【正文】 。 6預(yù)售合同或出售合同是否需要公證？ 答：不需要。 6貸款程序如何？需要哪些證件？產(chǎn)生哪些費(fèi)用？ 答：需提供證件有：貸款申請表、商品房買契約原件及復(fù)印件二份、首付款收據(jù)復(fù)印件叁份、借款人身份證復(fù)印件伍份、配偶身份證復(fù)印件一份、借款人及配偶戶口簿復(fù)印件一份、借款人及配偶月收入原件、結(jié)婚證復(fù)印證一份。 6產(chǎn)權(quán)登記 后，戶名可否作變換？有什幺條件和稅費(fèi)？ 答：可以，但需繳納房款的 6?的手續(xù)費(fèi)。 6委托他人簽訂合同需要準(zhǔn)備哪些證件？ 答：買方身份證復(fù)印件，代理人身份證原件、授權(quán)委托書。 6簽訂預(yù)售合同或出售合同需要哪些證件？ 答：身份證。 因?yàn)?，樓盤地處河西開發(fā)區(qū)核心地段，目前又正值開發(fā)初期，所以極具升值潛力；項(xiàng)目列入“國家康居示范工程”，廣泛采用新材料、新技術(shù)、新工藝，為產(chǎn)品質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；小區(qū)景觀規(guī) 劃一流和物業(yè)管理高水準(zhǔn)是物業(yè)增值保值的重要前提；項(xiàng)目施工管理嚴(yán)密，確保產(chǎn)品質(zhì)量上乘。包括管道煤氣費(fèi) 3250 元、電表押金 350 元、水表押金 150 元、裝修垃圾費(fèi) 200 元、裝璜保證金1000（向施工單位收取）。服務(wù)項(xiàng)目主要包括物業(yè)建設(shè)中的前期跟蹤；物業(yè)驗(yàn)收及檔案管理；業(yè)主入住管理；警衛(wèi)與安全保衛(wèi)工作；道路交通及公共部位的清潔工作及大樓外觀整潔的保持；公共綠化管理工作；設(shè)備的正常維修及檢修；會所的管理及服務(wù)。 5成交以后，稅費(fèi)有哪幾種？額度 有多少？由誰負(fù)擔(dān)？ 答：稅費(fèi)明細(xì)： A 契稅 2%(辦理鑒證時(shí)收 ) B 維修基金 2% C 交易服務(wù)費(fèi) 3? D 綜合服務(wù)費(fèi) 3? (B、 C、 D 均為入住時(shí)收 )。 5付款的匯款到發(fā)展商什幺開戶行？哪個(gè)帳號？ 答：開戶行：中行南分；賬號： 044260116210809301。 5 10 貸款 10 萬元，期限 10 年，每月應(yīng)付款為多少？ 答：商業(yè)性貸款： 元 /月；公積金貸款： 元 /月。 5貸款利率是否會隨利率調(diào)整而調(diào)整？ 答：會。最高可貸 80%，公積金貸款最高可貸 70％，最長年限為 30 年，商業(yè)性貸款年利率 5 年以下為 %，5 年以上為 %；公積金貸款年利率 5 年以下為 %， 5 年以上為 4. 59%。一次性付款打 97 折；銀行按揭打 99 折；建筑分期沒有折扣。 4現(xiàn)房的租金是多少？因此計(jì)算投資回報(bào)率是多少？ 答：、小區(qū)現(xiàn)在全是期房。 三、 價(jià)格情況 4本樓盤的價(jià)格如何？起售單價(jià)是多少？最高單價(jià)是多少？棟與棟之間的差價(jià)是多少？平面之間的差價(jià)是多少？樓層之間的差價(jià)是多少？最小總價(jià)是多少？最高總價(jià)是多少？ 答：起售價(jià)： 2888 元 /M2； 最高 價(jià)： 元 /M2； 起售價(jià)（最低價(jià)）： 元 /M2； 最小總價(jià)： 元； 最高總價(jià)： 元（不含半地下自行車庫）。 4業(yè)主委員會何時(shí)成立？業(yè)主的意見如何為業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司所接受？ 答：入住率達(dá) 50％ 時(shí)成立小區(qū)業(yè)主管理委員會。 4房屋購買后是否有保修期？ 答：有保修期。 房屋設(shè)計(jì)是不可以變更？有什幺限制和手續(xù)？ 答：可以變更，內(nèi)墻可以任意隔，但不能破壞外墻承重結(jié)構(gòu)及立面構(gòu)架。 3建材設(shè)備及其品牌：門窗、地面、內(nèi)墻、浴廁、廚房、屋頂、前后陽臺；外立面、大堂、地坪、電梯、電梯間、電梯箱、樓梯間；照明、防火防盜設(shè)備、煤氣設(shè)備、給排水設(shè)備、電視、電話暗管，室內(nèi)電器設(shè)備、其他附屬設(shè)備?? 答：品牌待定。 3社區(qū)配套設(shè)施是否和大樓一起竣工、一交付使用？ 答：查原答客問附 1。 3公共面積和公共設(shè)施的使用權(quán)、所有權(quán)問題？ 答：公共面積 8 公共配套設(shè)施的所有權(quán)屬：公共走廊、樓梯。 3有無公共設(shè)施？如何規(guī)劃？如何使用？ 答：中庭面積接近 1 萬平方米。 3地下室的高度、每層的高度及室內(nèi)凈高各為多少？ 答：地下室層高 2． 5 米；房屋層高 2． 9 米，樓板厚度 12— 15CM。 2得房率為多少？ 答：約 90%。 2樓盤有多少種面積？分別有多少戶？ 答：面 積在 87． 98— 278．９７Ｍ ２ 都有。 2樓盤有多少種格局？分別有多少戶？ 答：小區(qū)戶型多達(dá) 35 種。（標(biāo)準(zhǔn)層大多為八戶，其余為六戶與十戶）。 當(dāng)前進(jìn)度： 13 幢年 底結(jié)構(gòu)封頂 2依規(guī)劃類別不同分別有多少戶？現(xiàn)在進(jìn)度如何？總戶數(shù)如何？ 答：總戶數(shù)為 1000 戶，其中一期推出 321 戶，二期正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中。 2本建筑在造型、設(shè)計(jì)上的突出之處是什幺？ 答：建筑立面設(shè)計(jì)為現(xiàn)代歐式風(fēng)格，主要通過外立面構(gòu)筑物、法式陽臺及飄窗體現(xiàn)建筑外立面通過紅、黃、藍(lán)三種本色與灰色相搭配，形成每幢樓的個(gè)性化色彩，使業(yè)主所屬物業(yè)有認(rèn)知感和歸屬感。其功能為住宅。 1建設(shè)用地規(guī)劃許可證？建筑工程規(guī)劃許可證？商品房預(yù)售許可證？ 答：有。 1國有土地使用證？使用年限？起始年月？ 答：國有土地使用證年限是 70 年，即 － 。 1本基地的土地總面積為多少平方米？總建筑面積為多少平方米？容積率、覆蓋率分別是多少？ 答：小區(qū)占地 公頃，建筑總面積 萬平方米，容積率 ，綠化率 55％。 承建商 ：江蘇省邗建集團(tuán)有限公司南京分公司（一級）； 高郵市第二建筑工程公司（二級）； 儀征市建筑安裝工程公司（二級）。 二、樓盤狀況 1本樓盤的發(fā)展商是誰？由哪幾家共同投資？ 答：開發(fā)商：南京河西房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司。 地理環(huán)境對本樓盤有什幺有利的因素和不利的因素？ 答：有利：無污染；屬新區(qū)，易整體規(guī)劃；未來升值空間較大；未來交通情況較好。小區(qū)周邊規(guī)劃有醫(yī)院。 基地周圍的學(xué)校多少及其地點(diǎn)交通如何？ 答：小區(qū)內(nèi)有建鄴實(shí)驗(yàn)幼兒園月安分園（預(yù)計(jì) 2020 年 9 月投入使用）；小區(qū)周邊規(guī)劃有石鼓路小學(xué)月安分校；附近有南京 5 中分校（上新河中學(xué)）。 基地周圍的公共汽車的車別、班次情形，各路線的 起始站及其經(jīng)過的路線？ 答：主要有 4 條公交線路。 基地周圍主要交通設(shè)施有哪些？具體情況如何？ 答：所街有 82 路、 14 路總站。地塊內(nèi)有“原生態(tài)”樹木，并保留小塊閉合水體。 答客問示范（ 南京月安花園 ） 一、地理位置 基地所處哪個(gè)省市、區(qū)縣、具體地理位置如何？ 答：月安花園地處南京建鄴區(qū)（河西開發(fā)區(qū)）江東南路與應(yīng)天西路（原緯七路）交匯處西側(cè) 300 米。 ? 樣板房廳――樣板房空間大小及平面配置均按原建筑設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)原則，充分顯示房型優(yōu)勢及生活實(shí)用性，風(fēng)格簡潔，如有條件可設(shè)計(jì)兩套樣板房，同時(shí)銷售 主力將集中于此，藉此向參觀者詳細(xì)說明，趁熱打鐵，以激發(fā)消費(fèi)者購買欲。 ? 樓盤信息廳―― 1/100 或 1/200 大模型置于最顯著地方，四周布置樓盤各種信息掛牌。 C、每個(gè)單元廳在 20M2左右。舍去傳統(tǒng)的銷控臺，購房者信息獲得主要來自前三個(gè)廳。 2）運(yùn)用現(xiàn)場媒介影響客戶對樓盤的再次評估。售樓部門口還應(yīng)考慮相應(yīng)停車位及指示牌。展板主用于懸掛在售樓處或展銷會展臺標(biāo)準(zhǔn)展板面積為 90 120CM，燈箱分室內(nèi)和市外兩種，以聚酯材料， PVC 材料和有機(jī)玻璃等為主；看板畫面可用顏 料油漆繪制，應(yīng)考慮夜間照明；手提袋，主要是用于贈送給前來看房或房展會公眾；車身廣告包括車身內(nèi)外廣告，所使用車輛類型主要是出租車和公交車，以雙層巴士最為理想。 B 印刷品： 主要有樓書及宣傳單張（一般為彩色），在設(shè)計(jì)時(shí)除考慮開本大小，還須考 慮用紙和印刷、工藝、紙張等主要為銅版紙、亞粉紙和藝術(shù)紙，樓書封面一般用 210－ 300 克紙，內(nèi)頁及單張一般用 128－ 210 克紙張。第一版位置廣告效果最佳，刊登在其他各版位置逐減。 （ 3）正文 文字中傳達(dá)的大部分廣告信息。通常獨(dú)立于正文。 ②媒體選擇條件 a、銷售重點(diǎn)； b、向誰傳播； c、消費(fèi)者購買原因； d、具體那一種媒體能滿足以上各點(diǎn)，效率如何。 ⑤抽象表現(xiàn)――以與房產(chǎn)不相干畫面為背景誘人看盤，通常針對較成熟市場，針對特定消費(fèi)層。通常用在大幅調(diào)價(jià)之后，以制造新賣點(diǎn)。 ②“麻雀戰(zhàn)”――以小篇廣告天天見報(bào)，廣告期與銷售期都拉得較長，通常用以尾盤銷售。 2. 強(qiáng)銷期 （ 1） 廣告推出 （ 2） 大力度刊登報(bào)紙廣告 （ 3） 派發(fā)海報(bào)其中穿插 DM （ 4） 電視、電臺廣告力度加大 3．延續(xù)期 此段廣告以配合工地實(shí)物及繼續(xù)貫穿主題鞏固已有客戶，并以老客戶來帶動新客戶。 （ 5） 電視：當(dāng)?shù)赜芯€電視臺房產(chǎn)專欄或無線電視臺黃金檔。 （ 3） 宣傳掛旗：工地附近及市區(qū)主要繁華地帶。 （ 1） 戶外看板：設(shè)置于客流較大地帶作明顯引導(dǎo)（尺寸依實(shí)際需求為準(zhǔn)）。此階段廣告費(fèi)用投入為中等。 3. 第三階段（首期交樓――二期完工） 此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)定樓盤品牌形象，投入相對較少。此階段廣告投入較大。 廣告執(zhí)行系統(tǒng) 一、廣告執(zhí)行部門 廣告管理部門建立 營銷中心 銷售部 市場部 綜合部 市場調(diào)研 推廣策略 文案 平面設(shè)計(jì) 二、前期分析 （ 1） XX 區(qū)周邊市場地理位置及區(qū)域人文狀況 （ 2） 樓盤分析――①產(chǎn)品定位分析；②消費(fèi)者接受度分析 （ 3） 近期市場分析――①產(chǎn)品特色――找尋最與眾不同最具競爭力特點(diǎn) ；②消費(fèi)者購買動機(jī)類型及對競爭個(gè)案印象，可能購買原因。 3. 用品設(shè)計(jì) 名片尺寸 55 90MM（豎式，材料 160 克左右藝術(shù)紙） 胸卡尺寸 55 90MM（橫式，材料 250 克白卡塑封） 信箋傳真箋 210 290MM（ 80 克白色雙面膠版紙） 4. 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：對稱均衡，變化統(tǒng)一，視覺大氣。 4. 其他 直通車裝飾，銷售人員及樓盤管理人員服裝。 2. 銷售服務(wù) 大眾傳媒廣告，戶外廣告，印刷廣告，電子廣告，禮品廣告，售樓處，樣板房，展示會。 優(yōu)劣勢分析表、價(jià)目表、付款方式、銷控表、平面設(shè)計(jì) 四、競爭對手優(yōu)劣勢分析 競爭樓盤調(diào)查表 五、工程知識 六、物業(yè)管理包括公司簡介、管理架構(gòu) 、管理公約解釋等 七、銷售員須知 辦理按揭及計(jì)算 入住程序及費(fèi)用 合同說明 其它法律文件 八、銷售技巧 電話接聽技巧 推介產(chǎn)品技巧 銷售談判及成交技巧 所需填寫的各類表格 《銷售手冊》（附件五） 九、銷售員禮儀要求 外