【正文】 從物業(yè)發(fā)展方向來看，本板塊比較適合發(fā)展旅游、度假、教育型項目，物業(yè)檔次應(yīng)以中檔為主。三、版塊發(fā)展趨勢判斷根據(jù)花溪自然山水及人文特色，政府將其定位為旅游、生態(tài)型城市，近年來旅游業(yè)的發(fā)展很快，已逐漸形成旅游、休閑及度假勝地，由此也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但就目前來說，交通相對不便，且在售住宅戶型面積過大，售價較高，加之較為另類的產(chǎn)品設(shè)計，銷售情況不好。其中以156平米左右為主力戶型?，F(xiàn)小區(qū)普通住宅已全部封頂，今年年底包括別墅在內(nèi)可全部交房。重要個盤：夢溪筆談項目概況小區(qū)總占地面積2萬平方米，總建筑規(guī)模26130平方米，其中夢溪公寓7100平方米，藍(lán)夢華府5400平方米，竹溪居10000平方米，林中極品別墅7套，總共115套。不過由于花溪自然環(huán)境十分優(yōu)美，又具有濃郁的文化氛圍，眾多開發(fā)商已看好區(qū)域發(fā)展前景，近兩年陸續(xù)進(jìn)入該板塊角逐，因此開發(fā)項目的質(zhì)素提升較快，其中以麒龍房地產(chǎn)公司所開發(fā)的麒龍溪園，銷售平均價格價格已達(dá)到2400元/M2以上。對昆明市民和省內(nèi)其他區(qū)域來筑來購房者的購買力量形成有效的市場分流。為鼓勵人們到金陽購房，2002004年市政府連續(xù)出臺了關(guān)于在金陽購房的優(yōu)惠政策，這對吸引人們到金陽購房置業(yè)肯定會有較大的促進(jìn)作用。三、版塊發(fā)展趨勢判斷白云是昆明市各郊區(qū)中人均GDP最高的經(jīng)濟強區(qū)，近年來工業(yè)經(jīng)濟、會展經(jīng)濟都取得了較快的發(fā)展，隨著區(qū)域生態(tài)環(huán)境的逐漸改善，在金陽新區(qū)、南湖新區(qū)建設(shè)的帶動下，本板塊房地產(chǎn)市場也具有一定的潛力。開發(fā)商為白云永茂房開，別墅區(qū)以準(zhǔn)現(xiàn)房的形象面市，給項目的營銷帶來良好的銷售局面，也獲得了市場的較高認(rèn)同。該項目依山傍水，環(huán)境較好，規(guī)模大。一期別墅房型主要分為220平米，340平米和400多平米的別墅。約30多套。一期總建別墅74戶。金陽商貿(mào)中心啟動開發(fā)，土地市場交易火暴。該項目占地187萬余平方米，建筑面積約170萬平方米，一期住宅預(yù)計將于2004年交付使用。2003年，金陽新區(qū)加快了建設(shè)步伐，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)展順利，新區(qū)道路骨架基本形成；新昆明一中、新貴醫(yī)啟動建設(shè)、進(jìn)展順利，市政府行政中心完工并于04年初啟用。白云、金陽區(qū)行情一、提要白云區(qū)域均價均值：約1180元／平方米金陽區(qū)域均價均值：約1400元／平方米價格區(qū)間：12001600元／平方米二、版塊樓市概述白云板塊近年房地產(chǎn)發(fā)展雖然較快，但由于受貴州鋁廠及其它工業(yè)的污染較大，作為居住區(qū)域還不是很受歡迎，消費群體以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前住宅預(yù)售均價約在1180元/M2左右，在四郊區(qū)中處于最低價位。從大片區(qū)來看，本板塊通過新添大道與大營坡、中心城區(qū)緊密相連，伴隨住宅日益郊區(qū)化的趨勢，住宅開發(fā)必將形成以大營坡、新添寨為中心、沿新添大道一線分布的格局。由貴州神奇集團旗下的金泰房開公司開發(fā)，其他情況不詳。重要個盤：烏當(dāng)藍(lán)波灣、城市山水公園項目概況烏當(dāng)藍(lán)波灣位于烏當(dāng)傳統(tǒng)的繁華區(qū)域，原區(qū)政府舊址，鬧中取靜，占地170畝，總建筑面積約12萬平米，由開發(fā)“藍(lán)波灣”項目的貴州龍潤得房開公司開發(fā)，規(guī)劃為中高檔住宅小區(qū)，并注重商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，希望以商業(yè)來促進(jìn)項目的開發(fā)，目前項目房案報批中，預(yù)計05年初上市，其他情況不詳。供應(yīng)戶型由50200平方米，主力單位為7090平米兩房和90130平米三房構(gòu)成，四房單位面積集中在140160平米。多層帶商鋪是該區(qū)域樓市的一個特征，項目開發(fā)主要以多層為主，帶部分小高層。烏當(dāng)區(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：多層均價均值：1380元／平方米價格區(qū)間：10801680元/平方米最低價個盤：銀泰花園1080元／平方米 最高價個盤：金田家園1680／平方米（變維單位）小高層均價均值：1590元／平方米價格區(qū)間：13801800元/平方米最低價個盤：新星園1380元／平方米 最高價個盤： 華驕豪園1800元／平方米二、版塊樓市概述新添板塊房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度異常迅猛，在四郊區(qū)中大有后來居上之勢。商業(yè)項目普遍不旺。小河?xùn)|北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江路各地塊”的啟動錦上添花。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性持續(xù)供應(yīng)的主要是“中遠(yuǎn)城市花園”和“山水黔城”兩個主要樓盤。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。2緊鄰工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和鐵路線。2配套相對完善，產(chǎn)品供應(yīng)全面。整個項目的開發(fā)預(yù)計在05年初完成。同期小區(qū)會所、游泳池、網(wǎng)球場，森林公園、入口大型水景園林均已經(jīng)建成投入使用。項目配套社區(qū)森林公園、休閑健身廣場、人工湖、游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街，社區(qū)會所，社區(qū)主入口大型水景園林。綠化率39%，車位比例1：。總規(guī)劃居住戶數(shù)約750戶，總?cè)丝诩s1500人。重要個盤：中興世家項目概況總用地面積68180㎡（土地使用年限70年）。經(jīng)過幾年來眾多房地產(chǎn)公司的努力，小河的房地產(chǎn)開發(fā)水平有很大提高，成為較多市民認(rèn)同的居家選擇地，但交通成為區(qū)域的置業(yè)障礙，應(yīng)土地供應(yīng)不足，開發(fā)總量呈下降趨勢。項目規(guī)模跨度大，從1萬30萬平方米不等，受到土地供應(yīng)的限制，產(chǎn)品開發(fā)在現(xiàn)階段走向小性化。小河區(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：1600元元／平方米價格區(qū)間：11002300元/平方米最高價個盤：中遠(yuǎn)城市花園一期，1100元／平方米 （普通單位）最低價個盤：瑞和家園，2300元／平方米二、版塊樓市概述成規(guī)模的中高檔項目是區(qū)域樓市的總體特點，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)。3規(guī)劃較早，產(chǎn)品老化，小區(qū)協(xié)調(diào)性差?？剐裕?周邊自然環(huán)境不佳。項目特點及簡評賣點：1規(guī)模宏偉、配套成熟，距離城市核心區(qū)近。小區(qū)前兩期已全部交付，玉蘭園已交付但還未售馨（臨街的一帶多層較為難走，山腰下的小高層走勢較好），月亮湖現(xiàn)正在做基礎(chǔ)，同時有二套別墅正在裝修作示范單位，目前可預(yù)訂（20萬元的訂金），具體交房時間未能確定。區(qū)內(nèi)24小時閉路電視監(jiān)控。交房為毛坯房，衛(wèi)生間有粗裝修，進(jìn)戶門為鋼板防盜門，窗為白色鋁合金窗，有管道純凈水。綠化率40%。現(xiàn)階段消費者對該區(qū)域認(rèn)同度不高，但待以時日，將會成為市場的新興熱點。戶型結(jié)構(gòu)以三房為主流，兼有部分兩房單位。項目規(guī)模在1655萬平方米，該區(qū)域是昆明市場的大盤區(qū)，因地處城市邊緣，配套缺乏，項目多自建配套，目前各項目主要在開發(fā)初期，項目形象未能完好展示。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，云巖政府的北進(jìn)，區(qū)域不適合居家的局面得到改善，區(qū)域內(nèi)的項目均有一定的配套和環(huán)境，但外部環(huán)境和配套資源欠佳，交通在未來的壓力較大。面積跨度大，從48200平米均有供應(yīng)，經(jīng)濟使用房單位面積小型化，面積主要集中在120平方米以下。大盤項目內(nèi)有少量高端產(chǎn)品供應(yīng)。大營坡、茶店區(qū)域均價均值：2000元／平方米價格區(qū)間：15003000元／平方米最高價個盤：中華花園（普通產(chǎn)品）約3000元／平方米最低價個盤：心怡園（經(jīng)濟適用房）1500元／平方米區(qū)域樓市特征：經(jīng)濟適用房和中端產(chǎn)品是該區(qū)域的主要特征，供應(yīng)產(chǎn)品類型以多層為主、小高層為輔。80190平方米是區(qū)域供應(yīng)單位的面積區(qū)間，主要供應(yīng)單位面積為110140平方米，多為三房結(jié)構(gòu)。項目規(guī)模主要集中在24萬平方米，個別項目達(dá)到11萬平方米，高層項目一般均有35層的商業(yè)用房，但經(jīng)營情況不佳。本次普遍調(diào)查15個在售樓盤，基本代表區(qū)域現(xiàn)狀，其中小區(qū)10個，非小區(qū)5個。伴隨區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和昆明整體發(fā)展方向的展開，區(qū)域內(nèi)樓市主要向大營坡、茶店區(qū)域，頭橋、三橋區(qū)域兩個方向發(fā)展。云巖區(qū)行情一、提要核心區(qū)域均值：約3288元／平方米大營坡、茶店區(qū)域均值：約2000元／平方米頭橋、三橋區(qū)域均值：約2000元／平方米二、版塊樓市概述云巖區(qū)是昆明的傳統(tǒng)核心區(qū)域，經(jīng)濟總量全省第一，各種大型批發(fā)、貿(mào)易中心云集，都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及配套資源，但城市居住環(huán)境較南明區(qū)弱。3道路情況差，現(xiàn)有交通不便。抗性：1周邊自然環(huán)境不佳，南明河下游情況惡劣。項目特點及簡評賣點：1規(guī)模宏偉、規(guī)劃超前、配套完善，距離城市核心區(qū)近。二期預(yù)計均價約1850元/㎡。整個新城的總工期約在8年左右?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在2004年底前可全部完工?，F(xiàn)一期會所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網(wǎng)球場、組團廣場等休閑運動設(shè)施。二期總戶數(shù)約700戶，建筑面積約10萬㎡。重要個盤：中華世紀(jì)新城項目概況㎡，總建筑面積100萬㎡，小區(qū)綠化率為45%，共分為12個組團，總戶數(shù)6000余戶，規(guī)劃居住總?cè)丝?萬余人。因項目供應(yīng)多元化，供應(yīng)單位主要為兩房和三四房產(chǎn)品，面積輻射面寬，不集中。油榨街、龍洞堡均價均值：2850元／平方米價格區(qū)間：23803700元／平方米最高價個盤：經(jīng)典時代3700元／平方米最低價個盤：空缺區(qū)域樓市特征：項目多為小區(qū)性社區(qū)，產(chǎn)品供應(yīng)全面，小高層、高層、多層均有供應(yīng)。太慈橋、朝陽洞區(qū)域均價均值：2000／平方米價格區(qū)間：13902700元／平方米最高價個盤：鳳凰佳苑（高層單位）2700元／平方米最低價個盤：快樂家園 （經(jīng)濟適用房）1390元／平方米區(qū)域樓市特征：多層為主、小高層為輔的小區(qū)式物業(yè)類型。因受項目規(guī)模和建筑形態(tài)限制，項目自身配套普遍較弱，環(huán)境一般，但交通條件和社會配套資源豐富，居家便利。受用地條件限制，項目規(guī)模普遍不大，少數(shù)項目在813萬方，建筑形態(tài)均以高層出現(xiàn)，商住結(jié)合，群樓主要用做商業(yè)和寫字樓，很少有存居住項目。本次普遍調(diào)查21個在售樓盤，基本代表區(qū)域現(xiàn)狀，其中小區(qū)13個，非小區(qū)8個。伴隨城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓市已經(jīng)向城郊結(jié)合部尋求發(fā)展，發(fā)展方向主要集中在太慈橋、朝陽洞，油榨街、龍洞堡和東山、水口寺區(qū)域三個方向。六）、昆明房地產(chǎn)重點區(qū)域市場調(diào)查分析南明區(qū)行情一、提要核心區(qū)域均值：約3300元／平方米東山、水口寺區(qū)域均值：約1600元／平方米油榨街區(qū)域均值：約2850元／平方米太慈橋區(qū)域均值：約2000元／平方米二、版塊樓市概述南明區(qū)是昆明的傳統(tǒng)核心區(qū)域，都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及景觀資源。由于商鋪的位置直接影響價格，因而可比性較低，估計商鋪的價格將仍然呈現(xiàn)增長的趨勢。商鋪今年一季度銷售為293套，同比增長32%，但銷售面積增長卻不大，這是由于商鋪多為一些樓盤項目的低層，經(jīng)過分割后，面積并不大，有些甚至用柜臺的形式銷售，使得銷售套數(shù)增加，但面積卻不見有大幅的增長。金陽新區(qū)碧?；▓@十五個組團陸續(xù)獲準(zhǔn)預(yù)售，也是今年一季度銷售的特點。一季度高層銷售760套，%，%。雖然普通住宅的均價的增長幅度從數(shù)值上看并不大，但由于城中心區(qū)幾乎沒有多層樓盤，多層樓盤多位于相對偏遠(yuǎn)一些的城郊結(jié)合部，因而實際上多層樓盤的價位實際漲幅大于2%。從商品房預(yù)售合同登記備案的統(tǒng)計情況看，今年一季度我市工銷售2005套，%，同比增長2%。高層、小高層項目各1個，經(jīng)濟適用房5個，其中金陽新區(qū)碧?；▓@3個，小河3個，白云、烏當(dāng)、花溪各一個。第一季度出現(xiàn)這種“開年紅”勢頭與去年昆明市的房地產(chǎn)開發(fā)總量有較大增長有很大關(guān)系，另外，由于今年不在批準(zhǔn)聯(lián)建項目，使得以前有聯(lián)建意向的項目，為了搭上末班車也正抓緊開發(fā)，使得市場的投放量增大。13月份，同比增長150%。.... 中國最龐大的資料庫下載五）、04年一季度昆明樓市運行情況今年第一季度我市房地產(chǎn)市場銷售情況良好，呈現(xiàn)出良性的持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，各類住宅銷售總數(shù)為3738套，同比增長116%，頒發(fā)商品房預(yù)售許可證數(shù)量和批準(zhǔn)預(yù)售面積與去年同期相比均有大幅的增加，高層住宅均價有小幅下降，普通住宅均價有所上揚，金陽新區(qū)碧?；▓@成為經(jīng)濟適用房的銷售主力。言房價上漲的原因主要是基于幾個綜合因素影響的判斷。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出2003年昆明房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。從數(shù)值上看，昆明的房地產(chǎn)價格下降了，是乎正在向消費者的需求靠近，但在仔細(xì)分析各區(qū)域的銷售價格，你會發(fā)現(xiàn)，昆明的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。6）、綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升 2003年昆明全市的房地產(chǎn)銷售均價為1991元/平方米，其中住宅預(yù)售均價為1730元/平方米。影響力有多大？看看滿街的車流，昆明每日新上牌近100臺的記錄，不得不承認(rèn)，樓市消費多了一個對手。隨著股市的復(fù)舒，房地產(chǎn)競爭激烈，投資風(fēng)險加大，地產(chǎn)投資客的減少將是一個不可回避的事實。在看到這些利好空間的同時，應(yīng)該也看到市場消費力量被其他消費行為分流的趨勢。這些數(shù)據(jù)顯示在宏觀經(jīng)濟增長的同時，市民的個人經(jīng)濟收入也在不斷的增長，按照國際標(biāo)準(zhǔn)劃分，1000美元的收入水平，意味著高消費時代的來臨，這一切無疑為市民購房、改善居住條件提供了堅實的消費基礎(chǔ)。不過，隨著市民住房梯級消費觀念的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和成熟，政府對房改房、經(jīng)濟適用住房上市交易條件的放寬、房地產(chǎn)中介行業(yè)的自身規(guī)范與發(fā)展等條件