【正文】 91 客戶選擇酒店辦公主要因為便利的商務(wù)配套以及良好的形象 外地大型（含外資）企業(yè)住?？诜止具x擇酒店辦公主要原因： ? 口碑 —— 知名度，酒店知名度高，體現(xiàn)檔次，同時方便企業(yè)所服務(wù)客戶 ? 整體形象 —— 立面、大堂、電梯、物業(yè)管理 ? 方便加班 —— 物業(yè)管理，空調(diào)系統(tǒng) ? 酒店的客房配套，商務(wù)設(shè)施 —— 客房、會議室、娛樂設(shè)施 本地集團類企業(yè)關(guān)注要素 ? 口碑 —— 知名度，酒店知名度高，體現(xiàn)檔次，同時方便企業(yè)所服務(wù)客戶 ? 外部形象 —— 立面、大堂、電梯是外部形象的代表 ? 配套 —— 客房、高檔餐飲配套、娛樂設(shè)施等 華為公司行政人員訪談：
。 88 酒店類辦公客戶是本項目的標桿客戶 分類 入市時間 特征 酒店類辦公客戶 寶華酒店 … 全部租賃客戶，對辦公物業(yè)要求高，價格承受能力強，是本項目核心目標客戶 文華大酒店 … 國際商業(yè)大廈 … 黃金海景大酒店 … 中高檔辦公樓客戶 較老項目 南洋大廈 1992年 多次易主，目前客戶基本全部為租賃使用；企業(yè)對辦公物業(yè)要求高，是本項目核心客戶 帝豪大廈 1995年 較新項目 洪聯(lián)商務(wù)廣場 2023年 自用為主，使用者擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，短期沒有搬遷辦公樓意向 國貿(mào)中心 2023年 低檔辦公樓客戶 帝都大廈 … 多次易主，目前客戶基本全部為租賃使用；存在部分企業(yè)對辦公物業(yè)要求高，是本項目重點客戶 金港大廈 … 銀通大廈 … 嘉陵大廈 … …… …… …… 帝都大廈 帝豪大廈 南洋大廈 瓊泰大廈 財富廣場 國貿(mào)中心 萬利隆大廈 嘉陵大廈 泰達大廈 銀通大廈 北京大廈 財富中心 海灣國際 天邑國際 棕櫚廣場 文華酒店 寶華酒店 國商大廈 黃金海景酒店 匯通酒店 鴻聯(lián)商務(wù)廣場 未入住項目 金港大廈 核心客戶 部分重點客戶 本報告是嚴格保密的。 86 面對市場容量風(fēng)險的解決途徑 市場容量風(fēng)險 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價 多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 ? X X 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 ? 本報告是嚴格保密的。 84 給我們的啟示 ?持續(xù)經(jīng)營可以提升商業(yè)項目價值 ?客戶品質(zhì)與商業(yè)項目的售價有直接關(guān)系 ?優(yōu)秀的物業(yè)管理公司可提升項目品質(zhì) ?寫字樓物業(yè)租金是售價最有力的保證 本報告是嚴格保密的。 82 收購后，摩根徹底改變了世貿(mào)的整體形象和租金價格 ?全面裝修， 提升硬件品質(zhì) ?更換物業(yè)管理公司： 聘請中量聯(lián)行作為物業(yè)管理公司 ?更換客戶： 低價格吸引 500強企業(yè)，對品質(zhì)差的客戶采取不續(xù)租或提高租金使其無法續(xù)租 本報告是嚴格保密的。 80 世貿(mào)大廈 —— 世界貿(mào)易大廈屬于市中心甲級 B等租賃型寫字樓 基本情況 ?物業(yè)地址：廣東路 500號 ?總建筑面積： ，辦公面積： 方米，商鋪面積： 2萬平方米 ?區(qū)域分布： 15層為商鋪 638為辦公樓 ?竣工日期： 1997年，交房日期： 2023年 3月 本報告是嚴格保密的。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫字樓為代表的銷售型商務(wù)樓宇本來就屬于物業(yè)市場比較稀缺的高端產(chǎn)品，對于這樣一個供不應(yīng)求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價值狀態(tài) 本報告是嚴格保密的。 2023年上海甲級辦公樓總吸納量同比增大 100% ?截止 2023年底，靜安、盧灣和黃浦的甲級辦公樓空置率相繼降至 2%、 %和 %，小陸家嘴跌破 10% ?因此“北外灘”的崛起顯然為上海甲級辦公樓市場的供求開辟了一個新戰(zhàn)場。 77 開發(fā)商采取了部分出售、部分持有的處理方式，等待物業(yè)升值再銷售 序號 工程形象進 度 到達時間 1 改建進場 2 封頂 3 竣工 4 進住時間 2023第一季度 5 銷售時間 2023年 8月 層高 凈高 3－ 6層 4米 7－ 28層 29層以上 2023年區(qū)域價格 20230元 /平方米以內(nèi) 開發(fā)商目標： 30000元 /平方米 開發(fā)商銷售策略調(diào)整： 項目 28層以下，層高相對較低，80%銷售回款； 29層以上，暫時持有，等待升值再銷售 寶礦大廈 05年 8月開始銷售，最初定位全部銷售，但初期銷售價格與開發(fā)商目標差別很大 本報告是嚴格保密的。 75 面對市場容量風(fēng)險的解決途徑 市場容量風(fēng)險 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價 多種形式，分散風(fēng)險，降低市場壓力 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 ? X 本報告是嚴格保密的。 73 同時中高檔酒店的激烈競爭抑制了酒店式公寓的發(fā)展 ?酒店式公寓是酒店的衍生產(chǎn)品 ?酒店式公寓與酒店長租房有相互替代的左用 ?大量商務(wù)酒店的低價競爭，抑制了酒店式公寓的市場需求，導(dǎo)致投資市場不被看好 公寓市場 名稱 年均價格（元 /天間） 寶華海景 240250 黃金海景 300320 海航國際 230240 京豪三云 約 300 … … 房間數(shù) 房間數(shù) 房間數(shù) 1 ?？趪H金融大廈 234 9 新溫泉大酒店 243 16 海口賓館 210 2 ?？邛卧礈厝缶频? 356 10 燕泰國際大酒店 105 17 新標榜度假休閑港 196 3 ?？趧P威大酒店 185 11 ?？趯毴A海景酒店 380 18 ?？诮鹈髲B 166 4 黃金海景大酒店 301 12 海航國際商務(wù)酒店 416 19 海南美蘭海航酒店 94 5 麗華酒店 365 13 椰海大酒店 162 20 海南京豪三云大酒店 248 6 華天溫泉大酒店 146 14 海口泰華酒店 267 21 ?？诨使诨▓@酒店 200 7 望海國際大酒店 224 15 ?？诮疸y島酒店 208 22 ?？诨ㄩ_四季溫泉度假村 246 8 太陽城大酒店 230 房間數(shù)合計 5182間 本報告是嚴格保密的。 ?新政后，外地投資明顯縮水 ； 2023年，?？谫彿靠蛻糁型獾乜蛻粽?60%以上； 2023年降至 40%，相關(guān)部門預(yù)測 2023年外地客戶所占比例會進一步下降。 4080平，受歡迎。 2023年，開始推。 反租，回報率 7%， …… 明光國際 總高度： 168米； 620層產(chǎn)權(quán)式酒店， 2244層酒店式公寓 反租，回報率 8% 產(chǎn)權(quán)式酒店定位 5星級，客房定價 280元 /天 —— 收入無法平衡運營成本，如何保證返租 ?返租的操作模式適合：資金短缺，希望快速套現(xiàn)的開發(fā)企業(yè) ?主要的風(fēng)險在于：長期的經(jīng)營壓力與資金投入 ?海南控股資金實力雄厚，不適合返租的操作模式 本報告是嚴格保密的。 71 ?？诰频晔焦⑹袌龉?yīng)量較小，入市項目全部采取返租的經(jīng)營模式 公寓市場 規(guī)模 操作模式 銷售員訪談 紳藍公寓 100多套 反租簽 10年，每年 30天，免費入住。 69 酒店為商業(yè)帶來大量客戶 酒 店 商業(yè) 提供客戶資源 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 66 結(jié)論 ?海口酒店市場整體供應(yīng)量巨大，競爭激烈，經(jīng)營困難 ?酒店普遍規(guī)模較小，客房實現(xiàn)價格低 ?主流競爭集中在四星級商務(wù)酒店， 頂級商務(wù)酒店缺乏 ?五星級商務(wù)酒店的缺失 ，導(dǎo)致頂級度假酒店承擔(dān)部分商務(wù)酒店職能，喜來登 50%左右營業(yè)收入來自商務(wù)客戶 ?海南經(jīng)濟環(huán)境與商務(wù)條件的改善必將對 商務(wù)酒店提出更高要求 酒店市場 機會與壓力并存 本報告是嚴格保密的。五星級，標房 400450元，房價很高，客源達不到，開業(yè) 10年，這兩年比較平， 競爭特別厲害 ，外籍客戶不多， 酒店 60%以上是商務(wù)客 —— 寶華營銷部經(jīng)理 ?為了與喜來登拉開距離，降為 370，客房收入占大部分，其次餐飲，餐廳利潤， 35%，客房利潤高，會贈送客房，不會送餐，預(yù)算年收入 3000萬，達不到，今年 2800，略虧損，業(yè)主一直說虧損，但是還開酒店，目的各不同； 品牌西餐廳，利潤較多，比較有名氣， —— 文華營銷部經(jīng)理 ?建議： 海南酒店飽和，酒店市場不景氣 ，金海岸、文華、寰島，均價達不到 350400，散客 310，喜來登500600，因為剛剛開業(yè)，入住率 3040%；寶華，一年 2023多萬營業(yè)額，本酒店配套娛樂包租出去，一年收入 10萬多 —— 京豪三云營銷部經(jīng)理 ?海口酒店越來越多，今年比去年差 ， 年均 65%入住率，在海南是很高的 ；認為三種酒店可以營利： 商務(wù)酒店 、 經(jīng)濟型 ，房間數(shù)少， 80100間，專做商務(wù)散客， 做五星級 精品酒店，高檔可能有市場 —— 黃金海景營銷部經(jīng)理 ?喜來登旺季基本能有 90%的客房住滿 ，主要是有團體，比如高爾夫團等； 淡季 40%左右； 整體來講， 喜來登客戶里面有 50%左右的是商務(wù)客戶， 不是旅游的；酒店的早餐通常都是滿座。 64 海口商務(wù)條件的不斷改善也將對酒店等商務(wù)配套提出更高要求 ?經(jīng)濟水平的不斷提高以及投資環(huán)境的不斷改善都將帶動?？诘纳虡I(yè)氛圍 ?2023年重工業(yè)完成增加值 ，比上年增長% ?2023年輕工業(yè)完成增加值 ，比上年增長% ?外商及港澳臺企業(yè)完成增加值 ，增長 % ?…… 本報告是嚴格保密的。 63 低價競爭的背景下，酒店整體入住率低，基本僅能維持酒店運營要求 部分酒店經(jīng)營狀況 星 級 名稱 房間數(shù) 年均入住率 年均價格（元 /天間） 收入構(gòu)成 年收入（萬元） 五 星 級 喜來登 341 淡季約 40%；旺季 90% 700 會議餐飲 40%50% 凱萊 199 淡季約 30%；旺季 70% 520 客房收入為主 文華 318 年均 65%，淡季 50% 370 以客房收入為主 2800 四 星 級 寶華海景 416 年均 5060%，淡季 4050%，旺季 80% 240250 客房收入占大部分 60%，餐飲其次 2300 黃金海景 301 65% 300320 寫字樓、客房收入 1600 海航國際 162 7075% （長租房 44間） 230240 40%寫字樓， 50%客房，10%其他 京豪三云 200 客房 6070%，宴會 10% 酒店市場 ? 喜來登酒店實現(xiàn)了較高的入住率，主要因為管理公司為其提供了穩(wěn)定的旅游客戶資源 ? 文華，黃金海景，國商等商務(wù)酒店經(jīng)營狀況明顯優(yōu)于其它商務(wù)型酒店。 62 激烈的競爭導(dǎo)致各酒店規(guī)模偏小，客房價格低 ??？谏虅?wù)氛圍不成熟，大量的四星級商務(wù)酒店供應(yīng)導(dǎo)致激烈競爭，價格戰(zhàn)是主要的競爭手段 ?通常 5星級酒店客房 400500間；?？诰频暌?guī)模普遍偏小 ?除喜來登，凱萊酒店實現(xiàn)了較高的價格外，其余五星級酒店年均價格在 370元以下；四星級酒店年均價格基本在300元以內(nèi)。 ? 喜來登酒店的入住客戶中 50%以上是商務(wù)客戶，承擔(dān)了頂級商務(wù)酒店的職能 ? 主要原因是?？陧敿壣虅?wù)酒店的缺乏 本報告是嚴格保密的。 59 ?？谖逍羌壍木频曛饕嵌燃傩途频?，分布在西海岸以及海甸島，五星級商務(wù)酒店缺乏 酒店市場 五星級酒店 性質(zhì) 五星級酒店 房間數(shù) 1 海南文華大酒店 商務(wù)酒店 6 海南華運凱萊大飯店 度假酒店 2 海口金海岸羅頓大酒店 度假酒店 7 ?？谇把厮鞣铺? 度假酒店 3 海口寰島泰得大酒店 度假酒店 8 海南貴族游艇會 度假酒店 4 海南新國賓館 度假酒店 9 美視五月花酒店 度假酒店 5 ?？谙瞾淼蔷频? 度假酒店 10 海南皇冠濱海溫泉大酒店 度假酒店 1 3 2 6 5 4 ?頂級商務(wù)酒店空缺 8 9 10 7 本報告是嚴格保密的。 57 不建議降低主體樓高度 方案 A 方案 B 優(yōu)勢 容易突出標志性 廣場商業(yè)面積小，可發(fā)揮空間大 酒店物業(yè)可以提高辦公樓價值 大規(guī)模廣場可發(fā)揮空間大 寫字樓規(guī)模減小，市場壓力降小 資金投入小，以現(xiàn)金的方式盈利 劣勢 /風(fēng)險 前期資金投入高 回收周期長 酒店可能有經(jīng)營風(fēng)險 難以塑造標志性 廣場商業(yè)面積大，廣場可發(fā)揮空間小 辦公樓部分實用率過低，市場消化難度高 綜合評價 物業(yè)形象