【正文】 ? 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇，將結(jié)合主業(yè)的發(fā)展，推出“住宅聯(lián)盟”網(wǎng)站， 全力拓展以建材貿(mào)易為主的 B2B電子商務(wù)，該網(wǎng)站所形成的規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步降低集團(tuán)營(yíng)運(yùn)成本，提高效率， 提升集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 未來(lái)將進(jìn)一步強(qiáng)化人力資源的建設(shè)及培訓(xùn)工作的開展。 在項(xiàng)目開發(fā)上將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)科技成果的應(yīng)用。 集團(tuán)在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的“萬(wàn)客會(huì)”獲得了消費(fèi)者的熱烈響應(yīng)，集團(tuán)五大開發(fā)城市“萬(wàn)客會(huì)”會(huì)員人數(shù)達(dá) 9,700人，該會(huì)通過(guò)為客戶提供免費(fèi)資訊、優(yōu)惠商家等增值服務(wù)，充分加強(qiáng)了公司與客戶的溝通。 年內(nèi)成立的萬(wàn)科建筑技術(shù)研究中心的研究成果及有關(guān)設(shè)施已逐步應(yīng)用于集團(tuán)住宅項(xiàng)目，提高了住宅的環(huán)保及科技含量。 56 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1999年業(yè)務(wù)進(jìn)展及 2023年展望 ? 繼續(xù)實(shí)施在深圳、上海、北京、 天津和沈陽(yáng)五大城市重點(diǎn)投資開發(fā)住宅的策略， 實(shí)現(xiàn)樓盤竣工面積 ，結(jié)算銷售面積 ? 截止 1999年 12月 31日， 集團(tuán)住宅土地儲(chǔ)備之規(guī)劃建筑面積達(dá) 。集團(tuán)將充分利用銷售代理、萬(wàn)客會(huì)等各種資源擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)，并采取有效的銷售策略加快銷售速度。 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致各地現(xiàn)樓庫(kù)存的增加，截止 98年底，集團(tuán)現(xiàn)樓庫(kù)存面積達(dá) ，可售樓花面積 。 99年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新開工面積將達(dá) 62萬(wàn)平方米，以上年同期增加近 1倍。根據(jù)這一趨勢(shì)，將積極開拓中檔經(jīng)濟(jì)住宅市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)定位，有效增加房地產(chǎn)客戶層面，提高市場(chǎng)占有率。 1998年擔(dān)憂的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題： ? ①房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，將根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略。 ? 鑒于深圳居民住宅市場(chǎng)的潛力及九七香港回歸的良好時(shí)機(jī)，本集團(tuán)將繼續(xù)貫徹加大在深圳投資的經(jīng)營(yíng)方針，增加在深圳的土地儲(chǔ)備。 ? 荔景大廈項(xiàng)目與萬(wàn)景大廈項(xiàng)目的售罄和青島銀都花園的良好銷售亦為集團(tuán)帶來(lái)溢利回報(bào)。 54 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 1996年業(yè)務(wù)進(jìn)展和 97年戰(zhàn)略 ? 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)期內(nèi)保持良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，全年結(jié)算竣工面積 ? 在各地的居民住宅項(xiàng)目均有理想市場(chǎng)表現(xiàn)。 ? 自８８年介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來(lái)，長(zhǎng)期致力于售后服務(wù)。 ? 集團(tuán)控股５６％之天津萬(wàn)興實(shí)業(yè)股份有限公司通過(guò)對(duì)年初收購(gòu)之“天津世貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目進(jìn)行綜合改造，年內(nèi)即實(shí)現(xiàn)銷售及回款均達(dá)８０％，亦為本集團(tuán)盈利作出貢獻(xiàn)。 ? 北京萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目第一期為本集團(tuán)之盈利作出重要貢獻(xiàn)，年內(nèi)完成竣工面積１０．４萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售面積達(dá)７７％。 ? 在深圳、合肥、沈陽(yáng)、北海等地?fù)碛型恋貎?chǔ)備１７２ .２萬(wàn)平方米。全年竣工面積為２６．０４萬(wàn)平方米，比上年度增長(zhǎng)２７６％。其他商業(yè)樓宇亦進(jìn)展順利。 ? 上海西郊花園、青島銀都花園、北海萬(wàn)達(dá)苑等項(xiàng)目為本期溢利做出了貢獻(xiàn)。在建項(xiàng)目總開工建筑面積為 60． 4萬(wàn)平方米，竣工建筑面積為 6． 9萬(wàn)平方米。青島銀都花園建筑面積 13． 1萬(wàn)平方米，總共 839個(gè)單位已經(jīng)售出 30％。上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 。 ? 城市居民住宅項(xiàng)目總投資已經(jīng)占本集團(tuán)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資的 ％。根據(jù)土地儲(chǔ)備的區(qū)域差別也反映了萬(wàn)科的地區(qū)戰(zhàn)略 萬(wàn)科至 2023年初的土地儲(chǔ)備 216 151 141 58 36 30 17 245 289 39 28 8 6 132 121 135 0 50 100 150 200 250 300 350 上海 天津 成都 武漢 北京 長(zhǎng)春 深圳 南京 城市 土地面積（萬(wàn)平方米） 建筑面積 土地面積 49 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 規(guī)劃 待開發(fā) 2023年計(jì)劃 2023年預(yù)計(jì)建筑面積 規(guī)劃建筑面積 開工面積 竣工面積深圳四季花城 (一區(qū)) 龍崗區(qū) 217,498 306,587 109,203 30,000 109,203深圳四季花城 (二區(qū)) 龍崗區(qū) 119,000 178,506 178,506 50,000 深圳四季花城 (三區(qū)) 龍崗區(qū) 37,182 52,055 52,055 深圳金色家園 福田區(qū) 28,627 183,200 118,667 55,600 60,806深圳溫馨家園 福田區(qū) 20,000 59,800 59,800 59,800深圳下沙項(xiàng)目（暫定名） 福田區(qū) 40,234 243,350 243,350 90,000 上海萬(wàn)科春申城（暫定名) 閔行區(qū) 667,000 532,000 532,000 100,000 100,000上海華爾茲花園 徐匯區(qū) 63,000 108,000 108,000 108,000北京星園 朝陽(yáng)區(qū) 107,000 274,000 234,192 104,564 99,400北京青青家園 朝陽(yáng)區(qū) 325,000 296,800 296,800 190,000 95,171天津花園新城 北辰區(qū) 530,000 493,000 233,900 26,800 48,900天津紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目（暫定名） 北辰區(qū) 210,600 145,000 145,000 120,000 60,000天津東麗湖項(xiàng)目（暫定名) 東麗區(qū) 2,730,000 Undecided Undecided Undecided 沈陽(yáng)花園新城 東陵區(qū) 148,000 221,383 150,714 66,150 150,714成都城市花園 錦江區(qū) 507,000 506,000 506,000 190,000 110,000總計(jì) 1,023,114 1,001,994集團(tuán)截至2023年底待開發(fā)規(guī)劃建筑面積（土地儲(chǔ)備）及2023年主要項(xiàng)目一覽表(單位：平方米)注：各公司計(jì)劃開發(fā)的主要項(xiàng)目將根據(jù)市場(chǎng)及土地儲(chǔ)備情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。目前寫字樓供應(yīng)正處于逐步放大的趨勢(shì) 北京歷年寫字樓供應(yīng)量0501001501991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023E年份建筑面積（萬(wàn)M2）30 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 按行政區(qū)域分，北京 2023年的寫字樓供應(yīng)主要在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)，按商圈分，主要在 CBD、中關(guān)村和金融街地區(qū) 北京寫字樓主要區(qū)域分布朝陽(yáng)區(qū)45%西城區(qū)17%海淀區(qū)25%東城區(qū)12%崇文區(qū)1%北京寫字樓按商圈分布CBD35%中關(guān)村26%金融街17%其他22%31 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 與 1999年相比，朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)的寫字樓供應(yīng)量有所降低，而海淀區(qū)和西城區(qū)的增量明顯，崇文區(qū)從原來(lái)的基本空白開始出現(xiàn)供應(yīng) 1999/2023北京各區(qū)寫字樓供應(yīng)量比較101401020304050朝陽(yáng)區(qū) 海淀區(qū) 西城區(qū) 崇文區(qū) 東城區(qū)行政區(qū)域供應(yīng)量（萬(wàn)M2）1999 202332 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 而從各概念板塊看，中關(guān)村、亞運(yùn)村、金融街和燕莎商圈增量明顯 1999/2023各概念板塊寫字樓供應(yīng)量比較1405101520CBD 中關(guān)村 亞運(yùn)村 金融街 燕莎商圈概念板塊區(qū)域供應(yīng)量（萬(wàn)M2）1999 202333 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 北京寫字樓市場(chǎng)在諸多看好因素的刺激下需求將繼續(xù)放大，但也必須看到未來(lái)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量，投資應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行 ? 加入 WTO后中小型外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)將大量增加，租樓需求擴(kuò)大 ? 大型跨國(guó)公司在中國(guó)市場(chǎng)擴(kuò)大業(yè)務(wù)，使辦公樓需求繼續(xù)增加 ? 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展將擴(kuò)大租樓需求 ? 2023年奧運(yùn)會(huì)將為寫字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在商機(jī) ? 中資公司發(fā)展神速，對(duì)高級(jí)寫字樓的需求保持旺盛增長(zhǎng) 34 房地產(chǎn)行業(yè)試探性研究 2023年北京住宅市場(chǎng)中住宅新開面積和開復(fù)工面積放大，表現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)看好的信心，市場(chǎng)供應(yīng)量增大 1999/2023年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況