【正文】 .房地產(chǎn)租售方案內(nèi)容 ? ? 物中位置 ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 50 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資和成本費(fèi)用估算 ?一 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與費(fèi)用構(gòu)成 ? （土地費(fèi)，前期工程費(fèi)，房屋開發(fā)費(fèi)） ? （管理費(fèi)，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，其他費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)，稅費(fèi)） 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 51 ?二 .各項(xiàng)成本費(fèi)用估算方法 ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 52 ? ? ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 53 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ?一 .財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本概念 ?根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 54 ? （出租）收入 ? =固定資產(chǎn)投資 +投資方向調(diào)節(jié)稅 +借貸利息 +流動(dòng)資金 ? ：項(xiàng)目建成后經(jīng)營過程中發(fā)生的費(fèi)用 ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 55 ?二 .財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要工作內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? ： ? 通過主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，投資收益率 ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 56 ?三 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系示例 ?四 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中所使用的基本報(bào)表 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 57 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定分析 ? 變動(dòng)因素 ：地價(jià)；土地開發(fā)成本；購置土地過程中的附加費(fèi)；容積率或有效面積系數(shù)；建造成本；專業(yè)人員費(fèi)用；管理費(fèi)；租賃代理費(fèi)；廣告宣傳費(fèi)；租金或售價(jià)；開發(fā)周期；建設(shè)期和租售期；投資收益率；貸款利率；空置率等 ? 主要變動(dòng)因素 ：土地成本；建造成本；租金或售價(jià)；開發(fā)周期；投資收益率；貸款利率；空置率等 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 58 ?一 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析 ? ? ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 59 ?二 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析 ? ? ? ? “三項(xiàng)預(yù)測(cè)法” ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 60 ?三 .房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 主要有兩種： ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 61 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫 ?一 .項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的基本構(gòu)成 ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 62 ?二 . 評(píng)估報(bào)告正文的寫作要點(diǎn) ?三 . 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告的校讀與編輯 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 63 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程 ?167。對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，環(huán)境效益進(jìn)行認(rèn)真的科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，提出決策依據(jù)。 ? 一 .房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是政府調(diào)控的主要方式 ? ? ? ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 37 ? 二 .房地產(chǎn)行為的規(guī)范 ? ? ? ? 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 38 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 ?一 .可行性研究的含義和目的 ? ： ? 在工程項(xiàng)目決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的研究。 一 .城市規(guī)劃的作用和任務(wù) :對(duì)城市建設(shè)綜合布署 ,是城市開發(fā)建設(shè)管理的依據(jù) . :根據(jù)規(guī)劃狀況條件 ,布署城鎮(zhèn)體系 ,確定城市性質(zhì) ,規(guī)模和布局 ,統(tǒng)一規(guī)劃 ,合理利用城市土地 ,綜合各項(xiàng)建設(shè) ,保證城市有序地協(xié)調(diào)地發(fā)展 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 31 二 .城市規(guī)劃的層次及與其他規(guī)劃的關(guān)系 :總體規(guī)劃 。 ?一 .概述 ?房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng) 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 27 二 . 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 八個(gè)步驟：投資機(jī)會(huì)尋找；投資機(jī)會(huì)篩選；可行性研究；獲取土地使用權(quán)；規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批；簽署有關(guān)合作協(xié)議；施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收；市場(chǎng)與物業(yè)管理 四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析；前期工作；建設(shè)階段；租售階段 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 28 三 . 房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者 ,建筑師 ,工程師 ,會(huì)計(jì)師 ,經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員 ,估價(jià)師及市場(chǎng)營銷人員 ,律師及代理人 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 29 167。 算 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 17 一 .資金的時(shí)間價(jià)值 是指同樣數(shù)額資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值 . 中國最大管理資源中心 《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 18 二 .利率與計(jì)息方式 ? : ? 單位時(shí)間增加的利息與原金額之比 ,用百分比表示 ,稱為利率 . ? 利率 (i) = 單位時(shí)間增加的利息 /原金額 X 100% ? ? 單利 : 利息總額 = 本金 X 計(jì)息周期數(shù) X 利率 ?