【正文】 學(xué)、 老年 藝術(shù)輔導(dǎo)班等，一方面是提升社區(qū)品質(zhì)，一方面營造出新賣點。 （三 ）、會所功能 形象展示功能 —— 社區(qū)文化的濃縮 會所為項目不可或缺的重要賣點，濃縮了社區(qū)人文的精華。 廳等戶型為佳（主打戶型不 應(yīng)盡量不 超過 80 ㎡ ）； 獨棟度假別墅建議面積在 280 ㎡ — 320 ㎡ 為佳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。（主打戶型最大建筑面積應(yīng)盡量不超過 120 ㎡ ）；產(chǎn)權(quán)式酒店設(shè)計成帶陽臺、度假投資為主的 45 ㎡ — 55 ㎡ 的單間 ； 60 ㎡ — 80 ㎡ 的一房一廳、兩房兩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從區(qū)位的角度看，主要為度假 養(yǎng)老為主，本案不適合開發(fā)中大戶型。 八 、 項目產(chǎn)品建議 （一） 目前瓊海 市 場暢銷的公寓 多是 75 ㎡ 90 ㎡ 左右的中小戶型；產(chǎn)權(quán)式酒店 45 ㎡ 55 ㎡ 左右；別墅 200 ㎡ 280 ㎡； 本案 目前戶型度假公寓分別為 95 ㎡、 141 ㎡、 121 ㎡、 191 ㎡；產(chǎn)權(quán)式酒店戶型為 69 ㎡；度假別墅分別為 340 ㎡、 227 ㎡、 172 ㎡；戶型均偏大 。計劃時間為一個半月。在有外銷點的情況下，任務(wù)分解要細(xì)到每一套 ，按月考核。要注意大戶型的促銷，并以小戶型的銷量補充。并加大旺銷季節(jié)的促銷力度，縮短銷售時間。具體銷售應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商辦理。 銷售計劃說明 （ 1） 、一期開發(fā)量為度假公寓 4 萬平米，安排計劃 12 個月銷售率為：95%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七 、銷售計劃 區(qū)域性銷售任務(wù) 內(nèi)地市場： 90% 本地市場： 10% 江浙 30% 東北 40% 其他 20% 本地籍5%` 外地籍 5% 上海20% 江浙10% 大慶 20% 哈爾濱 20% 山西 10% 新疆、 內(nèi)蒙 10% 投資 養(yǎng)老 各半 投資 為主 候鳥和養(yǎng) 老各半 候鳥和 養(yǎng)老各半 投資 為主 候鳥 為主 自用為主 自用及內(nèi)地 親友 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市推廣與當(dāng)?shù)孛襟w廣泛合作，借“論壇”之勢作持續(xù)的宣傳展示。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在重點城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。為了保證直投到客戶，需要設(shè)立抽獎活動以作由頭。 萬泉河溫泉家園 項目。 （二）各階段促銷活動形式建議 預(yù)熱期 論壇及研討會、茶話會等形式 ； 官塘 實地體驗；廣邀各相關(guān)專家、學(xué)者、官員參加，為新聞炒作造勢。如亞洲論壇活動中的“搭車”宣傳。個人類：銀行存款在 300 萬元以上的金卡會員、目標(biāo)企業(yè)的高層管理者、高爾夫會員。 IV. 活動方式：論壇結(jié)束后，項目在全國已經(jīng)有了一定的知名度，在這個階段趁熱打鐵，針 對目標(biāo)客戶， 選擇有效媒體直投。 別墅 、度假公寓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬泉河溫泉家園 — 官塘 唯一可投資的產(chǎn)權(quán)式酒店，度假 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 熱銷期 I. 巡展主題： 瓊海官塘 全國最適合投資旅游房地產(chǎn)的地方。 推廣媒體：在全國各地以軟新聞方式，分系列在重點銷售城市推廣。 羅托魯瓦 等，引出 官塘 溫泉 旅游業(yè)的無限發(fā)展?jié)摿Α? 瓊海 官塘 的旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景，可與世界知名的 溫泉 旅游度假 勝地比較，如 德國 “非典”過后，對健康的關(guān)注度大大提高。 活動內(nèi)容： 邀請瓊海市政府官員、瓊海旅游局官員、全國環(huán)境人居住宅產(chǎn)業(yè)司、建設(shè)部相關(guān)人士、文化界名人、房地產(chǎn)業(yè)同行、新聞記者共同討論 — “健康、休閑、度假、養(yǎng)生”等及多功能于一體的 瓊海 旅游及旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。以論壇的形式推介項目有兩大優(yōu)勢：一是論題的討論價值高，可以形成新聞 點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 度假房地產(chǎn)依托房地產(chǎn)與旅游業(yè)的發(fā)展，并將二者有機的結(jié)合，必然成為新的市場亮點。同時通過這種形式可與客戶保持良好的關(guān)系，可以通過活動傳達(dá)豐富的生活氣息，對 于高檔物業(yè)來說比較適用。促銷活動可以在讓目標(biāo)客戶更加準(zhǔn)確得到相關(guān)信息的同時，盡量減少廣告宣傳的浪費，降低銷售成本，使項目利益最大化。而間接渠道，則是主要渠道的有益補充，所以本項目的間接渠道要盡可能的豐富，以上可以利用到的渠道都宜用上。直接渠道作為主要的銷售渠道，其優(yōu)點是在于開發(fā)商對項目銷售的控制性高，產(chǎn)品與客戶直接見面，有助于真實的了解客戶需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3．銷售渠道 本項目主要銷售渠道 —— 通過內(nèi)地中介分銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行銷售，并派專人協(xié)助；通過 聯(lián)系大型外企公司做產(chǎn)品說明會，直接銷售； 通過與周邊高爾夫俱樂部及酒店銷售團隊合作，利用他們的客戶網(wǎng)絡(luò)資源來銷售本項目。 2．推廣思路 界于本案的目標(biāo)消費群體呈現(xiàn)分散性（ 90%的客源在外省，特別是北方城市）、單一性、受眾面小的特點，同時其身份與生活方式的特殊性決定了 我們在本項目的推廣上不能采用大眾的傳播思路。 投資 +度假：既以投資性購房為目的，又兼做每年短期來瓊海度假的寓所。 一級目標(biāo)市場： 北京、 長江三角 洲、 山西 、 日本、韓國、北歐、東歐 二級目標(biāo)市場： 內(nèi)陸城市南昌、武漢、沈陽、大連、天津、內(nèi)蒙 （三） 度假公寓消費群體 從在瓊海購房置業(yè)的目的分類，該消費群體主要有以下幾類 ： 養(yǎng)老置業(yè)： 以養(yǎng)老購房為主要目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。國內(nèi)及海外的成功人士，知名企業(yè)的總裁、 CEO、總經(jīng)理等，事業(yè)穩(wěn)定，有極強的經(jīng)濟基礎(chǔ)； 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 物業(yè)的升值潛力，將來出租或出售是否能獲得較大利潤； ? 注重物業(yè)的景觀環(huán)境、檔次，將來是否容易轉(zhuǎn)讓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的需要； （ 3） 主要特點 ? 擁有一定的資金； ? 較強的經(jīng)濟意識； ? 購買以能滿足自己需求為出發(fā)點； （ 4） 其主要關(guān)注點： ? 項目本身的一切軟、硬條件，如所處地段、交通狀況等； ? 項目的物業(yè)管理和周邊的配套設(shè)施等是否能夠滿足他們的需求； C、過渡 型買家 （約占 15%） （ 1）主要的客戶群： 跨國集團高級階層及管理人員； （ 2） 主要目的：他們購買物業(yè)的目的是具有良好自然生態(tài)居住環(huán)境，可自用，并隨時可能將物業(yè)轉(zhuǎn) 賣 或出租； （ 3）主要特點： ? 擁有一定的資金，但可用于購買豪宅的閑散資金有限； ? 有較強的生活品位意識； ? 購買與運作都以實際為出發(fā)點； (4) 主要關(guān)注點： ? 物業(yè)的環(huán)境是否滿足其居住環(huán)境的要求； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 主要特點： ? 擁有相對穩(wěn)定與豐厚的收入或者是不薄的積蓄，希望尋求一種風(fēng)險較低的投資方式； ? 投資利潤可觀，具有較大吸引力； ? 緣于一定的危機感和經(jīng)濟意識，希望能夠鞏固個人與家庭的未來經(jīng)濟基礎(chǔ)，但又沒有足夠的精力與能力進(jìn)行其它的商業(yè)運作，所以把目光放在租金回報這一方式，自由選擇面大，且消耗力低的長線投資上； （ 4） 關(guān)注的要點： ? 項目 所處的位置能否獲得理想投資回報； ? 項目未來長期走勢，由于是長線投資，所以項目本身的素質(zhì)一直影響回報率的高低； ? 付款方式，即首期款及按揭的年限； B、自用型買家 （約占 34%） （ 1） 主要人群構(gòu)成： 這一類客戶以私營企業(yè)主等為主； （ 2） 主要目的： 他們購買物業(yè)的目的是改善自己的自己生活方式、提高生活品位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體分析： A、投資型買家 （約占 45%） （ 1） 主要人群結(jié)構(gòu)：這類客戶以境外客戶及當(dāng)?shù)卦用駷橹鳎? （ 2） 主要目的：他們購買物業(yè)的目的是為了充分利用自己的閑置資金獲得一個長期穩(wěn)定的收入； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六 、 客群定位 ? 從世界以及其它城市的發(fā)展歷程分析，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相輔相成的。 ? 本項目正好符合現(xiàn)代一部分人的生活需求。因此可以說，開發(fā)第三類住宅的前提是該區(qū)域具有發(fā)達(dá)的旅游業(yè)，第三類住宅的興起必須以旅游業(yè)的發(fā)展為前提。 類住宅不僅對其周邊自然環(huán)境、景觀具有嚴(yán)格要求，同時對周邊的娛樂、休閑設(shè)施亦要求較高，一般要 求娛樂、休閑設(shè)施要齊全完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ──項目發(fā)展的設(shè)想 第三類住宅與旅游業(yè)聯(lián)動 以旅游業(yè)發(fā)展為前提作為純粹休閑、娛樂用途的度假式住宅，第三 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 —— 項目發(fā)展的理念 以旅游業(yè)發(fā)展為前提，作為純粹休閑、娛樂用途的度假式的第三類住宅。只有存在鮮明良好特質(zhì)的項目，才能創(chuàng)造出差異性，獨特性，并在眾多競爭對手中脫穎而出，獲得市場認(rèn)同，獲得經(jīng)濟效益和社會效益。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)海南省統(tǒng)計局提供的資料， 2020 前 11 個月全省旅游收入比去年同期增長 %，接待旅游 過夜人數(shù)比去年同期增長 %。“冬天到海南泡溫泉” 對我國北方地區(qū)及日本、韓國、北歐、東歐等國的高爾夫球愛好者都有極大的吸引力。 %%% % %%藥用功效 一種生活享受 地位的顯耀 環(huán)保 就是覺得溫泉好 其 它 ? 溫泉樓盤的發(fā)展：我看好 調(diào)查中，有 57%的被訪者表示看好溫泉樓盤的 發(fā)展，筆者認(rèn)為許多的人信心應(yīng)該是基于以上的理由。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圖 7 您看中了溫泉樓盤的什么特點？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 溫泉樓盤：是一種生活享受 溫泉樓盤仍然是一種奢侈品，在有意向購買溫泉樓盤的人中，有 %的人看中了溫泉樓盤所代表的生活享受。況且，自古以來就有利用溫泉的傳統(tǒng)，一半以上的消費者非常喜歡溫泉是屬于很正常的事，而不喜歡溫泉的只有極少數(shù)，只占了 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。難怪開發(fā)商們 想方設(shè)法地 以 “ 溫泉 ” 為賣點 ，即使當(dāng)?shù)?沒有溫泉 也 不惜耗巨資長途跋涉引入 ，為的也是 吸引 更多 購房者 的關(guān)注 。 ? 溫泉樓盤：我會考慮 調(diào)查表明，近 6 成的購房者會考慮選擇購買有溫泉的樓盤。其年齡段的被調(diào)查者比例相差不大，在４％到１１％之間。 目標(biāo)客 戶 群 年齡分布： 35— 60 歲為購房中堅力量 。 受調(diào)查者的學(xué)歷絕大部分 分布在高中及其以上學(xué)歷 ，達(dá)到了 %。在許多人眼中，溫泉板塊成了豪 華、高貴、享受的樓盤的代名詞，以下是來自博智市場研究公司進(jìn)行的 調(diào)查 結(jié)果 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過上述項目市場分析，我們得出一個復(fù)合地產(chǎn)的新概念：復(fù)合型概念 大盤 +溫泉 ，通過兩者有機結(jié)合，讓項目發(fā)揮自身 最大優(yōu)勢和魅力所在，這也是本