某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告(參考版)
2024-12-05 06:47本頁(yè)面
【正文】 故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 敏感度分析表 銷售價(jià)格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤(rùn) (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤(rùn) (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元， 投資收益率為 %。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價(jià)格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時(shí)本項(xiàng)目才可行。 ? 根據(jù)建設(shè)投資 估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 ? 銷售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價(jià)（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計(jì) 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個(gè) 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個(gè) 小計(jì) 29,939,000 三、 合計(jì) 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 658,784,392 元。因此，本項(xiàng)目別墅的市場(chǎng)參考價(jià)定位在 4600 元 /平方米。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計(jì) 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計(jì) 100% / / / 通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在 38184038 元 /平方米之間，取其 均值 3900 元 /平方米。 客戶定位 通過對(duì)周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下： 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； ? 客戶年齡跨度較大， 2550 歲的為主力范圍； ? 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 客戶接受的主力總價(jià)在 35 萬(wàn) 50 萬(wàn)左右； ? 房屋單戶面積需求在 85－ 130m2 之間居多； ? 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； ? 目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的 生存依賴度較高； ? 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場(chǎng)需求來看，去化較快。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢(shì)，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。 通過建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題， 有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū) ? 針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。 引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展 ? 本案位于山陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽(yáng)居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂 “ 生逢其時(shí)
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