昌樂項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(新)(參考版)
2024-12-19 22:52本頁面
【正文】 。就整體而言，住宅在總體規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)造、建筑施工質(zhì)量、新型建材應(yīng)用、戶型創(chuàng)新、立面造型等方面仍落后于濰坊、青島等地級(jí)城市，缺乏人性化的突破。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容仍停留在最基本的保安、衛(wèi)生清理等，物業(yè)管理整體水平有待提高。 10 萬㎡以上的大盤多為分期開發(fā)。 1室內(nèi)布局偏好 較多客戶要求南向朝陽間最好全是臥室，全明戶型， 要求保證采光面足夠大，采光通風(fēng)條件良好，不少客戶喜歡外飄窗、全落地窗設(shè)計(jì)。 25－ 30 萬 ——40%。對(duì)高層和閣樓產(chǎn)品不太認(rèn)可，對(duì)閣樓接受度較差。 樓層偏好分析 偏愛中低樓層， 4 樓以下的樓層銷售較快， 70 左右的小面積套二房型以及 110 左右的緊湊套三戶型最受歡迎。當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)復(fù)式戶型、頂層帶閣樓戶型不是很認(rèn)可，對(duì)南向客廳等創(chuàng)新戶型接收度不高，而是青睞緊湊實(shí)用型戶型。 戶型偏好分析 市場(chǎng)上主流及受客戶青睞的房型主要集中在： 90—120 ㎡的套三房型、 70—90 ㎡的套二房型。 ? 外地或投資型客源 數(shù)量很少。醫(yī)院、學(xué)校等效益好的事業(yè)單位；政府機(jī)關(guān)中高級(jí)官員； ? 中端客源 Page27 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、大中企業(yè)中級(jí)管理人員；實(shí)力一般的個(gè)體私營(yíng)業(yè)戶；學(xué)校老師；保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)中級(jí)職員。 2021年以來房?jī)r(jià)處于緩慢小幅上升階段 ，預(yù)計(jì)昌樂縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)支撐狀況，商品房均價(jià)至 2600元 /㎡將成為一個(gè) “分水嶺 ”，再加上縣級(jí)市場(chǎng)主要以自住型需求為主，缺乏投資性需求和外來人口需求的拉動(dòng)，因而昌樂房?jī)r(jià)目前已基本上處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定階段。但是畢竟是 8 萬人口的縣城，購(gòu)買力比較有限，需求得以很快釋放但容易透支，隨著供應(yīng)量的增加，進(jìn)入 2021 年之后，供求將進(jìn)一步顯現(xiàn)出供大于求的局面，競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈，特別是地段不屬于市中心的樓盤的銷售速度將更加放慢。 供求分析 Page26 近 2 年來昌樂房產(chǎn)開發(fā)量急劇增加，供應(yīng)總量多達(dá) 200 多棟。 開發(fā)商分析 以昌樂當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外來投資開發(fā)商為主，當(dāng)?shù)厝狈Τ梢?guī)模開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商，外來投資開發(fā)商以濰坊開發(fā)商為主。商業(yè)仍以新昌路利民街為核心。 按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，今后東南部板塊以及 309 國(guó)道兩側(cè)區(qū)域?qū)l(fā)展成為一南一北兩大居住板塊。 開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分布 總體上以新昌路兩側(cè)、大沂路兩側(cè)兩大板塊為 開發(fā)熱點(diǎn)，開發(fā)區(qū)域比較集中，但是缺乏非常有影響力和號(hào)召力的大型居住板塊，恒安街大沂路附近樓盤較多，加上城中村改造，逐漸會(huì)發(fā)展成規(guī)模居住區(qū)，但是目前生活配套功能不夠齊備，隨著縣政府南移規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，居住配套功能將逐漸健全。沿壽陽山路東側(cè)建有部分別墅，獨(dú)棟、聯(lián)體別墅銷售情況較好，基本全部賣完。 人們購(gòu)買新建商品住宅的意識(shí)逐漸增強(qiáng)，封閉管理住宅小區(qū)為越來越多的人所接受。 結(jié)論： 從目前的房產(chǎn)階段來看，買房還是集中在中高收入階層，開始講究品位，但同時(shí)考慮總價(jià)，講究實(shí)惠（如送閣樓、送露臺(tái)，送花園等）； 第五章 昌樂房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總體分析 主流產(chǎn)品類型 主要以 5 樓帶閣樓的多層住宅為主，根據(jù)政府規(guī)劃，新昌路、利民街兩側(cè)必須建高層，因此目前小高層大都集中在此區(qū)域，現(xiàn)有錦繡佳苑、溫泉公寓在售。 ? 這樣的客戶年齡平均都在 35 歲以上，該部分客戶特點(diǎn)基本一致：都是社會(huì)上的成功名流人士，做生意的有穩(wěn)定的事業(yè)，比較 Page24 不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)條件，在社會(huì)上有一定的地位和關(guān)系網(wǎng)，政府官員自然就不用說了，有錢、有權(quán)、有勢(shì)、有地位，自然就要享受生 活。 ? 同樣的社區(qū)產(chǎn)品多元化，住在高層的感覺不言而喻，第一呼吸到新鮮的空氣，第二有種高高 在上的感覺，心里舒服了，花些小小的物管費(fèi)當(dāng)然不在話下，現(xiàn)在人追求的就是一種怡景，身心健康，心情愉快，也就忽略了區(qū)區(qū)的物業(yè)費(fèi)。 小高層客戶： ? 該部分客戶呈現(xiàn)特點(diǎn)為：年青人、私企業(yè)主，思想比較活躍的，年齡一般在 25—40 歲之間，該部分人群容易接受新鮮事物。 ? 對(duì)一般的工薪家庭來說，算物業(yè)帳的不在少數(shù)。 （三）各類產(chǎn)品客戶心理分析： 多層客戶： ? 此類客戶一般都比較保守，年齡一般在 40—60 之間，比較懷舊，在觀念上有了一定的限制。 附表．昌樂主要在售項(xiàng)目表 項(xiàng)目 區(qū)位 面積 (㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 頤軒名都 昌盛街與大沂路交匯處 76－ 126 2400 昌盛花園 80140 2600 金景寶地 利民街與大沂路西南 85137 2200 溫泉公寓 新城街南，新昌路西 90－ 200 高層 2100 樂港公寓 新昌路站前街 126－ 169 頂層復(fù)式 2300 愛倫堡 利民街南方山路轉(zhuǎn)盤西 80－ 131 2600 2500265025002750260027002600230024002500260027002800大上芙蓉園 潤(rùn)澤龍鳳苑 泰和世家 玫瑰園 錢塘府 西湖庭院 聚賢苑 Page21 寶都明珠 利民街人民醫(yī)院東鄰 85－ 131 2600 相府錦苑 恒安街大沂路西 89－ 146 2500 同樂花園 昌大路與科技南街交匯處 64－ 150 1900 中庭景苑 寶昌路寶石街西 81132 2300 中央帝景 新昌路孤山街東北 90—120 2600 上海花園 一中西南側(cè) 97—115 2500 玫瑰園 孤山街與新昌路交匯處東 85—130 2750 翡翠苑 利民街與文化路 80—120 2700 恒豐現(xiàn)代城 文化路與昌盛街交匯處 85—130 2400 盛港府帝 新昌路西側(cè)流泉街南側(cè) 90—131 2400 頤和家 園 昌盛二期對(duì)面 84—147 2400 貝億英才苑 一中校內(nèi) 89—138 2600 潤(rùn)
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