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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)公司管理制度(doc)(參考版)

2024-11-09 22:04本頁面
  

【正文】 熱愛和關(guān)心公司,維護公司的名譽、。員工的權(quán)利及義務(wù)一、公司員工(一)凡是按照本制度辦理聘用手續(xù)、在公司各部門從業(yè)、并領(lǐng)取薪酬的找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商 人員,都是XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的員工。(五)勞動合同終止依照勞動合同中所規(guī)定的條理執(zhí)行。(四)勞動合同期限屆滿需要延續(xù)合同應(yīng)提前三十天書面通知對方,經(jīng)雙方協(xié)商同意后,辦理延續(xù)手續(xù)。合同期分為短期、中期、長期、無固定期限或以完成一定的工作為期限的勞動合同。找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商 勞動合同(一)試用期新員工一般要經(jīng)過三個月試用期,試用期內(nèi)雙方簽訂《用工協(xié)議》,待轉(zhuǎn)為正式員工后簽訂勞動合同。批準(zhǔn)錄用后,由辦公室安排簽訂勞動合同。部門經(jīng)理進行面試、審查、簽署意見。應(yīng)聘人員填寫《求職申請表》,并附上工作簡歷,職稱證書和最高文憑(A4紙)復(fù)印件。身體健康、五官端正、舉止文明。具有高中以上文化程度(其中大專以上者占2/3以上),并具有與所聘崗位相適應(yīng)的專業(yè)知識,能力和技術(shù)知識、水平。找房地產(chǎn)資料 到中國地產(chǎn)商 員工招聘 員工招聘(一)XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將遵循公平、平等、競爭、擇優(yōu)的原則,面向社會公開招聘,所聘員工一律實行勞動合同制。三、人事管理的主要內(nèi)容是:(一)協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)制定、控制、調(diào)整公司及各部門的編制、定員;(二)協(xié)同各部門辦理員工的招聘工作,為各部門提供符合條件的員工;(三)協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門做好員工的考查、任免、調(diào)配工作;(四)協(xié)同各部門對員工進行培訓(xùn),提高員工的素質(zhì)和工作能力;(五)統(tǒng)一管理和調(diào)整員工的薪金;(六)保存員工的個人檔案資料;為員工辦理人事方面的手續(xù)和證明等。人 事 管 理 機 構(gòu) 及 內(nèi) 容一、公司的人事管理工作由辦公室具體負(fù)責(zé)。在建立工作完成后移交給建設(shè)單位工程部,并負(fù)責(zé)審核施工單位的竣工文件。各施工單位負(fù)責(zé)收集、整理自己承包范圍內(nèi)的施工技術(shù)文件和竣工圖,匯總后經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后移交建設(shè)單位工程部。在檢查匯總后由有關(guān)部門向城建檔案館移交。參與本項工程的其它公司均要指定專人分管檔案工作,并建立相應(yīng)的檔案機構(gòu)和管理制度,配備能勝任的檔案工作人員,以保證高質(zhì)量地管理好本項工程的檔案材料。第二節(jié)工程技術(shù)檔案管理制度一、工程技術(shù)檔案管理由工程檔案管理小組負(fù)責(zé)實施。四、各類公文辦理程序(一)一般下級報上級部門的請示類文件,應(yīng)在三天之內(nèi)回復(fù),緊急文件應(yīng)當(dāng)天回復(fù)。(六)各類文件檔案要妥善保管,任何人不得擅自攜帶機要文件回家或去公共場所,避免泄露、丟失等不安全事故發(fā)生。(五)各部門的各類專業(yè)檔案,如工程技術(shù)檔案、財務(wù)檔案、人事檔案等由各部門自行管理。(三)政府部門下發(fā)的蓋紅章的文件正本必須交辦公室存檔。辦公室由專人負(fù)責(zé)公文的簽收、拆封、篩選、登記、擬辦、呈閱、付閱、分辦、催辦、收集、立卷等工作。第九章檔案管理制度第一節(jié)行政檔案管理制度一、文件檔案工作用辦公室總負(fù)責(zé),各部門協(xié)助管理。(三)造價增加小于等于2000元的項目只辦理技術(shù)洽商,不辦理簽證。(二)辦理價差簽證必須同時具備下列條件:施工單位自行采購并實際用到工程上的材料、加工件或半成品。由于建設(shè)單位的責(zé)任引起的停工,返工損失。(四)材料設(shè)備部負(fù)責(zé)確認(rèn)價差簽證。(二)工程部負(fù)責(zé)確認(rèn)工程簽證的實物量。二十一、分包工程質(zhì)量分包單位的資質(zhì)由建設(shè)單位和監(jiān)理確定,分包工程質(zhì)量由總包單位負(fù)責(zé),分包單位的施工技術(shù)由總包單位出具。二十、計量(一)施工使用的儀器、量具必須合格,并在規(guī)定的計量檢定周期內(nèi)使用。(三)事故處理完畢,施工單位應(yīng)寫出事故報告,報告應(yīng)說明事故原因,處理方法和處理結(jié)果。施工單位需組織有關(guān)方面調(diào)查分析事故原因,寫出書面方案報監(jiān)理。十九、質(zhì)量事故(一)發(fā)生質(zhì)量事故,施工單位應(yīng)立即通知建設(shè)單位和監(jiān)理單位,同時采取防止事故擴大的有效措施。質(zhì)保資料應(yīng)在施工過程中及時整理,嚴(yán)禁寫“回憶錄”和編假數(shù)據(jù)。(二)建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)隨時檢查特殊工種的持證情況,并有權(quán)停止無證人員工作或拒絕確認(rèn)由無證人員進行施工的工程質(zhì)量。施工單位自檢核定合格報監(jiān)理單位核準(zhǔn)。十六、質(zhì)量評定(一)質(zhì)量評定按《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》按分項、分部和單位工程劃分進行檢驗評定。(二)竣工驗收由質(zhì)量監(jiān)督總站、建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理聯(lián)合進行。(三)試運轉(zhuǎn)記錄應(yīng)完整歸檔。十四、設(shè)備試運轉(zhuǎn)(一)具備下列條件方可進行試運轉(zhuǎn)安裝工作完成,并經(jīng)質(zhì)量檢驗合格;技術(shù)文件規(guī)定的檢驗工作完成并合格;試運轉(zhuǎn)方案編制完畢;測試量具,工具齊備。(四)隱蔽驗收各專業(yè)人員都須參加,而且必須作出記錄并有施工和監(jiān)理代表簽字確認(rèn)。(二)監(jiān)理單位必須事先按分項工程編制隱蔽驗收部位計劃表,表中應(yīng)注明項目、部位、檢查內(nèi)容,并書面通知建設(shè)單位和施工單位。施工單位應(yīng)將檢驗報告提交監(jiān)理審查登記。十一、技術(shù)檢驗施工規(guī)程、規(guī)范、和技術(shù)文件規(guī)定的技術(shù)檢驗(比如:強度、壓力、絕緣、探傷等)一律按有關(guān)規(guī)定由施工單位進行,不得任意減少內(nèi)容和降低標(biāo)準(zhǔn)。(二)指較大、無合格證、部位特別重要的材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求由施工單位復(fù)驗。十、材料檢驗(一)主要材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須具備合格證、材質(zhì)單方可使用。(三)不影響結(jié)構(gòu)建筑美觀和使用功能的次要部位,可以在得到建設(shè)單位及設(shè)計人同意的前提下先施工,后補充洽商記錄。(二)施工中有下列情況由施工單位向監(jiān)理提出,經(jīng)建設(shè)單位同意后提交設(shè)計單位書面批準(zhǔn)后可以變更施工。八、施工嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、設(shè)計文件,施工組織設(shè)計進行施工。七、技術(shù)交底由各單位技術(shù)負(fù)責(zé)人向各自的屬下進行技術(shù)交底。(二)施工組織設(shè)計應(yīng)包括下列主要內(nèi)容:工程概況;施工總平面圖;綜合計劃:包括進度、材料、預(yù)制件、設(shè)備、勞動力、施工機具、臨時設(shè)施計劃;施工方法及技術(shù)措施;季節(jié)施工措施;質(zhì)量保證措施;安全技術(shù)措施;環(huán)保及文明施工技術(shù)措施。六、施工組織設(shè)計(一)施工組織設(shè)計由施工單位編制。設(shè)計交底的主要目的在于說明工程特征、了解設(shè)計意圖、澄清圖紙會審中的問題、更正圖紙錯誤等。有無危及安全的因素。土建與安裝的銜接有無問題。圖紙、文件是否互相矛盾。(三)圖紙審查要點:要尺寸、標(biāo)高、位臵、預(yù)留孔洞埋件是否正確。四、圖紙收發(fā)和審核(一)工程圖紙及設(shè)計文件(包括設(shè)計變更)一律由建設(shè)單位檔案員分發(fā)給施工單位項目經(jīng)理部技術(shù)負(fù)責(zé)人(或檔案員)以及監(jiān)理工程師。三、技術(shù)質(zhì)量管理體系(一)建設(shè)單位、施工、監(jiān)理都應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況,建立以總工程師為首的技術(shù)質(zhì)量管理系統(tǒng)。并對已確認(rèn)的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)(但并不免除施工單位對施工質(zhì)量的責(zé)任)。復(fù)工令亦由監(jiān)理發(fā)出。施工單位無正當(dāng)理由拒絕監(jiān)理指令。(三)監(jiān)理單位根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定、設(shè)計文件代表建設(shè)單位對施工單位的施工質(zhì)量進行監(jiān)理。但必須陳述“拒絕”的正當(dāng)理由,并得到建設(shè)單位和監(jiān)理的確認(rèn)。對建設(shè)單位及監(jiān)理的書面指令應(yīng)在建設(shè)單位及監(jiān)理指定的期限內(nèi)完成書面答復(fù)。施工組織設(shè)計和國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工,對施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。(二)施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計文件。對不符合國家規(guī)定和設(shè)計的行為提出整改要求。工程施工技術(shù)、質(zhì)量管理一、責(zé)權(quán)劃分(一)建設(shè)單位協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、設(shè)計單位的關(guān)系。第八章工程管理制度總則三、確保公司建設(shè)工程按期、保質(zhì)順利竣工,特制定管理制度。四、一般材料、設(shè)備采購由設(shè)備材料部編寫調(diào)查報告報經(jīng)管部及總工審核后實施。二、設(shè)備、材料部根據(jù)工程部提供的材料、設(shè)備清單進行市場調(diào)查,編制采購計劃(包括資金計劃)交由經(jīng)管部、財務(wù)部審核后報總工審核確定。二、工程設(shè)備、材料采購工作在總工程師領(lǐng)導(dǎo)下由設(shè)備材料表會同工程部、經(jīng)管部、財務(wù)部共同完成。三、由于在招標(biāo)工作中的重大失誤或泄露標(biāo)底,擅自啟標(biāo)篡改投標(biāo)書內(nèi)容,給公司造成巨大損失的,將加重處罰直至追究刑事責(zé)任。具體辦法另行規(guī)定。二、招標(biāo)工作各階段工作期限按由董事會審查通過的招標(biāo)工作計劃嚴(yán)格執(zhí)行。(十七)由公司招標(biāo)小組按董事長簽署批準(zhǔn)底合同條款機授權(quán)與中標(biāo)企業(yè)簽訂正式合同。(十五)由公司招標(biāo)小組向投標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。(十三)由公司招標(biāo)小組主持召開開標(biāo)會議。(十一)由公司招標(biāo)小組主持召開招標(biāo)會議,向投標(biāo)企業(yè)介紹招標(biāo)工程情況,解答有關(guān)問題。(九)由公司招標(biāo)小組向投標(biāo)企業(yè)分發(fā)招標(biāo)文件和施工圖并由財務(wù)部收取押金。具體包括以下幾個內(nèi)容:由財務(wù)部落實投標(biāo)企業(yè)的注冊合格情況及其他經(jīng)濟性指標(biāo);由經(jīng)管部審查落實投標(biāo)企業(yè)經(jīng)營管理情況;由工程部審查落實施工企業(yè)承包同類工程的經(jīng)歷;由經(jīng)管部與擬投標(biāo)企業(yè)進行經(jīng)濟條件談判,并報招標(biāo)小組審核;投標(biāo)企業(yè)必須書面承諾我方提出的有關(guān)條件后方能正式參加投標(biāo)。(六)按市招標(biāo)辦批準(zhǔn)的招標(biāo)方式,由公司招標(biāo)小組發(fā)出招標(biāo)通知和向擬選擇的投標(biāo)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)資格預(yù)審?fù)ㄖ獣?。具體包括以下內(nèi)容:招標(biāo)工程綜合說明;確定招標(biāo)方式草案報董事會審查確定;有材料設(shè)備部確定甲供材料范圍(包括特殊材料)與設(shè)備地供應(yīng)方式以及材料價差處理方法;由經(jīng)管部提出工程款提出工程款項支付方式及預(yù)付款的百分比并報招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組正、副組長審核確定;由經(jīng)管部編制現(xiàn)行《北京市建筑安裝市政工程合同》文本內(nèi)容需修改和添加的條款;(四)由經(jīng)管部負(fù)責(zé)編制標(biāo)底文件后直接報公司招標(biāo)小組正、副組長及董事會審核,董事長簽署后由招標(biāo)小組報市招標(biāo)辦核準(zhǔn)。(三)由公司招標(biāo)小組牽頭組織編制招標(biāo)文件并報董事會審核。組織完成拆遷工作,實現(xiàn)“三通一平”;落實建設(shè)工程所需外部市政、公用設(shè)施條件;組織有證設(shè)計單位完成施工圖。(二)由招標(biāo)小組有關(guān)人員牽頭落實招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作。(二)對須由市建委審批開工且須實行招標(biāo)的建設(shè)工程,負(fù)責(zé)以下各項具體工作:一、二、負(fù)責(zé)制定工程招標(biāo)工作計劃并報董事會; 編制起草招標(biāo)文件;三、四、五、六、七、辦理有關(guān)招標(biāo)手續(xù); 編制標(biāo)底、確定招標(biāo)方式;組織投標(biāo)企業(yè)報名及考察投標(biāo)企業(yè); 開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo);報董事會批準(zhǔn)后簽訂工程承包合同。招 標(biāo) 管 理 機 構(gòu) 及 職 能一、招標(biāo)管理機構(gòu)的組成 第一節(jié) 第二節(jié)名稱:招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱招標(biāo)小組)招標(biāo)小組由總經(jīng)理任組長,副總經(jīng)理任副組長;小組成員由總工及經(jīng)管部、財務(wù)部、開發(fā)部、工程部、材料設(shè)備部各部門經(jīng)理組成。二、凡本公司報建的建設(shè)工程,建筑面積在2000㎡以上或投資額在50萬元以上的,除特殊情況外,均須按本條件進行招標(biāo)。五、對于現(xiàn)場簽證的增減工作量,工程部對設(shè)計變更及現(xiàn)場施工工作量的變化及材料用量的變更所發(fā)生的事項的真實性負(fù)責(zé),經(jīng)管部對所提報的增減內(nèi)容的實際工作量、單價、總價的核定負(fù)責(zé)。三、簽證金額在20000元以下的,按現(xiàn)場專業(yè)承辦人——工程部經(jīng)理——經(jīng)濟管理部經(jīng)理——正、副總經(jīng)理的審核程序辦理,方可納入決算依據(jù)?,F(xiàn)場簽證事項審核一、工程施工急需安排的臨時用工和零星工程,根據(jù)實際情況需調(diào)整設(shè)計的分項,可采用《工程聯(lián)系單》形式作為合同的補充據(jù)此結(jié)算。經(jīng)管部對付款事項中取費率、單價、總價等事項的核定負(fù)責(zé)。二、經(jīng)濟管理部審核后,編制資金用款表或?qū)m椨每钌暾垎危攧?wù)部經(jīng)理、正副總經(jīng)理審批簽署無異后、報法人代表同意后執(zhí)行。項目建設(shè)用款審核一、建設(shè)用款指前后配套用款、繳納的各項費用、工程款及材料設(shè)備款。四、材料設(shè)備的報價及支出均需由經(jīng)濟管理部預(yù)算審核并逐級上報批準(zhǔn)后執(zhí)行。編審誤差率要嚴(yán)格控制在百分之二以內(nèi),因工作責(zé)任心不強形成誤差的,要追究當(dāng)事人及主管領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。前期開發(fā)過程中應(yīng)繳納的各項費用及總包管理范圍內(nèi)的“分包事項”在取費、工期、付款方式等方面視合同管理。其他項目的招標(biāo)參照該辦法執(zhí)行。有關(guān)部門具體職能按工作計劃執(zhí)行。三、招標(biāo)管理機構(gòu)的主要職能和責(zé)任。建設(shè)工程招標(biāo)時,公司成立招標(biāo)小組總經(jīng)理和常務(wù)副總經(jīng)理分別任組長和副組長,小組成員由總工及經(jīng)管部、財務(wù)部、開發(fā)部、工程部、材料設(shè)備部等部門經(jīng)理組成;其他項目招標(biāo)時,可根據(jù)項目規(guī)模的大小及重要和復(fù)雜程度,由公司領(lǐng)導(dǎo)臨時任命招標(biāo)小組領(lǐng)導(dǎo)成員招標(biāo)工作。工程招投管理一、工程建設(shè)施工單位和甲供材料、設(shè)備的供應(yīng)單位的選擇,必須采用公開招投標(biāo)(包括邀、議標(biāo))的方式進行,任何招標(biāo)須有3個以上施工單位(供應(yīng)廠家)參加競、議標(biāo)。第五章 經(jīng)濟管理制度總則一、為規(guī)范公司經(jīng)濟管理工作,確保項目的合同管理有序、成本控制有效、資金使用合理,特制定本制度:二、經(jīng)濟管理工作是以對公司的經(jīng)濟工作過程中實施有效管理。對后期配套過程中應(yīng)交納的各項費用做到嚴(yán)格控制。在保證質(zhì)量的前提下,努力降低成本,減少消耗,提高經(jīng)濟效益。每月編制成本報表,在次月七日前報董事長、總經(jīng)理。參與經(jīng)管部和工程部、開發(fā)部、材料設(shè)備部對董事會下達(dá)的目標(biāo)成本進行的指標(biāo)分析。經(jīng)管部應(yīng)與財務(wù)部、工程部、開發(fā)部、材料設(shè)備部門一起對成本進行跟蹤,分析和控制,并每月提供書面分析報告送總經(jīng)理審閱。(三)公司各部門在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下應(yīng)結(jié)合本部門的職責(zé)參與公司的成本管。(二)公司以董事會批準(zhǔn)的項目目標(biāo)編制項目預(yù)算成本。四、公司的總經(jīng)理對公司的成本管理負(fù)全面責(zé)任,經(jīng)管部、開發(fā)部、工程部、材料設(shè)備部對項目成本負(fù)有與其職能相對應(yīng)的直接責(zé)任,在做好成本管理工作的前提下,公司應(yīng)在成本管理中逐步步推行目標(biāo)成本管理。二、成本管理的基本任務(wù)是:通過預(yù)測、計劃、核算和分析,正確反映經(jīng)營成本,促進企業(yè)各部門加強管理,尋找降低成本,減少消耗的途徑,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。(七)對外簽訂材料、設(shè)備、工程承包、勞務(wù)等方面合同應(yīng)嚴(yán)格按照公司經(jīng)濟管理工作實施辦法執(zhí)行。(六)重視固定資產(chǎn)的管理,所有固定資產(chǎn)由辦公室登記造冊,專人管理和使用,每年清核一次。凡屬國家規(guī)定應(yīng)于支付的費用如:稅務(wù)、財政、會計常年咨詢費按實列支、會議等在發(fā)生實單獨申報預(yù)算交董事會批準(zhǔn)
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