光山舍等。但因為距離東部商務區(qū)較遠，很多人觀念上認為這里的別墅不具備投資的價值，從市場銷售的情 況來看，這里也以自用為多。全線共設互通式立交 7 座、分離式立交 18 座、跨河橋 16座、通道橋 14 座。京承二期工程起于順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)，與京承路（一期）工程終點酸棗嶺立交相接。交通時間的大大縮短，使別墅更多地作為 “便利的休閑度假居所”成為可能 。 紅螺湖傳統(tǒng)中低端別墅區(qū) ――八仙別墅、蓬萊苑、九臺莊園、合睦山莊 近期印象： 向中高端別墅區(qū)轉變 ――納帕溪谷、渡上、溫哥華森林 納帕－獨棟 渡上－少量聯(lián)排，多位獨棟 溫哥華森林－獨棟 山水墅項目營銷策劃報告 14 別墅、龍山新新小鎮(zhèn)、湖光山舍、渡水山莊等知名別墅項目；密云縣匯集了亞瀾灣、茉莉山莊、紫霞谷、純境、水墨庭院、白河澗別墅等項目。京承高速即將開通的利好消息極大地刺激了開發(fā)商和購房者的熱情 。 近年來，北京別墅市場有了一個新的動向 —— 從過去依托交通資源開始向尋求景觀資源過渡，而景色秀美的懷柔和密云等遠郊正成為別墅新興區(qū)域。 懷柔密云板塊 一直以來，由于不具備對于商務支持和涉外生活氛圍， 懷柔和密云 的別墅市場開發(fā)受到相當大的制約。 沙河區(qū)域 溫榆河區(qū)域 潛在項目 建面 潛在項目 建面 大河之翼 21 萬 優(yōu)山美地 38 萬 沙河大學城 8 萬 清翠園 4 萬 亞美利加 萬 觀唐 6 萬 中海 萬 中環(huán) 6 萬 麥卡倫地 萬 東龍 萬 溫哥華（ 4 期） 20 萬 財富公館 10 萬 保利（壟上） 18 萬 麗萊花園 15 萬 東方普羅旺斯 萬 上游別墅 50 萬 達華莊園（二期） 400 畝（約 1 萬） 末代花園 10 萬 上城國際花園 43 萬 胡姬花園 6 萬 萬科 21 萬 廣廈 10 萬 金畔 17 萬 首創(chuàng) 5 萬 山水墅項目營銷策劃報告 13 中房碧水 5 萬 總計： 萬 總計： 萬 5 立湯路板塊 總結：項目所在區(qū)域為傳統(tǒng)高端別墅區(qū)，市場對區(qū)域身份認同度較高。 擁有 城市有完善的功能 和 高質量的設施 ， 亦莊不 再屬于中產階級。 典型樓盤：親愛的 VＩ LLA、境界等。 客群特點 : 購買亦莊房產的人群主要其中有車族占了買房人總數(shù)的 70%以上， 60%左右是年輕白領，收入水平大多數(shù)在 3600 元 —— 5000 元之間。 產品特點 : 以 低密度 住宅為主，產品 設計前衛(wèi)，品優(yōu)質高、亮點多 。 板塊描述： 北京經濟技術開發(fā)區(qū) 1994 年 8 月 25 日被國務院批準為北京市惟一的國家級開發(fā)區(qū) ， 區(qū)內綠化率高達 40%，交通的易達性與環(huán)境的山水墅項目營銷策劃報告 11 優(yōu)越是低密度住宅的基礎 ，本板塊又強有力政策支持，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，產品價格低。 發(fā)展趨勢：該片區(qū)中，西山以東附近區(qū)域已經發(fā)展比較成熟、配套較為完善、地理位置優(yōu)越，物業(yè)檔次相對較高，仍是北京高收入人群購房的重點考慮對象，但受到土地供應量的限制，該區(qū)域的住宅供應量在未來幾年內不會有大幅度的增長。以居住為第一目的。 價格特點 :西山美墅館 17000 元 /平方米左右，西山美廬在 $2500 元 /平 方米左右， 長期投資意識大于短期投資意識。 溫榆河板塊 名稱 獨棟 TH 疊拼 項目名稱 觀唐 美林香檳小鎮(zhèn) 水木蘭亭 山水墅項目營銷策劃報告 10 價格（元 /平方米） 18000 10000 6300 2 西山板塊――自然資源稀缺，高端別墅區(qū) 板塊范圍：以香山和西山為主的高檔別墅區(qū) 板塊描述：距離城市較近，地理位置得天獨厚，背靠香山和西山，面臨頤和園等，自然環(huán)境優(yōu)越，人文氛圍濃郁，是傳統(tǒng)西貴的主要區(qū)域，產品品質高，產品價格高，板塊發(fā)展空間大。 價格特點 :目前板塊在