【正文】 實(shí)際建成實(shí)測(cè)面積為：，比規(guī)劃許可證面積超2%。雖然土地面積總體沒(méi)有變化，但存在土地屬性的變化，現(xiàn)尚未履行該手續(xù)。在實(shí)際辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)時(shí)，2005年8月取得了21778平方米的住宅土地。（4）項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，針對(duì)客戶(hù)群體不明晰，導(dǎo)致戶(hù)型結(jié)構(gòu)和戶(hù)均面積不合理。同時(shí)由于工程進(jìn)度與銷(xiāo)售許可證的原因，05年率先推出小高層的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，使后期銷(xiāo)售缺乏提價(jià)產(chǎn)品，縮小了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。該項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中既沒(méi)有取得高銷(xiāo)售速度也沒(méi)有獲得足夠的利潤(rùn)空間，主要問(wèn)題有：（1）銷(xiāo)售策略問(wèn)題：銷(xiāo)售策略運(yùn)用較為單一，深度挖掘與提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)不夠，營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)支持不足，推廣媒體選擇單一，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)用偏少等致使項(xiàng)目在市場(chǎng)中的影響力不足。但周邊新項(xiàng)目多且集中，項(xiàng)目規(guī)模大，最主要的是其價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，在銷(xiāo)售過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。合同執(zhí)行情況營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用合同共簽訂136份，已執(zhí)行合同135份，未簽合同的支付項(xiàng)共46項(xiàng)，具體情況如下表（單位：元）： 注：。216。216。預(yù)算執(zhí)行情況如下表：（單位：萬(wàn)元） 山水頤園住宅項(xiàng)目實(shí)際支付/，占項(xiàng)目總銷(xiāo)售額37473萬(wàn)元（含6套預(yù)留房）%，%計(jì)算，住宅部分的銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)為約787萬(wàn)元， ，％； 根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告預(yù)測(cè)，銷(xiāo)售費(fèi)用的預(yù)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為100元/平米，而實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)用為241元/平米，超出比例約為141%。（十） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況據(jù)山水頤園項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售計(jì)劃，％的比例計(jì)算總體銷(xiāo)售費(fèi)用約1350萬(wàn)元，另外示范區(qū)園林預(yù)算費(fèi)用為40萬(wàn)元，總計(jì)預(yù)算為1390萬(wàn)元。實(shí)樓樣板間的展現(xiàn)，未能快速的消化難點(diǎn)戶(hù)型。周邊樓盤(pán)景觀示范區(qū)應(yīng)用較少，其亮相與周邊樓盤(pán)形成差異化，提升產(chǎn)品附加值，一定時(shí)期內(nèi)促進(jìn)校銷(xiāo)售。但項(xiàng)目后期，客戶(hù)對(duì)于樣板間及實(shí)樓樣板間總體評(píng)價(jià)不高，客戶(hù)總體成交量相對(duì)較少。售樓處綜合成本（建造、布置、固定資產(chǎn)），%,資金使用不合理，不利于推廣工作的合理運(yùn)行，資金利用缺乏統(tǒng)籌性。售樓處外觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代、品質(zhì)感較強(qiáng)，地標(biāo)性特征明顯，利于企業(yè)品牌、項(xiàng)目品質(zhì)的提升。5） 項(xiàng)目采取社區(qū)直投推廣方式共計(jì)2次，每次5萬(wàn)份，其來(lái)電、來(lái)訪、成交量分別為71通／次、／次、0組／次，性?xún)r(jià)比較低。其較高的性?xún)r(jià)比，在今后推廣工作中可作為主要輔助性推廣方式，但對(duì)于客戶(hù)資源的正確選擇應(yīng)成作為其應(yīng)用的重點(diǎn)。3） 短信廣告的來(lái)電、來(lái)訪、成交量為76通／次、／次、／次。2） 推廣網(wǎng)絡(luò)媒體客戶(hù)來(lái)電、來(lái)訪、。216。推廣方式分析本項(xiàng)目推廣主要以報(bào)紙廣告為主，網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外為輔，重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)適當(dāng)補(bǔ)充路名牌、短信、直投的宣傳方式。d) 05年11月，經(jīng)公司上層指示項(xiàng)目封盤(pán)，項(xiàng)目推廣突然中斷，致使項(xiàng)目整體推廣缺乏連貫性，導(dǎo)致一段時(shí)期的市場(chǎng)冷卻。b) 市場(chǎng)大環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目推廣有著決定性的因素，05年11月06年2月以及06年6—7月來(lái)電、來(lái)訪量較為明顯的下降與市場(chǎng)季節(jié)性冷淡以及市場(chǎng)宏觀調(diào)控有著明顯的關(guān)系。在資金允許的情況下，應(yīng)配合其它媒體資源，引起市場(chǎng)共鳴。消化現(xiàn)階段相對(duì)滯銷(xiāo)戶(hù)型。故針對(duì)此狀況以強(qiáng)調(diào)南開(kāi)最后的山水大宅為核心，進(jìn)行推廣。—主力戶(hù)型推動(dòng)，時(shí)間：—現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)——夢(mèng)想在生活中實(shí)現(xiàn)，億城山水客戶(hù)答謝會(huì)。路名牌廣告的作用在于較強(qiáng)的區(qū)域宣傳針對(duì)性，其與戶(hù)外媒體相似，利于項(xiàng)目品質(zhì)及企業(yè)品牌的整體提升。●9月2日客戶(hù)活動(dòng)，內(nèi)容簡(jiǎn)單，主要以民俗藝術(shù)表演，客戶(hù)關(guān)注度較低，無(wú)法形成人氣匯集?！?項(xiàng)目最大特質(zhì)“闊”的提取，提升項(xiàng)目品質(zhì)，并且以“闊景樓王”作為項(xiàng)目整體高度的提升，使項(xiàng)目高品質(zhì)定位深入人心。重大營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)間的選擇，應(yīng)由市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目自身情況綜合考慮?！裼捎?—7月受宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)處于冷淡期，因此2號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間后推，視市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)好再定開(kāi)盤(pán)日期。發(fā)布期8—9月。路名牌廣告：選擇南開(kāi)、紅橋及和平區(qū)主要干道點(diǎn)位52塊，—。網(wǎng)絡(luò)廣告：—，傳達(dá)闊景樓王開(kāi)盤(pán)信息。推廣訴求以挖掘客戶(hù)關(guān)注度較高的產(chǎn)品細(xì)節(jié)為重點(diǎn)，提取項(xiàng)目最大特質(zhì)“闊”，包裝闊景樓王概念，并加以傳播。應(yīng)將此客戶(hù)活動(dòng)與產(chǎn)品優(yōu)惠相結(jié)合，吸引客戶(hù)。應(yīng)在市場(chǎng)較好時(shí)期，增大優(yōu)惠，集中銷(xiāo)售。本次活動(dòng)利用產(chǎn)品限量?jī)?yōu)惠，表演、抽獎(jiǎng)等吸引老業(yè)主的人氣帶動(dòng)，制造客戶(hù)緊迫感，促進(jìn)成交。● 景觀示范區(qū)、實(shí)樓樣板間硬性工程節(jié)點(diǎn)的支撐，提升項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，促進(jìn)客戶(hù)成交。● 戶(hù)外廣告，采用區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)時(shí)期重點(diǎn)投放策略，少而精，使06年新客戶(hù)快速認(rèn)知企業(yè)與項(xiàng)目，企業(yè)與項(xiàng)目宣灌立體化，提升企業(yè)及項(xiàng)目市場(chǎng)影響力。●針對(duì)項(xiàng)目購(gòu)房客戶(hù)以南開(kāi)區(qū)域?yàn)橹鞯奶卣?，訴求重點(diǎn)采用“山水品質(zhì)、征服南開(kāi)”，樹(shù)立項(xiàng)目南開(kāi)山水大宅的項(xiàng)目核心，利于區(qū)域客戶(hù)的針對(duì)性宣傳。網(wǎng)絡(luò)廣告：—、焦點(diǎn)網(wǎng)廣告發(fā)布，以“山水品質(zhì)，征服南開(kāi)”， 區(qū)、實(shí)樓樣板間開(kāi)放為訴求重點(diǎn)。、實(shí)樓樣板間開(kāi)放（v. 3號(hào)樓認(rèn)購(gòu)）●重新蓄勢(shì)期（）●工程節(jié)點(diǎn)支撐的產(chǎn)品強(qiáng)銷(xiāo)期（—5月）報(bào)紙廣告：自06年3月23日進(jìn)入重新蓄勢(shì)期，—，訴求以“南開(kāi)概念”為重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目特征；以全明三室戶(hù)型作為重點(diǎn)，系統(tǒng)包裝?！癞a(chǎn)品價(jià)格大幅度的提高，客戶(hù)心理接受度較差。封盤(pán)期間沒(méi)有作任何媒體發(fā)布，使推廣突然中斷，致使項(xiàng)目整體推廣缺乏連貫性，導(dǎo)致一段時(shí)期的市場(chǎng)冷卻。●10月首次應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)廣告，雖作用明顯，但由于發(fā)布周期較短，其功用未能得到有效釋放。 ●9—10月報(bào)紙廣告仍保持每周一期的高頻次，未能形成營(yíng)銷(xiāo)工作節(jié)奏性及推廣費(fèi)用的合理支配。●階段性推廣需建立在自身產(chǎn)品基礎(chǔ)之上，產(chǎn)品推廣需有較強(qiáng)針對(duì)性。●開(kāi)盤(pán)活動(dòng)以京津兩地同時(shí)開(kāi)盤(pán)為賣(mài)點(diǎn)，有效提升項(xiàng)目企業(yè)高品牌，項(xiàng)目高品質(zhì)。●10月客戶(hù)來(lái)電、來(lái)訪量較9月有所提升，表明項(xiàng)目通過(guò)10月高密度推廣工作，特別是網(wǎng)絡(luò)媒體的利用，提高了項(xiàng)目市場(chǎng)影響力及整體認(rèn)知度。 客戶(hù)活動(dòng)：、“億城品牌，北京項(xiàng)目鑒賞活動(dòng)”，組織客戶(hù)赴北京碧水運(yùn)天頤園、萬(wàn)城華府、億城中心等項(xiàng)目；。開(kāi)盤(pán)爆發(fā)期,配合開(kāi)盤(pán)的產(chǎn)品密集推廣（）報(bào)紙廣告：9—10月共發(fā)布報(bào)紙廣告8期，傳播項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)信息。小高層二室戶(hù)型應(yīng)作適當(dāng)保留，以利于后期產(chǎn)品的價(jià)格提升。一方面，利用其國(guó)際知名設(shè)計(jì)師知名度，提升項(xiàng)目品質(zhì)；另一方面，設(shè)計(jì)師對(duì)于產(chǎn)品的講解，有利于客戶(hù)全面而深入的了解產(chǎn)品，樹(shù)立其對(duì)于項(xiàng)目的信心。●高密集報(bào)紙廣告宣傳，增加了項(xiàng)目曝光率，通過(guò)項(xiàng)目特質(zhì)的充分宣傳，進(jìn)一步提高客戶(hù)對(duì)于項(xiàng)目認(rèn)知度，為認(rèn)購(gòu)打下良好客戶(hù)基礎(chǔ)。客戶(hù)活動(dòng)：●9月項(xiàng)目首期較高的認(rèn)購(gòu)量，說(shuō)明前一階段推廣策略以及銷(xiāo)售策略的運(yùn)用較為成功。認(rèn)購(gòu)強(qiáng)銷(xiāo)期（）報(bào)紙廣告：8月共發(fā)布報(bào)紙廣告6期?！窠煌ㄅ_(tái)廣播費(fèi)用較高，性?xún)r(jià)比不高。本項(xiàng)目初始階段戶(hù)外廣告量較少，發(fā)布周期較短，導(dǎo)致項(xiàng)目宣傳力度較弱。并且，此一入市產(chǎn)品策略必然加大后期高層產(chǎn)品因高價(jià)格、產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低而產(chǎn)生的銷(xiāo)售壓力。●項(xiàng)目操盤(pán)著眼點(diǎn)應(yīng)從全局出發(fā)，以銷(xiāo)售為導(dǎo)向，優(yōu)化整合自身資源，利于公司高利潤(rùn)以及快速回款目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。●多種高品質(zhì)銷(xiāo)售道具，利于細(xì)節(jié)中提升企業(yè)品牌、項(xiàng)目品質(zhì)的高度。●推廣緊密把握項(xiàng)目差異化特質(zhì)，最大限度提升了企業(yè)及項(xiàng)目的高度。推廣核心的調(diào)整：即將up、向上的項(xiàng)目核心，調(diào)整為“南開(kāi)核心，現(xiàn)代城市山水大宅”●售樓處開(kāi)放后，來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)量在8月形成高峰期，為項(xiàng)目銷(xiāo)售積累大量有效客戶(hù)。交通臺(tái)廣播：—。報(bào)紙廣告：7月發(fā)布每日新報(bào)報(bào)紙廣告6期?！跋蛏稀钡睦砟钍褂脮r(shí)間太長(zhǎng)，不能與客戶(hù)產(chǎn)生共鳴?！裢茝V核心的準(zhǔn)確把握是項(xiàng)目整體推廣工作成敗的關(guān)鍵。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的黃金時(shí)節(jié)應(yīng)在春秋季，廣廈外展場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間相對(duì)滯后。 ●前期大量的推廣宣傳，高度樹(shù)立企業(yè)形象及項(xiàng)目市場(chǎng)地位、闡述區(qū)域價(jià)值。（九） 策劃推廣各營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的策劃推廣情況營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)主要根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏的安排，銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，配合銷(xiāo)售政策，以達(dá)到促進(jìn)項(xiàng)目階段性銷(xiāo)售的目的，山水頤園項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)、推廣配合情況如下：營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)推廣階段推廣配合成功之處經(jīng)驗(yàn)吸取品牌樹(shù)立、前期積累期（－7月）報(bào)紙廣告：4—6月共發(fā)布每日新報(bào)廣告7期 戶(hù)外：—（一塊） 訴求均以企業(yè)品牌、項(xiàng)目初始亮相的宣傳為重點(diǎn)。這些成交客戶(hù)在某些方面存在著普遍性的特點(diǎn)：居住在南開(kāi)區(qū)、紅橋區(qū)等項(xiàng)目周邊區(qū)域；購(gòu)房以改善型需求為主；客戶(hù)職業(yè)層次相對(duì)較高，較少私營(yíng)業(yè)主，主要以工作穩(wěn)定收入較高職業(yè)為主。從房型上看，目前居住兩室的客戶(hù)成為了我們主要的三室客戶(hù)群體。 原居住情況及購(gòu)房目的從上表可以看出，原居住條件一定程度上反映了其購(gòu)買(mǎi)力，總體上81%客戶(hù)為改善型需求。 置業(yè)情況上表信息顯示本項(xiàng)目業(yè)主基本上以二次置業(yè)為主，二次及以上置業(yè)的業(yè)主占66％，基本與可研定位相符。上表信息顯示，實(shí)際成交客戶(hù)中私營(yíng)業(yè)主占整體客戶(hù)較少部分，客戶(hù)主要以工作穩(wěn)定、工資收入較高的客戶(hù)為主，如企事業(yè)單位職員為主，占35％，白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、醫(yī)生總計(jì)約占31％。216。 216。 業(yè)主年齡層次構(gòu)成共有115戶(hù)填有年齡信息?？蛻?hù)區(qū)域組成情況與之前所預(yù)計(jì)客戶(hù)組成情況基本一致，以南開(kāi)、紅橋兩個(gè)區(qū)域客戶(hù)為主。置業(yè)情況基本上以二次置業(yè)為主，首次置業(yè)比例會(huì)很小實(shí)際成交客戶(hù)情況經(jīng)過(guò)對(duì)130位入住業(yè)主進(jìn)行了包括原居住區(qū)域、年齡、職業(yè)、家庭月收入、置業(yè)次數(shù)、入住后的家庭結(jié)構(gòu)、原住房情況、購(gòu)房目的、付款方式、家庭交通工具這幾個(gè)方面進(jìn)行調(diào)研工作，將具體情況及購(gòu)買(mǎi)居室情況分別統(tǒng)計(jì)如下：216。收入狀況家庭年收入在4萬(wàn)以上是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群體的收入底線(xiàn)?？蛻?hù)消費(fèi)習(xí)慣傾向于一次性或多首付、少月供。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。故銷(xiāo)售、客服人員需要在認(rèn)購(gòu)時(shí)，對(duì)客戶(hù)加強(qiáng)貸款政策的宣傳、解釋?zhuān)瑴p少后期的變更次數(shù)。（七） 換房、更名、退房情況根據(jù)客服和財(cái)務(wù)提供的資料統(tǒng)計(jì)，在整盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，更名、換房、退房等情況如下表：上表數(shù)據(jù)顯示，%，比例較高。（5）其他原因：房管局系統(tǒng)升級(jí)，導(dǎo)致于房管局相關(guān)的所有工作停止近兩個(gè)月，致使登記備案和貸款抵押辦理無(wú)法進(jìn)行，導(dǎo)致回款推遲。（3）在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的業(yè)主，公積金也在開(kāi)發(fā)區(qū)繳存，開(kāi)發(fā)區(qū)的公積金為獨(dú)立的系統(tǒng)，貸款回款的時(shí)間為35個(gè)月，導(dǎo)致回款推遲。影響回款的因素分析（1）貸款政策的原因：原貸款政策首付款為2成，新貸款政策首付款為3成，部分首付款2成的業(yè)主需要補(bǔ)交首付款方可辦理貸款，業(yè)主補(bǔ)交首付款需做大量的解釋工作和時(shí)間，導(dǎo)致回款推遲。由上圖可知，2007年2月之前，實(shí)際回款遠(yuǎn)低于計(jì)劃回款，2007年3－9月回款速度較快。（六） 銷(xiāo)售回款實(shí)現(xiàn)情況計(jì)劃回款與實(shí)際回款情況 由上表可知：2005－2006年的回款率較低，其中：%，%； 2006年的計(jì)劃回款實(shí)現(xiàn)率為66％，%，%。（4）2007年下半年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)急速提升，但本項(xiàng)目已基本售罄，沒(méi)有有效的控制銷(xiāo)售節(jié)奏以預(yù)留更多房源，進(jìn)行后期提價(jià)，實(shí)現(xiàn)更高的銷(xiāo)售利潤(rùn)。（2）高層產(chǎn)品，按產(chǎn)品位置及戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析，1號(hào)樓相對(duì)弱勢(shì)，應(yīng)該先行消化，但依舊因銷(xiāo)售許可證困擾，無(wú)法正式開(kāi)盤(pán)，雖然采取認(rèn)購(gòu)方式，但客戶(hù)對(duì)其接受度低，銷(xiāo)售節(jié)奏的安排受到一定影響，盡管如此，還是在2006年上半年安排3號(hào)樓的銷(xiāo)售計(jì)劃，把2號(hào)樓控制在2006年下半年9月份正式開(kāi)盤(pán)，得以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的相互補(bǔ)充及價(jià)格擠壓與提升。另外，公司的預(yù)留未簽約的6套房屋均為公司的關(guān)系戶(hù)，預(yù)計(jì)還將會(huì)有額外折扣的發(fā)生。折扣情況如下表： 上表數(shù)據(jù)顯示已簽約特殊折扣和股東特惠總戶(hù)數(shù)為116戶(hù)，%，%，%。 各年銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)情況 銷(xiāo)售折扣情況山水頤園的銷(xiāo)售折扣有三種方式：（1）根據(jù)銷(xiāo)售策略制定的正常折扣、優(yōu)惠 ； （2）以折扣審批單的形式經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批的特殊折扣；（3）股東特惠。截止到2008年4月30日，按項(xiàng)目均價(jià)6300元/㎡計(jì)算,預(yù)留房預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約464萬(wàn)元，；，％，％。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)情況分析216。216。（4）同期周邊有競(jìng)爭(zhēng)力樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)實(shí)現(xiàn)情況山水頤園項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中一直處于中等的水平，泰達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)的格調(diào)春天項(xiàng)目及萬(wàn)科地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的金色家園項(xiàng)目?jī)r(jià)格接近并領(lǐng)先于板塊內(nèi)其他項(xiàng)目。比可行性研究計(jì)劃均價(jià)5700元/平米高出628元/平米，比最終的計(jì)劃整盤(pán)均價(jià)6300元/平米高出了28元/平米，基本實(shí)現(xiàn)了最終的6300元/平米的整盤(pán)均價(jià)。在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程，銷(xiāo)售部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，于每年年初對(duì)未售房的銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)行調(diào)整，2006年調(diào)整后的計(jì)劃均價(jià)為6201元/平米，2007年調(diào)整后的計(jì)劃均價(jià)為6600元/平米。銷(xiāo)售均價(jià)實(shí)現(xiàn)情況（1）計(jì)劃均價(jià)制定、調(diào)整情況2005年4月項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，分析確定項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)5700元/平方米。（五） 銷(xiāo)售均價(jià)、銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售折扣的實(shí)現(xiàn)情況分析 基本定價(jià)策略天津山水頤園項(xiàng)目的定價(jià)策略采用入市方式為平開(kāi)高走，根據(jù)項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)，提升價(jià)格，并結(jié)合產(chǎn)品形成價(jià)格梯次，擠壓預(yù)售產(chǎn)品快速銷(xiāo)售。項(xiàng)目各月實(shí)際銷(xiāo)售情況項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為兩年，由項(xiàng)目獲取銷(xiāo)售許可證開(kāi)盤(pán)至入住清盤(pán)，歷經(jīng)20052007年，具體銷(xiāo)售情況如下表：項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度完成情況由上表可知，剔除預(yù)留房因素后，山水頤園項(xiàng)目截至到2007年7月全部售罄，比計(jì)劃銷(xiāo)售周期延長(zhǎng)一個(gè)月；2005年、2006年銷(xiāo)售速度較慢，計(jì)劃完成不足80％，2007年上半年銷(xiāo)售速度較快，％。由上表數(shù)據(jù)資料可知，除2005年9月3日首期推盤(pán)外，其它每期推出樓盤(pán)的銷(xiāo)售量占每期可售樓盤(pán)的銷(xiāo)售量均比較偏低，同時(shí)在2006年4月15日之前，每推售樓盤(pán)的銷(xiāo)售比例及可售樓盤(pán)的銷(xiāo)售比例均比較低（最高的為首期的銷(xiāo)售比例51％，最低的僅為12％），其中三室的銷(xiāo)售比例明顯偏低。（三） 樓盤(pán)推售及銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售許可證取得及推出時(shí)間情況 上表信息顯示：除2號(hào)樓