東莞學(xué)府1號(hào)營銷推廣策劃方案(參考版)
2025-06-11 21:06本頁面
【正文】 銷控策略 原則： ? 總價(jià)銷售概念：保證銷售總額，完成目標(biāo) ? 位置加價(jià)系數(shù)：靠近學(xué)生宿舍因噪音因素系數(shù)適當(dāng)偏低 ? 樓層加價(jià)系數(shù)： 8 樓以上 無遮擋 適當(dāng)加大系數(shù) ? 工期加價(jià)系數(shù) ： ? 樓間距加價(jià)系數(shù) 九、銷售前景 基本情況 項(xiàng)目 建筑面積（平米） 預(yù)計(jì)均價(jià) （元 /平米） 合計(jì)（萬元） 15 棟住宅 4100 10790 15 棟底層商鋪 9000 2787 地下車庫 98 個(gè) 萬 /個(gè) 833 67 棟 （含商業(yè)） 2800 6730 現(xiàn)金收益 14410 總計(jì) 21140 投資回報(bào)分析 （稅前） ： 注： 因前期土地成本和相關(guān)費(fèi)用數(shù)據(jù)缺失，為了保證分析數(shù)據(jù)的可信性，本分析報(bào)告采用 各項(xiàng)數(shù)據(jù)比較清晰的 72%股權(quán)部分進(jìn)行分析 。 6） 67 棟底商 產(chǎn)權(quán)分割比較困難，出售價(jià)值不大， 建議引入戰(zhàn)略合作伙伴，租賃經(jīng)營，然后抵押給銀行變現(xiàn)。 5） 78 月份開始車位和商鋪 （ 15 棟） 的客戶積累，積累超過可售量至少 2 倍的意向客戶才開盤，確保商鋪銷售成功。 3） 1 期間，不同戶型價(jià) 格上調(diào) 35%，同時(shí)給予客戶 23%左右的折扣，通過價(jià)格策略包裝出促銷資源，同時(shí)也給前期的客戶造成增值的感覺。 2） 4 月低 開盤當(dāng)天首推靠近學(xué)生公寓的 35 棟 188 套 （重點(diǎn)推 3 棟 60 平米左右的一房一廳） ， 如果前期累計(jì)客戶超過 500 個(gè)，采用抽簽的銷售方式，如果累積客戶低于 500，采用排號(hào)的銷售方式。但是，價(jià)格必須是為他們而制定的。而 學(xué)府 1 號(hào)更 是有自己的獨(dú)特個(gè)性（市場(chǎng)定位較獨(dú)特）。 在銷售中價(jià)格要根據(jù)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整。 學(xué)府 1號(hào)，讓利給投資者，雙贏策略 目的在于打造東莞戶型不大、總價(jià)不高、地段不俗小戶旗幟 價(jià)格策略 住宅價(jià)格由低到高，商鋪價(jià)格由高到底 原則 ：起價(jià)的制定很重要，既要保證開發(fā)的利潤， 又要給前期進(jìn)場(chǎng)的客戶 有升值的感覺，增強(qiáng)他們對(duì) 學(xué)府 1 號(hào) 的信心；但也不能過高，過高就會(huì)造成需求價(jià)格彈性系數(shù)小，后期升值空間少，價(jià)格的市場(chǎng)反應(yīng)遲緩等價(jià)格后續(xù)反應(yīng)能力不夠。 七：新聞媒體策略 12月 34月 5月 中 6
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