【正文】 。(政府批準(zhǔn)前應(yīng)當(dāng)告知原土地使用權(quán)人，土地使用權(quán)人要求聽證的應(yīng)當(dāng)組織聽證；批準(zhǔn)后土地使用權(quán)人有異議可以要求復(fù)議或提起行政訴訟。出讓土地使用權(quán)提前收回必須符合收回的條件，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的市、縣人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，請示應(yīng)當(dāng)包括提前收回理由、收回對象、收回程序、補償辦法等?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l觀足：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。鑒于毛地出讓涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，還涉及到土地使用權(quán)收回、出讓與《房屋拆遷條例》規(guī)定的拆遷程序等的銜接問題，同時，出讓后拆遷和開發(fā)也往往容易出現(xiàn)糾紛問題，因此我們提倡在工作中推行凈地出讓。從形態(tài)上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地；凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。因此，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要也不要求土地行政主管部門批準(zhǔn)，但具備上述兩個條件是法律明確的轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人在達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議前必須滿足上述兩個條件，并在申請變更土地登記時出具雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議、原《國有土地使用證》以及已投資額達(dá)到總投資額25％以上等的書面證明文件。應(yīng)補繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)時的新用途、新出讓年期下的土地使用權(quán)市場價格—原用途在批準(zhǔn)改變用途時的剩余年期出讓土地使用權(quán)市場價格。（2）《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。此外，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔**〕28號）第16條的規(guī)定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》具體明確了相關(guān)程序。（2）地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔**〕28號）第17條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場公開交易，從成交價款中優(yōu)先扣繳土地出讓金（扣繳的土地出讓金應(yīng)按照土地市場價格確定，即成交價格扣除劃撥土地使用權(quán)價格后的余額，劃撥土地使用權(quán)價格屬于對原土地使用權(quán)人的補償），受讓方與土地行政主管部門簽訂土地有償使用合同，與原劃撥土地使用權(quán)人簽訂土地補償合同。經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)如何辦理？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（2）地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國發(fā)〔**〕28號）第17條的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照上地市場價格補繳土地出讓金，即應(yīng)補繳的土地使用權(quán)出讓金額=新用途的出讓土地使用權(quán)市場價格－原用途的劃撥土地使用權(quán)市場價格。改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)。（5）通過征收土地增值稅，防止交易雙方虛報、瞞報交易地價，將社會發(fā)展造成的土地收益收歸國家。（4）政府對地價上漲可采取必要的行政手段進行干預(yù)。（3）政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)。（2）政府可以按經(jīng)濟和城市建設(shè)的需要，對單位和個人的土地使用權(quán)實行提前收回。四、新形勢下的地價管理工作的重點(1)國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。39號令第十九條對11號令中掛牌截止的內(nèi)容重新進行了明確，修改為“掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定”。（3）關(guān)于掛牌出讓申請時間和截止問題，39號令對掛牌申請截止時間作了進一步明確，在第十一條規(guī)定：掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天,即留下一定的審查時間即可。（1）關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，在39號令中