【正文】 5:09:52 上午 5:09 上午 05:09:52一月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 215:09 上午 一月 2105:09January 24, 2023n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 24 一月 20235:09:52 上午 05:09:52一月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 05:09:5205:09:5205:09Sunday, January 24, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 05:09:5205:09:5205:091/24/2023 5:09:52 AMn 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 5:09:52 上午 5:09 上午 05:09:52一月 21n 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 215:09 上午 一月 2105:09January 24, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 24 一月 20235:09:52 上午 05:09:52一月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 05:09:5205:09:5205:09Sunday, January 24, 2023n 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 05:09:5205:09:5205:091/24/2023 5:09:52 AMn 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。n 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。這部分費(fèi)用約需 200萬(wàn)元。6）營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 依據(jù)組合媒體投放的原則，本項(xiàng)目宣傳廣告費(fèi)用按照預(yù)計(jì)總銷售額的 2％計(jì)算。n 以開(kāi)業(yè)活動(dòng)為起點(diǎn)，利用中心廣場(chǎng)中庭與入口中庭、廣場(chǎng)開(kāi)展豐富多彩的商業(yè)文化活動(dòng)吸納人氣，是項(xiàng)目實(shí)證及商業(yè)地位穩(wěn)固階段。推廣方式概述n 現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)文化活動(dòng) +街區(qū) POP+全貴陽(yáng)地區(qū)范圍內(nèi)地毯式廣告轟炸 +大眾媒體廣告。n 以開(kāi)業(yè)活動(dòng)為起點(diǎn)，利用廣場(chǎng)中庭與前坪開(kāi)展豐富多彩的商業(yè)文化活動(dòng)吸納人氣，是項(xiàng)目的實(shí)證及商業(yè)地位穩(wěn)固階段新聞軟文炒作主題n 金陽(yáng)商業(yè)步行街，誰(shuí)是大贏家？n 頂級(jí)品牌商業(yè)聚集，金陽(yáng)精品購(gòu)物一條街n 首創(chuàng)管理型街區(qū)，金陽(yáng)商業(yè)步行街將成商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的樂(lè)園n 財(cái)富倍增的幾何方程式5）尾盤期推廣簡(jiǎn)析推廣主題體驗(yàn)魅力商街 360 度海納八方財(cái)富推廣要點(diǎn) 精耕細(xì)作，活動(dòng)營(yíng)銷為主，突出項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，著重業(yè)態(tài)的宣傳與現(xiàn)場(chǎng)氛圍的渲染。小型的、階段的活動(dòng)，成為銷售的直接拉動(dòng)力。強(qiáng)銷期末，軟性文章逐步退出。推廣方式概述n 硬性廣告 +促銷活動(dòng) +口碑傳播 +業(yè)界交流會(huì)或投資論壇 +現(xiàn)場(chǎng) POP廣告宣傳的頻率適當(dāng)降低，并維持平穩(wěn)。推廣策略 主推項(xiàng)目財(cái)富形象，曉之以理，以財(cái)富為核心，主要圍繞投資群體的購(gòu)買動(dòng)機(jī)與心理開(kāi)展實(shí)效的促銷活動(dòng)與理性投資分析。廣告表現(xiàn)策略 選擇在開(kāi)盤亮相期間，迎合貴陽(yáng)人求名、求利的虛榮心理，鎖定金字塔尖的 20%群體這一特殊群體，吸引其關(guān)注本項(xiàng)目并自覺(jué)接受項(xiàng)目訴求信息，成為投資本項(xiàng)目的第一批顧客，并憑借其社會(huì)影響力成為意見(jiàn)領(lǐng)袖。推廣策略 主推項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)和核心定位，以隆重?zé)崃业拈_(kāi)盤活動(dòng)，以多頻率的報(bào)紙平面廣告及鋪天蓋地的戶外形象廣告，以高屋建瓴之勢(shì)，展現(xiàn)其輝煌前景與項(xiàng)目自身獨(dú)特的財(cái)富魅力。新聞軟文炒作主題示例n 一個(gè)財(cái)富時(shí)代的開(kāi)啟 —— 金陽(yáng)首席一站式商業(yè)步行街街區(qū)崛起西南！n 把后續(xù)經(jīng)營(yíng)擺在開(kāi)發(fā)首位，金陽(yáng)將打造全國(guó)經(jīng)典步行商業(yè)街區(qū)n 貴陽(yáng)商業(yè)版塊風(fēng)起云涌，金陽(yáng)核心商業(yè)區(qū)浮出水面n 高舉城市運(yùn)營(yíng)旗幟，打造金陽(yáng)商業(yè)新時(shí)代2）開(kāi)盤期推廣簡(jiǎn)析階段性推廣主題財(cái)富金陽(yáng) 第三波：大型 產(chǎn) 品推薦會(huì) 延 續(xù) 第二波 熱 潮，全面推 進(jìn) 大型 產(chǎn) 品推薦會(huì)及主力商家招商 簽約儀 式。08年 3月，配合 “ 中國(guó)商 業(yè) 地 產(chǎn) 中國(guó)行 —— 金陽(yáng)首 發(fā) 站” 大型公關(guān)活 動(dòng) ，全面提升 項(xiàng) 目形象。推廣概述第一波：最具投資價(jià)值商業(yè)樓盤獎(jiǎng)項(xiàng)頒發(fā)典禮 以頒獎(jiǎng)典禮契機(jī)，與省級(jí)、市級(jí)強(qiáng)勢(shì)報(bào)紙媒體合縱連橫，以新聞為主要手段，以 “金陽(yáng)商業(yè)版塊突現(xiàn)黑馬 ”“金陽(yáng)核心商業(yè)區(qū)浮出水面 ”“金陽(yáng)商業(yè)步行街高舉經(jīng)營(yíng)旗幟，打造全國(guó)經(jīng)典工程 ”為切入口，從全省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、大貴陽(yáng)核心商業(yè)區(qū)發(fā)展方向、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)等外圍話題入手，得出 “貴陽(yáng)商業(yè)亟待全面升級(jí)、金陽(yáng)新城商業(yè)區(qū)有望成為貴陽(yáng)商業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)力極，金陽(yáng)商業(yè)步行街成為貴陽(yáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn) ”結(jié)論，將項(xiàng)目置身于城市運(yùn)營(yíng)、全省商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景。n 以 “商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)行 ”的高調(diào)公關(guān)活動(dòng)為先導(dǎo)亮象，配合大型的產(chǎn)品推薦會(huì)、大型招商會(huì)，以密集的系列新聞、軟文炒作為主要推廣方式，以品牌知名度塑造和項(xiàng)目占位區(qū)域形象高度信息為主要內(nèi)容，結(jié)合常規(guī)推廣方式，組成密集信息交叉網(wǎng)，成為整個(gè)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，為項(xiàng)目全面營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)。 一街財(cái)富 ”主題，強(qiáng)化商業(yè)氛圍。n市內(nèi)接待中心應(yīng)充分體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)力，面積建議在４００平方米左右。主要 傳 播 載 體本項(xiàng)目傳播載體主要考慮如下：n 以報(bào)紙和宣傳單頁(yè)為主要的銷售信息傳播載體貫穿始終；n 以電視和戶外廣告、公交車廣告為主要的形象宣傳載體；n 輔之以一定的網(wǎng)絡(luò)廣告、電臺(tái)廣告作為立體的推廣途徑。n 重點(diǎn)針對(duì)中高端目標(biāo)群體開(kāi)展氣勢(shì)磅礴的立體集中式高頻率宣傳，最大范圍地進(jìn)行多種媒體組合，實(shí)現(xiàn)立體發(fā)布，效果累加，從而在短時(shí)間內(nèi)制造階段最強(qiáng)聲音，有效打動(dòng)市場(chǎng)。思路三：二三網(wǎng) 齊 下的 營(yíng)銷 模式推廣手段 推廣形式 執(zhí)行時(shí)間 協(xié)作機(jī)構(gòu) 營(yíng)銷目的細(xì)網(wǎng) 市內(nèi)營(yíng)銷 07年 12月08年 5月 當(dāng)?shù)刂髁髅襟w媒 體配合全民關(guān)注／形象樹立／熱門話題／引導(dǎo)購(gòu)買／租賃／影響媒體／輻射政府—— 不漏過(guò)每一個(gè)人、每一個(gè)區(qū)域中網(wǎng) 省內(nèi)巡展 開(kāi)盤前后視 情況 開(kāi)發(fā)商／策劃公司／主流媒體媒體配合客戶放量／促進(jìn)銷售／促進(jìn)招商 /配合本地營(yíng)銷大網(wǎng) 省外營(yíng)銷 開(kāi)盤前后視 情況 開(kāi)發(fā)商／策劃公 司／當(dāng)?shù)孛襟w 客戶放量社區(qū)營(yíng)銷輻射每一個(gè) 角落走進(jìn)每一個(gè) 家庭影響每一個(gè) 市民省內(nèi)巡展 影響有影響的 城市影響有影響的 人省外巡展 影響有實(shí)力的 城市影響有實(shí)力的 人07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1月1211108 9 2項(xiàng)目盛大開(kāi)工儀式與正式營(yíng)銷亮相主力店拓展與首次全省商家推介會(huì)第一次盛大開(kāi)盤 第二次盛大開(kāi)盤第三次盛大開(kāi)盤第二批品牌商家拓展與首次商家聯(lián)誼第三批品牌商家拓展與二次商家聯(lián)誼持續(xù)的招商進(jìn)程第一組團(tuán)盛大開(kāi)街儀式項(xiàng)目形象推廣省內(nèi)巡展活動(dòng) 文化論壇活動(dòng)省外巡展活動(dòng)商家投資者經(jīng)營(yíng)說(shuō)明會(huì)媒體策略策略原 則 n 火線集中原則： 集中力量于一點(diǎn)，直擊目標(biāo)消費(fèi)者n 版面創(chuàng)新原則： 改變常規(guī)版面形式，最大化吸引眼球n 媒體創(chuàng)新原則： 創(chuàng)造媒體，如項(xiàng)目?jī)?nèi)部刊物n 密集轟炸原則： 充分利用貴陽(yáng)市最實(shí)效的宣傳渠道 —— 報(bào)紙廣告，每周至少投放一次廣告進(jìn)行轟炸，在密集投放的基礎(chǔ)上利用半版或黑白版面降低投放成本n 媒體整合原則： 綜合運(yùn)用報(bào)紙、電視、戶外、雜志、電臺(tái)、 DM直郵等多種媒體形式進(jìn)行全方位、立體性的媒體攻勢(shì) ，分時(shí)段出擊，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)傳 播主 線n 以節(jié)奏緊湊、環(huán)環(huán)相扣的事件營(yíng)銷與軟硬性廣告呼應(yīng)。推廣思路n 思路一：以總體營(yíng)銷階段性劃分為推廣線n 思路二：以事件營(yíng)銷為重要營(yíng)銷手段的活動(dòng)線n 思路三 :以二三網(wǎng)齊下的營(yíng)銷模式為推廣網(wǎng)思路一： 階 段推廣策劃 進(jìn) 程 形象期 開(kāi)盤和強(qiáng)勢(shì)期 持續(xù)期 尾盤期 （ 0８年 5月前 ） （ 0８年５月 08年１２月）（ 12月－０９年３月）（ 0９年 3月后）打造 ‘ 首席步行街 ’ 的形象定位。n 對(duì)主力商業(yè)的炒作 —— 有助于迅速提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。n 恰當(dāng)?shù)闹黝}或事件 —— 有助于迅速建立樓盤的品牌調(diào)性。全過(guò)程強(qiáng)勢(shì)推廣，造大勢(shì)、積極炒作、地毯式滲透?jìng)鞑ヘ灤┦冀K。貫 穿始 終 的 CIS形象 識(shí)別 系 統(tǒng) 項(xiàng)目鮮明的形象特色是推廣傳播基礎(chǔ)，導(dǎo)入 CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，并貫穿始終有利于商業(yè)項(xiàng)目的最有效傳播，也是本項(xiàng)目從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出、迅速為廣大投資者所關(guān)注的殺手锏之一。獨(dú)立主 題傳 播 力推以個(gè)性化鮮明見(jiàn)長(zhǎng)的 “獨(dú)立主題傳播 ”模式：遵循“唯一性 ”、 “權(quán)威性 ”和 “排他性 ”的 “市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)性競(jìng)爭(zhēng)策略 ”，一方面從金陽(yáng)區(qū)域未來(lái)前景、項(xiàng)目的功能、價(jià)值符號(hào)等方面提煉出 “獨(dú)立主題 ”和 “概念 ”。n 階段控制：為了營(yíng)造項(xiàng)目開(kāi)盤熱銷的氛圍，建議團(tuán)購(gòu)方案集中在 08年 1月 10月四、推廣策略n 推廣總策略n 形象推廣策略n 推廣思路n 媒體策略n 階段推廣攻略n 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算推廣總策略整合 營(yíng)銷傳 播 基本確定以 “獨(dú)立主題，產(chǎn)品致勝，招商先行 ”“高調(diào)入市，寫實(shí)作風(fēng)，高尚表現(xiàn) ”“媒體活動(dòng)炒作運(yùn)勢(shì) ”為主的整合營(yíng)銷傳播方式。n 數(shù)量控制：根據(jù)項(xiàng)目前期咨詢及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的反應(yīng)進(jìn)行分析，如市場(chǎng)反應(yīng)熱烈可適度減少計(jì)劃團(tuán)購(gòu)數(shù)量，如市場(chǎng)反應(yīng)達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，則可以適度放開(kāi)團(tuán)購(gòu)數(shù)量，預(yù)計(jì)本案團(tuán)購(gòu)數(shù)量控制 20%以內(nèi)。 但是，如果讓利過(guò)多，就會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)率，因而必須制定相應(yīng)的策略，循規(guī)蹈矩，才能何證團(tuán)購(gòu)的合理進(jìn)行，同樣，團(tuán)體越大的團(tuán)購(gòu)集體，對(duì)折扣要求也越多，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言意味首更薄的利潤(rùn)。公示開(kāi)盤選鋪?lái)樞颍还鹃_(kāi)盤購(gòu)房?jī)?yōu)惠；公示選房不成功后期方案取消貴賓權(quán)益并退還購(gòu)卡費(fèi)按認(rèn)購(gòu)書規(guī)定交房款簽正式預(yù)售合同開(kāi)盤前 3天書面通知客戶開(kāi)盤前 1天來(lái)現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)拿號(hào)開(kāi)盤 3天內(nèi)選鋪成功開(kāi)盤當(dāng)天 VIP客戶優(yōu)先選房開(kāi)盤日拿號(hào)選鋪認(rèn)購(gòu)期購(gòu)買VIP貴賓卡未購(gòu)買 VIP貴賓卡前期咨詢登記客戶通知認(rèn)購(gòu)期內(nèi)新增客戶資源開(kāi)盤當(dāng)天選鋪不成功開(kāi)盤當(dāng)天不來(lái)選鋪開(kāi)盤當(dāng)天選鋪成功開(kāi)盤 3天內(nèi)選鋪不成功開(kāi)盤 3天當(dāng)場(chǎng)簽定認(rèn)購(gòu)書保留貴賓權(quán)益下期選房下期貴賓客戶資源開(kāi) 盤 ＶＩＰ 選 房流程團(tuán)購(gòu)方式的預(yù)備本案 團(tuán)購(gòu) 的界定 團(tuán)購(gòu)即以團(tuán)體的名義集體進(jìn)行購(gòu)買，集體是一個(gè)泛名詞，那么到底有多少人才能進(jìn)行團(tuán)購(gòu)呢，一般而言，團(tuán)體應(yīng)由 3人以上組成，根據(jù)團(tuán)體的大小，人數(shù)的不同，我們對(duì)團(tuán)體進(jìn)行劃分，分別給予相應(yīng)的優(yōu)惠?！?此方法的優(yōu)點(diǎn)為：1）市場(chǎng)影響大，轟動(dòng)　　 2）易形成氛圍，促進(jìn)購(gòu)買3）利于物業(yè)短時(shí)間售罄　 4）操作上正規(guī)，公平5）宣傳上較易成正面報(bào)道發(fā)售 VIP卡（增值卡）放號(hào)選房目標(biāo)營(yíng)銷＋節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷（小眾銷售）團(tuán)隊(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)集客活動(dòng)以老帶新促賣鞏固客戶挖掘收集手段手段擴(kuò)大客戶成交面前期蓄儲(chǔ)資源、團(tuán)購(gòu)資源等，其他渠道收集，內(nèi)部推薦參與：如自建：如 ——借助：如銀行信用卡合作各類協(xié)會(huì)組織﹛ ﹜利用 即有網(wǎng)絡(luò)挖潛投資俱樂(lè)部組織論壇等活動(dòng)名人帶動(dòng)﹛營(yíng)銷路線圖客戶資源的再挖掘客戶積累方式：發(fā)放 VIP卡發(fā) 行分析n 由于本項(xiàng)目預(yù)計(jì)到 08年 5月開(kāi)盤還有一段時(shí)間，發(fā)行增值ＶＩＰ卡可以避免有意向客戶的流失。3） VIP金卡享有額外折扣或者優(yōu)惠?！?我司建議采取認(rèn)籌結(jié)合抽簽的形式1）客戶認(rèn)籌 VIP金卡。4）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格促成對(duì)本項(xiàng)目有信心的客戶成交，同時(shí)聚集人氣，形成旺銷氛圍。2）通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開(kāi)推介會(huì)等營(yíng)銷手段，讓社會(huì)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、了解項(xiàng)目，是一種正式銷售前期的必要工作。但依據(jù)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目較難回避來(lái)自乾圖廣場(chǎng)、紅街等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，這在一定程度上對(duì)市場(chǎng)造成沖擊。2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季與銷售周期的關(guān)系：商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)假日緊密關(guān)聯(lián)，因此，本項(xiàng)目的銷售，須綜合考慮與０８年全年商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季之間的關(guān)聯(lián)。VIP促銷計(jì)劃；開(kāi)盤活動(dòng)以營(yíng)銷賣點(diǎn)的完美組合包裝來(lái)打造最具投資價(jià)值的投資形象；持續(xù)招商信息；試營(yíng)業(yè)信息持續(xù)發(fā)布以成果、促銷信息結(jié)合做宣傳等７、入市 時(shí) 機(jī)與開(kāi) 盤 策略本 項(xiàng) 目入市策略項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)確定◆ 入市需要具備的條件1）主力店招商啟動(dòng)；2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍確定； 3）項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及組合確定；4）項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū)確定；5）按揭銀行確定；6）項(xiàng)目主體達(dá)到全面施工狀態(tài)；7）項(xiàng)目預(yù)售的法律文本到位；8）項(xiàng)目營(yíng)銷準(zhǔn)備工作尤其是物料、市內(nèi)展示點(diǎn)全部準(zhǔn)備到位；9）項(xiàng)目開(kāi)街試營(yíng)業(yè)計(jì)劃確定。采用分段（組團(tuán)）開(kāi)街的政策，并力爭(zhēng)主力店 /主題店400010000平米的 12個(gè)；自營(yíng) /委托包租經(jīng)營(yíng)的品牌商家面積 2023030000平米。新年）、 二次開(kāi)盤及首次全省品牌商家招商推介會(huì) （ 08年 9月）、 主力店簽約與品牌店簽約儀式與品牌活動(dòng) （ 08年 3/8月， 09年２月）、 三次開(kāi)盤 及 “ 創(chuàng)富會(huì)”/“ 創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟 ” 啟動(dòng)暨開(kāi)街試營(yíng)業(yè)倒計(jì)時(shí)動(dòng)員會(huì) （ 08年 1２月）、 盛大開(kāi)街活動(dòng) 及剩余鋪面優(yōu)惠促銷（ 0９年３月）。強(qiáng)勢(shì)的推廣、銷售、招商行動(dòng)，并持續(xù)在 08年全年。項(xiàng) 目整體 營(yíng)銷 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 規(guī) 劃07年9月 10 1108年1月12 32 4 6