【正文】 ? 萬科社區(qū)集中型 商業(yè) “ 生活中心 ” 系列品牌正式啟動。萬科社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程 鄰里家? 萬科自 2023年 6月起陸續(xù)推出第五食堂、幸福 街市 菜場， 社區(qū) 銀行、? 超市、藥店 、 洗衣店等社區(qū)配套，品牌名 “ 鄰里家 ”?l 在試營業(yè)期間， 11月 27日周三 當(dāng)日客流 6萬 人營業(yè)額 218萬 （ HM、優(yōu)衣庫、首都影院、眉州東坡等主力店沒 營業(yè)）。如 哈根達(dá)斯、優(yōu)衣庫、 ONLY、歐時力、ELAND、華潤萬家 超市、首都電影院 等 大眾品牌，都在購物中心內(nèi)設(shè)有專柜 。地下 4層中，地下 1層為華潤超市、休閑餐飲和生活配套，其余地下部分為停車場，共設(shè)置商業(yè)停車位 800個 。 發(fā)布會涉及居住、購物、度假、辦公、文化五個方面? 萬科的 社區(qū)商業(yè) 開發(fā) 大致經(jīng)歷了四個 階段? 和 兩種 過程 ， 即無意識開發(fā) 和有意識地介入研究商業(yè) 地產(chǎn)? 2023年 11月 6日 ，萬科商業(yè)戰(zhàn)略 品牌 “ 萬科 生活中心 ” 簽約渾河 天地 2023年 12月 24日，萬科首個綜合體亮相，北京金隅萬科廣場正式 營業(yè) 2023年 12月 26日，深圳萬科舉行 2023年 5月 25日，良渚文化 村春漫里，新 街坊商 街正式開業(yè)。服務(wù)商階段? 2023年至今 2023年 8月 9日，良渚文化村玉鳥流蘇 商業(yè)街中的良渚食街正式開業(yè)。鄰里家則為社區(qū) 商業(yè)。 其中萬科 廣場定位于大型購物中心，體量為 10萬平米級 。金域藍(lán)灣、 17英里、東海岸、第五園金域藍(lán)灣 定位 為濱海風(fēng)情富人 街， 用 “ 20%的客戶創(chuàng)造80%價值 ” 的 這條帕累托原理作為金域藍(lán)灣香堤坊的絕對經(jīng)營 理念當(dāng)時 并未主動將 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)因素整合考慮 。商業(yè)歷程萌芽階段過渡階段成熟階段? 19982023年 福田大廈、俊園、金色家園、四季花城 初期萬科社區(qū)商業(yè)經(jīng)歷 了一個 無意識開發(fā) 的 過程。?l 社區(qū)商業(yè)適用品類資產(chǎn)包 ，將適量規(guī)模 的社區(qū)商業(yè) 形態(tài) ，整合 成一個資產(chǎn)大包，放到 資本市場去運營 。l 支持物流配送中心建設(shè)，增強企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力，鼓勵 結(jié)合不同社區(qū)特點打造特色商業(yè)街 。MostMore品牌資源整合建設(shè)物流中心社區(qū)商業(yè)資本化l 積極引導(dǎo)有實力的商貿(mào)流通 企業(yè)進(jìn)駐 社區(qū) 設(shè)立直營連鎖店 。社區(qū) 商業(yè)發(fā)展對策分析 應(yīng)對措施? 鼓勵品牌連鎖企業(yè)進(jìn)駐 社區(qū)? 建設(shè) 物流配送中心，提升流通效率 ，重視 資本運營p 反轉(zhuǎn)零售物業(yè)，萬科聯(lián)手領(lǐng)匯謀社區(qū)商業(yè)資本化。l 綜合服務(wù)超市 ： 鼓勵社區(qū)超市等面積 較大網(wǎng)點 搭載 快遞收發(fā)、機票車票代訂、水電氣暖繳費、刷卡以及網(wǎng)購取貨等多種功能 ，成為物流的中轉(zhuǎn)站和末端配送 站，兼具 網(wǎng)購的配送 功能。l 開發(fā)信息平臺 ： 采集 分析存儲社區(qū)居民的相關(guān) 信息 ， 充分 發(fā)揮平臺 電子商務(wù)、家政服務(wù)、電話訂購、電子政務(wù)等多種服務(wù) 功能 。實現(xiàn) 便利消費，便民服務(wù) 功能保障 居民基本日常消費。l 老社區(qū)升級 ： 在老舊社區(qū) 內(nèi)部和周邊完善社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點，實現(xiàn)商業(yè)相對集中， 商住相對分離 。l 一站式服務(wù) ： 以綜合超市、購物中心等業(yè)態(tài)為核心， 配全必備性業(yè)態(tài) ，引導(dǎo)選擇性業(yè)態(tài) 。優(yōu)先 保證必備性業(yè)態(tài)，保證居民基本生活需要，合理規(guī)劃選擇性的業(yè)態(tài)， 滿足居民多層次、個性化的服務(wù)需求 。既要 保持傳統(tǒng)商業(yè)的優(yōu)勢又要適應(yīng)現(xiàn)代生活服務(wù)的要求，規(guī)劃要與城市發(fā)展規(guī)劃保持一致 。尚未 開發(fā)的社區(qū)，要以 加強總體規(guī)劃 為主。社區(qū) 商業(yè)發(fā)展對策分析 應(yīng)對措施商住 分離業(yè) 態(tài)齊全 、功能完善規(guī)劃要堅持以 人為 本的原則合理規(guī)劃一站式服務(wù) 、 互聯(lián)網(wǎng)思維創(chuàng)新服務(wù)體系充分利用現(xiàn)代科技l 合理 規(guī)劃 ： 老城區(qū) 要以 健全網(wǎng)點設(shè)施為主 。Diagraml 在風(fēng)云莫測的經(jīng)營環(huán)境中，零售企業(yè)不得不打破傳統(tǒng)經(jīng)營模式，嘗試 業(yè)態(tài)創(chuàng)新，或采取多元經(jīng)營、延伸供應(yīng)鏈、開發(fā)自主品牌 等策略以提升盈利能力，應(yīng)對市場變化 。l 在電商等新興模式對傳統(tǒng)商業(yè)有利挑戰(zhàn)下，社區(qū)商業(yè)擁有靠近消費終端 、有能力通過實體店 釋放虛擬商業(yè)的不真實感、可自由組合、臨近物流資源 等顯著優(yōu)勢 。2Diagram3l 中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，給社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了廣闊空間 。?p 寫字樓 、 SOHO、公寓式酒店 等的 快速發(fā)展讓投資者有了更多的選擇， 社區(qū)商鋪不再是投資者最偏好渠道 。p 社區(qū)商業(yè)井噴，盲目隨從以價格優(yōu)勢為主導(dǎo)進(jìn)行過熱投資、而在 地段、后期經(jīng)營、人氣等方面欠缺考慮 ， p 社區(qū) 人群碎片化以后，它的 服務(wù)要求也趨向個性化、多元化、多樣化，供應(yīng)商要對服務(wù)的比例構(gòu)成進(jìn)行調(diào)整和重組。p 隨著中國老齡化和電商的發(fā)展，社區(qū)里的人群結(jié)構(gòu)是 老人、網(wǎng)購人群以及核心 “ 三口之家 ”的家庭，這些人群需求的類型是不一樣的。p 不同社區(qū)需根據(jù)離商業(yè)中心、專業(yè)街及大型綜合超市的遠(yuǎn)近、社區(qū)的空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)狀況以及社區(qū)居民消費層次等因素走差異化路線。p 如何把控 好門 店管理，讓門店做到 既能靈活機動又能實現(xiàn) “ 復(fù)制與走樣 ” 避免 同質(zhì)化競爭 ，是對經(jīng)營者 在管理 能力的一 大考驗。p 需要 經(jīng)營者從商品結(jié)構(gòu)到門店管理進(jìn)行巨大調(diào)整。社區(qū)商業(yè)面臨的 問題及風(fēng)險 風(fēng)險? 經(jīng)營模式急需 轉(zhuǎn)變，社區(qū) 消費的主體的碎片 化? 社區(qū) 商業(yè)不再是 唯一投資 渠道 ，后期 運營 管理 問題頻 出經(jīng)營模式需改變同 質(zhì) 化競爭消費主體碎片化運營管理問題多p 經(jīng)營者急需要 改變以往的社區(qū)型標(biāo)超的經(jīng)營模式 ，盈利模式需要由之前的以通道費用為主轉(zhuǎn)為靠商品差價為主 。l 在新的消費習(xí)慣主宰下，小業(yè)主投資傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)尤其是散 售型的分割型商鋪， 回報的不確定性將會越來越大 。l 城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃是分離的 ， 政府部門的多頭規(guī)劃與 管理造成社區(qū)商業(yè)盲目開發(fā)。1 2 3l 最 根本的問題還是系統(tǒng)性 不夠， 有很多臨時性的舉措 ， 缺乏比如 營業(yè)面積、業(yè)態(tài) 等規(guī)劃 。 2023年， 網(wǎng)絡(luò)購物交易額占社會消費品零售總額的比重達(dá)到 %，比去年提高 。缺乏系統(tǒng)性 規(guī)劃 電商沖擊明顯? 也不能充分 利用軟件 對顧客信息、產(chǎn)品需求、庫存進(jìn)行必要的管理。l 基礎(chǔ) 設(shè)施不完善 、物流配送不配套、單店經(jīng)營不經(jīng)濟(jì)、運營成本相對較高。社區(qū)商業(yè)發(fā)展對策分析光耀地產(chǎn)藝術(shù) 住宅? 3? 社區(qū) 商業(yè)面臨 的困境及對策分析n 從產(chǎn)品設(shè)計之初開始 研究消費者真實需求 ，同時將 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與項目整體規(guī)劃同步進(jìn)行 ，是光耀地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)的兩大亮點。 給客戶創(chuàng)造健康 的慢跑徑，羽毛球館，戶外室內(nèi)雙泳池和兒童樂園。? 自身配套滿足 年輕人及家庭的運動、休閑需求，同時 提供交流空間麻將館 瑜伽室兒童游樂室 兒 童圖書室 改造濱江藝術(shù)沙地公園、網(wǎng)球場健身房總結(jié)n 光耀地產(chǎn)從消費者喜好出發(fā)，將產(chǎn)品設(shè)計與營銷相結(jié)合，促使項目產(chǎn)生超強能量！配套的社區(qū)商業(yè)從項目產(chǎn)生之初就融入到產(chǎn)品設(shè)計及營銷推廣，為客戶打造除居住功能以外，運動、健康、有情趣、有交流的生活配套空間。光耀地產(chǎn)藝術(shù) 住宅 I’m馬克住區(qū)首創(chuàng)這一空中農(nóng)場，也為自身 “ 集城市生活與藝術(shù)空間于一身 ” 的形象 進(jìn)行了更好的描摹。同時符合客群積極樂活、健康低碳的生活追求。： 南中國獨一無二的空中農(nóng)場，可以種植蔬果，可分區(qū)做菜園、植物園等多功能并用。光耀地產(chǎn)藝術(shù) 住宅 I’mMARK?施工中場外休息露臺遠(yuǎn)眺空中球場 ：打造貼合項目客群生活習(xí)慣的配套，是項目的一大特色。光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅 I’m? 項目規(guī)劃淡水河淡水河藝術(shù)沙地公園空中球場空中農(nóng)場空中泳池 商業(yè)街陽光沙灘? 項目地塊建筑以板樓形式在南、北、西三向 呈 ? “ 形排布，形成一個半封閉的中心區(qū)域作為內(nèi)部園林連接淡水河藝術(shù)沙地公園，東西向板樓與淡水河呈約 70度的夾角，從而保證絕大多數(shù)戶型都能享受無遮擋淡水河景 觀。光耀地產(chǎn)藝術(shù)住宅 I’m? 位于 惠陽區(qū)淡水金惠大道，淡水河 旁， 總建達(dá) 16萬平方米? 是 光耀集團(tuán)旗下藝術(shù)居住計劃區(qū)品牌 的又一力作