【正文】 一、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)的可能工程費(fèi)用之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。最高工程費(fèi)用是指在預(yù) 定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。 最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測(cè)的土地價(jià)格之間差距越大，最高土地取得價(jià)格越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目承受土地使用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。 二、最高土地取得價(jià)格。最低售價(jià)與預(yù)測(cè)售價(jià)之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間 的差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。最低售價(jià)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。通?？蛇M(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有 : 一、最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率。 第六十三條 臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 四、通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作出進(jìn)一步的分析。 二、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。可進(jìn)行不確定性分析的因素主 要有 :租售價(jià)格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。 回篇首 11 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析 第六十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。如果資產(chǎn)不等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和，則應(yīng)檢查其他基本報(bào)表。 第五十九條 資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資產(chǎn)與負(fù)債情況。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧? (如短期貸款等 )予以解決。 第五十八條 資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的資金平衡狀況。 :涉及利用外資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其國外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件 (包括寬限期、償還期及償還方式等 )計(jì)算。 借款償還期可由資金來源與運(yùn)用表或國內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為 : Pd =借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù) 開始借款期數(shù) +(當(dāng)期償還借款額 247。其計(jì)算公式為 : ??? dpt td RI 1 式 中 Pd —— 國內(nèi)借款償還期，從借款開始期計(jì)算 。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算國內(nèi)借款償還期。 1為簡化計(jì)算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。 等額還本，利息照付 :各期之間的本金及利息之和是不等的，償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。 等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計(jì)算公式為 : 10 每期支付利息 =期初本金累計(jì)期利率 每期償還本金 =A每期支付利息 期初本金累計(jì) =Ic 本期以前各期償還本金累計(jì) (3)等額還本，利息照付計(jì)算公式 : intInIA cct )11(39。 I—— 期利率 。2)利率 (2)等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式 :1)1( )1( ?? ?? nnC i iiIA 式中 A—— 每期的還本付息額 。還款當(dāng)期按期末償還，按全期計(jì)息。 m—— 每期計(jì)息次數(shù)。 1 資本金凈利潤率 =年平均所得稅后利潤總額 +資本金 100% 第五十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。總投資 100% 五、資本金利潤率。第一章 ——— 總則 四、投資利潤率。其表達(dá)式為 : 0)(1 ????nt tCOCI 投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 )中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為 :投資回收期 =(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1)+(上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 247。投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 iC，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。 當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為 期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金 (投資者的實(shí)際出資額 )財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率 (MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 i。 n: 開發(fā)經(jīng)營期 (開發(fā)期與經(jīng)營期之和 )。 CO—— 現(xiàn)金流出量 。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 第五十六條 財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。 。 。 三、利潤分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ) 。 19 8 一、利潤總額的計(jì)算。 第五十四條 資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。 三、投資者各方現(xiàn)金流量表。二、資本金現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來 源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案 (不論其資金來源及利息多少 )進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。 第五十三條 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。 基本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目 (項(xiàng)目公司 )的要求進(jìn)行科目設(shè)置 。 （ 回篇首 ） 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第五十一條 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資 金平衡情況進(jìn)行分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租 售收入及借貸資金三種渠道。 第四十八條 確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。 二 、自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入?？罩闷? (項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間 )和出租率對(duì)租金收入的影響 。 一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。 確定租售價(jià)格要與開發(fā)商市場(chǎng)營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等 宏觀環(huán)境對(duì)項(xiàng)目租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。 第四十五條 租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資 策略相結(jié)合。編制資金使用計(jì)劃應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。 第四十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。主要包括 :管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 第三十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。 第三十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括銷售人 員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?13 第三十四條 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括 :工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。 當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采 用單元估算法、單 位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。一般按實(shí)際工程量估算。 第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)工 作量估算。 5 第二十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及 三通一平 等階段的費(fèi)用支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開發(fā)的初期投資 ，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見。 四、土地租用費(fèi)。依法通過土地出讓 或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用 者。 三、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地 區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的 因素決定。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù) 土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。 二、土地出讓地價(jià)款。 :土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。 一、土地征用拆遷費(fèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地有多種方 式，研發(fā)生的費(fèi)用各不相同。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。 對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其 當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂? 開發(fā)期是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投人 工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間。 開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和租為目的開發(fā)產(chǎn)品本自營 4 自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。 （ 回篇首 ） 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算