【正文】 或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。甲公司按買斷價計算收入，賬務處理為：　　借：銀行存款 900萬元　　貸：銷售收入 900萬元?！　案例分析：某房地產公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析]　　案情介紹　　甲房地產公司20xx年開發(fā)住宅小區(qū)，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議?！　「鶕?jù)國稅發(fā)[20xx]31號文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！被诖艘?guī)定，本案例中的甲房地產公司以950萬元確認收入是錯誤的，是漏稅的表現(xiàn)，甲房地產公司必須按照A公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元確認收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機關支付手續(xù)費50萬元不能從1000萬元收入中進行扣除，應由A房屋代理銷售公司向甲房地產公司開據(jù)服務業(yè)發(fā)票50萬元，作為費用列支，在企業(yè)所得稅前進行扣除。　　甲公司賬務處理為：　　借：銀行存款 950萬元　　貸：主營業(yè)務收入 950萬元　　請分析甲房地產公司的涉稅風險。20xx年9月銷售房屋20xx平方米，每平方米5000元。而且房地產開發(fā)企業(yè)如果委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用不超過委托銷售收入10%的部分準予據(jù)實在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內機構銷售開發(fā)產品的，房地產公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費及擁金支出不能超過服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業(yè)所得稅?！　×硗猓鶕?jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔20xx〕31號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除?！　∷氖瞧髽I(yè)應當如實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證?！　《瞧髽I(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務協(xié)議或合同金額，并如實入賬?！　惏l(fā)[20xx]31號文第六條第（四）項第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。在這四種委托代銷方式中，體現(xiàn)的稅收風險主要是房地產公司少確認收入，從而少申報企業(yè)所得稅，將受到稅務稽查部門的稽查而要補稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風險?！　〖追剑篲________ 乙方：_________　　法定代表人：_________ 法定代表人：_________　　_________年____月____日 _________年____月____日房地產代銷合同5　　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在實踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機構進行代銷；另一種是房地產公司自己成立營銷中心或售樓中心自己銷售?！　【?、本合同一式叁份,乙方一份,甲方兩份。　　七、本次代銷期限：從 年 月 日至 年 月 日。乙方逾期不結算所造成的一切經濟損失，由乙方承擔?！　∷?、乙方責任: 在本次代銷期間，乙方應隨時和甲方代理人保持聯(lián)系，提供詳細的銷售管理信息，并應定期每 向甲方提供當前銷售清單一份。？　　甲方：____________________代表人：____________________年____月____日　　乙方：____________________代表人：____________________年____月____日房地產代銷合同4　　　　　　經雙方協(xié)議簽訂合約如下:　　一、貨品及金額　　伽森科技揚州有限公司同意將下列商品，按照下列條款將產品提供于　　二、合作經營方式：甲方負責產品成本，乙方負責提供市場和售貨管理?！　??！　〉诰艞l其他事項　　1?！　?。在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。乙方收取客戶所付款項后不得挪作他用，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產以外的任何其他活動。若遇特殊情況（如客戶一次性購買多個單位），乙方應告知甲方，作個案協(xié)商處理。乙方應信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。乙方在銷售過程中，應根據(jù)甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。在合同期內，乙方應做以下工作：　?。?）制定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；　?。?）根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；　?。?）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃；　?。?）派送宣傳資料、售樓書；　?。?）在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環(huán)境及情況；　?。?）利用各種形式開展多渠道銷售活動；　?。?）在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金；　?。?）乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾。甲方應按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關費用。甲方應積極配合乙方的銷售，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產權不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負責。甲方應向乙方提供以下文件和資料：　　（1）甲方營業(yè)執(zhí)照副本復印件和銀行帳戶；　?。?）新開發(fā)建設項目，甲方應提供政府有關部門對開發(fā)建設____________________項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和開工證）和銷售________________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產，甲方應提供房屋所有權證書、國有土地使用權證書。因客戶對臨時買賣合約違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。乙方不得擅自挪用代收的房款?！　?。3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。甲方同意按下列方式支付代理傭金：甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。代理傭金由甲方以人民幣形式支付?！　〉谖鍡l代理傭金及支付　　1?！　〉谒臈l銷售價格銷售基價（本代理項目各層樓面的平均價）由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。該費用應在費用發(fā)生前一次性到位。在本合同有效代理期內，甲方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。在本合同有效代理期內，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。本合同代理期限為個月，自____年____月____日至____年____月____日?！　〉谝粭l合作方式和范圍甲方指定乙方為在____（地區(qū)）的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在________興建的____________項目，該項目為（別墅、寫字樓、公寓、住宅），銷售面積共計________平方米。　　七、其它　　本合同一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)____份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額代理服務費?！　∥?、合同終止事由　　本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：　　甲方未能按時支付代理費逾期____日，乙方有權向甲方發(fā)出書面解除合同通知書，該通知于乙方發(fā)出通知之日起____日后生效，乙方有權向甲方追索欠款及滯付違約金。　　因甲方原因或甲方違約而導致本合同無法履行的，乙方有權解除合同并要求甲方支付應結算而未結算的代理費?！　〖追接馄谥Ц稇朵N售代理費的，每延遲一天，須按逾期應付款的____%的比例支付滯納金，逾期超過____日的，乙方有權解除合同?！　∷?、違約責任　　乙方不得以乙方名義與買受人簽訂商品房買賣合同，不得自行收取房款。并且，可以根據(jù)際情況來規(guī)定違約賠償金的數(shù)額?！　。?）每月____日，乙方按當月銷售回款總額向甲方呈交請款單，甲方在接到乙方請款單后____日