【正文】 35。項目的建成，高品質(zhì)、高品位的建筑，園林式布局，既改善了城市景觀，又美化了市容，對社會有著十分積極的影響。該項目在財務(wù)上是可行的。（1）營業(yè)利稅根據(jù)銷售配送、營業(yè)利潤計算、評價指標如下：投資利潤率=%（所得稅前）=%（所得稅后）投資利稅率=%（2）財務(wù)現(xiàn)金流量從現(xiàn)金流量表（附表3）的數(shù)據(jù)可以看出，累計稅后凈現(xiàn)金流量在第11 年出現(xiàn)正值，計算期內(nèi)稅后累計凈現(xiàn)金流量為22468 萬元。（2） 所得稅1637 萬元。稅后凈利潤為3323 萬元/年。均值常數(shù)為40億元/年，年均配送毛利為12559 萬元。第七章 總評價一 財務(wù)總評價（一）收入與成本費用項目計算期間為12 年，建設(shè)期兩年，從第三年開始營業(yè)，正常營業(yè)期10年。銀信部門直接參與本項目資金運用及支付的監(jiān)督。國際國內(nèi)醫(yī)藥物流的興起，周邊省、市的醫(yī)藥物流的沖擊，有可能對本項目的正常運營和盈利產(chǎn)生影響，項目如能順利建設(shè)，將直接減少這種負面影響，也就能如期發(fā)揮項目效益，為按期還貸提供客觀保證。以上數(shù)據(jù)說明本項目具有較大的贏利空間，抗風險能力較強。能有效地保證年配送目標的完成，則在固定總投資不變的情況下，前述效益能得到保證，反之不然。第六章 不確定性分析本報告對項目的不確定性分析包括盈虧分析和敏感性分析。（二）貸款回收期（不含建設(shè)期）（2008 年未考慮發(fā)展速度）經(jīng)測算，貨款綜合還款期為5 年，2008 年開始還貸至2012 年，還清全部固定資產(chǎn)貸款和配套流動資金貸款。利潤分配、法定盈余公積金按稅后凈利潤10%提取，公益金按稅后凈利潤的5%提取，剩余利潤分配原則為：60%償還貨款本金，20%作為企業(yè)發(fā)展基金，20%用于股東分紅。其中： 萬元； 萬元。以上兩項歸入會計科目經(jīng)營費用。（七）經(jīng)營費用、搬運費。（六）一般經(jīng)費差旅費、交通費、辦公費、招待費、低值易耗品攤銷、勞動保險、醫(yī)療保險等管理費用，按人頭2 萬元/年計算，每年為1000 萬元。利息項歸入會計科目的財務(wù)費用。上述兩項折舊費歸入會計科目的管理費用。（五）特別經(jīng)費 萬元按直線折舊法折舊，以30 年計算，剔除留殘后，年均折舊為728 萬元。兩項為460 萬元。（四）維護費。（三）公益費以國內(nèi)同規(guī)模醫(yī)藥物流企業(yè)的年均水、電費用及結(jié)合地區(qū)差價為參照系，年均水、電按800 萬元取定。（二）人工費員工工資及福利年均855 萬元。兩項為448 萬元。消耗性材料費。（一）材料費用燃料。1. 年均營業(yè)稅 萬元；2. 年均城市附加 萬元；3. 年均教育附加 萬元； 萬元。由于第三方物流從事藥品配送 是1（元）進1（元）出的行為，藥品銷售配送沒有增值，因此，稅金主要體現(xiàn)在營業(yè)稅方面。（藥品配送）、輔業(yè)（大酒店）全年收入毛利額預計可達到14640 萬元。住房收入：住房間數(shù)打折房日均價入住率（%）全年天數(shù) 360 間200 元/間（見圖）（億元）（年份）年 份 2008 2009 20102011 2012 2013 2014 2015 20162017增幅（10%） ﹢50 ﹢50 ﹢50 ﹢40 ﹢10 ﹢5 ﹢5 微增 0配送收入（萬元）（萬元） 100000 150000 225000 337500 472500 539750 566725 595061 600000 600000毛利（萬元） 3000 4500 6750 10125 14175 1619217001 17852 18000 18000年配送收入、年毛利測算表湖南三和醫(yī)藥物流中心從2008 年投入運營后，在經(jīng)營期內(nèi)，配送毛利收入總額為125595 萬元，毛利年均為12559 萬元。后5年為平緩發(fā)展期。二 銷售收入與稅金（一）營業(yè)收入由兩部分組成，即主、輔業(yè)收入。（十一）銀行貸款利率本項目貸款擬按中央銀行規(guī)定的利率為基準，即固定資產(chǎn)貸款13 %；35 %；5 %。遞延資產(chǎn)攤值年限為5 年。、建筑物：按物流行業(yè)財務(wù)制度管理規(guī)定折舊為30～40 年，根據(jù)項目設(shè)計運行期，取定房屋、建筑物折舊年限為30 年，按直線折舊法折舊，殘值率為5%。（八）三和醫(yī)藥物流中心經(jīng)濟運行時間按設(shè)計運行時間10 年。（七）年人均工資參數(shù)現(xiàn)湖南湘潭商業(yè)企業(yè)職工的人均工資為12000 元/年，考慮人力費用逐年增長，湖南三和醫(yī)藥物流中心在整個經(jīng)營期內(nèi)人均工資綜合取定15000 元/人（五）物流成本費物流成本費目前國內(nèi)無統(tǒng)一列項，本《報告》所指物流成本費包括運營費用、人員工資、管理費用、折舊及攤銷費用、維護費用等等。（四）稅金及附加標準項目稅金及附加按照有關(guān)稅務(wù)規(guī)定計算項目營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加。（三）營業(yè)收入?yún)?shù)、成熟期為參照系，按年均40 億元的配送能力預測，以3%的配送收入計算，每年獲得的配送營業(yè)收入為12000 萬元。它是對主業(yè)的主要補充，也是開展第三方物流基礎(chǔ)設(shè)施的鞏固。因此，從事第三方物流的年配送收入是湖南三和醫(yī)藥物流中心的主要收入來源。（二）項目主、輔業(yè)本項目主要是以開展第三方醫(yī)藥物流為主業(yè)。綜上所述，湖南三和醫(yī)藥物流中心項目的建設(shè)資金的合理組合，將有力地推動項目的健康穩(wěn)定地開展。三 投資計劃與資金安排本項目投資42021 萬元，建設(shè)期為兩年。社會融資：總目標是10000 萬元。以上兩公司在全省同行業(yè)中是有相當?shù)匚坏钠髽I(yè)，也是本項目資金的重要來源。自營物流已形成體系，有力地為將來三和醫(yī)藥物流中心向第三方物流發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。該公司與全國近2000 家生產(chǎn)企業(yè)、總經(jīng)銷商建立了良好的商務(wù)關(guān)系，建成了遍布全省及周邊省份的銷售網(wǎng)絡(luò)。湖南三和醫(yī)藥物流中心有限公司目前已初具集團公司規(guī)模，其公司下屬有湘潭市藥材有限責任公司、湘潭三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南三和物業(yè)管理有限責任公司。二 資金籌措與資金來源本項目總投資42021 萬元。綜上所述，項目靜態(tài)投資和動態(tài)投資即為本項目總投資。全部由建設(shè)期銀行貸款利息組成。、 畝38 萬元/畝= 萬元； 萬平方米880 元/平方米=22704 萬元；（供冷供熱、供電供水、升降電梯、自動扶梯、鍋爐、安全設(shè)備等）費用5030 萬元；（自動傳輸機、高層貨架、自動揀貨、條碼系統(tǒng)、加工設(shè)備等）費用2500 萬元；（如傳達室、污水處理設(shè)施等）費用300 萬元； 萬元； 萬元%= 萬元； 平方米100 元/平方米= 萬元； 萬元； 萬平方米60 元/平方米=1548 萬元。（四）工程靜態(tài)投資（三）投資估算依據(jù)（征拆）價38 萬元/畝； 元/平方米計算；、安裝費（%計算）； 萬元； 萬元； 萬元；、廣場綠化按100 元/平方米計算；，包括可研、勘測、設(shè)計、規(guī)劃、測量、物流策劃、管理費等800 萬元。第四章 投資估算與融資方案一 投資估算本估算以湖南省湘潭市規(guī)劃設(shè)計院編制的《湖南三和醫(yī)藥物流中心建筑工程基本概算》及天地縱橫（廣東）專業(yè)機構(gòu)編制的《湖南三和醫(yī)藥物流中心項目可行性研究報告》作參數(shù)依據(jù)，對本項目作投資估算。（四）設(shè)備采購招標采取公開招標的形式，確定各類設(shè)備供應商。第二輪投標確定本項目的施工單位。（二）建筑工程招標施工企業(yè)的確定采取公開招標的方式進行。運營后，物流、生活垃圾經(jīng)分類清揀后由市政部門處理。（三）廢渣、垃圾處理。項目建成投入運營后，所產(chǎn)生的生產(chǎn)、生活污水，將采取水、污分流集中處理方式。（二）廢水處理。五 環(huán)境保護措施（一）本項目在規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)以及運營過程中，堅持環(huán)境保護與項目建設(shè)同時建設(shè)同時設(shè)計、同時施工、同時高效使用的原則。以保證項目減少能源的消耗量。裝設(shè)低壓電力容器補償無功功率?；炷辆捎?5（暫定）；鋼筋主筋：HRB400 級（按計算配筋時）；HRB335 級（按構(gòu)造與筋時）；箍筋：HBR400 級；HRB335 級；板鋼筋：HRB335 級；HRB235 級；砌體：采用MU10 紅磚?；A(chǔ)采用樁基礎(chǔ)。（二）結(jié)構(gòu)方案本項目包括醫(yī)藥物流中心形成功能的所有建、構(gòu)筑物及配套輔助設(shè)施，建筑物分別為1121 層。 層建筑物，共三棟，三棟建筑面積56400 平方米。 層建筑物，共三棟，每棟19000 平方米，三棟共57000 平方米。三 建筑方案（一）建筑方案描述（交易大樓）為17 層建筑物，建筑物面積52000 平方米。第二期建設(shè)中藥深加工設(shè)施、藥品自選商場、商務(wù)公寓樓及配套設(shè)施。中心建成后，綠色的大地托起造型優(yōu)美的建筑，在藍天白云的映襯下，展現(xiàn)的將是