【正文】 有向往郊外田園生活經(jīng)濟(jì)人士。還有碧桂園鳳凰城的別墅，其產(chǎn)品檔次與環(huán)境條件當(dāng)屬中高檔別墅，然而定價(jià)卻屬經(jīng)濟(jì)型別墅。 從以上幾點(diǎn)劃分推斷，目前廣州別墅市場發(fā)育已相當(dāng)成熟，細(xì)分的市場層次分明，擁有“地王”優(yōu)勢的二沙島別墅是頂級，其價(jià)位每平方米達(dá)二三萬元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5）市場對象細(xì)分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鳳凰城 鳳鳴、鳳湖苑的獨(dú)立別墅，面積由 200 平方米起，大部分為500600 平方米，均價(jià) 5500 元 /平方米，連豪華裝修。獨(dú)立別墅建筑面積從 385705平方米，花園面積從 361813平方米，均價(jià) 10000元/平方米；四聯(lián)體別墅建筑面積為 156平方米，花園面積有 4896平方米，均價(jià) 5500 元 /平方米， 華南碧桂園別墅 （ 1）一期別墅： A、 F 型獨(dú)立別墅，總面積： 1192 平方米，送800 平方巨型私家庭園，包豪華裝修及園藝； B 型獨(dú)立華南別墅，總面積 平方，包豪華裝修及園藝。但鳳凰城近千平方米的超級別墅還是以毛坯房銷售。 計(jì)上的創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的提高并有效降低成本， 2020 年在廣州掀起了熱潮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在廣州，麗江花園、錦繡香江等樓盤首先打出聯(lián)體別墅的概念，其后廣園東碧桂園鳳凰城更引進(jìn)革命版的聯(lián)體別墅，其通過采用新材料新工藝及設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于面積不大和價(jià)格適宜，通常以市中心區(qū)一套公寓洋房的價(jià)錢就能買到。這種產(chǎn)品屬于一種集合式別墅，形式介于獨(dú)立別墅和公寓洋房之間，具有較高的綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然，綠化率一般在５０％以上。 華南碧桂園新近推出的映翠桃園，戶型多達(dá)十幾種，多為大戶型，最吸引客戶的是超大的花園以及園 藝；南浦海濱花園也推出家家?guī)郊掖a頭的大別墅，這些別墅共同的特點(diǎn)是“創(chuàng)新”。如今別墅戶型層出不窮，如錦繡香江牡丹園 21套別墅有 11種戶型，科莫湖別墅也有十多種，而其近期推出的四孖屋更是一種創(chuàng)新，四座別墅聯(lián)體，背靠背連在一起。但就實(shí)際戶型、設(shè)計(jì)而言，有千萬種。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如此這般，別墅消費(fèi)的三級組合已然相當(dāng)完整豐富 。 除卻這些市區(qū)高價(jià)別墅外，郊區(qū)尤其是番禺的老牌別墅項(xiàng)目單價(jià)約在 5000 元左右，總價(jià)約在 150 萬左右，構(gòu)成中價(jià)市場；再往下，就是低價(jià)別墅，比如從化的逸泉山莊和增城的鳳凰城。廣園東龍頭項(xiàng)目匯景新城的別墅單價(jià)也始終站硬在 萬／平方米的高水準(zhǔn)上。 （ 3）價(jià)格分析 從價(jià)位分布上看，單價(jià)頂尖的應(yīng)該算二沙島最后一個(gè)別墅項(xiàng)目 —— 城建總的宏城別墅，單 價(jià)接近２萬元／平方米，而且貨量稀缺。 第二種別墅區(qū)：是具有得天獨(dú)厚的優(yōu)美自然環(huán)境，如風(fēng)景、旅游區(qū)、森林公園等，再加上一定的配套設(shè)施，如金碧御水山莊、南海穆天子山莊、廣州白云堡豪苑、廣州天鹿湖避暑山莊等。 第一種別墅區(qū)：不具備特別優(yōu)越的地理優(yōu)勢及自然環(huán)境，但依靠強(qiáng)大而完善的配套設(shè)施細(xì)致而合理的小區(qū)規(guī)劃而立足市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前廣州范圍及附近的別墅開發(fā)呈現(xiàn)以 下幾種形式： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。別墅推出數(shù)量約在 2020 套以上，總面積高達(dá) 40萬平方米以上。 市區(qū)別墅仍以南湖板塊為主，主要有頤和山莊、江南世家；番禺延續(xù)其人所皆知的別墅物業(yè)，如錦繡香江、萊茵島、麗江花園掬水別墅等；南沙在售的也有別墅項(xiàng)目； 而從化方面則有逸泉山莊坐莊；在此基礎(chǔ)上，今年更引人關(guān)注的是花都地區(qū)，金碧御水山莊全部是別墅產(chǎn)品，此外泰湖山莊也是規(guī)模龐大的別墅盤，一旦機(jī)場高速公路的北段明年修好，花都有可能成為第二個(gè)廣園東。而別墅去年以來 15 個(gè)月總銷售額為 ，占 15 個(gè)月住宅銷售額 370億的 %，屬基本正常。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)統(tǒng)計(jì)，十五個(gè)月以來廣州共銷售各類別墅建筑面積 ，總計(jì) 1175 套，平均每套 213平方米。今年物美價(jià)廉的碧桂園鳳凰城別墅的“橫空出世”，并不僅僅促使廣州別墅市場多年來的有限需求在被壓抑后反彈釋放，其通過對別墅這一高尚產(chǎn)品的重新定位，有效刺激了新的消費(fèi)，營造 了新的市場熱點(diǎn)，啟動了新的消費(fèi)市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 花都區(qū)的優(yōu)勢正逐漸顯現(xiàn)，例如較低的開發(fā)費(fèi)用和售價(jià)，完善的基礎(chǔ)建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到花都區(qū)之間有一條寬闊的 綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的發(fā)展構(gòu)想，都是促使花都區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，在這幾年將會迎來房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是 居民對生活的要求不斷提高），正從市中心向外擴(kuò)散，去年番禺銷售、預(yù)售面積為 萬平方米，達(dá) 億元，其中大部分是來自廣州的買家。根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房價(jià)與收入的比例是 7倍，而 1999 年，花都區(qū)職工平均工資為 11491 元，以四口之家為例，年收入為 萬元，則每戶可承受的房價(jià)多達(dá) 32 萬多元，這個(gè)價(jià)格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)所有層次的樓盤。 花都區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)熱點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。隨著新區(qū)建設(shè)的展開，這些本地的二次置業(yè)者和投資者都把目光投向新開發(fā)的新區(qū)，由于新區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更高，更注重環(huán)境，社區(qū)公區(qū)設(shè)施完備，所以在過去兩年中，新區(qū)的樓盤都受到追捧，成為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而這一部分人，在未來幾年內(nèi)都將進(jìn)入置業(yè)年齡，商品房需求量較大。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升?；ǘ紖^(qū)的地價(jià)和房價(jià)在廣州市各區(qū)中屬于偏低，但社區(qū)環(huán)境相對成熟一類，投資大有可為。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在銷售策略上，一般先以低價(jià)入市，帶動起人氣，得到社會認(rèn)同，創(chuàng)造出項(xiàng)目品牌，然后再進(jìn)行后期的開發(fā)。 在需求方面：買家以廣州、香港人士為主，其中廣州人占大部分，其余少量為花都 人吸納消化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)也引起了投資開發(fā)商和代理商的注意。 這幾年花都區(qū)主要的樓盤有：金碧御水山莊（ 3300畝）、南航花園（ 18 萬平方米）、駿威廣場（ 22萬平方米）、金菊花小區(qū)（ 10 萬平方米）、雅景苑、金鵬花園、鉆石花園、雅寶新城、蒙地卡羅等，主要都集中在花都廣場半徑幾公里范圍內(nèi)，售價(jià)在 1500元到 4000元（平方米）之間，花都的多層公寓售價(jià)主要在 2020/平方米左右，別墅在2500 — 5000 元 /平方米之間 ，這些小區(qū)引入新的居住概念，更注重環(huán)境的配置，代表著花都新一代高尚商住小區(qū)物業(yè)的崛起。由于市政建設(shè)和環(huán)境都優(yōu)于舊城區(qū)，現(xiàn)時(shí)的開發(fā)主要集中在新城區(qū)一帶。商品房施工面積 ，新開工 ，竣工 萬平方米，銷售面積 萬平方米，銷售額 億元。 73 萬平方米，成交金額 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同年辦理房屋買賣登記 6927 宗，面積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。1998 年，商品房銷售額 54213 萬元，比上年增長 ％，銷售面積 萬平方米，增長 ％。鐵路：南北交通大動脈京廣鐵路穿過花都區(qū)，廣州火車站北站（原花都站）每天可發(fā)送旅客 ，是內(nèi)地進(jìn)入廣州的北門戶，現(xiàn)已納入擴(kuò)建計(jì)劃，以適應(yīng)未來分流廣州站客流的需要；規(guī)劃中的珠江三角洲輕軌網(wǎng)絡(luò)初期已經(jīng)包括廣州、花都、佛山、番禺等地，一個(gè)更有效的交通網(wǎng)絡(luò) 正在形成，與預(yù)計(jì) 2020 年投入使用的廣州國際新機(jī)場構(gòu)成了一個(gè)現(xiàn)代化的水、陸、空立體交通網(wǎng)。公路：區(qū)政府先后投資 12 億多元新建和擴(kuò)建380多公里內(nèi)接外聯(lián)的高等級公路網(wǎng)絡(luò)。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國際機(jī)場兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢，按照相對獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。加上區(qū)位環(huán)境舒適，配套設(shè)施完善，吸引了眾多人士前來觀光、置業(yè)?！鞍宋濉逼陂g花都投資 9 億多元實(shí)施“三路、三橋、三河、一條綠化帶”的十大市政工程，改建新建了花都大道等 200 多公里的公路；天馬河整治及沿河公園建設(shè)初見成效；大力抓好植樹造林綠化工作，公路綠化里程 151 公里，街道綠化 萬米，建成街心花園、景點(diǎn)綠化 184 個(gè)，新華鎮(zhèn)城區(qū)新增綠化面積 34 萬 平方米，城區(qū)綠化覆蓋率 ％，人均公共綠化面積 。城區(qū)常住人口 萬。精神文明建設(shè)和社會各項(xiàng)事業(yè)都取得了新的成績。 總值年均增長 %， 1999 年達(dá) 141億元，名列全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣（市）第 25 位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19801999 年，花都國內(nèi)生產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 改革開放以來，花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持較高的增長速度。東有流溪河流經(jīng)，西有巴江河過境。 花都區(qū)總面積 960 平方公里 ,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅 嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個(gè)鎮(zhèn)。 按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行支付：（暫定） ①簽訂合同在一個(gè)月內(nèi)，支付人民幣 3000 萬元，時(shí)間估計(jì)在二ＯＯ三年第二季度內(nèi) ②二 00 四年第二季度支付人民幣 5000 萬元 ③二 00 五年第二季度支付人民幣 5000 萬元 ④二 00 六年第二季度支付人民幣 2600 萬元 2．區(qū)位分析 花都概況 地理環(huán)境 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）支付方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。原開發(fā)商提出的轉(zhuǎn)讓方式是： （ 1） A、 B、 C 及會所區(qū)四個(gè)區(qū)的建設(shè)和銷售、經(jīng)營仍由原開發(fā)商負(fù)責(zé)； （ 2）此次僅轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 D 區(qū)和 E 區(qū)部分，作一次性買斷，轉(zhuǎn)讓條件為甲方收回這兩個(gè)區(qū)的投資 萬元再加上轉(zhuǎn)讓費(fèi) 5000 萬元，另外，受讓方按比例承擔(dān)會所區(qū)配套費(fèi)用 3000 萬元，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)合計(jì) 萬元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 將正在建設(shè)的 D 區(qū)和未建的 E 區(qū)一起轉(zhuǎn)讓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，擬退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，計(jì)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，還有 300畝的預(yù)留用地可征。 南航碧花園由廣州碧花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。 1．項(xiàng)目概況 項(xiàng)目背景 南航碧花園項(xiàng)目位于花都區(qū)王子山山麓下 ,陸花水庫側(cè) ,離廣清高速公路獅嶺出口 1 公里處，距廣州的車程約 50 分鐘。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目規(guī)劃布局 ................................................ 27 環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 ................................................ 27 建筑單體設(shè)想 ................................................ 27 裝修設(shè)計(jì)建議 ................................................ 28 6．開發(fā)成本分析 .................................................... 30 投資構(gòu)成、總投資估算 ...............................