【正文】 模式優(yōu)劣勢分析 1．產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的優(yōu)劣勢：此經(jīng)營模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險較低，操作簡單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長期收益最大化的能力。 自主經(jīng)營模式 ：自主式經(jīng)營分兩個細(xì)分層面，①將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)銷售給個人投資者，但由專業(yè) 商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營或委托經(jīng)營，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報的一種銷售模式。 消費(fèi)者 是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)對象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營商品與服務(wù)的最終消費(fèi)者。 經(jīng)營者 （可能本身就是投資者）在商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營過程中，市場盈利機(jī)會、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場推廣力度等因素決定了經(jīng)營狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，經(jīng)營狀況的好壞反過來決定了投資者的投資回報高低和回收期的長短 .因此，項目開發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經(jīng)營者前來經(jīng)商和對經(jīng)營者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。 投資者 是項目銷售的關(guān)鍵，商業(yè) 物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機(jī)會，協(xié)助投資者規(guī)避投資風(fēng)險，取得合理的投資回報。圍繞多級市場、多個利益相關(guān)群體和多種權(quán)利分配，必須通過有效的項目經(jīng)營模式，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、管理者、消費(fèi)者五者共生共贏、利益協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以此提升開發(fā)商的美譽(yù)度、持續(xù)發(fā)展力和實現(xiàn)其商業(yè)利益最大化 。 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 16 頁 書畫 經(jīng)營 者開店策略 書畫行業(yè)在選 擇口岸時主要考慮的因素有：文化背景、市場影響力、交易市場是否成熟、市場區(qū)域購買力、市場組織能力以及銷售通路是否完善 書畫行業(yè)對商鋪的要求主要有：便于作品陳列、 規(guī)模性和整體性三方面 文化教育經(jīng)營者開店策略 文化教育行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：社區(qū)與選址的交通情況、區(qū)域內(nèi)學(xué)校數(shù)量、租金價格 、 家庭休閑較集中便于實地宣傳 文化教育行業(yè)對商鋪的要求主要有： 面積符合要求、租金便宜、相對 安靜 具體業(yè)態(tài)分布 以中心 廣場分割 出兩個業(yè)態(tài)區(qū) （ 休閑 商業(yè)相結(jié)合 、產(chǎn)業(yè)融入文化 ） ，帶來多重享受。休閑業(yè)經(jīng)營者對建筑的層高和內(nèi)部通道設(shè)計有較高的要求，同時要求通風(fēng)條件良好。 市場 定位 市的構(gòu)成：地區(qū)消費(fèi)市場 、旅游人口、書畫愛好者以及培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 場的構(gòu)成：外來貿(mào)易與本地貿(mào)易想結(jié)合 業(yè)態(tài)規(guī)劃 再根據(jù)滿足條件的產(chǎn)業(yè)開店策略，我們確定如下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 休閑 服務(wù) 類經(jīng)營者開店策略 休 閑服務(wù)行業(yè)在選擇口岸時主要考慮的因素有：具備地域優(yōu)勢 和休閑娛樂比較集中、配備充足的車位、 良好的經(jīng)營環(huán)境，產(chǎn)業(yè)氣氛充足 。 2. 結(jié) 合自身條件和城市條件，滿足條件的產(chǎn)業(yè)有批發(fā)零售貿(mào)易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。 c) 未來 第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)增長的支柱 ，如 北京、上海、石家莊、長沙等城市第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重分別達(dá)到 %、 %、 %和 %。第三產(chǎn)業(yè)投資占社會固定資產(chǎn)總投資的比重達(dá)到 %，形成投資新熱點。 營銷 目標(biāo) ① 實現(xiàn)招商 70%以上 ② 人流量平均 3000人 /天以上 ③ 拉動資產(chǎn)價值均價達(dá) 4200元 /㎡ 項目定位 “ 文化休閑 百加百商業(yè)中心 ” 1. 第三產(chǎn)業(yè)概念及其 發(fā)展、特點 概念 第三產(chǎn)業(yè)是除第一、第二產(chǎn)業(yè)外的其他行業(yè)，亦稱服務(wù)業(yè) ， 包括生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)兩個方面， 是生產(chǎn)力提高和社會進(jìn)步的必然結(jié)果，其發(fā)展水平已經(jīng)成為衡量國家和地區(qū)發(fā)展水平、現(xiàn)代化程度的重要標(biāo)志。 Opportunity（機(jī)會） 1． 來自市場：沒有形成特色消費(fèi)商圈，商業(yè)樓盤缺少系統(tǒng)的科學(xué)的推廣方式，做好項目定位和目標(biāo)對象是項目迅速成敗的關(guān)鍵 2． 城市地塊的增值，市中心商鋪密集，業(yè)態(tài)單一（服飾），其他業(yè)態(tài) 零散，都是我們形成集中補(bǔ)充業(yè)態(tài)的機(jī)會。 以上信息來源：市統(tǒng)計局 分析 1. 人口流動性較弱 2. 商鋪數(shù)量密集 3. 房地產(chǎn)投資 （住房、 商鋪） 成負(fù)增長 4. 休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，本地居民習(xí)慣休閑購物 5. 長期以來形成的以雕像廣場為中心的購物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業(yè)中心 說明 1. 城市收入穩(wěn)步增加，消費(fèi)力上漲 2. 本地房地產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長局面主要受人口數(shù)量限制 3. 市民消費(fèi)習(xí)慣固定 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 14 頁 SWOT 分析 項目地理位置 Strength（優(yōu)勢） 1. 政府優(yōu)勢：當(dāng)?shù)卣幕a(chǎn)業(yè)的重點項目 2. 地塊優(yōu)勢：居住人口最多，離傳統(tǒng)商業(yè)中心僅一街之隔，有利于人氣的培養(yǎng) 3. 項目規(guī)模：有利于綜合競爭力的形成 4. 整合營銷：當(dāng)?shù)厝鄙傩蓍e產(chǎn)業(yè)，而項目體量足以支持多個休閑產(chǎn)業(yè)的形成 Weakness（劣勢） 1. 區(qū)位劣 勢： 項目所在地位于老 城區(qū)， 但 項目周邊人氣目前還不是很旺，商業(yè)氛圍不佳， 現(xiàn)有商業(yè)中心與項目相隔上大南街 ， 卻并沒有給項目帶來有效的人氣聚集效應(yīng) 2. 道路交通： 目前項目周邊僅南街有一定的人流量；北街的商業(yè)氣氛被阻隔，難以沿展到項目。 16 月，商品房銷售額 12754 萬元，銷售面積 萬平方米，分別比去年同期下降 %個和 %。 房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢 。其中，食品消費(fèi)增長 %，教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長 %，交通和通信消費(fèi)增長 %。 05 年 上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4088 元，增長 %。全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。 b) 農(nóng)村消費(fèi)帶動 比例較大 c) 百貨加 休閑廣場利用率最高，同時帶動了商鋪的招商 。例如通過低租金吸引大超市，但是要確實能夠吸引更多人流，提升整體 百加百商業(yè)中心 租金。 這就要求我們在 百加百商業(yè)中心 招商過程中，積極與強(qiáng)勢百貨公司溝通，深入了解對方需求，不僅是租金方面，更重要的是讓百貨公司確信， 百加百商業(yè)中心 能夠整體經(jīng)營成功，要展示招商與經(jīng)營團(tuán)隊的實際操作能力。因此業(yè)態(tài)設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃是 百加百商業(yè)中心 開發(fā)的關(guān)鍵。在兒童業(yè)態(tài)方面設(shè) 置的雙語親子園與兒童玩具店以及趣味兒童攝影都比較吸引人；文化休閑業(yè)態(tài)引進(jìn)的紙老虎文化休閑廣場和咖啡廳（網(wǎng)吧）都有創(chuàng)新。 建材與家具超市 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 6 頁 汽車超市 （ 4）餐飲 酒樓 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 7 頁 大酒樓 風(fēng)味菜 山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 8 頁 美食快餐 特色山東濱州百加百商業(yè)中心提升性經(jīng)營規(guī)劃即濱州百加百商業(yè)中心轉(zhuǎn)型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規(guī)劃顧問（北京）有限公司 總 經(jīng)理賈近道 22 頁第 9 頁 餐飲店 在餐飲業(yè)態(tài)設(shè)計中， 山東濱州百加百商業(yè)中心 充分考慮了消費(fèi)人群特點，餐飲口味以北方人群為主。 鑒于 百加百商業(yè)中心 已經(jīng)建成，因此，通過軟性主題構(gòu)造是今后的一個發(fā)展方向。第二主力店本身具有 強(qiáng)大的集客能力。這類專業(yè)店集客能力較強(qiáng)，與百貨及超市業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。其中臨街商業(yè)樓 2700 平米乘以四層計 11000 平方米左右，后面庫房及辦公用房 3000 平方米左右。 開放的濱州、 活力的濱州、綠色的濱州、協(xié)調(diào)的濱州、 宜居的濱州是濱州的城市經(jīng)營目標(biāo)。 城市資料 “南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津濱海新區(qū)，面向環(huán)渤 海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 ”指導(dǎo)原則，有 金（ JIN 因電腦打不出）子清女士委托 ,由世界支點城市規(guī)劃顧問北京有限公司制定本經(jīng)營計劃。全市體育娛樂用品增長 %，通訊器材類增長 32%。耐用消費(fèi)品大幅增長，汽車類實現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 %，家具類實現(xiàn)零售額 萬元，同比增長 %。全市限額以上餐飲和住