【正文】 C、交樓標準 在內(nèi)裝修方面，考慮到本項目客戶群體購房目的的不同 （自用、投資等），以及目標客戶群需求的不同，建議提供以下幾種交樓標準。 B、物業(yè)樓宇裝飾 樓體外立面，要盡量考慮色彩協(xié)調(diào)、高雅，達到“小戶型住宅之精品”的效果，使消費者產(chǎn)生購買欲望。 ? 建議架空層設(shè)置免費業(yè)主會所（如翰林書齋、棋牌室、臺球室、茶餐廳等），其余進行綠化，這樣既為業(yè)主提供了方便，又添補了項目沒設(shè)會所這個空白。 ② 產(chǎn)品劣勢分析及建議 ? 平面布局綠化面積較少。 ? 剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無梁柱，廳臥方方正正，實用率較高，特別是臥室?guī)У团_大凸窗，視野開闊。 ? 走道、電梯廳疏散樓梯間都有采光通風改善了高層住宅交通部分閉塞的弊病。 ? 地利：項目位置優(yōu)越，配以項目現(xiàn)場宣傳及未來交通網(wǎng)絡(luò)輔助。 客戶以深港貨車司機、退休人士、旅游置業(yè)為主，購買的戶型多為一房和二房多，尤其以低價為主。 外銷客戶分析 占 85%以上，以自用者多，業(yè)主群為在港上班之中低收入者、在深工作者、往來深港商人和深港司機，選擇原因有地鐵，交通好， 24 小時通關(guān)。 占 50%，業(yè)主多為二次置業(yè)者，選擇大面積朝向佳物業(yè)居多，亦有部分是單身或新婚白領(lǐng)，選擇它是因為付款方式吸引人。 濱海大道旁，交通好，小區(qū)總體綠化好，北望中心公園，南眺香港綿綿群山。 “口岸村”，近鐵路、公路，噪音大，緊靠漁農(nóng)村，治安和環(huán)境不好；小區(qū)綠化和物業(yè)管理一般，總體感覺不佳。 “口岸村”，近鐵路、公路，噪音大，緊靠漁農(nóng)村，治安和環(huán)境不好；海景資源豐富，視覺遼闊。 大社區(qū)、配套齊全、環(huán)境好； 價格優(yōu)勢明顯； 戶型選擇面大； 樓盤品質(zhì)高。 “口岸概念”； “地鐵 概念”； 自設(shè)小關(guān)到海關(guān)； 深港 24小時通關(guān)； 價格優(yōu)勢、現(xiàn)樓。 ? 廣告、賣點小析 項目名稱 廣告媒體、頻率手法 賣點 海悅?cè)A城 報紙：特區(qū)報，商報，東方日報，蘋果日報； 刊物：深圳樓市，經(jīng)理人； 電視：置業(yè)安居欄目； 頻率：約 天見報 一次， 35 天電視廣告一次，持續(xù)兩個半月時間； “口岸概念”； “地鐵概念”； 送價值 10萬元的精裝修； 深港 24小時通關(guān)； 未來地鐵口； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 71 頁 手法：見報頻率高，版面較大；電視廣告方面，實地拍攝現(xiàn)景及樣板房，給觀眾以身臨其境的感覺。 天澤花園 尾樓，折上折優(yōu)惠。以下是皇崗片區(qū)海悅?cè)A城、皇御苑和天澤花園的市場分析。 在眾多的外銷物業(yè)中，海悅?cè)A城以其一流的交通位置、綜合實力和龐大的廣告支持將樓盤價位拉高到 11000元 /平方米，成為去年外銷住宅的樓王，將“口岸概念”和“地鐵概念”發(fā)揮到淋漓盡致。 緊鄰即將開發(fā)的港庭華城位置優(yōu)于本項目，而且在一定程度上對本項目形成了朝向封閉，對本項目的銷售形成較大威脅。 項目周邊建筑物及規(guī)劃都比較落后，與本項目反差 較大，造 成環(huán)境視覺不協(xié)調(diào)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 71 頁 復式單位向來是難銷戶型，但本項目復式僅有 6套，只占總建面積 2%左右，遠未達到 10%“預警線”，屬合理風險范圍；同時，本項目地處口岸優(yōu)越位置， 2932 層景觀極佳，近口岸深港美景一覽無余，適量復式單位，只要單價合理，銷售應無太大障礙。可見本片區(qū)小戶型住宅需求空間較大，本項目主力戶型為二房二廳，較切合本片區(qū)實際，存在良好的預期 市場。因而，本項目戶型既投其“經(jīng)濟”所好，又投其“實用”之好。同樣，與近在咫尺的“港庭華城”相比亦具備類似的優(yōu)勢。 每天總有數(shù)百香港貨柜車司機逗留漁農(nóng)村，加之海悅?cè)A城業(yè)主對此地的熟悉，有利于本項目的人際傳播，而且海悅?cè)A城的強大宣傳攻勢，必會令本項目在香港的宣傳省力很多。 值得一提的是，當“港庭華城”落成后，本項目偏居一隅，獨得鬧中取靜之優(yōu)勢，特別適宜港人居家選擇。 (5)由于天澤花園、海悅?cè)A城以及嘉?；?園等保稅區(qū)樓盤的推出， 使?jié)O農(nóng)村周邊社區(qū)條件日趨成熟，居家前景為廣大買家看好，有利于片區(qū)個盤銷售。 (4)“福田苑郵政支局”、“交通銀行”、“深圳商業(yè)銀行”和“深圳發(fā)展銀行”近在咫尺。 (2)醫(yī)院有“皇崗婦幼保健院”和“彩田醫(yī)院”。 漁農(nóng)村除 203路總站外，將開通一班中巴線路，總站即設(shè)在本項目所在地。 詳細技術(shù)指標： 項 目 面積（ M2） 項 目 數(shù) 量 建筑用地面積 容積率 建筑占地面積 覆蓋率 % 建筑總面積 居住戶數(shù) 522戶 計容積率 40870 建筑層數(shù) 32層 不計容積率 車位 204個 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 71 頁 （三）工程進度建議 根據(jù)銷售計劃需要，建議工程進度安排如下： 序號 項 目 時 間 1 基礎(chǔ)工程 2020年 10月 2 主體工程竣工 2020年 5月 3 內(nèi)外裝飾工程竣工 2020年 9月 4 室外環(huán)境工程竣工 2020年 11月 5 竣工驗收 2020年 11月 6 入伙日期 2020年 12月 二、項目分析 （一）項目優(yōu)勢分析 交通優(yōu)勢 本項目緊臨皇崗口岸及擬建的皇崗地鐵總站，深港往返十分方便。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 71 頁 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 71 頁 第二章 項目概況及分析 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 71 頁 一、項目概況 （一）背景依據(jù) “港田花園”項目位于皇崗口岸邊，保稅區(qū)一號通道附近；按總體規(guī)劃，共興建二棟 32層的住宅樓。 2020 年 7 月公房上市，屆時將有 14萬套安居房獲準上市，若有 10%進入三級市場，無疑會對市場形成巨大沖擊，將會不斷擴大市場成交量，同時也會促進二級市場的發(fā)展。 （三）規(guī)模化與品 牌化發(fā)展將成為市場競爭主流 規(guī)?；_發(fā)不僅可以降低商品房成本，而且有利于刺激消費者購買力，增強開發(fā)商的市場競爭力，使之更有能力創(chuàng)造出精品占領(lǐng)市場。 二、深圳房地產(chǎn)市場趨勢預測 受入世的臨近、深圳經(jīng)濟的持續(xù)高速增長、東南亞地區(qū)經(jīng)濟的復蘇及國家對房地產(chǎn)行業(yè)各種扶持政策和措施的出臺和完善等諸多因素影響， 2020 年深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展并呈一定程度的拉升態(tài)勢，其特點可總結(jié)如下： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 71 頁 （一）開發(fā)規(guī)模將繼續(xù)擴大 由 于各種利好因素存在，開發(fā)規(guī)模擴大勢在必然，但由于近幾年積壓的商品房仍在消化中，故開發(fā)規(guī)模增長幅度不會太大。這種新型住宅產(chǎn)品主要表現(xiàn)在設(shè)計上充分體現(xiàn)“以人為本”的理念；另一方面對于開發(fā)該住宅產(chǎn)品還有一定的量化標準要求，即占地面積要在 5萬平方米以上，建筑面積要在 10萬 平方米以上，目前尚在開發(fā)中的大型社區(qū)樓盤如中海華庭、蔚藍海岸等都屬第三代住宅。國內(nèi)人士所熟悉的南山區(qū)只占 8%，由此可見，港人在深置業(yè)的意向仍然集中在福田和羅湖。由此可見，福田區(qū)、南山區(qū)的 開發(fā)規(guī)模大于羅湖區(qū)，價格亦呈上升態(tài)勢，已漸漸成為投資消費的熱點。其發(fā)展特點如 下： 市場熱點已開始由羅湖區(qū)向福田區(qū)、南山區(qū)轉(zhuǎn)移 99 年 19月份，福田區(qū)批準報建住宅項目占全市批準報建總量的 %，南山區(qū)占 %，而羅湖區(qū)只占 %。東部海岸的地產(chǎn)開發(fā)用地目前還未開放，開發(fā)的樓盤寥寥可數(shù)（現(xiàn)在可圈可點的只有“金海灘”和“華僑海景山莊”），加之道路交通尚在進一步完善中，所以目前該地區(qū)外銷看景樓盤的升溫還需待一些時間。為了創(chuàng)造這種便利條件，“嘉匯新城”亦在近期推出了這種小戶型商務(wù)公寓。 小戶型商務(wù)公寓中高檔看景樓盤仍有市場 雖然港人中等收入者對入深購房的意愿也不很高，但找準的產(chǎn)品的定位也是不愁市場的，目前一些小戶型商務(wù)公寓和看景盤的開發(fā)成 功就說明了這一點，但現(xiàn)在針對港人中等收入者的開發(fā)相對深圳地產(chǎn)整體開發(fā)來說還是很不足的。單 從港人對深圳住房的購買力來說，目前尚未有突破的跡象，也就是說香港人高收入者對入深購房的意愿是較低的，從這次調(diào)查后的數(shù)據(jù)就可以看得出來，其中 高收入者在 10年內(nèi)入深購房的意愿不足 15%，較中低收入者的購房意愿要低得多。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 71 頁 目前多數(shù)港人選擇帶裝修的住房多是為了方便，雖然裝修的標準和風格不一定十分符合置業(yè)者的要求，但由于目前裝修市場的不完善，導致業(yè)主自主選擇國內(nèi)的裝修公司進行 裝修出現(xiàn)了種種問題，港人為了避免日后的麻煩，多是干脆選擇發(fā)展商來提供裝修，使得住房的裝修質(zhì)量得以一定的保障，而且目前的外銷盤發(fā)展商在面對業(yè)主的裝修上有著相當?shù)撵`活度，在很大程度上也提高了購買欲，甚至有的發(fā)展商在裝修上也賺取了相當可觀的利潤。 ? 共性的需求 一是物業(yè)管理是港式管理；二是要帶裝修。深圳地區(qū)的的少數(shù)發(fā)展商針對這部分購房者的需求開發(fā)的個盤雖然在位置上并不占太大的優(yōu)勢，但銷售狀況同樣不錯，如蓮塘地區(qū)的一些個盤，其主要的銷售對象就是面對香港的貨柜車司機。今年外銷盤旺銷的主要位置還是在一類口岸附近，基本集中羅湖口岸和皇崗口岸片區(qū)，多數(shù)港人購房還是認同了此處的交通優(yōu)勢，加上深圳地鐵的修建也賦予了該片區(qū)以地鐵概念，所以今年該片區(qū)內(nèi)多個外銷盤走紅主要是靠地勢的因素。 外銷市場特點 港人選擇國內(nèi)樓盤五大因素 從以上調(diào)查資料可知，近七成的港人深圳買樓將首先考慮物業(yè)質(zhì)素 69%及交通配套 67%，正反映買家選擇物業(yè)時不再 只抱著貪便宜的心態(tài)，交通方便及具質(zhì)素的物業(yè)才是最受歡迎。如果深圳的發(fā)展商能夠在物業(yè)管理、法律手續(xù)等方面充分尊重港人的習慣，相信會更進一步拓寬外銷市場。 外銷市場日趨活躍 由于香港經(jīng)濟已逐漸走出低谷，市民對未來信心增強，加上香港經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，向別國吸收大量高科技人才 ,使 香港的人口增加