【正文】 返回26 / 26。但是鑒于中國和西方國家在房地產(chǎn)開發(fā)模式上的巨大差異，此類外資金融中介在國內的投資活動非常謹慎。由于近期限制貸款規(guī)模、收緊放貸的金融政策頻繁出臺，越來越多的開發(fā)商希望通過此類新型金融中介在資本市場上獲得項目所需的巨額資金。此類金融中介應該具有兩方面的能力：一是具有與資本市場對話的能力，也就是說將房地產(chǎn)市場的特點翻譯成資本市場認可的語言；二是具有對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的判斷能力和房地產(chǎn)項目的操作能力。那么，在當前銀根收緊的宏觀金融環(huán)境下，房地產(chǎn)如何破解融資困局呢？正是多重因素成了制約資本市場上的資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的主要壁壘。在銀行貸款越來越難的情況下，開發(fā)商也使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道。21世紀不動產(chǎn)市場部經(jīng)理高學忠則表示，這次鋼材漲價，對于大批量用鋼樓盤，如寫字樓的沖擊較大，由于民宅建筑用鋼量相對較少，所以影響相對也比較小。但從長遠來看，這種轉嫁風險的規(guī)避做法還是會受到影響，不可能長期受益。清華大學經(jīng)濟管理學院金融系教授王洪分析說，從短期內看，房地產(chǎn)商一般都是將項目承包給建筑商，由他們去批量購買鋼材，房地產(chǎn)商并不直接接觸鋼材買賣這一經(jīng)營活動。鋼材作為房地產(chǎn)建筑用鋼的原材料，漲價對下游的房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生直接的“傳導效應”，此次礦石漲價引發(fā)鋼材大漲對房地產(chǎn)業(yè)影響也較大。不少業(yè)內人士均持有此觀點。返回業(yè)界認為寫字樓受鋼價上漲沖擊較大%的消息后，鋼材價格上漲短時間內直接影響了其下游產(chǎn)業(yè)，并對相關產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈條產(chǎn)生了不小影響。受市場供求關系的影響，近年來，煤炭價格處于上漲態(tài)勢，政府協(xié)調下形成的電煤價格大大低于市場煤價格。我國的煤炭絕大多數(shù)產(chǎn)在西部，集中消費在東部，西煤東調任務很重。這主要是因為目前可供新井建設的精查儲量明顯不足，如不采取有效措施，將有可能影響煤炭供應。 煤炭供應緊張也將成為鋼材價格上漲的剛性因素據(jù)有關資料顯示，目前全國煤礦在建項目達到1295處。省級商務主管部門根據(jù)資質標準,對本地區(qū)申請鐵礦石進口的企業(yè)進行初審，商務部再委托中國五礦化工進出口商會和中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會對申請鐵礦石進口資格企業(yè)的資質條件進行復核。有資格進口鐵礦石的鋼廠和流通企業(yè)將由目前的500多家削減到100家左右。為配合鐵礦石自動進口許可管理，中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會和中國五礦化工進出口商會已為鐵礦石進口企業(yè)制定了詳細的資質標準和申報程序，在寶鋼集團與國外礦石提供商的海外礦石價格談判塵埃落定后，國家已經(jīng)開始對鐵礦石進口市場進行嚴格規(guī)范。另外，今年的煤價升100多元，如果鐵礦石價格按上述幅度上升，國內鋼鐵企業(yè)成本將預計升240元250元。盡管談判沒有定論，但成本壓力陡增已成既定事實。由于本次鋼材漲價是由于鐵礦石升價等比較剛性的成本原因，而不完全是市場供求關系導致，因此，建筑用鋼將在未來同樣面臨漲價的壓力。有消息稱，本次漲價的鋼材主要以板材為主，上漲幅度達到10%左右，目前板材價格已接近去年高位。近日，寶鋼、東北本鋼、寶鋼、攀鋼和武鋼股份這國內大鋼鐵企業(yè)紛紛宣布鋼材價格將全面上調，而價格調整，將從今年第二季度開始執(zhí)行。返回〖建材裝修〗鋼材價格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉我們注意到，近期多種因素造成鋼材價格上漲趨勢已經(jīng)不可逆轉，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生直接影響。從這個例子中我們是否可以得到這樣的啟示：如果物業(yè)公司和業(yè)主都能互相為對方考慮，對物業(yè)管理費的收取和物業(yè)服務的提供進行全面的磋商，達成一致的意見，彼此之間共同遵守既定的契約，業(yè)主按時全額交納管理費，物業(yè)公司為業(yè)主提供全面周到的服務，業(yè)主的生活環(huán)境將更加舒適，物業(yè)公司也能夠適當盈利，“雙輸”的局面變成“雙贏”，那樣就能從“囚徒困境”中擺脫出來。 　　解決問題的辦法在哪里？在前述的例子中，我們都知道“納什均衡”并不是最佳結果，最佳結果是A和B都選擇抵賴，各判刑1年。這種情況是由于物業(yè)公司和業(yè)主的決策互相影響而形成的一種雙輸局面。它說明了個人理性與集體理性的沖突，各人追求利己行為而導致的最終結局是一個“納什均衡”，也是對所有人都不利的結局。由于兩個囚徒?jīng)]有條件串供，最后兩個囚徒為了各自的利益著想，都選擇了坦白，各被判6年，在（坦白、不坦白）這個組合中，A和B都不能通過單方面的改變行動增加自己的收益，于是誰也沒有動力跳出這個組合，這個組合被稱為“納什均衡”，也叫非合作均衡。講的是兩個同案犯罪嫌疑犯（囚徒）A和B被警方拘捕后，隔離在兩間屋子里審問。返回物業(yè)管理應從“囚徒困境”中擺脫出來經(jīng)濟學中有一種研究方法稱為“博弈論”，“博弈論”是研究決策主體在給定信息結構下如何決策以最大化自己的效用，以及不同決策主體之間決策的互相影響。因此，在企業(yè)擴張時，就必須進行正確的策略選擇，實行適度、穩(wěn)妥的擴張政策。　　、穩(wěn)妥的擴張政策。一個物業(yè)管理企業(yè)要形成品牌，通過ISO9001：2000國際質量標準體系認證和開展“創(chuàng)優(yōu)”活動是最起碼的要求。由于它強調企業(yè)成員的信念、情感以及管理藝術等，較之與政策、法規(guī)、制度等硬性約束更易為人們所吸納，作用效果就更為明顯。企業(yè)文化體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)精神、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)形象以及員工的價值觀點、行為準則、道德規(guī)范和服務意識等?！　??！　。瑥娀放埔庾R。只有擁有第一流人才?！　?，構建人才發(fā)展優(yōu)勢。如果一個企業(yè)沒有核心競爭力，那么這個企業(yè)就很難形成知名的品牌。核心競爭力是一個企業(yè)特有的、別的企業(yè)難以效仿和具備的競爭優(yōu)勢和競爭能力，它是企業(yè)品牌的重要組成部分。物業(yè)管理品牌實質上就是一種公共性的“契約”，對業(yè)主來說，就意味著優(yōu)質的服務，對房地產(chǎn)發(fā)展商來講，就意味著房屋可以增值。首先，現(xiàn)階段物業(yè)管理實行政府定價或政府指導價，而政府又把物業(yè)管理作為一種微利性行業(yè)來發(fā)展，因此，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得非常重要，沒有一定管理規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)很難生存和發(fā)展。③開展建設文明單位活動，如建設文明小組、文明家庭、文明樓或文明小區(qū)等活動。②推行“社團”活動。物業(yè)管理企業(yè)要想提高自身競爭力，不僅要給業(yè)主提供一個清潔衛(wèi)生的自然環(huán)境，更要創(chuàng)造一種新的社區(qū)文化，創(chuàng)造一個安全舒適、環(huán)境幽雅、有良好人際關系和社會公德的社會環(huán)境。物業(yè)管理的各種信息服務系統(tǒng)以及智能化的集水、電、氣、電訊為一體的集中劃卡收費系統(tǒng)等，用電子信息手段提高物業(yè)管理水平，提高居民生活居住檔次。物業(yè)管理的智能化是物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，身處信息時代的住戶需要更便捷的通訊，防衛(wèi)及信息服務。對基層人員的培訓要注重操作性，主要是學習有關物業(yè)管理法律法規(guī)、房屋結構營造和保養(yǎng)維修基本知識以及員工工作范圍內的專業(yè)知識；對中層人員的培訓除了要涉及基層培訓的內容外，還要掌握物業(yè)管理相關方面的專業(yè)知識，如房地產(chǎn)估價專業(yè)知識、經(jīng)濟終結專業(yè)知識、財力專業(yè)知識和公關知識等；對高級人員的培訓，主要是提高他們對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理能力。獲取物業(yè)管理人才的途徑有兩個，一是創(chuàng)造優(yōu)越的條件和工作環(huán)境來吸引優(yōu)秀物業(yè)管理人才的加盟，二是加強對自身員工的培訓。　　，吸引優(yōu)秀物業(yè)管理人才。②為竣工驗收和接管驗收打下基礎?！　?二)進一步提高物業(yè)管理企業(yè)的服務質量　　物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的物業(yè)管理市場中立足，就必須不斷提升物業(yè)管理的服務質量，所以，物業(yè)管理企業(yè)應該從以下幾個方面來提升服務質量：　　?！　?，加強對固定資產(chǎn)、低值易耗品的管理。1， 建立健全企業(yè)內部財務管理制度，加強企業(yè)內部監(jiān)督，規(guī)范企業(yè)的財務行為。難以持續(xù)經(jīng)營的局面。一般而言，應該采取以下措施來加強物業(yè)管理企業(yè)的競爭能力。也就是說，深圳人口袋里的鈔票若在深圳買房，比上海人在上海買到的住宅面積要多一倍。廣州商品住宅銷售均價漲幅為18%，%，%，遠較上海、廣州為低。若參照深圳比較適中的房價與家庭年收入比，以及每年人均居住面積增長1平方米的趨勢，預計今后5年內，深圳房地產(chǎn)市場將保持1200萬平方米的需求量。在住宅歷年新開工、竣工面積等多項指標的比較中，深圳均遠低于北京和上海，僅為其1/3左右，與廣州接近。倘若深圳房地產(chǎn)出現(xiàn)與其GDP相匹配的增長速度，就意味著未來地產(chǎn)發(fā)展趨勢將會更加強勁。從2001年到2004年，深圳商品住宅新開工面積的年增幅僅在2%左右徘徊，而北京及上海的同類指標均保持在7%甚至10%以上。顯然，在與上海、北京等城市的比對框架下，深圳地產(chǎn)投資存在著較大的成長空間。該公司調查數(shù)據(jù)表明，從2000年到2004年，%，%；%，%，遠高于深圳；%，%；%，%。返回深圳房地產(chǎn)均價和投資額增幅遠低京滬兩市日前，深圳置業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司召開了“國內四大城市房地產(chǎn)市場比較分析報告暨2005年深圳房地產(chǎn)最新趨勢展望新聞發(fā)布會”，通過對北京、上海、廣州、深圳四座城市的調查，顯示出無論是GDP還是房地產(chǎn)投資額平均增幅，這四座城市在全國都排在前列。近年來，國內外零售巨頭紛紛掀起擴張浪潮，尤其是一些區(qū)域性零售大腕，更把重慶作為第一站，如福建農(nóng)改超巨頭永輝、深圳百貨巨頭茂業(yè)、武漢超市巨頭中百倉儲等。2004年，其銷售規(guī)模達231億元。加上盾安解放碑、江北和沙坪壩歷來是外地百貨入渝首選地，為何大商對楊家坪情有獨鐘？江偉君稱，解放碑誰都想進，但目前，這里適合百貨業(yè)的理想門面已很難尋覓。日前大商集團總裁江偉君密訪重慶，被業(yè)界稱為這個國內百貨業(yè)老二拉開進軍重慶百貨業(yè)的序幕據(jù)透露，江目的很明確：與九龍坡政府和楊家坪商圈內的地產(chǎn)項目盾安返回大商集團欲進軍重慶百貨業(yè)看中楊家坪商圈首鋼10平方公里占地將隨著首鋼的搬遷逐年盤活。據(jù)首鋼房地產(chǎn)公司的負責人介紹，目前搬遷后原址的開發(fā)如何進行仍然沒有最后確定，不過這里將必然會按照西部生態(tài)帶發(fā)展的要求進行規(guī)劃。目前首鋼已經(jīng)開始積極著手搬遷前的各項準備工作。爭取2008年首鋼北京石景山區(qū)涉鋼系統(tǒng)完成搬遷，實現(xiàn)冶煉能力停產(chǎn)。這意味著我國前所未有的，規(guī)模最大的、最系統(tǒng)的城市特大型企業(yè)搬遷工程將正式啟動。 返回首鋼搬遷將盤活京西地區(qū)10平方公里土地國家發(fā)改委日前正式做出批復，原則同意首鋼實施壓產(chǎn)、搬遷、結構調整和環(huán)境治理的方案，并同意在河北省唐山地區(qū)曹妃甸建設一個具有國際先進水平的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)作為首鋼搬遷的載體。7幅底價成交的地塊中分別位于浦口、下關、玄武等地區(qū)，其樓盤將規(guī)劃建設商業(yè)、辦公、住宅為一體的項目。另一幅通過競標出讓的地塊位于秦淮區(qū)中牌樓東153號，經(jīng)過36輪的爭奪被南京的兩家企業(yè)聯(lián)合競得，其樓盤定位同樣是多層住宅，樓面價為每平方米2951元。盡管現(xiàn)場人潮涌動，不過開發(fā)商們的熱情普遍不高，總共14幅地塊有5幅因無人報價而流標，以往近10家企業(yè)爭一塊“肥肉”的場景已不再有，7幅因只有一家企業(yè)報價而全部以底價成交。經(jīng)市房地局初步調查，這六個樓盤的合同撤銷率畸高，通過反復簽訂并撤銷房屋定金合同的方式違規(guī)保留房源。目前，位列撤銷排行榜前三位的樓盤分別是世茂濱江花園、凱欣豪園和虹口欣逸。據(jù)悉，上海市房地產(chǎn)交易中心已配合有關部門對這6家樓盤展開深入調查。返回滬房地局“打假”，6樓盤涉嫌囤積房源被停牌繼3月1日浦東“富海商務苑”因在網(wǎng)上虛構合同被停牌后，又有6個樓盤因涉嫌網(wǎng)上虛構合同被停辦網(wǎng)上備案手續(xù)。通過全面、及時、準確的信息披露，進一步提高市場透明度。四是繼續(xù)加強市場信息工作。三是完善存量房交易信息服務平臺。二是繼續(xù)完善新建商品房網(wǎng)上備案制度。上海各商業(yè)銀行要進一步規(guī)范個人住房貸款業(yè)務，嚴格防范地產(chǎn)信貸風險，在繼續(xù)為群眾購買自住普通商品住房提供信貸支持的同時，對個人住房消費貸款的抵押成數(shù)、優(yōu)惠利率以及辦理轉按揭的間隔時間等作出調整，進行必要的限制，以抑制投機性購房的貸款需求。首先是合理規(guī)范投資行為，堅決抑制投機炒作。上海當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)界人士說，由政府出面整頓房價問題并向媒體公布，“這在上海是從來沒有過的事情”。中央電視臺在內的眾多媒體報道了上海市政府部門掀起的一場樓市“打假風暴”。 社科院金融所房地產(chǎn)問題專家尹中立認為“不論對地方政府還是對開發(fā)商而言，這都是一個強烈的信號。房價問題已經(jīng)明確寫入了今年“兩會”的政府工作報告。溫州的房地產(chǎn)新政只是測試溫州樓市泡沫的一個試紙，要根治和預防這些問題還是需要花更多的心思和決心來做。不過分析員認為，雖然溫州房地產(chǎn)的新政已經(jīng)顯露威力，但是不要忘記它面對的是帶有巨大利益的炒作團隊。去年萬元以上的房子現(xiàn)在9000多就可以拿下了。而從1月份公布實施期房限轉政策到今天，溫州的期房和二手房的交易價格也已發(fā)生了有利普通百姓的變化。它從政府層面加強了對商品房預售銷售和轉讓的管理，明確規(guī)定在溫州今后房開企業(yè)“內部認購”將受到處罰，凡無權屬證書的期房不得轉讓等等。有鑒于此，溫州市政府于今年1月出臺《關于加強商品房預售銷售和轉讓管理的意見》。而對于政府來講，由于樓價上漲幅度已經(jīng)嚴重超出了當?shù)亟?jīng)濟和收入的上漲速度，因此溫州創(chuàng)業(yè)環(huán)境和對于人才的吸引力正在大打折扣。對于老百姓來說，雖然溫州是天下聞名的富人城，但是這富人城里的大部分還是中低收入階層，溫州市城調隊一份調查顯示，溫州現(xiàn)在的房價與收入比達到10∶1以上。成交個案：湖墅新村，52平方米，兩室一廳，約建于1986年，單價7212元/平方米。城北：上周共成交房源14套，套均面積59m2，平均單價是7602元/m2。城南：上周共成交房源2套，套均面積60m2，平均總價是42萬元。其中，單價最高的是林語別墅15595元/m2，單價最低的是城北商貿(mào)園5427元/m2。成交個案：艮園，兩室一廳，約建于1992年，總價57萬，單價8274元/平方米。城東：上周共成交房源6套，平均單價是7725元/m2。其中，單價最高的是翰林花園11475元/m2，單價最低的是新工新村6485元/m2。如水印康庭，去年12月份剛開盤的湖墅嘉園二期，都市楓林二期，祥和人家二期，目前銷售率均在90％以上。錦昌文華多層均價9000元/平方米、小高層均價8500元/平方米；水印康庭均價7500元/平方米；藍色霞灣均價8200元/平方米。該區(qū)塊總體價格上漲較快，尤其是北景園一帶，其在去年10月房交會后至今，樓盤總體價格上漲500元/平方米以上。都市楓林三期、祥和人家三期、水印康庭三期、清水公寓四期、錦昌文華三期等樓盤都即將推出。城北區(qū)域：物業(yè)目前以多層、小高層公寓為主，隨著房價的攀升，多層房源也日漸稀缺。公寓價格集中在3500—5000元/平方米，排屋價格集中在7000—9000元/平方米。閑林區(qū)域：