【正文】 待定 中國(guó)最大管理資源中心 說(shuō)明：以上方案不包括以下內(nèi)容 對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的具體規(guī)劃和設(shè)計(jì)建議； 項(xiàng)目推廣的具體廣告方案； 項(xiàng)目推廣的定價(jià)策略和價(jià)格體系； 項(xiàng)目推廣的產(chǎn)品策略； 項(xiàng)目推廣的賣點(diǎn)方案； 項(xiàng)目各區(qū)營(yíng)銷主題方案。市場(chǎng)正式推廣后，可視具體銷售情況再作調(diào)整。按照目前普通樓盤常規(guī)廣告投放規(guī)律：按 項(xiàng)目總銷售金額的 %~3%。 七、本項(xiàng)目廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算 （一）廣告預(yù)算確定 由于競(jìng)爭(zhēng)性樓盤愈來(lái)愈多，在整合營(yíng)銷方面對(duì)廣告的投入也愈發(fā)重視。 制定目標(biāo)，各個(gè)突破 ：仔細(xì)分析尾盤所剩單位滯銷的原因，找出優(yōu)、缺點(diǎn)，然后測(cè)定出切實(shí)可行的辦法進(jìn)行強(qiáng)銷。 隱性降價(jià)： 公開一些戶型較差或面積大的單位，采取隱性降價(jià)處理。因?yàn)橘u尾盤時(shí)已不大可能大量性，轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營(yíng)銷費(fèi)用非常有限，而尾盤又往往沉淀了開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)，如何以少量的宣傳費(fèi)賣出最難賣的單位，這一直是業(yè)內(nèi)人士熱衷探討的話題。 （五）產(chǎn)品策略 根據(jù)通盤銷售的策略，以“好”和“壞”搭配為原則，首次推盤可推位置稍差的房號(hào)，同時(shí)再搭配位置較好的房號(hào)，具體推盤計(jì)劃如下： （六）尾盤營(yíng)銷策略與方法 房地產(chǎn)通常所說(shuō)的“尾盤”一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率在八成左右的時(shí)段，余下的單位便稱作 尾盤。 價(jià)格政策 一次性付款的給予 96 折優(yōu)惠，銀行按揭付款的 98 折優(yōu)惠（暫定）。然后根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型分別采取系數(shù)進(jìn)行定價(jià)，最高價(jià)控制在 1320 元 /m2。 （四）價(jià)格策略 定價(jià)思路： 根據(jù)本項(xiàng)目所屬地段，其售價(jià)普遍較高，從前面的市場(chǎng)調(diào)查與分析中，可以看出主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤 [廣廈花園 ]、 [世紀(jì)新城 ]、 [景湖花園 ]、 [新澳花園 ]、 [華信商城 ]等均價(jià)均在 1250— 1350 元 /m2，而根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略，我們應(yīng)在“低開高走”的市場(chǎng)培育體系下，率先將價(jià)格控制在 1250 元 /m2均價(jià)，總體均價(jià)控制在 1200— 1320 元 /m2 之間。外部要營(yíng)造熱銷氛圍，具體為： ① 在售樓部左右兩側(cè)的工地圍墻懸掛噴繪廣告，強(qiáng)化本項(xiàng)目的形象； ② 在新開工時(shí)，“人民南路與五馬路”附近立一大型鋼架廣告牌（ 10m 15m） 。 （ 2）售樓部形象 銷售中心作為顧客集中交易的重要場(chǎng)所，其氛圍的營(yíng)造非常重要，具體表現(xiàn)為：一方面，物化概念的擺設(shè)要高雅、舒適，突現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)特征；另一方面，銷售人員接待工作熱情、自信、大方，自始至終讓顧客有受尊重的感覺(jué)，在售樓部的裝修上一定要突出文化和生態(tài)的兩個(gè)主要概念。尤其要注意加強(qiáng)小區(qū)綠化配套的施工，盡可能在開盤前使綠化有雛形，有水景。 注：除特別標(biāo)注外，本案所提到的價(jià)格為實(shí)際成交價(jià)。 2020 年 5 月 1 日 主 要任務(wù)：持續(xù)銷售力度和強(qiáng)度； 產(chǎn)品：加推全部多層建筑； 價(jià)格：均 50 元 /m2，均價(jià)控制 1320 元 /m2； 促銷：利用“五一黃金周”銷售旺季爭(zhēng)取作清盤銷售； 廣告組合：利用報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、宣傳單頁(yè)、樓書、戶外廣告等形式進(jìn)行推銷，營(yíng)造熱賣現(xiàn)象。 2020 年 11 月 10 日 主要任務(wù)：憑借隆重的開盤，掀起第一次銷售高潮； 產(chǎn)品：加推 3 棟多層建筑； 價(jià)格：均價(jià) 1300 元 /m2，提升 50 元 /m2； 促銷：開盤當(dāng)日享受額外優(yōu)惠或贈(zèng)送禮品并舉行盛開開盤。持續(xù)市場(chǎng)熱度 建立高尚社區(qū)概念 保持項(xiàng)目知名度 促進(jìn)銷售舉措 創(chuàng)造轟動(dòng)效應(yīng) 深化項(xiàng)目知名度 營(yíng)造迫切購(gòu)買心態(tài) 造就人際口碑 建立本項(xiàng)目知名度 中國(guó)最大管理資源中心 （二）具體操作 銷售周期： 控制在 18 個(gè)月內(nèi)， 3 次推盤，形成 3 次高潮。 該樓盤南面剛好是欽州目前最具現(xiàn)代化氣息的金海灣大街，此樓 盤將代表金海灣最有品牌的樓盤。 “灣”字喻義為避風(fēng)雨，享平安之地，讓客戶容易聯(lián)想為幸福生活安居樂(lè)業(yè)的港灣。 創(chuàng)意緣由 ： 項(xiàng)目名稱以“金”字作為項(xiàng)目開頭，與貴公司金輝房地產(chǎn)的金字 相呼應(yīng)，以便公司品牌和項(xiàng)目品牌相互促進(jìn)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，我們認(rèn)為， 欽州項(xiàng)目絕大多數(shù)是湘潭設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，樓盤產(chǎn)品很大程度上存在雷同和抄襲，使現(xiàn)在規(guī)劃出來(lái)的樓 盤缺乏 中國(guó)最大管理資源中心 個(gè)性，因此，我們建議開發(fā)商多吸收欽州以外城市樓盤的規(guī)劃和設(shè)計(jì)特點(diǎn)，力求在產(chǎn)品上與欽州現(xiàn)有樓盤有較大的差異；另外在營(yíng)銷手法和推廣理念上采用一些較為先進(jìn)方法，爭(zhēng)取以創(chuàng)先的理念貫穿項(xiàng)目開發(fā)和營(yíng)銷的始終。 （一）開發(fā)理念 開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目操作的經(jīng)營(yíng)理念對(duì)項(xiàng)目成功與否有至關(guān)重要的作用。為迎合目標(biāo)客戶群的潛在需求，我們建議對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)理念與意識(shí)方面要做些調(diào)整。 次目標(biāo)區(qū)域： 市所轄縣城高收入群體服務(wù)區(qū)域 /市所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主經(jīng)商人士活動(dòng)區(qū)域?！拔镆灶惥郏艘匀悍帧?，許多家庭成員已逐漸愿意搬到本項(xiàng)目所在的新城區(qū)，以求過(guò)另一種生活，他們注重實(shí)用性和樓盤形象，以此彰顯與其他家庭的不一樣。他們都很強(qiáng)調(diào)樓盤 的檔次。 經(jīng)商人士 由于近年欽州市政府加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，又臨河近海，其海產(chǎn)品和礦產(chǎn)品豐富，形成了一些產(chǎn)業(yè)鏈，再加前述私營(yíng)企業(yè)的異軍突起，造就了許多成功的商人較關(guān)心樓盤的綜合素質(zhì)和形象，以符合自身品味和身份。 私營(yíng)企業(yè)主 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化和細(xì)化，催生了一批農(nóng)業(yè)開發(fā)、海產(chǎn)養(yǎng)殖、林產(chǎn)化工、建筑材料、礦業(yè)開采等初具規(guī)模的私營(yíng)企業(yè)主 ，其收入較高。因此，這些中、高層管理人員所形成的群體對(duì)居住環(huán)境的改善反響熱烈。 四、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 中國(guó)最大管理資源中心 根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定拉和產(chǎn)品定位，本項(xiàng)目主流消費(fèi)群應(yīng)鎖定中高端客戶（亞高端客戶），尤其是次高端客戶需求和心理的把握。 （二）本項(xiàng)目操盤焦點(diǎn) 根據(jù)以上競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的綜合分析，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們提議，本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上一定要找到突破瓶頸，既不要將目標(biāo)客戶群鎖定在商端客戶（因?yàn)闅J州離首府南寧較近，隨著“泛南寧”的影響，許多成功的商端客戶紛紛到南寧置業(yè)），也不要將目標(biāo)鎖定在中低端客戶（因?yàn)樵缙诘母?jìng)爭(zhēng)性樓盤多瞄準(zhǔn)的是此類消費(fèi)群體，且其售價(jià)低，利潤(rùn)相對(duì)較少），而是要將目標(biāo)客戶群鎖定在中、高端客戶（又稱亞高端客戶）上。 同檔次 廣 場(chǎng) 麗 園 欽州灣廣場(chǎng) 30 畝 1320 三 ~四房 今年七月三十日 30% 人居的新典范 該項(xiàng)目 區(qū)位較好，規(guī)劃設(shè)計(jì)有鮮明的特點(diǎn)，中央花園景觀成為該樓盤一道靚麗的風(fēng)景。 中國(guó)最大管理資源中心 景 湖 花 園 銀 河 街 24 畝