【正文】 和裝修實際結(jié)果進行比較驗收，驗收合格簽署書面意見，以便裝修人押金的退還辦理。為防止裝修人或裝修企業(yè)不按要求辦理，管理處當(dāng)時或事后應(yīng)監(jiān)督檢查。A、管理處根據(jù)各項法規(guī)和規(guī)定進行裝修申報表的核查，并應(yīng)該在規(guī)定工作日(一般為3個工作日)內(nèi)予以答復(fù)；B、超出管理處操作范圍的，報上級主管部門并應(yīng)該規(guī)定工作日內(nèi)(一般為3個工作日)予以答復(fù)。2．填寫裝修申報表：A、業(yè)主必須在施工開始前3個工作日提出申請 B、管理處應(yīng)要求和指導(dǎo)裝修人逐項填寫裝修申報表，各項申請要求明確無誤C、涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝修申報表)等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時還應(yīng)附相關(guān)圖紙資料等。(二)流程分述 1．備齊資料：A、資料的準備由裝修人和裝修企業(yè)分別準備和提供。因此，無論是開發(fā)建設(shè)單位還是其他業(yè)主的空置房都必須按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議全額交納物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司不得減免空置房的物業(yè)管理費用。這種法規(guī)的規(guī)定實際上就給予開發(fā)建設(shè)單位具有減免了空置房的物業(yè)管理費用的權(quán)利，這實際上是對全體業(yè)主的不公平，至于以開發(fā)建設(shè)單位肯定投入相當(dāng)?shù)馁Y金到物業(yè)管理工作中為理由減免開發(fā)建設(shè)單位空置房的物業(yè)管理費用，其實只是一種借口，因為如果開發(fā)建設(shè)單位確實投入了資金到物業(yè)管理工作中，完全可以用這部分資金來作開發(fā)建設(shè)單位預(yù)交的空置房的物業(yè)管理費用進行抵扣，并不需要減免空置房的物業(yè)管理費用。減免物業(yè)管理費用的權(quán)利在于全體業(yè)主，以及業(yè)大會、業(yè)主委員會所形成的減免空置房物業(yè)管理費用的決議。由于物業(yè)管理費用的支出是用于維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，而物業(yè)管理費用的收取是根據(jù)這些物業(yè)管理費用的減少，相對而言就很可能將所減免的物業(yè)管理費用的負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了哪些已經(jīng)交納了物業(yè)管理費用的其他業(yè)主，或者使他們本應(yīng)享受的物業(yè)管理費用而不能很好地享受。第四，減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、市低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。而物業(yè)管理費用的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。空置房是指區(qū)分所有建筑物的專有部分未使用而空置的物業(yè)建筑物。慣例的做法是對電梯開始運行的上一層收取費用。一層住戶是否可以免交電梯費？ 通常電梯費用主要是電梯運行費用，也就是電梯使用過程中產(chǎn)生的電費，而電梯運行費用是按照電梯電表計量收費的，反映的是電梯總體的運行費用。另為了維護廣大業(yè)主的利益，封陽臺等會破壞建筑物的外立面，在頂樓安裝太陽能熱水器更可能出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，危害頂樓住戶。這在業(yè)主臨時公約中有明確規(guī)定。收費標準是以蘇州市人民政府辦公室文件：蘇府辦[1999]5號文件的規(guī)定為依據(jù)的。建筑垃圾的搬運及存放環(huán)衛(wèi)部門有明確規(guī)定，由環(huán)衛(wèi)站統(tǒng)一回收處理。如有業(yè)主問起押金及管理費用的收費依據(jù)，其具體金額現(xiàn)在還沒有明確規(guī)定，但是按照蘇州市的物業(yè)行業(yè)操作慣例，該標準還是合理的。規(guī)范接待禮儀，提升服務(wù)形象 a、儀表修飾與著裝 b、微笑 c、正確使用手勢語 d、掌握傾聽的技巧 e、學(xué)會贊美別人f、學(xué)會反話正說六、可能遇到的問題裝修押金物業(yè)公司有沒有權(quán)力收??？裝修押金是向裝修公司和業(yè)主收取的，其目的是對裝修單位的野蠻施工起到一定的限制作用，也是為了維護廣大業(yè)主的利益。 第四，社會角色的非個性決定業(yè)主總是處于至上的位置，理所當(dāng)然應(yīng)該得到服務(wù)人員的尊重和恭恭敬敬的服務(wù)。正確理解“業(yè)主總是對的” 首先，“業(yè)主總是對的”是物業(yè)管理行業(yè)為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)提出的一個口號，這一口號體現(xiàn)了從業(yè)人員對業(yè)主的一種尊重。其次，業(yè)主是物業(yè)管理服務(wù)的對象，是承受服務(wù)的主體，是服務(wù)工作的重心。為了在辦理入伙時及時向業(yè)主提供便捷服務(wù)，由專員將印刷資料、文件成品進行分類裝袋，并安排工程技術(shù)人員對施工單位移交的各類鑰匙進行校對，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。按照發(fā)展商在建筑物業(yè)時設(shè)計規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請裝飾、裝修設(shè)計人員對辦公場所進行設(shè)計規(guī)劃，并組織施工單位進場施工、二次裝修。同時與施工單位在施工現(xiàn)場請教工程技術(shù)問題，避免日后管理上走不必要的彎路。（二）與發(fā)展商之間的協(xié)調(diào)、溝通(含施工單位的溝通)。業(yè)主及售房等其他資料由物業(yè)管理人員熟悉。二、入伙前期準備（一）各類資料的熟悉。 入伙是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主／用戶移交戶內(nèi)管理責(zé)任的過程，標志著小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)正式啟動，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成。入伙是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)的過程。屬施工單位責(zé)任的，如施工單位未能按期到達現(xiàn)場，建設(shè)單位應(yīng)再次通知施工單位；施工單位接到再次通知書后仍然不能按時到達的，建設(shè)單位有權(quán)自行返修，所發(fā)生的費用由原施工單位承擔(dān)。 (3)因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任；屬于建設(shè)單位采購的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任； (4)因使用單位使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負責(zé)； (5)因地震、洪水、臺風(fēng)等不可抗力造成的質(zhì)量問題，施工單位、設(shè)計單位不承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。在建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間，應(yīng)根據(jù)造成質(zhì)量問題的不同原因由不同單位分別承擔(dān)責(zé)任： (1)施工單位未按國家有關(guān)規(guī)范、標準和設(shè)計要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任；質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標準、設(shè)計文件以及合同中對質(zhì)量的要求。但是如果是用戶違反《住宅使用說明書》的提示，使用不當(dāng)或者擅自改動物業(yè)的結(jié)構(gòu)以及裝修不當(dāng)，由此而造成的質(zhì)量問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的記載，承擔(dān)住宅的保修責(zé)任。 根據(jù)本條的規(guī)定，物業(yè)在交付使用后的一定期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)有工程質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。條例要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： (1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； (2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； (3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； (4)物業(yè)管理所必需的其他資料鑒于這些資料對于物業(yè)服務(wù)的重要性，同時物業(yè)管理企業(yè)也只是受托保管這些資料，因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。接收這些技術(shù)資料能夠幫助有關(guān)工程維護維修和進行相關(guān)服務(wù)，為物業(yè)管理的順利開展創(chuàng)造必要的條件。技術(shù)資料記載物業(yè)建設(shè)過程中發(fā)生的工程項目及其技術(shù)信息。再比如反映物業(yè)質(zhì)量的有關(guān)文件和證書，如《竣工驗收合格證》等；(3)物業(yè)上發(fā)生的其他法律關(guān)系的文件資料。如說明物業(yè)開發(fā)歷史背景的有關(guān)資料，如拆遷安置資料等。物業(yè)承接驗收時的文件資料移交物業(yè)涉及的文件資料大體包括物業(yè)的權(quán)屬文件和技術(shù)資料。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活?！〔膳仩t、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。消防設(shè)施是否經(jīng)消防部門檢驗合格。地漏、排污管接口、檢查口是否滲漏，管道排水必須流暢。水壓試驗及保溫、防腐措施是否符合要求。衛(wèi)生間、陽臺地面與相鄰堤面的相對標高是否符合設(shè)計標準要求，是否可能發(fā)生積水、倒返水和滲漏等等。對于屋面，是否有滲漏，隔熱保溫措施是否到位，出水口、落水管是否安裝牢固等。如果主體結(jié)構(gòu)是磚石結(jié)構(gòu)，是否有足夠的強度和剛度，是否有明顯的裂縫，等等。物業(yè)管理企業(yè)在查驗的時候應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家標準以及合同規(guī)定的標準進行查驗。 作為承接單位的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)會同建設(shè)單位對房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的承接驗收可參照使用。該標準是針對交房管部門承接的房屋，但是依法代管，依約托管和單位自有房屋的承接，可參照該標準執(zhí)行。這不僅能夠有效的防止將來可能發(fā)生的物業(yè)使用和管理糾紛，而且物業(yè)管理公司可根據(jù)掌握的驗收資料，有針對性地制定預(yù)防性的管理措施和維修計劃。 通過承接驗收程序，可以發(fā)現(xiàn)此前沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，及時進行整改?？⒐を炇盏膬?nèi)容和側(cè)重點主要針對建筑工程的質(zhì)量問題，需要考察的是建筑工程是否符合國家的各項標準，是否存在危及人身與財產(chǎn)安全的質(zhì)量缺陷，例如工程勘探取樣是否合理、隱蔽工程鋼筋材料是否符合設(shè)計標準等。一般情況下，政府行政主管部門并不參與物業(yè)承接驗收。而物業(yè)承接驗收的主體則是物業(yè)管理企業(yè)和此前的物業(yè)實際控制方。 其次二者的參與主體不同?？⒐を炇找坏┩ㄟ^，標志著物業(yè)獲準可以投入使用。我國實行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督制度，未經(jīng)驗收或驗收不合格的工程不得交付使用?？⒐を炇瞻[蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收和全部工程驗收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)的承接驗收不同于竣工驗收。3．在售樓現(xiàn)場設(shè)立了專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了物業(yè)建設(shè)單位對物業(yè)管理的亂承諾，也使未來業(yè)主對物業(yè)管理有了信心，增加了購買的欲望。（四）銷售階段的介入在此階段主要介入了以下工作：1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。6．對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)，并組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。建議予以重新施工。3．在綠化帶施工時，首先要考慮澆水管道的鋪設(shè)，否則又要返修，造成浪費。（三）建設(shè)階段的介入內(nèi)容在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，召集或參與了多次專題討論會，其中一次提出了18項整改意見，這些意見大部分都在建設(shè)中被采納，典型的介入內(nèi)容如下：1．對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出了具體要求，要求設(shè)立足夠的垃圾桶放置位置，要硬底化，同時要方便清洗。3．就物業(yè)管理的條件在規(guī)劃設(shè)計時予以落實，不僅明確了辦公用房，還落實了物業(yè)管理人員宿舍、食堂、休息室、倉庫以及清潔車的停放場地等。2．對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設(shè)置等提供了主導(dǎo)意見?！　?．考慮到項目較大、分期開發(fā)的情況，建議在方案設(shè)計時采用分組團的布局，且各組團相對獨立和封閉。3．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項日銷售的亮點4．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。 （一）項目論證階段物業(yè)管理介入的內(nèi)容和效果 在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納?！　≡撐飿I(yè)建設(shè)單位前期已開發(fā)過多項物業(yè)項目，自己組建了物業(yè)管理企業(yè)，為把這個項目建設(shè)好、經(jīng)營好，該物業(yè)建設(shè)單位擬聘請有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)任項目的物業(yè)管理顧問，幫助解決前期的物業(yè)管理問題。五、 案例分析 該物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。 5是綠化取水點設(shè)計應(yīng)方便和安全。 3是要關(guān)注屋頂花園的基礎(chǔ)處理。1是要重視綠化用地的整理和表土采集。 四、 物業(yè)前期介入中園林綠化工程不可忽視的幾個問題 居住區(qū)園林綠化的水平已經(jīng)成為商品房檔次高低評比的重要標準之一，建設(shè)者的高價環(huán)境包裝，使得居住區(qū)的園景綠化水平日新月異。 法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。這樣就會使房地產(chǎn)開發(fā)商由被動到自覺地考慮物業(yè)管理的前期介入工作。對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進行監(jiān)督。政府介入的方式主要在兩個方面：　　(1)制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度。在房地產(chǎn)開發(fā)的市場中，物業(yè)管理前期介入對未來業(yè)主是必須的，而在實際操作中，由于開發(fā)商急功近利，或者片面追求利潤，卻不愿意進行物業(yè)管理前期介入(物業(yè)管理前期介入，成本投資增加)。(2)短期介入人員(3～4人)：由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。二、 如何保證前期介入的成功（一）技術(shù)力量的保證為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作,確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。 物業(yè)管理前期介入一、 介入的內(nèi)容從項目設(shè)計開始提前介入,參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計,對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場地的維護與管理，消防設(shè)備的維護、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃保潔，庭院綠化，車輛管理等。