【正文】 竹韻水意： 屏氣高層建筑里面普遍模仿現(xiàn)代、時(shí)尚的西式風(fēng)格，提煉傳統(tǒng)文化的精髓，提取竹之豎向韻律節(jié)奏。生態(tài)貫穿： 生態(tài)景觀設(shè)計(jì)貫穿始終， 13期戶戶臨水而居。項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，目前進(jìn)行到第四期流暢連通： 小區(qū)通過(guò)現(xiàn)有的東湖公園、府河、沙河及人工引入小區(qū)的水體組合道路。休閑配套： 翡翠城為三個(gè)公園環(huán)抱，東湖公園、東籬翠湖尚有茶樓、咖啡座等餐飲。n配套成熟：自身配套： 小學(xué)、幼稚園，翡翠城 5期均有臨街商鋪、翡翠城 4期 —— 翡翠長(zhǎng)汀規(guī)劃有集中商業(yè)配套……5 期共 6萬(wàn)平方米體量的商業(yè)，加上臨二環(huán)規(guī)劃43畝商業(yè)用地構(gòu)成翡翠城項(xiàng)目自身配套。n交通便捷：距離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 20分鐘車程，距離成都市中心春熙商圈約 15分鐘，距離四川大學(xué)車程約 5分鐘。物業(yè)類型 多層 \小高層電梯公寓 \疊拼別墅項(xiàng)目規(guī)劃 /建筑特色 高層低密 \傳統(tǒng)特色項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間 2023年 5月 8日 分幾期開(kāi)發(fā) 分五期開(kāi)發(fā) ,現(xiàn)進(jìn)行四期銷售總戶數(shù) 總 1130戶，四期總 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華潤(rùn) 品質(zhì)相當(dāng)金域藍(lán)灣競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取原則：二十四城216。翡翠城216。競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：216。附件 1：萬(wàn)科 繁華之后，淡定人生萬(wàn)科 本項(xiàng)目在成都萬(wàn)科 8年開(kāi)發(fā)歷程中所處的位置是什么？策略啟示 3： 傳承和超越，綢繆己多時(shí)！ B、推盤策略：小步快跑C、價(jià)格策略： 700010000元 /㎡思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 1： 百舸爭(zhēng)流，方顯本色！ 市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。價(jià)格策略： 據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，成都真正意義上高價(jià)位樓盤分布在城中、城南、城西，本區(qū)域短期內(nèi)難以承載均價(jià) 10000元 /㎡ 以上樓盤；根據(jù)目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)預(yù)判， 2023年整體區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格將不會(huì)有大的增幅，保守預(yù)計(jì)增幅在 3%5%；因而，考慮本項(xiàng)目下半年面市， 可實(shí)現(xiàn)價(jià)格區(qū)間為： 700010000元 /㎡方向 項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡ ） 戶型區(qū)間（㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 建筑形態(tài)中　1號(hào)公館 4090 14000 高層時(shí)代豪庭 356354 106154 10000 高層都會(huì)風(fēng)尚 69554　 87143 687411086 超高層城市理想 86000 3470 12023 超高層弘邦 修正值 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 截至 12月 31日有效銷售時(shí)間為 具體推售量需結(jié)合 2023年市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)情況做出修正。參照 3新政后市場(chǎng)需求減緩案例：龍湖三千里銷售羅丹小姐：新政后，客戶來(lái)電來(lái)訪有所下降，07年 12月推出 5棟， 08年 1月推出 3棟，共計(jì)約 600余套，主力面積80120㎡ 套 套 3，截至目前銷售約 300套，月均銷售量 1萬(wàn)㎡金域藍(lán)灣同行：新政后銷售走勢(shì)較新政前明顯降低，以 3月初最近一批次開(kāi)盤推算，月度消化量約 ㎡ 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬(wàn)科金域藍(lán)灣：截至目前（一批次 07年 8月開(kāi)盤）， 分 4批次推出， 推盤量 ，銷售量 ， 月均推盤量約 米，月均消化量約 。華潤(rùn)二十四城：截至目前（一批次 07年 11月開(kāi)盤）， 分 2批次推出， 推盤量 ，銷售量 ， 月均推盤量約 平米，月均消化量約 。2023年度銷售目標(biāo)：約 （約占住宅部分的 41%）上市時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 9月中旬（預(yù)售許可證取得）推售目標(biāo)分解： 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 2： 客戶在哪里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)回答！ 市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。 繁華之后，淡定人生 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案名有前瞻性，與 “ 東部新城 ” 城市規(guī)劃相契合，意喻本項(xiàng)目位于 “ 燈火闌珊 ” 之都市繁華處。表達(dá)中國(guó)傳統(tǒng)人生的最高境界， “ 暮然回首，那人卻在燈火闌珊處。推廣策略： 案名先行，一個(gè)真正能夠承載都市繁華的案名金域?yàn)懮航鹩驗(yàn)懮和扑]理由：推薦理由： G系列產(chǎn)品的貫穿?？蛻糍Y料歸納、整理、分析，提供營(yíng)銷支持A、對(duì)萬(wàn)客會(huì)進(jìn)一步梳理、分類，如按照單價(jià) /總價(jià) /精裝修 /AIO分類B、各在售樓盤即時(shí)客戶分類C、圈層營(yíng)銷積累的客戶分流 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手A、道旗、戶外B、擴(kuò)大產(chǎn)品（營(yíng)銷）優(yōu)勢(shì)C、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定點(diǎn)區(qū)域短信投放.（ .....） 67 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻艏?xì)分策略“持續(xù)創(chuàng)造顧客 ”分享 客戶資源A、老帶新鼓勵(lì)政策B、相同購(gòu)房條件、意向客戶分享（如同總價(jià)、同面積）C、業(yè)主聯(lián)誼分擔(dān) 銷售任務(wù)不同項(xiàng)目銷售人員聯(lián)動(dòng)，共同承擔(dān)跨項(xiàng)目的銷售任務(wù)。追求房產(chǎn)的升值空間。官場(chǎng)性會(huì)客、麻將、旅游、健身房產(chǎn)是一種保值增值的最佳方式；想通過(guò)購(gòu)買高檔商品來(lái)提高大眾對(duì)其社會(huì)價(jià)值和社會(huì)地位的認(rèn)同。低財(cái)富 /價(jià)值層面的比較分析得出：本項(xiàng)目客戶包含轉(zhuǎn)型、新式價(jià)值觀念的中產(chǎn)階層.（ .....） 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中高價(jià)值層面財(cái)富層面轉(zhuǎn)型 壹中心 ]責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有 “ 節(jié)儉 ”精神、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感度思想守舊、頑固、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對(duì)價(jià)格有一些敏感重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式[典型案例：世紀(jì)城 ]豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性。 Priority：優(yōu)先品牌細(xì)分策略萬(wàn)科東部品牌一體化策略： 08東城攻略萬(wàn)科高端品牌互動(dòng)策略： “4G”時(shí)代來(lái)臨 Reconstruction：重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略市場(chǎng)占位：區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品 +人文 +服務(wù) Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)分策略分享、分擔(dān)、分類、分流 Refine:高舉城市新區(qū)戰(zhàn)略四大營(yíng)銷（ PRPA）組合策略 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式“客觀性模式 ”：體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值； [華潤(rùn)翡翠城 ] “主觀性模式 ”：體現(xiàn)營(yíng)銷價(jià)值； [萬(wàn)科系 ] “主動(dòng)式模式 ”：體現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值；[龍湖晶藍(lán)半島 ] “被動(dòng)式模式 ”：體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值；[金沙西園 ] 萬(wàn)科堅(jiān)定不移地體現(xiàn)著營(yíng)銷價(jià)值 地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。與金域藍(lán)灣、魅力之城等樓盤共同建立和強(qiáng)化萬(wàn)科在城東區(qū)域的 主導(dǎo)者地位 ；利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn) 區(qū)域價(jià)值的突破性增長(zhǎng) ； 與萬(wàn)科金域系列產(chǎn)品聯(lián)手加深萬(wàn)科高端樓盤品牌客戶認(rèn)知度；東部新城核心區(qū)域中等規(guī)模中高價(jià)位面向改善型居住電梯公寓物業(yè)+領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過(guò)河拆橋追隨者— 搭便車，借勢(shì)— 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者行業(yè)領(lǐng)袖 非行業(yè)領(lǐng)袖，中大規(guī)模市場(chǎng)= 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者本項(xiàng)目市場(chǎng)占位思考： 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。長(zhǎng)期（ 08全年）動(dòng)作：n利用萬(wàn)客會(huì)資源將萬(wàn)科客戶線進(jìn)行進(jìn)一步分類， “Ｇ系 ”客戶類， “C系 ”客戶類、精裝修客戶類等，并進(jìn)行針對(duì)性引導(dǎo)；n建立統(tǒng)一、清晰、的 “G系 ”品牌識(shí)別及視覺(jué)傳播系統(tǒng)；n以集團(tuán)的名義建立系統(tǒng)、專門、有效的 “G系 ”品牌傳播通路，如戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)的整合。萬(wàn)科高端品牌互動(dòng)戰(zhàn)略 :高端品牌競(jìng)爭(zhēng)比較 —— 萬(wàn)科 VS龍湖城市毫宅花園洋房花園洋房、電梯公寓等 長(zhǎng)橋郡 世紀(jì)城項(xiàng)目 郫縣項(xiàng)目 三千城 青城項(xiàng)目 Priority：優(yōu)先品牌細(xì)分策略萬(wàn)科東部品牌一體化策略萬(wàn)科高端品牌互動(dòng)策略 Reconstruction：重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)分策略 Refine:高舉城市新區(qū)戰(zhàn)略四大營(yíng)銷（ PRPA）組合策略 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。針對(duì) “東城攻略 ”品牌一體化策略，我們給出一些初步動(dòng)作建議供參考：長(zhǎng)期（ 08全年）動(dòng)作：n利用萬(wàn)客會(huì)資源將城東客戶線進(jìn)行進(jìn)一步分類，如精裝修客戶類、Ｇ系客戶類，并進(jìn)行針對(duì)性引導(dǎo)；n建立統(tǒng)一、清晰、的城東品牌識(shí)別及視覺(jué)傳播系統(tǒng)；n以集團(tuán)的名義建立系統(tǒng)、專門、有效的東城品牌傳播通路，如戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)的整合。三位一體中產(chǎn)核心城東特質(zhì)中產(chǎn)城東企業(yè)品牌 項(xiàng)目品牌定位中產(chǎn)綠色指標(biāo) 通達(dá)指標(biāo) 發(fā)展指標(biāo) 定位中產(chǎn) 健康豐富全新建筑模式 提高住宅質(zhì)量水準(zhǔn) 理解生而不同的人，提供差異化居住空間客戶線 產(chǎn)品線 營(yíng)銷線中產(chǎn)階層各層細(xì)分多樣創(chuàng)新品牌標(biāo)準(zhǔn) 客戶專營(yíng)大都會(huì)生態(tài)走廊東大街東延線讓沙河堡片區(qū)重新煥發(fā)活力區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展 后續(xù)樓盤項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)帶動(dòng)統(tǒng)一三角站位領(lǐng)導(dǎo)地位不可動(dòng)搖三盤構(gòu)成穩(wěn)固三角，專于中產(chǎn) 　　　　　　三位一體，對(duì)峙華潤(rùn) 2023萬(wàn)科沙河堡項(xiàng)目 ：與金域藍(lán)灣、魅力之城等樓盤共同建立和強(qiáng)化萬(wàn)科在城東區(qū)域的 主導(dǎo)者 地位；利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的 突破性增長(zhǎng) ；萬(wàn)科東部新城品牌一體化策略 中產(chǎn)階層社會(huì) 中堅(jiān) ，城市脊梁.（ .....） 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Priority：優(yōu)先品牌細(xì)分策略萬(wàn)科東部品牌一體化策略萬(wàn)科高端品牌互動(dòng)策略 Reconstruction：重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 Persist:堅(jiān)守客戶細(xì)分策略 Refine:高舉城市新區(qū)戰(zhàn)略四大營(yíng)銷（ PRPA）組合策略 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目將和誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 2： 客戶在哪里，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)回答！ 市場(chǎng)背景： 市場(chǎng)趨于理性；本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)前景廣闊，正處于第二輪市場(chǎng)擴(kuò)張期。n通過(guò) G系列 +高性價(jià)比 +U12理念的開(kāi)發(fā)模式，建立萬(wàn)科高端產(chǎn)品細(xì)分的分水嶺。n區(qū)域未來(lái)供需差距加大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯。n區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商較多，品牌競(jìng)爭(zhēng)日趨尖銳。利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)n利用城市規(guī)劃方向及高起點(diǎn)交通配套成熟，化解所處區(qū)域不成熟的現(xiàn)狀；n深度居家，塑造項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象。n市場(chǎng)高端住宅市場(chǎng)及高性價(jià)比產(chǎn)品需求旺盛。SWOT分析優(yōu)勢(shì)（ S）n品牌號(hào)召力強(qiáng)：萬(wàn)科企業(yè)品牌及 8年城東品牌積淀n開(kāi)發(fā)理念新穎：成熟的 G系列產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，萬(wàn)科 U12理念 ?n客戶積累較為豐富：萬(wàn)客會(huì)n區(qū)位及通達(dá)性佳：項(xiàng)目位于 “4+1”東部新城核心區(qū)域 沙河堡片區(qū)。本項(xiàng)目在成都萬(wàn)科 8年開(kāi)發(fā)歷程中所處的位置是什么？策略啟示 3： 傳承和超越，綢繆己多時(shí)！ 本項(xiàng)目基本判斷： 東部新城核心區(qū)域、中等規(guī)模、中高價(jià)位、面向改善型居住的電梯公寓物業(yè)2個(gè)前提 3個(gè)必須回答的關(guān)鍵問(wèn)題 4項(xiàng)策略，幾個(gè)動(dòng)作 SWOT 分析 4項(xiàng)營(yíng)銷策略：幾個(gè)規(guī)范動(dòng)作：思考路徑本項(xiàng)目面臨怎樣的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境？對(duì)本項(xiàng)目的策略啟示 1： 百舸爭(zhēng)流，方顯本色！ 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開(kāi)盤當(dāng)日的銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，共推出房源 673套，吸引了上千人前來(lái)?yè)屬?gòu)， 600多套房源在兩日內(nèi)基本銷售完畢。為什么選擇金域藍(lán)灣？現(xiàn)場(chǎng)客戶回答大多包含這幾個(gè)關(guān)鍵詞：品牌、品質(zhì)、滿意。U8系統(tǒng) 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。占地面積 111畝總建筑面積 30萬(wàn)㎡總平布局 半圍合、十字型容積率 5產(chǎn)品線 多層、高層總戶數(shù) 約 2200戶主力梯戶比 1梯 2戶， 2梯 4戶面積區(qū)間 85150㎡戶型 套二（ 68%）、套三（ 26%）、套四（ 6%）精裝修 否周邊配套建設(shè)路板塊，交通、綜合商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、銀行等生活配套齊全產(chǎn)品亮點(diǎn) 約 3540%面積附加值贈(zèng)送偷取面積方式 陽(yáng)臺(tái)變房間，挑高陽(yáng)臺(tái)上市時(shí)間 2023年 8月 25日 1批次開(kāi)發(fā)周期 3年銷售周期 2期當(dāng)前價(jià)格 7500元 /㎡主要賣點(diǎn)萬(wàn)科品牌吸引； 沙河景觀資源； 高性價(jià)比產(chǎn)品； 周邊配套成熟主廣告語(yǔ) 滿足你對(duì)生活的所有想象目前去化率 3棟、 7棟約 20%推盤節(jié)奏；； 批次開(kāi)盤； 開(kāi)盤；客戶 城東中產(chǎn)客戶為主、外地客戶、公務(wù)員等產(chǎn)品特征 營(yíng)銷情況 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 本報(bào)告是嚴(yán)