【正文】 X大叔，住在翡翠城，既擁有了海，又擁有了湖；既享受了海洋性氣候的冬暖夏涼，又少了潮氣濕氣的死纏爛打，想去看海就看海，想去釣魚就釣魚，這樣的好地方到哪里去找？沒問題的，近海而不靠海，只會讓您生活的更舒適！ 。我國著名的文學(xué)家賀敬之曾詠詩贊道：“忽驚身在人間境，移家萊西喜永歸”。萊西是著名的江北水城， 56 平方公里的萊西湖煙波浩渺堪比洞庭湖，青島的母親河 —— 大沽河、渚河流經(jīng)萊西，柔 美的月湖波光粼粼，可與蟾宮相媲美！萊西古稱水集，顧名思義，就是水源匯集之地。遇到大風(fēng)，海水滴都有可能吹到您家里去呢。您知道，市政配套是要花幾十年甚至幾百年，花幾十億甚至幾百億才能建立起來的，開發(fā)商能蓋出漂亮的房子，但開發(fā)商絕對沒有能力自己解決市政配套！二來基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，生活很不方便。 有很多老人想去海邊買房子養(yǎng)老， 比如去乳山銀灘、海陽鳳城等地方養(yǎng)老，我建議您要慎重考慮考慮。住在萊西，住在翡翠城，您可以方便的周游山東半島，您的孩子來看您也非常方便； 養(yǎng)老需要一個好服務(wù)：我們翡翠城特聘請了 世界著名的物管專家 —— 第一太平戴維斯擔(dān)綱物業(yè)管理，提供的是世界一流水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。是膠東半島唯一一個城市定位于綠色生態(tài)環(huán)保節(jié)約型的中小城市。 市政配套齊全，生活方便周到。您今天來看我們的房子算是來著了，我們的小區(qū)，我們的房子最適合您養(yǎng)老了。 從物管來看，翡翠城聘請了世界著名的物管專家 —— 第一太平戴維斯擔(dān)綱物業(yè)管理，提供的是世界一流水準(zhǔn)的物業(yè)管理。 從產(chǎn)品來看，翡翠城的產(chǎn)品豐富，采用新思維、新技術(shù)， 引入 “層層退臺” 、 “入戶花園” 、 “觀景露臺” 、 “圍合院落” 等精美建筑形式，為您帶來從未有過的全新生活體驗。 從環(huán)境來看，萊西素有“江北水城”的雅號，整座城市“顯山、露水、透綠、出新”，生活環(huán)境優(yōu)美，被譽為“青島后花園”。翡翠城是萊西的城市名片，是萊西市政府旁規(guī)模最大，規(guī)劃最好，配套最全，物管最好的特大型 HOPSCA生活城，是政府支持的重點項目。其中，尤以地段（是否城市中心黃金地段）、配套（市政大配套和社區(qū)小配套）和物管（是否一流）最為重要。您真有眼光，目前投資房地產(chǎn)是最佳的投資方式。同樣是海洋性氣候條件，萊西比青島就少了潮氣，多了幾分適意。遇到大風(fēng)，海水滴都有可能吹到您家里去呢。我們老總家就在青島東海路海邊，那里應(yīng)該是青島的富人區(qū)，房子、生活設(shè)施都相當(dāng)好，應(yīng)該很舒適的，但是， 據(jù)我所知，我們老總家光地板就換了幾次了，因為太潮，地板總發(fā)黑、起翹，更遺憾的是，我們老總的母親因潮氣得了嚴重的關(guān)節(jié)炎，走路都困難，不得已把兩腿的關(guān)節(jié)都換了，花了近 10萬，老人還遭罪！ (沒住過 )大海是很美的，波瀾壯闊，一望無際，令人心曠神怡。 X大哥，距離不是問題的！ 十八、 沒有海、距海遠的問題 X 大哥，您在海邊長住過嗎？ （長住過） 那您一定有這樣的感受：每年春夏相交之際的幾個月里，大霧彌漫，您家整天云里霧里的，看起來像仙境，但是您的關(guān)節(jié)受不了，您的地板受不了，您的衣服晾不干，潮乎乎濕嘰嘰，您不得不多花點電費，開著除濕機或者空調(diào)才行。住在萊西，在青島上班，可能都比住在青島東部在青島西部上班要快的多 。青島市區(qū)上下班時間，從東部海爾路到西部八大峽，距離只有 15公路，但坐車 一個小時到不了。 十七、 距離太遠的問題 X大哥，我們翡翠城距離青島市區(qū)表面看來是遠 了些，但現(xiàn)在人買房不但看距離，更主要看在路上花的時間。 ? 橫向配合：根據(jù)配合對象的不同，配合分為四種 與秘書的配合 笑臉迎客；詳細記錄；銷售造勢；端茶送水；最后一套；造勢電話 與主任的配合 爭相搶購；詢問繳款；代看小孩；齊聲贊美；代解疑難；幫助 逼定 與經(jīng)理的配合 眼觀六路；耳聽八方；穿針引線；活躍氣氛；畫龍點睛；排憂解難 與老總的配合 申請優(yōu)惠；促成成交 ? 縱向配合：根據(jù)配合程度的不同，配合分三種 松配合 忽視配合；單兵作戰(zhàn) 緊配合（對表情、聲調(diào)的把握，講求逼真性） 適度配合 過度配合（慎用） 配合過頭，弄巧成拙 十六、 期房與現(xiàn)房比較 X大哥，在我做房地產(chǎn)以前，我也抱有和您一樣的想法，希望買現(xiàn)房，真正做了房地產(chǎn)之后，我才知道，期房比現(xiàn)房好。一個老客戶至少可以影響 250 個他周圍 的人。沒有煩死的客戶，只有丟掉的客戶。有一種必勝的信念，相信“客 戶出門就是死客”。 ? 談判三快： 簽合同快 收錢快 送客快 以避免言多必失，夜長夢多 ? 簽合同四個不一樣： 簽合同與不簽合同不一樣 交訂金與不交訂金不一樣 交首期與不交首期不一樣 交全款與不交全款不一樣 ? 簽完合同祝賀： 簽完合同，第一時間向客戶表達你真摯的祝福，比如：“恭喜您，您已經(jīng)擁有了（選擇了）萊西最好的房子！” ? 簽完合同收完錢送客： 簽完合同收完錢之后，第一時間祝?？蛻簦⒀杆賹⒖蛻羲妥?。 強調(diào)和青島市內(nèi)房產(chǎn)的價格比較：輕軌經(jīng)濟和高速經(jīng)濟帶來的同城效應(yīng)即將形 成，萊西價格谷底的優(yōu)勢無可爭議，投資、養(yǎng)老正當(dāng)時。 ? 規(guī)模和規(guī)劃優(yōu)勢： 規(guī)模大：是一個大規(guī)模 HOPSCA 生態(tài)生活城，配套齊全，生活可以足不出城； 規(guī)劃優(yōu)： 采用新人本理念、新思想、新技術(shù)、新產(chǎn)品、新戶型?，F(xiàn)在只有房價的漲速 超過了物價的上漲速度，也就是說，目前投資房產(chǎn)才能抵御通貨膨脹，使您的資產(chǎn)增值，因此，現(xiàn)在是最佳的買房時機！ 軌道經(jīng)濟 青榮輕軌，青龍高速必然帶來萊西房價的補漲 十三、 價格合理（便宜） ? 地段潛力和優(yōu)勢： 強調(diào)萊西在大青島的定位和房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Γ壕G色環(huán)保、后花園和價格谷底； 強調(diào)翡翠城是萊西的城市名片，是萊西最好地段和最好的房子，升值潛力最大。 房價上漲速度＞物價上漲速度 中國改革開放 30 年，經(jīng)濟發(fā)展強勁增長，取得了舉世矚目的輝煌成就。二次置業(yè)產(chǎn)生很大需求。 總結(jié)以上三點，中國每年需要 億平米 /年。 B、 中國每年有 260 萬對新婚夫婦，若 20 平米 /戶，則需要 億平方米 C、 出現(xiàn)圍城現(xiàn)象，城市人口增加，每年有 1600 萬人進城，若 18 平米 /人。 資料： A、 目前全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積 平方米的家庭共 450 萬戶， 如每戶增加 36 平米，則需要 億平米。我國住房消費支出增長趨勢是越來越大，預(yù)計到 20xx 年可以占到 15%。大社區(qū)化概念的房子：規(guī)模大、規(guī)劃好、配套齊、物管好 十二、 入市良機 ? 分析入市良機的目的： 從宏觀經(jīng)濟和國家政策的角度，告訴客戶現(xiàn)在是購買房產(chǎn)的最佳時機，尤其是購買剛剛起步的二、三線城市房產(chǎn)的最佳時機。 ? 什么樣的房子容易出租？ 三重 景觀 的 設(shè)計 實現(xiàn)了風(fēng)景與建筑的 融合 統(tǒng)一。 （ 4） 景觀立體豐富 —— 翡翠城的景觀 設(shè)計分為 3 個層次。 （ 2） 布局科學(xué)人 性 —— 人車分流，組團分布。 規(guī)劃好的房子 人居理想是人、建筑、環(huán)境的和諧和統(tǒng)一，規(guī)劃的目的就是實現(xiàn)這種理想。 價位低的房子 中國經(jīng)濟發(fā)展速度為什么比歐美快，因為起點低；萊西的房子為什么升值快，因為價格低。 （ 3） 自然環(huán)境好 —— 萊西湖、月湖、大型城市廣場公園、梅花山生態(tài)園、50 米寬城市水體景觀風(fēng)光帶。翡翠城離市政府不到 200 米，是新萊西的政治、經(jīng)濟、文化、金融、商業(yè)中心，利群、利客來、書城 、萊西一中、人民醫(yī)院分布周圍，生活配套設(shè)施齊備，高檔，對一個城市而言，大規(guī)模高檔次的城市配套常常需要幾十年，上百年，幾十億，幾百億資金才能形成。（房地產(chǎn)是唯一具有這種功能的商品） ? 如何選擇最佳的房產(chǎn) 買房可以升值、保值，但增值速度決不一樣，如何選擇最佳的房產(chǎn)？ 選擇標(biāo)準(zhǔn)：（ 21 世紀的住房標(biāo)準(zhǔn)） 地段好的房子 何為好地段 ?(有不同的標(biāo)準(zhǔn) ) 基本看法 —— 市中心的黃金地段，李嘉城的經(jīng)典談?地段，地段，還是地段！蓋房子土建成本大家都差不多，為什么房價差別那么大？差別主要在地價！ 為什么市中心的黃金地段是好的地段？ （ 1） 交通方便快捷 — — 我們 翡翠城就坐落在萊西新城區(qū)的黃金地段，就在貫穿萊西中心景觀的迎賓大道 —— 煙臺路兩側(cè)；再加上國內(nèi)首條城際輕軌“青島 —— 榮城”線和青島 —— 龍口高速公路途經(jīng)萊西，建成后30 分鐘可抵青島市區(qū)。 ? 以前的例子： 我的一個朋友 例一、 海邊 20xx 年 3000 多，現(xiàn)在普遍近 浮山后 99 年 1200， 1300 現(xiàn)在都是 8000， 9000 ? 由此可見，房地產(chǎn)投資具有兩大優(yōu)點： 1) 風(fēng)險性?。ㄅc存款、股票等比較） 2) 收益大，年平均增長水 平： 20%—— 50% ? 結(jié)論：房子是一種特殊的商品，具有二種功能 A 消費功能，滿足人的居住消費需求。 I 配套成本 —— 水、電、氣、暖、景觀、道路、智能化、電視，電話，寬帶，會所，物業(yè) 實踐上 以萊西房地產(chǎn)市場為例， 20xx 年以前，萊西商品房的平均價格約為 1000 元 /平方米左右 ， 20xx 年達到1300 元 /平方米，上漲 30%； 20xx 年底，萊西商品房平均售價達到了 1650 多元 /平方米，比 20xx 年上漲了 27%，為青島 7 區(qū) 5 縣增長率之首；截止目前，萊西商品房平均售價已經(jīng)超過 20xx 元 /平方米，而且仍在強勁增