【正文】 B號(hào)樓（3600）D區(qū)1/2（5981）E區(qū)1/2（8412）（含D。六個(gè)月333，568，000五80%8000對(duì)商業(yè)街進(jìn)行招商C號(hào)樓（29500）.D號(hào)樓（22620）四個(gè)月184，704，000四80%15000C區(qū)3/4（10725）X區(qū)2/3（4667）五個(gè)月139，200，000三80%8000A號(hào)樓（21750）四個(gè)月0177。銷售總額一預(yù)售可實(shí)現(xiàn)比例擬定銷售均價(jià)招商進(jìn)度銷售進(jìn)度時(shí)間工程進(jìn)度階段利用A號(hào)樓住宅及商業(yè)部分銷售旺勢(shì)，帶動(dòng)C、D號(hào)樓銷售，并逐步完成住宅硬件配套（如會(huì)所）。u利用A、B區(qū)銷售勢(shì)頭，招商狀態(tài)和下沉式廣場(chǎng)概念進(jìn)行促銷。說明5：u由于A號(hào)樓相對(duì)檔次略次，有利于項(xiàng)目住宅部分實(shí)施低開高走策略。說明3：u對(duì)主力百貨店進(jìn)行招商為項(xiàng)目后期的開發(fā)和銷售作好準(zhǔn)備。u在推廣宣傳上發(fā)揮其互利優(yōu)勢(shì)，一方面住宅為商業(yè)提供客源，另一方面，高檔次的商業(yè)氣氛使 住宅價(jià)值提升。u包裝推廣上的統(tǒng)一。l立面處理的協(xié)調(diào)一致。l711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)6項(xiàng)目命名的初步建議61項(xiàng)目整體命名由于本項(xiàng)目的住宅是走高檔路線，與時(shí)尚、潮流的商業(yè)一起聯(lián)動(dòng)，互相輝映，因此項(xiàng)目以一個(gè)融合大氣與時(shí)尚的命名為：濱城國(guó)際都會(huì)62商業(yè)命名因?yàn)橐怀霰卷?xiàng)目的商業(yè)是一個(gè)個(gè)性化很強(qiáng)的商業(yè)形象，且能融入新穎獨(dú)特“異國(guó)風(fēng)情”的主題概念，也能囊括“集旅游、娛樂、購(gòu)物、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲為一體，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)并存；給人一個(gè)深刻、易記的印象。3進(jìn)行戶型上的創(chuàng)新，如“雙套房”概念，躍式處理等，因此提高產(chǎn)品價(jià)值。n1在保證功能的前提下，盡量控制單位面積。n752戶型設(shè)計(jì)建議：16018015復(fù)式14016030四房12013024大三房10011024小三房7590比例二房建議面積建議其戶型和面積比例如下：戶型作為長(zhǎng)期收益的手段之一，畢竟大連擁有著巨大的旅游資源。n通過酒店一方面管理項(xiàng)目住宅部分的配套設(shè)施，另一方面為B號(hào)樓提供服務(wù)，體現(xiàn)其價(jià)值。10另外，根據(jù)B號(hào)樓的功能，建議可采取“產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店”的概念進(jìn)行操作和銷售，其目的如下：n11012520大三房9511040小三房657530二房3550比例一房建筑面積綜上所述，建議B號(hào)樓的戶型面積比例為戶型投資性作為公寓概念，應(yīng)既可居住，又可辦公，其投資價(jià)值比一般住宅較理想，這對(duì)于投資客戶有較大吸引力，另一方面，本項(xiàng)目的銷售單價(jià)較高，故可在面積上盡可能令其總有所控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。n使到居住在這里的人群，有尊貴身份的象征，是事業(yè)成功的人士的標(biāo)志。為了打動(dòng)我們的目標(biāo)消費(fèi)群；榮耀、尊崇所在的定位，去捕捉目標(biāo)客戶群的獨(dú)特的心態(tài)。43形象定位項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。42產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目所具備的先天優(yōu)勢(shì)和以上所述的目標(biāo)客戶層定位，令本項(xiàng)目住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。本項(xiàng)目位于繁華的商業(yè)、娛樂地帶，周邊琳瑯著新穎時(shí)尚、前衛(wèi)動(dòng)感的商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，且消費(fèi)對(duì)象也是針對(duì)這群中青年的消費(fèi)群。所以他們注重產(chǎn)品的素質(zhì)，注重項(xiàng)目的內(nèi)涵，注重項(xiàng)目的形象。大連市內(nèi)擁有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入且具有投資意識(shí)的中高收入人士。n在大連的三資企業(yè)的外方投資者或高級(jí)管理人員。32公寓的目標(biāo)客戶分析n東北地區(qū)的高級(jí)公務(wù)人員。n大連市內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主和高收入人士，年齡介于3050之間。31住宅的目標(biāo)客戶分析n兩者間的矛盾將制約著項(xiàng)目的成功。項(xiàng)目旁的高架橋建筑，令項(xiàng)目低層單位受景觀和噪聲的影響。n開發(fā)成本高，不利于發(fā)揮價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。n項(xiàng)目規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和硬件配套優(yōu)勢(shì)。n景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購(gòu)物商圈n豪裝2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析21項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：n準(zhǔn)現(xiàn)樓8200元/m288㎡套間~三房 43。單體高層公寓豪裝曼哈頓大廈準(zhǔn)現(xiàn)樓8300元/m284㎡二房~四房121。單體高層連體高層豪裝雍景臺(tái)現(xiàn)樓8600元/m2四房：193247復(fù)式：365442小區(qū)式高層住宅四棟高層裝修星海國(guó)寶施工進(jìn)度均價(jià)戶型面積產(chǎn)品類型規(guī)模樓盤■住宅產(chǎn)品仍偏向于大戶型為主，但特色產(chǎn)品不多。■產(chǎn)品選擇層次結(jié)構(gòu)較廣，且類型多樣，從一般的解困房、經(jīng)濟(jì)適用房到海邊豪華宅、別墅，從市中心到市郊的大型小區(qū)都相繼一一出現(xiàn)。 CD/雅圖時(shí)裝/KRIZIA/登喜路/金利來/道蒙/FREE BIRD/康威服飾/曼奴運(yùn)動(dòng)服裝/班尼路服裝有限公司/莎蓮奴/TOPPY/上海東方鱷魚服飾有限公司/東方眼鏡/先施眼鏡/老人頭/康妮雅/戴安芬內(nèi)衣/觀奇洋服/經(jīng)典故事/卡路?約翰/歌莉婭時(shí)裝/百麗鞋業(yè)/(香港)化妝品公司/卡西歐 /頂好首飾/周生生珠寶金行/周大福珠寶金行/紅孩兒/謝瑞麟珠寶金行/萊福珠寶/屈臣氏/百佳/蕉葉風(fēng)味集團(tuán)/綠茵閣/大禾回轉(zhuǎn)壽司店/金旺莊韓國(guó)料理 /荔港名食家/除了以上曾經(jīng)服務(wù)過的客戶，我司還為以下各類行業(yè)著名品牌的特約商鋪拓展顧問：SAWATCH（時(shí)尚名表系列） SUSSI（古色女裝）華倫天奴（服裝） 麥當(dāng)勞 先施眼鏡DUNHILL（登喜路） 芭迪鞋業(yè)JESSZCA（女裝） e180。914豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，成功個(gè)案包括參與經(jīng)營(yíng)管理廣州天河城項(xiàng)目，不僅令其連續(xù)數(shù)年出租率達(dá)100%，更令其場(chǎng)內(nèi)的店中店租金不斷攀升至每月20002500元/平方米，逼近廣州北京路的一些臨街鋪面，且通過種種經(jīng)營(yíng)手法，令整個(gè)商場(chǎng)一直處于中上檔次，成為廣州經(jīng)營(yíng)管理最成功的商業(yè)物業(yè)之一，其營(yíng)業(yè)額位居廣東省首位。此外，我司在操作廣州標(biāo)志性物業(yè)中—中信廣場(chǎng)購(gòu)物城和廣州市中心北京路步行街項(xiàng)目—廣百新翼的時(shí)候，也靈活運(yùn)用了主力店的進(jìn)駐這一手段，如在中信購(gòu)物城中引進(jìn)著名港資零企業(yè)—屈臣氏(香港和黃集團(tuán)旗下的連鎖精品超市)，營(yíng)業(yè)面積為600平方米，在廣百新翼則引進(jìn)了屈臣氏和家誼超市(廣州友誼集團(tuán)旗下的大型超市)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)4000平方米。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團(tuán)—吉之島，營(yíng)業(yè)面積達(dá)2 萬平方米，并以“吉之島成功進(jìn)駐”作為賣點(diǎn)吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者，令銷售和招商狀況大為好轉(zhuǎn)，特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)鋪的現(xiàn)象，而售價(jià)也升至港幣5萬元 /平方米；另一方面，在招商中也以此帶動(dòng)并結(jié)合我司本身的商戶網(wǎng)絡(luò)，采取多種招商形式，在短時(shí)間內(nèi)完成全場(chǎng)90%的招任務(wù)。如我司在19992000 年操作的商業(yè)項(xiàng)目廣州中華廣場(chǎng)，總建筑面積18萬平方米，以“廣州首個(gè)熱帶園林休閑購(gòu)物新天地”為主題定位。912具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)，了解招商運(yùn)作過程的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，曾成功完成廣州中華廣場(chǎng)、廣百新翼、中信廣場(chǎng)購(gòu)物城等著名商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。印花優(yōu)惠商場(chǎng)不定期舉行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內(nèi)，消費(fèi)者均可獲取商場(chǎng)紀(jì)念印花一款，在集齊一系列紀(jì)念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場(chǎng)促銷日憑印花抵現(xiàn)金或參與抽獎(jiǎng)活動(dòng)。n樓層互動(dòng)促銷：如在首層消費(fèi)100元，即可獲贈(zèng)二層消費(fèi)券20元通過互動(dòng)促銷措施，使商場(chǎng)整體結(jié)合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費(fèi)，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價(jià)值得到充分挖掘。計(jì)算機(jī)網(wǎng)頁(yè)通過INTERNET，將商場(chǎng)的主題、定位、特色、商戶組合、最新信息等向全國(guó)、國(guó)際進(jìn)行推廣，樹立商場(chǎng)的形象，吸引國(guó)內(nèi)外游客消費(fèi)。n商場(chǎng)刊物定期推出，重點(diǎn)介紹商場(chǎng)的最新信息。n將這些專業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場(chǎng)的整體發(fā)展。◎有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè)—天河城的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。③ 選擇專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，會(huì)得到整間公司的資源。從社會(huì)分工的角度看，發(fā)展商擅長(zhǎng)于產(chǎn)品的開發(fā)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)問題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)施，更有利于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作。642采用經(jīng)營(yíng)模式的論證①綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方式，一般以下兩種模式：模式一：由發(fā)展商組織經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)（或公司），聘請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)管理顧問公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交自組的經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)（或公司）執(zhí)行。因此我們必須尋求一種適合時(shí)代要求又適用于綜合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理模式。641經(jīng)營(yíng)模式比較組成成份不同百貨的經(jīng)營(yíng)模式是一個(gè)整體，是由一個(gè)管理層去管理各個(gè)專柜，而各個(gè)專柜都隸屬于同一個(gè)企業(yè)，管理架構(gòu)比較簡(jiǎn)單；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經(jīng)營(yíng)者組成，他們相對(duì)獨(dú)立，擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的獨(dú)立，并各自維護(hù)自已的利益，組成成份比前者復(fù)雜。傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。高價(jià)：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí)64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式①中檔價(jià)：想買的，能買到，且價(jià)不貴n平價(jià)：堅(jiān)持薄利多銷n想看的能看到634運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略，提高日均銷售額和利潤(rùn)n想吃、愛吃的能吃到n該玩、想玩的能玩到n該買、想買的能買到n一系列的旺場(chǎng)推廣、租售措施，保證項(xiàng)目的銷售和招租雙贏633旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益）提高顧客消費(fèi)率n充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購(gòu)物環(huán)境n在裝飾布置上突出體現(xiàn)主題特色n合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求n靈活集中的經(jīng)營(yíng)組合，適合各層面的經(jīng)營(yíng)者n橫向引導(dǎo)：流行區(qū) 運(yùn)動(dòng)區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū)632旺場(chǎng)（投資者和商家）n豎向引導(dǎo)：首層 二層 三層b.引導(dǎo)消費(fèi)人流a.吸引不同消費(fèi)群體的循環(huán)消費(fèi)n走累了有地方休息n餓了有地方吃東西174。好吸引，想逛一逛174?！鏊脱b修除公共地方裝修外，對(duì)于個(gè)別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修?！雒庾馄诟鶕?jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。所以，針對(duì)有潛質(zhì)的知名品牌，對(duì)其市場(chǎng)接受程度和營(yíng)業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進(jìn)本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。有利于招商、經(jīng)營(yíng)的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn)174。反租銷售針對(duì)部分位置較差，預(yù)計(jì)銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。n零首期付款方式（100%按揭）減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵(lì)小買家入市。n業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣客戶買鋪時(shí)承諾按發(fā)展商規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的，并交納1萬元開業(yè)保證金（對(duì)準(zhǔn)時(shí)開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購(gòu)須知》中注明。n174。推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。這種做法的好處在于：174。國(guó)際美食節(jié)174。公關(guān)活動(dòng)：174。主力商戶進(jìn)駐動(dòng)態(tài)n確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系174。創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念和規(guī)劃布局174。推廣重點(diǎn)：174。報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主n延續(xù)前期租售旺勢(shì)174。女性美容纖體講座174。溫馨家庭攝影展174。高額穩(wěn)定的投資回報(bào)174。減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；174。創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念174。推廣重點(diǎn)：174。報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主n加推新一期鋪位174。目的（效果）：174。慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)◎租售第三階段n三人籃球賽174。公關(guān)活動(dòng)：174。確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系n首次公開租售火暴174。創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念174。推廣重點(diǎn)：174。報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主n延續(xù)前期租售旺勢(shì)174。主力商戶直銷174。與電臺(tái)合作，每周在現(xiàn)場(chǎng)舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點(diǎn)話題174。公關(guān)活動(dòng)：174。創(chuàng)新的規(guī)劃布局n項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景174。媒體組合：174。立即引起市場(chǎng)轟動(dòng)n高調(diào)亮相174。租售策略174。項(xiàng)目動(dòng)工新聞發(fā)布會(huì)n本商場(chǎng)的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式研討會(huì)174。公關(guān)活動(dòng)：174。推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景n媒體組合：以報(bào)紙為主n引起無錫全市關(guān)注的焦點(diǎn)n目的（效果）：174。個(gè)體經(jīng)營(yíng)者52租售時(shí)機(jī)考慮因素：工程進(jìn)度當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣當(dāng)?shù)貧夂蜃馐刍I備進(jìn)度53租售策略531租售推廣策略◎推售前準(zhǔn)備階段n目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶（國(guó)內(nèi)外知名品牌）n主力經(jīng)營(yíng)商戶（體現(xiàn)商場(chǎng)形象和檔次）n外資客戶（港澳臺(tái)、國(guó)外）512招商客戶n外地客戶（省內(nèi)、國(guó)內(nèi)）n本地客戶n5商場(chǎng)的租售策略51目標(biāo)客戶511銷售目標(biāo)客戶（投資客、品牌商戶/廠家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者）n令項(xiàng)目定位的旅游、休閑、娛樂、購(gòu)物溶為一體。于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的