臺州市房地產(chǎn)-某房地產(chǎn)項(xiàng)目戶型開發(fā)建議書-20xx年(doc)-地產(chǎn)綜合-文庫吧資料
2024-08-21 19:45本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 14 頁 臺、全明廚衛(wèi)等。 項(xiàng)目分析篇 綜合上述各方面的調(diào)查與研究，根據(jù)有關(guān)椒江區(qū)房產(chǎn)市場的研討結(jié)論，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)以產(chǎn)品開發(fā)作為主要研究方面，打造既可滿足市場需求，又能體現(xiàn)本項(xiàng)目開發(fā)特色的產(chǎn)品，相關(guān)開發(fā)建議如下： 一、項(xiàng)目基本資料 1．地理位置： 位于臺州市椒江區(qū)白云山路西側(cè)，距市民廣場、市政府約 5 分鐘車程 2．用地面積： 240012 平方米（ 360 畝） 3．用地性質(zhì)： 住宅樓、商業(yè)配套 4．建筑容積率： ≥ 5．總建筑面積： 482424 平方米 其中（預(yù)計(jì)）：住宅樓 410060 平方米（ 85％） 商業(yè)裙房 24121 平方米（ 5％） 其它（地下及公建用途等） 48242（ 10％） 二、產(chǎn)品開發(fā)建議 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 14 頁 按照本項(xiàng)目地塊的基本資料，要打造滿足市場需求的適合產(chǎn)品，我司認(rèn)為在進(jìn)行前期規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)從產(chǎn)品開發(fā)上進(jìn)行多方考慮，而在總體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)及配比方面，應(yīng)考慮以下因素： 1． 本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)，距市中心區(qū)域稍為偏遠(yuǎn)，目前人氣及生活氣氛尚未形成，因此，在總體規(guī)劃上需 考慮生活配套等方面的需要； 2． 按新明公司以引領(lǐng)市場為開發(fā)理念的原則，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)突破臺州市場現(xiàn)有產(chǎn)品，打造具有強(qiáng)烈新明特色的戶型產(chǎn)品，設(shè)計(jì)上應(yīng)糅合面積、功能、性價(jià)比等各方面因素，打造具有綜合質(zhì)素高的產(chǎn)品； 3． 本項(xiàng)目的開發(fā)定位應(yīng)為中高端檔次； 4． 從市場調(diào)查所知現(xiàn)時(shí)市場對戶型面積范圍的要求，本項(xiàng)目的主力戶型面積范圍應(yīng)鎖定在 120－ 140 平方米； 5． 為提升本項(xiàng)目整體質(zhì)素及形象，大面積戶型的設(shè)置是必要的實(shí)施手段； 6． 由于臺州現(xiàn)時(shí)市場上， 90 平方米以下的小戶型基本呈飽和狀態(tài)，因此，在戶型比例上 90 平方 米以下戶型不應(yīng)占大比例。 ◇ 東一觀點(diǎn)： 通過本次對臺州及椒江區(qū)的房地產(chǎn)市場初步調(diào)查，根據(jù)過往的經(jīng)驗(yàn)與理解，我司對椒江區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)情況歸結(jié)如下： 1． 由于椒江區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的狀況，實(shí)際上在投資型買家大部分撤離本地房產(chǎn)市場后，其性質(zhì)開始從投資型向自住型實(shí)現(xiàn)逐步過渡； 2． 總價(jià)承受力明顯分成兩個(gè)檔位，第一檔控制在： 40 萬 60 萬元 /套（毛坯）；第二檔控制在 80 萬以上，即中間檔位 60 萬 75 萬 /套房價(jià)是真空地帶，高不成低不就，接受度最低； 3． 單價(jià)承受力控制在 40006000 元 /㎡ （毛坯）； 4． 戶型需求以三房兩廳兩衛(wèi)， 120140 ㎡ /套的“中三房”為主， 100120 ㎡ 的“小三房”為第二主力戶型，向下兼顧 90 ㎡ 以下的兩房兩廳兩衛(wèi)。 總之，在目前的樓市有喜有憂，在此狀況下，購房者心態(tài)的變化對開發(fā)商的營銷及產(chǎn)品提出了更高的要求。而對于開發(fā)商品牌背景不是想象中那樣重視。 對于地段的看法，由于城市規(guī)模較小，居民生活半徑不大，所以地段要素相應(yīng)變 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 14 頁 得較 弱，但當(dāng)?shù)卮嬖谀钆f城情結(jié)，認(rèn)為舊城的生活配套滿足日常生活所需，相對較為方便。 3．價(jià)格承受力： 4060萬房屋總價(jià)最具關(guān)注度， 5000 元 /㎡ 的單價(jià)是上限 調(diào)查中，購房者總價(jià)承受力明顯分成兩個(gè)檔位，第一檔控制在： 40 萬 60 萬元 /套（毛坯）；第二檔控制在 80 萬以上，即中間檔位 60 萬 75 萬 /套房價(jià)是真空地帶，此位位高不成低不就，接受度最低；其次，單價(jià)制在 40006000 元 /㎡ （毛坯）為最好。 2．家庭結(jié)構(gòu)：三口之家引導(dǎo)后續(xù)戶型面積的設(shè)計(jì) 由于外來人口少，本地人口基數(shù)不足 20 萬，形成二手房市場的不活躍，形成臺州一個(gè)典型的購房習(xí)慣特征：當(dāng)?shù)厝速彿繒r(shí)喜歡一步到位，即便是未婚還是新婚，都想買三房的房子 ，免得以后換房麻煩。從以上調(diào)查對象開發(fā)的產(chǎn)品方面看，其戶型面積范圍的特點(diǎn)表現(xiàn)在以下方面： 130— 140m2三房二廳 二衛(wèi)戶型占主力，四房戶型 180m2是上限，喜歡大廳小房型，在售住宅項(xiàng)目中，多為兩個(gè)房間朝南。據(jù)了解，臺州人對大社區(qū)、配套齊全的社區(qū)的鐘愛程度是很高的。對比臺州消費(fèi)者購買行為調(diào)查所接受的 40005000 的承受力上限，仍說明價(jià)格定位與市場的偏離，不無值得我們參考 ，高檔區(qū)仍然需要的是高性價(jià)比。相形之下，云頂佳苑小高層因?yàn)殚_盤早，在同等層數(shù)上價(jià)格則明顯低于前兩者
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