【正文】 同時在施工過程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標(biāo)成本順利實施,同時項目結(jié)束后,將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理,最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”,作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計入最終績效考核及成本后評估。 項目實施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作,通過后期成本動態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版——目標(biāo)成本“決算版”。施工圖經(jīng)過深化及內(nèi)部審核后,需委托工程造價咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制,同時根據(jù)市場價格確定材料暫定價,編制本項目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。第三,在施工圖設(shè)計階段,充分考慮細(xì)節(jié),對土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟比較,例如:人防工程決策、土建車庫與機械車庫的技術(shù)經(jīng)濟比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。比較外墻保溫材料和作法,門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)。在價值工程體系中選取適合本項目價值體系,并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。(3)功能提高,成本降低。房地產(chǎn)價值工程體現(xiàn)以下幾個方面:(1)功能不變,成本下降。首先,根據(jù)價值工程,做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。 施工圖設(shè)計及深化階段,確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積,并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。 方案的設(shè)計比較,進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開發(fā)稅費等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測算(銷售收入及成本支出測算),選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施,獲得最大銷售額。經(jīng)過考察諸多房產(chǎn)項目,以上幾方面對目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下:第一項本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項施工圖設(shè)計結(jié)束至項目實施階段,本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。第二,方案圖紙及施工圖紙設(shè)計階段,許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低,沒有限額設(shè)計,沒有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格,沒有較好的設(shè)計成本團隊,導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制?，F(xiàn)針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中,現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下:首先,在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段,因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件,往往對用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán),隨意對業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃,不考慮效益最大化。隨著國家調(diào)控及市場的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問題也逐漸暴露。 實施階段設(shè)計變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項目,業(yè)態(tài)規(guī)劃時未分析市場的銷售及業(yè)態(tài)成本情況,導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤降低。房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問題目標(biāo)成本顧名思義指在一定時期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤實現(xiàn),并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計成本,它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來迎接更嚴(yán)峻的競爭和挑戰(zhàn)。為企業(yè)營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益。九、結(jié)束語房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。分析各期《項目動態(tài)成本分析報告》(評價項目成本管理的科學(xué)合理性)分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等對成本的影響。八、成本管理的項目后評估體系提高成本預(yù)測的準(zhǔn)確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進(jìn)，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項目的后評估，主要從以下幾方面評價：比較項目結(jié)算成本與可行性研究時的預(yù)測成本差異(評價投資估算、項目成本預(yù)測的準(zhǔn)確、合理性)。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動態(tài)成本”、“實際發(fā)生成本”、“實付成本”，方能很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。動態(tài)成本的核心是實時性，要做到在項目實施過程中的任一時間點都能實時掌握項目最新的成本動態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策?？刂茽I銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價比，降低營銷成本。嚴(yán)格執(zhí)行項目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應(yīng)對項目進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出成本超、降的原因，并提出改進(jìn)措施及意見。總之，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的管理。成本管理部要對施工單位上報的節(jié)點款、進(jìn)度款等進(jìn)行審核，經(jīng)財務(wù)部確定后方可付款。另外集團可建立自己的供應(yīng)商信息庫，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應(yīng)商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購價，對多項目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。在成本目標(biāo)確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級等的范圍、采購方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供。工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理。并且可在施工圖完成后由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進(jìn)行會審，提出修改意見，督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少因設(shè)計不合理導(dǎo)致的投資損失。確保每一設(shè)計階段的成果質(zhì)量后方能進(jìn)入下一個設(shè)計階段(包括方案、擴初、施工圖設(shè)計階段)。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計費一般只占到建設(shè)工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對于工程造價的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計階段的成本控制是整個項目實施階段造價控制的關(guān)鍵?？尚行匝芯繄蟾嬉话銘?yīng)包括地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位、成本費用估算及控制目標(biāo)和措施、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計劃、投資風(fēng)險及應(yīng)對措施、項目綜合評價意見等。三、項目論證階段的成本控制項目在論證階段著重的是土地費用的把控。對多個部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。充分實現(xiàn)成本信息共享。制定準(zhǔn)確的項目目標(biāo)成本，全面客觀反映項目各項成本信息。目標(biāo)成本管理就是通過制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。房地產(chǎn)項目全過程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個流程展開闡述。關(guān)鍵字：全過程；成本管理；成本體系；動態(tài)成本一、概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制?！袄麧?銷售收入成本”這一簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。第四篇：房地產(chǎn)全過程項目成本管理（推薦）房地產(chǎn)項目的全過程成本管理摘 要：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規(guī)范化。、裝修驗收及總體驗收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費用不得超過5元/：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗合格。：根據(jù)實際工程質(zhì)量，對保修事項及其費用有充分的預(yù)計，合理預(yù)計可能發(fā)生的維修費用，留足保修費用。、動用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費用管理 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費用控制 向各政府主管部門辦理各項投入使用事項費用控制保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。 組織提交竣工資料。 提供種類工程項目管理報告。 處理合同中的未完事項。合同管理應(yīng)該從以下方面著手： 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報告。、動用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點著手： 編制本階段的進(jìn)度計劃,并控制其執(zhí)行,必要時作調(diào)整。、動用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項目體現(xiàn)為時間成本，進(jìn)度快，時間短，則成本小。 參與討論工程決算中的一些問題。 審核本階段各類付款。、動用前準(zhǔn)備階段的投資控制 編制本階段資金使用計劃,并控制其執(zhí)行,必要時調(diào)整計劃。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號存檔。，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號格式為： － － － JS － 001（原合同編號）（結(jié)算縮寫）（編號），按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請、支付。，在審核結(jié)算書、與承包方核對時參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎罰、質(zhì)量獎罰、安全獎罰等（以上各項以下簡稱各類獎罰）費用的計算、扣除。、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算單價在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場合理定價進(jìn)行確定。：，不清之處或需要現(xiàn)場核實的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場進(jìn)行實地測量核實并確認(rèn)。、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟資料對結(jié)算申請進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價確認(rèn)書】并由項目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。（甲方認(rèn)可的）。、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀(jì)要。、分包合同、補充合同或施工協(xié)議書。項目部預(yù)結(jié)算組須及時編制結(jié)算書。、技術(shù)核定單和變更臺帳的比較核對。節(jié)約人力和時間，使預(yù)算人員有更多的時間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。：我部預(yù)算組利用微機編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率。：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問題。c)事實（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場標(biāo)準(zhǔn)）。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：a)合同及