【正文】 郵編：______________聯(lián)系電話：______________訴訟請求：_________________判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣35，680元整；訴訟費由二被告承擔。被告：_________________余__________，男，中國香港居民，19__________年_____月_____日出生，香港永久性居民身份證號：__________________。二原告聯(lián)系地址：_________________上海市寧__________路__________號__________大廈_____________室。甲方(簽字)：乙方(簽字)：簽約日期：_____年___月__日購房合同 14原告：____________，男，漢族，19__________年__________月__________日出生，住上海市__________區(qū)__________路__________號__________幢__________室。十、本協(xié)議一式伍份，由甲乙雙方、公證處、發(fā)證中心及交易中心各留存一份，經(jīng)甲方、乙方簽字后生效。八、其它約定事項：___________________。六、陳欠取暖費由甲方負責一次性結(jié)清，交易當年的取暖費由乙方承擔。五、水、電、煤氣費以及衛(wèi)生費、房費、電話費、有線電視費、公共房屋維修費、物業(yè)管理費等費用由甲方結(jié)清，交付后發(fā)生的費用由乙方支付，甲方如有拖欠，乙方可從購房余款中予以扣除或向甲方追償。三、乙方交納定金后、甲方遷出前，在未征得乙方同意的前提下，甲方不得隨意處置該房屋或挪做它用，也不得隨意改變該房屋的用途、內(nèi)部設(shè)施和結(jié)構(gòu)。由方于年月日前辦理完交易手續(xù)并承擔全部過戶費用，將該房屋的所有權(quán)登記在乙方名下，新房證下發(fā)7日內(nèi)，乙方應將購房余款一次性給付甲方。該房屋產(chǎn)籍號為_______，戶型為室廳，建筑面積為______平方米，樓層為住，(正、廂)樓。如果不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因是由于出賣人存在本解釋第八條、第九條規(guī)定的情況，出賣人應當按照上述規(guī)定承擔賠償責任。在實踐中，按照房地產(chǎn)登記管理機關(guān)的要求，買受人作為產(chǎn)權(quán)登記申請人，應當在提出申請時提供以下文件：(1)產(chǎn)權(quán)登記申請人的身份文件(2)填寫房屋所有權(quán)登記申請表和審批表(3)商品房交易審批表(4)國有土地使用權(quán)證書或者其他證明文件(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者建筑許可證(6)施工許可證(7)房屋竣工驗收證書和其他與房屋竣工驗收有關(guān)的消防、環(huán)保部門的驗收文件(8)商品房買賣合同(9)預售(現(xiàn)售)許可證(10)商品房買賣合同備案證明書(11)辦理產(chǎn)權(quán)登記備案表上述登記文件中，除第(8)以及契稅完稅憑證應當由買受人提供外，其他登記資料均應當由開發(fā)企業(yè)提交，開發(fā)企業(yè)不能在規(guī)定的時間內(nèi)提交上述資料，應當承擔違約責任按照本司法解釋規(guī)定，如果買受人因此在上述辦證時間結(jié)束后的一年內(nèi)仍然不能提供登記所需文件，應當按照本條解釋承擔合同解除的責任。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。為此，司法解釋把最后的解決方式放在了合同解除上。如果發(fā)生這種情況怎么辦?為此司法解釋顯然注意到合同的不足，通過解釋給予補充。事實上本條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記備案的約定，仍然存在不完善的地方。出現(xiàn)上述情況屬于開發(fā)企業(yè)的責任和過錯，出賣人應當承擔違約責任。在實踐中下列情況屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過錯，造成買受人無法按照合同約定取得房屋權(quán)屬登記手續(xù)的情況：(1)沒有依法取得國有土地使用權(quán)證書或者證明文件或者土地使用權(quán)尚未解除抵押(2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設(shè)計沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的(3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全(4)房屋抵押或者被法院或者行政機關(guān)依法限制出賣的(5)預售商品房沒有取得預售許可證或者超越預售范圍銷售商品房的(6)商品房銷售合同沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的(7)沒有委托測量并將測量結(jié)果按照正常途徑報發(fā)證單位的(8)建設(shè)施工手續(xù)不全的(9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質(zhì)不符合要求(10)商品房買受人沒有交納維修基金，開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)。因為按照建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(20xx年8月15日修訂)和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，無論初始登記或者轉(zhuǎn)移登記，上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)生之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。我們將本條約定的“規(guī)定期間”變成了雙方約定期間，是否有效?這點確實容易引起爭議。本條欠款約定的“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記”包括本款約定的期間不能和本質(zhì)上不能的情況。第十二條 (出賣人對出賣房屋的瑕疵擔保責任)增加：發(fā)生本條前款產(chǎn)權(quán)糾紛或者債權(quán)債務糾紛的，出賣人應當盡快與有關(guān)當事人協(xié)商解決。買受人應當在交付之前付清購房款而未完成支付義務的，出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。雙方未在約定時間內(nèi)完成協(xié)商過程，任何一方均未向?qū)Ψ教岢隼^續(xù)協(xié)商的書面要求的，視同雙方同意按照退房處理。買受人提出退房的，出賣人應當自買受人提出退房之書面申請之日起30日內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起，按照月息5‰支付資金利息。出賣人在提請買受人接受房屋時不能一一列舉所有的驗收規(guī)范和規(guī)定。(二)關(guān)于不可抗力以及其他特殊原因延期交付：遭遇不可抗力遭遇重大市政工程施工，影響本合同約定工程施工的，出賣人應當自該事實發(fā)生之日起15日內(nèi)告之買受人，并在此后每經(jīng)過三十日，告之該事實解除或者延續(xù)的情況持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。因此，具有解除權(quán)的當事人一方，在規(guī)定時間內(nèi)不行使解除權(quán)，超出規(guī)定時間就不能提出解除合同的要求。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權(quán)行使行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。(3)合同解除權(quán)的行使期間問題：。問題是出賣人要求繼續(xù)履行合同時的違約金標準如何確定。(2)出賣人要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利問題：示范文本沒有約定出賣人不解除合同的情況下如何處理，只約定解除合同內(nèi)容以及買受人要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容。扣除違約金后，剩余房款存在退還問題，但是示范文本沒有約定退還內(nèi)容，因此需要在合同約定。這種法律關(guān)系比較簡單，但是必須通知買受人并且最好是書面通知。買受人承擔的違約金應當按照應付款部分的日萬分之四(4)計算。逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同。付款預期的違約金，應當能夠達到懲罰違約的目的。4)買受人按照逾期付款承擔責任后，買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式，出賣人同意繼續(xù)履行合同的，雙方簽訂補充協(xié)議，變更合同約定，約定具體付款方式。需要出賣人提交的法律文件，出賣人按時提交(需要買受人提交的個人資料見附件內(nèi)容)。第六條 付款方式及期限【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：按照本付款方式的步驟如下：1)本合同簽訂生效后7日內(nèi)，買受人支付首付款計人民幣：(例如)123456元其他應付款人民幣123456元，出賣人提供銀行按揭付款協(xié)助條件，賣受人向按揭銀行申請個人住房抵押借款支付。買受人提出退房的，出賣人應當在30日內(nèi)退還所有已付房款并自付款之日起承擔該資金同期商業(yè)銀行存款利息，同時承擔全部購房款5%的違約金買受人不退房的，面積誤差絕對值在5%以內(nèi)(含5%)的部分按照本條前述規(guī)定處理后，超過5%的部分，雙方協(xié)商處理并簽訂補充協(xié)議。前述情況下，雙方約定均不主張退房，合同應當繼續(xù)履行。③面積誤差絕對值在3%以上至5%以內(nèi)的部分(含5%)，屬于面積短少，出賣人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔該約定違約金支付責任。如果選擇自行約定，那么約定的內(nèi)容可以如下填寫：①面積誤差絕對值在1%以內(nèi)(含1%)的部分，雙方不在辦理結(jié)算即多不退，少不補。示范文本僅僅提供了房價款處理的方式，沒有提供與面積差異有關(guān)的稅費處理的方式。第五條 面積確認及面積差異處理：一般情況下，我們主張選擇按照本條第2款執(zhí)行。(4)國家和體方人民政府不斷出臺的物業(yè)政策以及法律風險問題比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定，物權(quán)法等法律法規(guī)頒布后，對小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。(2)市政配套機關(guān)或者壟斷性公司收費問題既然其集資費用、暖氣集資費等。如果計價面積中的單價有不一致的地方，應當分別填寫單價和總價之間的關(guān)系。不管是管理機關(guān)或者我們的測量規(guī)范，都存在不太可行的問題。第四條 關(guān)于計價方式和價款：按照商品房銷售的規(guī)定，建筑面積是計算價款比較符合現(xiàn)實的辦法。本條關(guān)于商品房的用途的填寫，與第一條中土地使用權(quán)的規(guī)劃用途不完全一致。商品房的結(jié)構(gòu)形式：應當按照設(shè)計說明部分要求填寫：一般情況下的商品房屋結(jié)構(gòu)形式有土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框混結(jié)構(gòu)、全部框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)。第三條：本條填寫內(nèi)容注意以下幾點：戶型設(shè)計比較復雜的商品房，應當在補充內(nèi)容填寫清楚：比如，有躍層的房屋應當分別填寫清楚，有沉降設(shè)計的部分，也要填寫清楚屬于內(nèi)置樓梯的復式結(jié)構(gòu)要與面積結(jié)合起來填寫有飄窗結(jié)構(gòu)或者頂層有老虎窗結(jié)構(gòu)的房屋，應當給予注明是否計算面積，以及如何計算面積如果有連廊結(jié)構(gòu)的房屋也應當注明是否計算面積以及面積計算辦法。本條關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)劃用途的約定與本合同第三條商品房用途不一致的，按照合同第三條規(guī)定執(zhí)行。把商品房定位在“商品住宅”比較合適，對于不屬于商品住宅的其他商品房屋，應當分別給予明確，分別填寫：比如：綜合辦公、物流商業(yè)鋪面、工業(yè)廠房等。比如沒有土地證，只有土地出讓合同，在填寫時就應當注意從簽訂出讓合同到區(qū)的土地證這一段期間的時間問題。按照國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條的規(guī)定，土地規(guī)劃用途按照下列用途進行規(guī)劃：住宅、商業(yè)、旅游、娛樂用地教、科、文、衛(wèi)、體育用地工業(yè)用地綜合或者其他用地。按照我國土地管理法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用，應當符合城市規(guī)劃的要求，因此城市規(guī)劃法相對于土地管理法來說屬于特別法?！耙?guī)劃用途”按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的記載為準。第一條：項目建設(shè)依據(jù)：注意以下內(nèi)容：屬于分期規(guī)劃，尤其是沒有取得土地使用權(quán)手續(xù)的規(guī)劃，不要納入本條填寫內(nèi)容。如果代理人不是以被代理人的名義實施代理行為，而是以自己的名義實施民事法律行為，這種情況如何處理?合同法在第402條有如下規(guī)定：受托人以自己名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。一般而論，受托人代理委托人辦理委托事項應當以委托人的名義進行，在代理權(quán)限范圍內(nèi)的代理行為直接約束委托人和第三人，所以民法通則第63條規(guī)定：代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。對于委托書的審查會涉及另一個更加專業(yè)的問題即具名代理和匿名代理的問題。應當注意：有些事項無法通過委托行為實施，比如貸款銀行要求貸款當事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的，這類合同不能由委托人代理。嚴格審查委托權(quán)限的內(nèi)容應當包括合同簽訂、履行中款項支付、辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋接收以及與此有關(guān)的合同撤銷、變更、合同權(quán)利義務的承擔和主張等事項。不要說不是法律專業(yè)的銷售人員，就是律師有時候也不能準確辨別其委托的性質(zhì)。自然人購房，如果本人不能親自辦理購房事宜，應當要求辦理該等事務的當事人提供委托手續(xù)，按照合同法的規(guī)定，當事人之間的委托可以是特別委托一項或者數(shù)項事務，也可以概括委托受托處理一切事項。這種指定監(jiān)護可能是生父母授權(quán)，也可能是法院或者未成年人保護機關(guān)的指定。如何確認法定監(jiān)護人的身份證明?可以從以下幾個方面考察：①該未成年人與法定監(jiān)護人的戶口證明②未成年人的父母離婚時，應當察看其父母離婚的協(xié)議或者判決書，該協(xié)議或者判決書有關(guān)于未成年人監(jiān)護的內(nèi)容。需要說明的事，買受人一欄中可以填寫該未成年人，但是在合同后面簽字頁的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂，該簽字行為是當事人民事行為能力的表示，未成年人不能親自行使。如果由銷售人員代位填寫時，應當讓代理人和買受人提供手寫的關(guān)于其實際住址的資料留在銷售檔案中。代理人和自然人買受人應當填寫真實的住址，身份證與實際住址不一致，應當在征得當事人同意后填寫實際住址。另應當填寫委托代理人的情況。買受人：可以是法人，也可以是自然人。代理商必須具備代理資格和資質(zhì)曾經(jīng)有代理商在鄭州市房地產(chǎn)管理局沒有辦理異地執(zhí)業(yè)手續(xù)和備案，鄭州市房管局為此停止了該代理機構(gòu)的所有代理業(yè)務，還連累了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甚至因此處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在填寫該出賣人必須注意以下幾個方面：區(qū)別開發(fā)商和投資商或者發(fā)展商：在投資房地產(chǎn)開發(fā)過程中，按照契約關(guān)系可以把參與房地產(chǎn)開發(fā)的法人企業(yè)區(qū)別為開發(fā)商、投資商、代理商或者聯(lián)建方，但是只有符合出賣人條件的當事人才能在本條出賣人一覽中署名。④電話、郵政編碼、法定代表人的情況真實、可靠。②是項目的所有人，持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設(shè)工程施工許可證。甲方(簽字)： 乙方(簽字)：簽字時間： 年 月 日簽字地點：購房合同 12一、填寫范本合同，一定要認真閱讀范本說明，按照說明要求的格式、圖例填寫。第十一條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。本合同未盡事宜，按照國家相關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。合同變更后，當事人應當按照變更后的合同履行，合同的變更僅對變更后未履行的部分有效。第十條 其他如房屋辦理保險業(yè)務或抵押、出租等，由甲、乙雙方共同協(xié)商，另行約定。提交仲裁委員會仲裁。也可向第三人(父母親、