案例：物業(yè)服務(wù)合同糾紛中的舉證責(zé)任---文庫(kù)吧資料
2025-04-15 03:04本頁(yè)面
【正文】 方舉證了爭(zhēng)議物業(yè)所有人是誰(shuí)的證據(jù)，即便業(yè)主再賴能賴得過(guò)去嗎? 因此，正是從這個(gè)意義上說(shuō)，物業(yè)公司與其指責(zé)業(yè)主耍賴，不如認(rèn)真檢討一下自己的舉證失誤更有實(shí)際意義的多。既然物業(yè)公司的起訴出現(xiàn)了重大的漏洞，做為被告的業(yè)主求之不得。殊不知，這只是物業(yè)公司一廂情愿的想法，業(yè)主未必這樣想。 物業(yè)管理公司為何不舉證爭(zhēng)議物業(yè)的所有人或使用人是誰(shuí)?筆者認(rèn)為與物業(yè)公司舉證本文前述第一、二項(xiàng)所述的關(guān)于開發(fā)商的身份、物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)所犯的錯(cuò)誤如出一轍，即犯了想當(dāng)然的錯(cuò)誤。重視物業(yè)所有人即業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的舉證，而忽視甚至根本沒(méi)想到過(guò)就物業(yè)使用人身份的舉證，這顯然是物業(yè)管理公司的重大失誤。如所有人與使用人不一致的情況下，物業(yè)公司還要舉證使用人是誰(shuí)的證據(jù)以及物業(yè)所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。 根據(jù)上述法律規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)所有人交納的，如果要讓使用人交納，必須取得所有人與使用人達(dá)成的由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)的協(xié)議。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。否則，即便有管理資質(zhì)，也有管理依據(jù)，但無(wú)合法的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求無(wú)法得到支持。因?yàn)槲飿I(yè)公司報(bào)備的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)證據(jù)證明是合法產(chǎn)生的，仍然不能做為確定爭(zhēng)議收費(fèi)金額的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。物業(yè)公司舉證的物業(yè)管理合同中往往沒(méi)有具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司往往舉證其已經(jīng)過(guò)政府主管部門備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做為其收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第10條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。作為業(yè)主一方代理人，物業(yè)管理公司一方是否依法舉證物業(yè)管理資質(zhì)證據(jù)便成為一項(xiàng)重要的抗辯理由。物業(yè)管理公司的物業(yè)管理資質(zhì)在法律上被視為證據(jù)，此類證據(jù)和其它證據(jù)一樣，對(duì)其舉證、質(zhì)證和認(rèn)證沒(méi)有例外的規(guī)定和要求。因舉證是有期限的，超過(guò)舉證期限不舉證被視為依法放棄舉證，按無(wú)證據(jù)論處。換言之，如果不能證明物業(yè)公司物業(yè)管理行的合法性，即便接受了業(yè)主的委托也是非法的，不受法律保護(hù)的。 實(shí)踐中發(fā)生的許多物業(yè)管理糾紛訴訟中，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求很少得到支持，一個(gè)重要的原因是其不舉證上述物業(yè)管理資質(zhì)證明材料。 物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)證書 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 物業(yè)管理資質(zhì)證書 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定：從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格?！ ∧敲?，哪些證據(jù)能夠證明小區(qū)開發(fā)商身份呢?土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)則許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收資料、商品房買賣合同、住宅使用說(shuō)明書及質(zhì)量保證書、住房廣告、房地產(chǎn)立項(xiàng)批文等等書證、物證、人證、視聽資料等均可證明。 訴訟就是一場(chǎng)規(guī)則游戲，雙方都要講規(guī)則。 實(shí)踐中發(fā)生大量的物業(yè)管理糾紛，一方不舉證發(fā)展商身份的證據(jù)，想當(dāng)然地認(rèn)為某公司就是開發(fā)商，想當(dāng)然的認(rèn)為這還有什么要證明的?而另一方也不以此抗辯。 那么打物業(yè)糾紛官司首先要舉那些證據(jù)? 一、開發(fā)商身份的證明 有很多物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生在前期物業(yè)管理過(guò)程中，要證明前期物業(yè)管理合同的合法性，必須證明開發(fā)商身份的真實(shí)性，這對(duì)原、被告雙方同等重要。做好保潔綠化記錄，證明對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)等等，這樣能夠更好的保障物業(yè)方的權(quán)益。相反，如果要求接受履行方來(lái)證明對(duì)方?jīng)]有適當(dāng)履行合同則相對(duì)較為容易。這種舉
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