【正文】 第 52 頁 共 52 頁。(3)選擇房地產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)購房目前，大部分購房者還未形成在專家指導(dǎo)下購房的觀念，購房預(yù)算中沒有考慮對(duì)咨詢服務(wù)代理的必要支出。對(duì)于那些不滿意的，顯失公平的條款，有權(quán)要求修改。這種不公平的合同條款，常見于開發(fā)商提供的合同樣本中，在某種意義上這也是一種正常現(xiàn)象，無可厚非，只不過對(duì)購房者提出了更苛刻的要求而已。在商品房買賣過程中，交易雙方在房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、法律知識(shí)的掌握程度上是不平等的。公平是商品房買賣雙方的最起碼要求。對(duì)于開發(fā)商提供的合同及補(bǔ)充協(xié)議樣本，購房者要逐條審查，對(duì)用詞的準(zhǔn)確性，前后一致性，標(biāo)點(diǎn)符號(hào)、條款之間的因果關(guān)系等尤其要注意，不能心存僥幸。對(duì)于不得已使用的原則性規(guī)定，要有法律和事先約定的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。商品房銷售合同的文字表述要準(zhǔn)確，逐條、逐項(xiàng)列明，每一個(gè)條款要有一個(gè)核心表達(dá)思想，避免使用含糊的提法，如“可能”、“爭取”、“盡量”、“估計(jì)”等。一份商品房銷售合同，就是買賣雙方所有權(quán)利義務(wù)的具體約定，除法律已有明確規(guī)定的之外，缺少某一內(nèi)容條款，就缺乏一份應(yīng)有的保障。⑦物業(yè)管理事項(xiàng)等等。⑤買賣雙方如出現(xiàn)違約時(shí)的處理辦法及違約金的支付辦法。③商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?、土地使用年限等?1)商品房買賣合同一定要公平、合法、有效、全面、具體、準(zhǔn)確為避免購房后發(fā)生諸如貨不對(duì)板等情況的糾紛，確保買到稱心如意的商品房，購房者應(yīng)要求開發(fā)商以書面形式明示以下事項(xiàng)：①項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，竣工交付使用時(shí)間及交付條件(須同時(shí)提交買方的各種法律文件：如建設(shè)工程質(zhì)量主管部門出具的工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書、住宅質(zhì)量保證書，住宅使用說明書等)。前面已經(jīng)提到，商品房銷售價(jià)格中包含了土地出讓的價(jià)格，如果商品房的使用年限縮短，比如說由50年變成了45年，那么購房者僅僅擁有45年的土地使用權(quán)，在使用該商品房的45年后，購房者就得補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金了。在合同中仍然不扣除已過去的年限。(8)警惕房屋產(chǎn)權(quán)使用年限縮水一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在廣告上注明其使用年限是50年或70年，但在商品房銷售合同中卻不說明該項(xiàng)目土地使用權(quán)的具體年限，不注明時(shí)間從**年*月*日到**年*月*日止，等到商品房交付使用時(shí)，消費(fèi)者才發(fā)現(xiàn)自己所購買的商品房的使用年限比開發(fā)商承諾的要少。其他部位、部件的保修期限由房地產(chǎn)企業(yè)與用戶自行約定。(7)提防房屋保修約定不明一些商品房銷售合同中關(guān)于質(zhì)量、設(shè)施的保修約定，僅籠統(tǒng)地注明房屋保修期，水電部分為6個(gè)月，土建部分為12個(gè)月，有些銷售合同中也有可能約定得更清楚，比如“房屋如有漏水，墻面脫落，門窗松動(dòng)等施工質(zhì)量問題，本公司負(fù)責(zé)保修一年”。另外，一些本來由開發(fā)商交納的稅費(fèi)，有時(shí)甚至計(jì)算到購房者名下，如房地產(chǎn)買賣中的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。這樣無形中加大了購房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也違反了有關(guān)規(guī)定。比如買賣手續(xù)費(fèi)，雖然各地標(biāo)準(zhǔn)有所不同，但一般都規(guī)定由買賣雙方各按一定比例交納手續(xù)費(fèi)。(6)提防轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)根據(jù)我國的有關(guān)政策，買賣雙方簽訂商品房銷售合同后，應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)登記手續(xù)，辦理房屋所有權(quán)證書，同時(shí)須交納一些有關(guān)稅費(fèi)，例如印花稅、買賣手續(xù)費(fèi)、契稅、房屋所有權(quán)登記費(fèi)等。也可以由購房者持以上文件材料直接向房地產(chǎn)管理部門申清辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。一些開發(fā)商在銷售合同中根本就沒有約定辦理房屋所有權(quán)證的時(shí)間，實(shí)際上商品房產(chǎn)權(quán)登記既可以由開發(fā)商辦理，也可以由消費(fèi)者自己辦理。房屋所有權(quán)證書是商品房屋唯—的合法權(quán)益證明，只有辦了房屋所有權(quán)證；商品房屋才真正屬于購房者，購房者才是真正意義上的商品房屋的合法權(quán)屬人。(5)提防房屋產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)限不明有相當(dāng)多的購房者總是抱有這種觀念，交了房款可以入住就行了，一交錢，馬上可以交房入住，不會(huì)有什么問題，但實(shí)際上，購房所購的產(chǎn)權(quán)是一系列權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)，這些權(quán)利的確立依賴于特定的賦權(quán)過程，并且與特定的產(chǎn)權(quán)證書作為合法權(quán)利的唯—證明。②約定可以退房，但為體現(xiàn)公平原則，須明確由合同雙方的責(zé)任方承擔(dān)一定的責(zé)任。排除這類風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法是發(fā)展商與購房者就未付房款(即未通過銀行申請(qǐng)按揭貸款款項(xiàng))重新達(dá)成新的分期付款協(xié)議。這樣增加了購房者的購房風(fēng)險(xiǎn)。(4)警惕按揭貸款陷阱在購房者中，普遍采用的是通過銀行按揭貸款買房的方式，而通常開發(fā)商承諾某家銀行為購房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，并在購房合同中約定由發(fā)展商為購房人辦理該筆貸款的相關(guān)手續(xù)，但是在許多購房合同中，均未對(duì)銀行如果對(duì)購房人的貸款申請(qǐng)不批準(zhǔn)該如何處理的情況做出明確規(guī)定。但不管以何種方式交房，都應(yīng)明確交付使用的應(yīng)是可以馬上入住的商品房。②應(yīng)明確交付使用究竟以何種方式為準(zhǔn)，是以開發(fā)商通知消費(fèi)者看房時(shí)間為準(zhǔn)，還是以交鑰匙時(shí)間為準(zhǔn)，還是以入戶通知書上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。實(shí)際上，商品房竣工后并不能馬上交付使用；首先要通過竣工驗(yàn)收，簽發(fā)合格證后才能交付使用，其次小區(qū)配套設(shè)施完成后，消費(fèi)者才能順利入住。(3)警惕不確定交房時(shí)間的商品房銷售合同陷阱一些開發(fā)商為搶占市場，招徠消費(fèi)者，廣告上常常打出**花園*月*日竣工交付使用的字樣。如果商品房使消費(fèi)者很滿意，一定要訂購該商品房，這里提出三點(diǎn)建議：①仔細(xì)審核開發(fā)商銷售的商品房是否合法，避免購買不允許銷售的商品房；②直接簽訂商品房預(yù)售、銷售合同。因此建議消費(fèi)者在購買商品房前一般不要簽訂預(yù)訂書。稍有異議，售樓小姐馬上就會(huì)講，“這是我們公司的規(guī)定，不簽也可以，扣掉你的定金。消費(fèi)者在購房過程中往往會(huì)遇到這樣的情況：在交定金前房地產(chǎn)開發(fā)公司什么都好說，什么都可以承諾(當(dāng)然是口頭承諾)。就算開發(fā)項(xiàng)目如期進(jìn)行，消費(fèi)者同樣受到相當(dāng)長一段時(shí)間預(yù)支定金的損失。這種做法有一定的爭議，既然定金可退，那么為什么還收?實(shí)際上，在取得商品房預(yù)售許可證之前，開發(fā)商表面上給予了消費(fèi)者一定的承諾，但是這一承諾也只是空中樓閣，并沒有任何保證。還有一種情況，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房按規(guī)定是不能銷售的，但也有開發(fā)商開始預(yù)訂并收取定金。房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣做的原因，一方面是為了維護(hù)正常的交易秩序，防止出現(xiàn)一房兩訂甚至多訂的情況；另一方面，也是最重要的一點(diǎn)，就是盡量能使商品房預(yù)訂者成為真正的購房者。所以即使購房者同開發(fā)商簽訂了“依法成立”的房屋買賣合同并履行了合同中的全部義務(wù)，這種轉(zhuǎn)讓行為也是無法律效力的。④商品房已設(shè)定抵押權(quán)《商品房銷售管理辦法》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。因此極易引發(fā)糾紛?！彼^分割拆零銷售是指開發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。返本銷售和售后包租，往往因開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續(xù)問題，而引發(fā)爭端?！彼^售后包租，是指開發(fā)企業(yè)以在一定限期內(nèi)承租或者代其出租買受人所購房屋的一種銷售行為。開發(fā)企業(yè)的這種做法，不但有非法融資之嫌，而且對(duì)于購房者來說最大的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)企業(yè)返本承諾往往不兌現(xiàn)?！彼^返本銷售是指開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。39．購房簽約警告(1)警惕落入非法違規(guī)銷售陷阱按照商品房銷售管理辦法規(guī)定，非法違規(guī)銷售方式，主要有：①重復(fù)銷售，一房多售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房重復(fù)銷售，將導(dǎo)致購房者掏了錢，但卻得不到所購房屋。買房人只要想一想，賣方會(huì)無緣無故地降價(jià)嗎?會(huì)無緣無故送東西給購房者嗎?或?yàn)榱舜黉N或是變相降價(jià)，或是市場大勢使然，或是企業(yè)內(nèi)部原因，或者兼而有之。送轎車、家具、空調(diào)等，也都是變相降價(jià)的一種形式。同樣的道理，露臺(tái)也分獨(dú)用露臺(tái)(專為某一產(chǎn)房屋設(shè)計(jì))和公用露臺(tái)(整棟房屋共用)，露臺(tái)的使用權(quán)和所有權(quán)是業(yè)主房地產(chǎn)的一部分，不能與房地產(chǎn)權(quán)分割，所以談不上由開發(fā)商“奉送”。但是，很多時(shí)候房產(chǎn)商聲稱的送花園、露臺(tái)等是帶有欺詐性的。綜上所述，車位值不值得買斷，是買斷合算還是租合算，這是需要購房者根據(jù)需要認(rèn)真考慮的問題。然而．買斷車位究竟值不值，合算嗎?目前商品房可由銀行提供公積金貸款與按揭，可車位基本上只能一次性付款，這無形中加重了付款的負(fù)擔(dān)。許多業(yè)主在購房的同時(shí)，必須考慮是否要買斷一個(gè)車位。與購房者簽合同的必須是房地產(chǎn)開發(fā)公司才行。因此，如果購房人僅是未成年人，其不屬于個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象，不可以申請(qǐng)貸款。無民事行為能力人和限制民事行為能力人要訂立房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意后方能進(jìn)行。(3)完全行為能力人：指滿18周歲的公民，只要不屬于不能辨認(rèn)自己行為的精神病人；16周歲以上不滿18周歲且精神狀態(tài)正常的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全行為能力人。(1)無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人。第三十八條為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)．屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。(2)對(duì)方當(dāng)事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應(yīng)立即采取適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饣驕p小損失，同時(shí)，對(duì)已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失做出評(píng)估，以便合同雙方當(dāng)事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應(yīng)變措施。②采取合理措施，防止損失擴(kuò)大。(1)受損害一方負(fù)有兩方面的義務(wù)：①及時(shí)通知對(duì)方。如停電、雨雪。有些看似不可抗拒的因素，但是不包括在不可抗力之中，這類事件發(fā)生后責(zé)任是不能免除的：(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、市場價(jià)格波動(dòng)，如金融風(fēng)暴。不可抗力通常包括自然現(xiàn)象和社會(huì)因素兩方面?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。實(shí)現(xiàn)購房愿望，花明天的錢圓今天的夢。(3)按揭貸款即購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌鰸撛谛枨笱杆俎D(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效手段。這種付款方式的好處就是，可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購房風(fēng)險(xiǎn)較大。一次性付款一般都能從銷售商處得到房價(jià)款的5％以上的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式的價(jià)格最低。31．購房付款方式選擇購買商品房付款方式主要有三種：一次性付款、分期付款和按揭貸款，現(xiàn)將這三種方式作一介紹。但對(duì)這種業(yè)務(wù)的處理辦法，各貸款行略有不同。經(jīng)公證和核準(zhǔn)登記后，抵押貸款合同方可生效。(4)按揭辦法確定以后，購房者應(yīng)按《訂購書》的要求及時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》；已簽有購房合同，但該合同中約定的按揭辦法和貸款銀行最終批準(zhǔn)的按揭辦法不同的，雙方需另行簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議。(2)貸款銀行根據(jù)申請(qǐng)人提供的貸款資料進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在此基礎(chǔ)上提出貸與不貸，以及貸款金額、成數(shù)、期限、利率等的初步意見，以書面形式通知購房者。為了配合國家住房制度改革，減輕城鎮(zhèn)職工購房負(fù)擔(dān)，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局最近聯(lián)合發(fā)出通知，通知規(guī)定對(duì)公有制單位為解決職工住房而采取的集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購房，免征契稅。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個(gè)人購買自用住宅，契稅暫時(shí)減半征收。1997年4月23日，我國頒布了新的契稅暫行條例，規(guī)定契稅稅率為3%～5%。主要對(duì)個(gè)人和私營單位購買、承典、承受贈(zèng)與或交換房屋征收契稅。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。這里還是稍微提醒一下，個(gè)人在購房中除應(yīng)付的房款，還需要承擔(dān)以下費(fèi)用：預(yù)售合同登記備案費(fèi)，出售合同交易手續(xù)費(fèi)，他項(xiàng)權(quán)證抵押登記費(fèi)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)，權(quán)證登記費(fèi)。且交款須交到開發(fā)商賬戶，而不能交到開發(fā)商老板個(gè)人賬戶。隨著整頓的深入，上列現(xiàn)象將會(huì)越來越少。(10)小區(qū)規(guī)劃不合理按規(guī)定，房屋高度與房屋間距比例在各地區(qū)因日照不同而有不同規(guī)定，因?yàn)榉课莸拈g距直接影響著居室采光、通風(fēng)、視野和綠化，而有的房地產(chǎn)公司為減少成本，追求利潤，故意縮小房屋的間距，樓房林立，密不透風(fēng)，給購房者的居住帶來不應(yīng)有的煩惱。大家切記：一般房價(jià)不包括公證費(fèi)、《房地產(chǎn)證》的工本費(fèi)、契稅等。通常房地產(chǎn)公司為吸引購房者，往往把自己的地段位置說得過于優(yōu)越。實(shí)力不足或