【正文】 ：上海萬達(dá)某廣場成本的測算；?？谀吵邔禹?xiàng)目成本的測算。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢的學(xué)問，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什 么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來效益。，以項(xiàng)目公司為單位統(tǒng)籌使用施工中購置的資產(chǎn)，對(duì)資產(chǎn)的處理進(jìn)行記錄。簽訂甲供料合同時(shí)，預(yù)算工程量要根據(jù)圖紙計(jì)算；使用單位在下單前提供數(shù)量的計(jì)算依據(jù)，超出合同預(yù)算量的必須報(bào)成控部門審核后方可下單采購；甲供材料合同在供貨完畢后及時(shí)結(jié)算，不得出現(xiàn)領(lǐng)用合同先結(jié)算，供貨合同后結(jié)算的現(xiàn)象。竣工圖作為結(jié)算的依據(jù)，即使只多了一條線條，也可能卻會(huì)對(duì)造價(jià)產(chǎn)生影響，因此，竣工圖與現(xiàn)場的一致性是十分重要的。因此，完工后及時(shí)催促施工單位報(bào)送結(jié)算，結(jié)算接收后及時(shí)錄入成本系統(tǒng)。四、事后控制階段。對(duì)施工過程中發(fā)生的變更、簽證，堅(jiān)持先算核算后施工的原則。從源頭及過程中嚴(yán)控簽證。部分材料采用甲供方式會(huì)帶來管理上困難，項(xiàng)目管理人員要加強(qiáng)材料進(jìn)場前與合同清單的對(duì)比檢查，保證質(zhì)量。通用項(xiàng)目的施工方案請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)中心根據(jù)過往的施工總結(jié)，編制統(tǒng)一做法供選用；對(duì)于非常規(guī)的施工方案應(yīng)組織工程及成本管理部門進(jìn)行審核。(二)施工過程的成本控制現(xiàn)場施工管理對(duì)成本影響是直接可見的，把關(guān)不嚴(yán)格會(huì)產(chǎn)生不必要的額外成本，我們要從施工方案、質(zhì)量安全、簽證、付款、結(jié)算等方面加強(qiáng)控制，在保證項(xiàng)目推進(jìn)的同時(shí)也要注重控制成本。4．選擇最合適的供應(yīng)商。3．加強(qiáng)集中采購，與相關(guān)供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，利用規(guī)模化降低成本。項(xiàng)目的招標(biāo)必須按責(zé)權(quán)分工有計(jì)劃、有組織的完成，不規(guī)范的招標(biāo)行為是不允許的，也是對(duì)成本控制不利的。做到計(jì)劃清晰、分工明確。應(yīng)注重招標(biāo)時(shí)的成本控制，與相關(guān)部門緊密配合，提前編制計(jì)劃，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)重大調(diào)整時(shí)及時(shí)調(diào)整；并組織相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)審，確保招標(biāo)的計(jì)劃性的可行性。公正的投標(biāo)結(jié)果是判斷合理利潤水平的最好途徑。供應(yīng)商是我們的客戶，是項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)的參與者。設(shè)計(jì)選材不當(dāng)造成的質(zhì)量問題往往因責(zé)任界定不清，最后開發(fā)商只好承擔(dān)。設(shè)計(jì)過程中應(yīng)仔細(xì)研究材料特性，選擇適合的材料及施工工藝。加強(qiáng)方案階段的成本概算與指標(biāo)的對(duì)比，將結(jié)構(gòu)性成本控制在施工圖出圖前是控制結(jié)構(gòu)性成本的有效手段。嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本(限額設(shè)計(jì))，保證基本使用功能成本投入(戶型、配套)，合理配置敏感性成本(立面、園林、裝修)。市場變化時(shí)，及時(shí)主動(dòng)的調(diào)整設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化成本投入。產(chǎn)品的定位也要結(jié)合市場的變化相應(yīng)調(diào)整，保證項(xiàng)目預(yù)期效益的實(shí)現(xiàn)。因此買地決策前應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、成本人員對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地查勘，收集地形、地質(zhì)、三通一平、外水外電等市政配套條件資料進(jìn)行成本評(píng)估。項(xiàng)目銷售成本歸納為地價(jià)、建安成本、融資成本、費(fèi)稅。統(tǒng)籌安排加快結(jié)算的推進(jìn)，保證與供應(yīng)商的合作關(guān)系以降低機(jī)會(huì)成本；通過結(jié)算數(shù)據(jù)及時(shí)編制項(xiàng)目成本后評(píng)估，積累成本歷史數(shù)據(jù)庫，更好的指導(dǎo)新項(xiàng)目成本指標(biāo)的編制，達(dá)到循環(huán)改進(jìn)的目標(biāo)。主要體現(xiàn)為項(xiàng)目實(shí)施過程的招標(biāo)采購、變更、簽證、付款的成本控制。該指標(biāo)經(jīng)審批后將作為項(xiàng)目的總控目標(biāo)成本，也是對(duì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制的依據(jù)。(3)方案階段的目標(biāo)成本。根據(jù)修詳規(guī)批復(fù)資料、營銷策劃建議、項(xiàng)目統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制。根據(jù)項(xiàng)目的地價(jià)、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、配套情況、行政性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目初步定位、概念規(guī)劃草案等資料編制，為項(xiàng)目的可行性決策提供成本測算及贏利預(yù)測方面的數(shù)據(jù)。及時(shí)、科學(xué)的編制各階段成本指標(biāo)，提供項(xiàng)目決策、指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)是事前控制的要求。對(duì)于全過程成本控制的理論研究業(yè)界已經(jīng)較為深入，現(xiàn)就全過程控制的實(shí)踐得出的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)。第四篇：房地產(chǎn)成本管理 要點(diǎn)房地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的效益取決于銷售收入的大小和成本支出的多少。、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過5元/：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格。：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制 向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。 組織提交竣工資料。 提供種類工程項(xiàng)目管理報(bào)告。 處理合同中的未完事項(xiàng)。合同管理應(yīng)該從以下方面著手： 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手： 編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。 參與討論工程決算中的一些問題。 審核本階段各類付款。、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的投資控制 編制本階段資金使用計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號(hào)存檔。，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號(hào)格式為： － － － JS － 001（原合同編號(hào)）（結(jié)算縮寫）（編號(hào)），按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請(qǐng)、支付。，在審核結(jié)算書、與承包方核對(duì)時(shí)參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等（以上各項(xiàng)以下簡稱各類獎(jiǎng)罰）費(fèi)用的計(jì)算、扣除。、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理定價(jià)進(jìn)行確定。：，不清之處或需要現(xiàn)場核實(shí)的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地測量核實(shí)并確認(rèn)。、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟(jì)資料對(duì)結(jié)算申請(qǐng)進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書】并由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。（甲方認(rèn)可的）。、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審交底紀(jì)要。、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書。項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組須及時(shí)編制結(jié)算書。、技術(shù)核定單和變更臺(tái)帳的比較核對(duì)。節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。：我部預(yù)算組利用微機(jī)編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率。：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實(shí)、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問題。c)事實(shí)（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標(biāo)準(zhǔn)）。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。（3）未經(jīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收核實(shí)（或無計(jì)算依據(jù)）的工程量、工程價(jià)。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒有簽訂合同的工程項(xiàng)目。（12）已審批的索賠報(bào)告文件。(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定。(8)設(shè)計(jì)變更通知書。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書；（4）施工承包合同或補(bǔ)充協(xié)議,（5）圖紙會(huì)審記錄；（6）開、竣工報(bào)告書。：由具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有相當(dāng)專業(yè)知識(shí)、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。嚴(yán)格按合同和請(qǐng)款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報(bào)請(qǐng)款資料，進(jìn)度請(qǐng)款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。以便遭遇工程項(xiàng)目施工過程中,由于現(xiàn)場條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書、施工說明、圖紙中各種錯(cuò)誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價(jià)的變化,造成的成本超支引起索賠時(shí)，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。：所以我部會(huì)議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場人、材、機(jī)的數(shù)量、事情起始末的時(shí)間原因及過程，并記錄號(hào)當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。以防施工單位盲目索賠等。送交我部核對(duì)確認(rèn)，我部則通過實(shí)際情況與成本計(jì)劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對(duì)口的錯(cuò)誤。項(xiàng)目部預(yù)算組負(fù)責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級(jí)審核，預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)二級(jí)審核，成本管理部抽取10%進(jìn)行三級(jí)審核。，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。，被動(dòng)變更費(fèi)用1萬＞金額≤5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。，主動(dòng)變更費(fèi)用5萬＞金額≤15萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請(qǐng)高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。對(duì)于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權(quán)限、費(fèi)用大小權(quán)限一定要作一個(gè)初步評(píng)價(jià)。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價(jià)員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實(shí)事求是地處理簽證。：負(fù)責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴(yán)禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。：建立簽證編號(hào)本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號(hào)。不予以簽證。調(diào)查有無設(shè)計(jì)變更、有無建設(shè)方主管指令。：舉證要正確，目的要明確。不能模棱兩可，更不能含糊不清。有了一手的準(zhǔn)確時(shí)間，才能計(jì)算出有效時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟(jì)價(jià)值。：簽證事件發(fā)生時(shí)間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。如|（送審價(jià)對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|10%，則對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算組予以罰款，同時(shí)對(duì)預(yù)結(jié)算部予以獎(jiǎng)勵(lì)。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。：現(xiàn)場簽證是工程建設(shè)過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控。就大大降低了工程成本。并合理地在滿足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測數(shù)量，以降低檢測檢驗(yàn)費(fèi)用。我部要求施工現(xiàn)場要保