【正文】 。項(xiàng)目的建設(shè)必須執(zhí)行“三同時(shí)”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)保、安全、經(jīng)濟(jì)等方面風(fēng)險(xiǎn)均很小，故“**某商城”項(xiàng)目開發(fā)是可行的。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，合理的價(jià)格策略及良好的企業(yè)品牌，都為此項(xiàng)目的成功提供了必要的條件。因此，項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等其它風(fēng)險(xiǎn)很小。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，雄厚的技術(shù)力量。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。共同投資開 要求全作者共同對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。（二）風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表見下表：風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說明很大較大中等較小很小1政策風(fēng)險(xiǎn)√2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√4自然風(fēng)險(xiǎn)√5財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)√6經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)√7市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)√本項(xiàng)目要重視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)8利率風(fēng)險(xiǎn)√9資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)√10完工風(fēng)險(xiǎn)√（三）風(fēng)險(xiǎn)防范措施房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。由于本項(xiàng)目工期較長(zhǎng)，不可預(yù)見的因素很多，因此項(xiàng)目建設(shè)存在著完工風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差，房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來損失。這無疑會(huì)給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。利率風(fēng)險(xiǎn)。由于國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，有可能出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策。故該項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很小。故建設(shè)單位資金充足。房地產(chǎn)投資者在購(gòu)買保險(xiǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU(xiǎn)金額，合理劃分風(fēng)險(xiǎn)單位和厘定費(fèi)率以及選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司等幾方面的因素。保險(xiǎn)對(duì)于減輕或彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資者的損失，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤(rùn)等方面具有十分重要的意義，尤其對(duì)于房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展具有積極作用。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。共同投資開 要求全作者共同對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。（三）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。 存貨管理風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)保持一定量的存貨對(duì)于其進(jìn)行正常生產(chǎn)來說是至關(guān)重要的，但如何確定最優(yōu)庫(kù)存量是一個(gè)比較棘手的問題，存貨太多會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品積壓，占用企業(yè)資金，風(fēng)險(xiǎn)較高；存貨太少又可能導(dǎo)致原料供應(yīng)不及時(shí)，影響企業(yè)的正常生產(chǎn)，嚴(yán)重時(shí)可能造成對(duì)客戶的違約，影響企業(yè)的信譽(yù)。**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司財(cái)力雄厚，工程工期1年，時(shí)間較短，不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的遲滯。因此本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)很小。而某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司是大公司，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚；目前國(guó)家貨幣政策寬松，因此本項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)很小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金的過程中，借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，財(cái)務(wù)杠桿利益越大，而伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。（2）一些企業(yè)舉債隨意，千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，卻沒有真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力以及利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。因此，企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、職工人身安全險(xiǎn)、車船險(xiǎn)等可以通過投保方式減少企業(yè)可能遭受的損失程度。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的最主要形式。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者為應(yīng)付潛在的嚴(yán)重?fù)p失而制定的應(yīng)急計(jì)劃，包括搶救活動(dòng)及企業(yè)在發(fā)生損失后如何繼續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)活動(dòng)的計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)分離是將房地產(chǎn)企業(yè)面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)單位分離，而不是將它們集中于可能遭受同樣損失的同一地點(diǎn)，從而達(dá)到縮小損失幅度的目的。防范措施得當(dāng)，可以減少損失發(fā)生的概率。它是風(fēng)險(xiǎn)管理中最積極、最主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)處置方法。（２）風(fēng)險(xiǎn)防范策略。但是為此要放棄或改變正在進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要付出巨大的代價(jià)，所以它具有一定的局限性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理策略（１）風(fēng)險(xiǎn)回避策略。二是現(xiàn)金比率。一是資產(chǎn)負(fù)債率。如果從經(jīng)營(yíng)收益開始就已經(jīng)虧損，說明企業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營(yíng)業(yè)務(wù)或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營(yíng)收益為盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)信號(hào)。（２）微觀指標(biāo)分析方法。２）財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。（１）宏觀監(jiān)測(cè)方法?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控方法 企業(yè)只有具備對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別和監(jiān)測(cè)的能力，才能將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。一是無力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制 。 （4）內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系不明。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素，這些因素存在企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。風(fēng)險(xiǎn)形成原因　 （1）財(cái)務(wù)管理宏觀環(huán)境的復(fù)雜性是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。在所有的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯得尤其重要，如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與評(píng)估，并在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)上建立模型，以達(dá)到自動(dòng)預(yù)警的目標(biāo)，將具有很高的實(shí)用價(jià)值。其次，將企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警理論應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)，建立了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，并得出了一些有價(jià)值的結(jié)論。財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意義　　　 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括投資風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)，包括宏觀的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和微觀的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不只是指損失的不確定性，而且還包括盈利的不確定性。五、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)概述　 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。目前，**市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)的項(xiàng)目有**煤礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、金巖小區(qū)、濉河三區(qū)三期等，這些項(xiàng)目在安全建設(shè)方面均得到業(yè)內(nèi)外人士好評(píng)。 建筑安裝工人安全技術(shù)操作規(guī)程一般規(guī)定。 2文明施工措施。 2建筑民工宿舍管理制度。 2建筑施工場(chǎng)所治安管理制度。 2工地防火須知。 文明衛(wèi)生環(huán)境制度。 1生產(chǎn)工人的安全生產(chǎn)責(zé)任制度。 1項(xiàng)目三寶四口安全防護(hù)規(guī)定。 1門衛(wèi)值班與保衛(wèi)制度。 1班組安全活動(dòng)制度。衛(wèi)生保潔制度。 安全生產(chǎn)制度。 安全檢查制度。 4 、架體、設(shè)備安裝驗(yàn)收制度。 安全技術(shù)措施計(jì)劃執(zhí)行制度。特別是項(xiàng)目建筑物均為6層框架