【房地產(chǎn)】重慶城市心語家園項目核心戰(zhàn)略報告doc(參考版)
2025-07-20 13:44本頁面
【正文】 項目核心競爭策略（四）：第三部分營銷推廣篇 五大推廣策略之一 大概念營銷城市心語家園——“城市 ● 心語 ● 濱江” 2003年，都市白領在濱江路上尋找心語的空間心語系列故事13 / 13。而且投資者市場呈現(xiàn)購買重復性的特點，只要有良好的回報率和增值前景，就能夠吸引投資者。從購買用途上來看，投資用途據(jù)點 比便較大。越靠近解放碑中心，這類用途據(jù)點 比例越大。從功能上來看，不僅僅限于居家，商務用途也不容忽視，且作為商務用途購買者的價格承受力相對較強。渝中區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，人們收入水平較高，有強大的購買力；原住居民“生長于斯”的地域情結深厚，受工作居住就近原則的影響，對住宅的需求強烈；而重慶直轄后，“母城”幅射力更廣，吸納了很多近郊各區(qū)的購買者，這些都有效地擴充了市場容量，使解放碑住宅全市化概念凸現(xiàn)。表面看是不合理價差造成項目銷售不均衡，實際上在產(chǎn)品挖潛、客戶定位方面還有特商榷。 另外，半江景房的單價比江景房低700多元，只稍高于背江內(nèi)景房，置業(yè)者當然踴躍購買。 由此可見，產(chǎn)品定位與目標客戶需求相吻合，產(chǎn)品所能提供的各利益點滿足式超出了購買者的預期，產(chǎn)品才能暢銷和快銷。 御景江山銷售速度最快的房子，是側(cè)而后半江景單位，都是面積控制在794平米的一室和二室戶型。 綜合分析： 御景江山銷量最大的房子，全為正觀江景、面積150平米左右、總價506萬元的三室和四室。 景觀對銷售的影響 景 觀 套 數(shù) 銷 售 套 數(shù)銷售套數(shù)占該景觀套數(shù)比銷售套數(shù)占項目總套數(shù)比江景34322465．3%33．68%半江景593661．01%5．41%內(nèi)景2639034．22%13．53%合計665350 /52．63% 調(diào)查顯示，江景單位是購房者追捧的“明星”，半江景房單價僅比背江內(nèi)景房高60元/平米，也銷售得快；背江房執(zhí)行特價雖有成效 ，但更多的此類單位與都市庭園距離較近，對視太強，沉積仍然頗多。E 華庭嘉園的業(yè)主中，外地人士占了相當比例，如：江浙和廣東來渝在解放碑經(jīng)商者、港澳甚至馬來西亞外商等；據(jù)了解，還有深圳發(fā)展銀行1000多萬元的團單定購。C 銷售周期較工，二年來御景江山賣出約350套房屋；而華庭嘉園雖然在二年多時間實現(xiàn)近560套的銷售，主要還是靠地段、開發(fā)商品牌兩大優(yōu)勢，特別是中后期的中低價格（背江的小戶型1998元/平米），是其從市場中“出逃”的關鍵。書房中空玻璃，上海三菱GPSII型高速電梯，第六戶設一語音和數(shù)據(jù)接口，可視對講，紅外線報警門磁報警，緊急按鈕報警三菱電梯，第六戶預留2部IDD電話接口，可視對講系統(tǒng)入戶，236個停車位配套設施200兒童樂園、1800平米會所、200平米挑高7米的空中花園等，共筑5400平米休閑綠化區(qū)100平米電梯大堂、900平米會所、300平米空中花園、健身中心 現(xiàn)行價格（元/平米）背江：28503450朝江：A幢33003950B幢37504300C幢 38004400躍層：5550/4400背江：均價2600朝江：均價3300躍層：4000（特價3600）銷售周期至2002年7月有21個月至2002年7月有二年余銷售率約55%96%（余數(shù)套躍層）相關說明：A 樓盤在渝中半島北部的上下半城之間，進出解放碑商圈較方便，因此，其市場感召力更多地來源于解放碑概念。D 購習用途方面，基良廣場因為地處朝天門批發(fā)區(qū)中心，商務性要突出些，A幢入住的業(yè)主有三分之一將房作為商務使用。C 從業(yè)主的構成看，最大目標客房群是渝中半島的生意人、機關團體。值得關注的是，望江公寓的二室小躍層和南濱大廈的復式房，其銷售速度都較快。在這兩個盤的江景房處于尾房銷售之際，渝中半島缺乏相應的高品質(zhì)江景房供給，特別是在擁有南山和和茳景觀資源的長濱路沿線正處于空擋期。隨時時間的堆積，這些樓盤元氣已進入尾盤銷售。無后出現(xiàn)了奎星樓、基良廣場、海韻大廈、聽江大廈、量辰花園、南濱大廈、望江公寓、華庭嘉園等一大批江景樓盤。因陋就簡此，在準備充分的前提下，開盤時間早可以搶得先機；品牌先期導入，高品質(zhì)競爭是與這類樓盤區(qū)隔開來的關鍵。2001年7月開工，計劃于2002年11月開盤，現(xiàn)完成裙樓結構。工地開挖基礎，售樓處裝修中。 新巢時代（先更名為麗島錦都）：地處道門口，在重慶市第一人民醫(yī)院旁，周邊新舊大樓包圍，視野并不理想，只有正南面12樓以上可看山景。占地5000平米，規(guī)劃為板式高層，其均價預期不超過3000元/平米，項目由眾聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司代理。工程進度到柱基澆筑階段。7萬平米（住宅3平米），屬嘉陵江景樓盤，居者可從滄白路、民族族路出入解放碑，車行滄白路入庫，盡享城市生活便利；項目是點式高層樓型，每隔二層有一空中花園，一梯俄文避孕藥有門戶有看江；在戶型設計、面積搭配上，內(nèi)部意見多有分岐，基本確定以130150平米的三室四室為主力產(chǎn)品，但220300平米的躍層也占近20%的比例。 南國麗景：位于滄白路和嘉濱路之間，洪涯洞片區(qū)左端，由英利房地產(chǎn)開發(fā)。 （四）渝中半島在售住宅供給特征及趨勢 雖然政府加大了舊城改造力度，但由于拆遷難度大，加上政府對渝中半島住宅物業(yè)開發(fā)的限制，渝中半島在未來的一段時間內(nèi)住宅物業(yè)供給量將會逐步下降，年內(nèi)擬售樓盤有： 華庭嘉園二期：位于北區(qū)路和嘉濱路之間，在一期的左側(cè)。 小結：從上述情況可以盾出，近兩年渝中區(qū)房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：一方面，作為2000年下半年開盤的御景江山，在2001年后開盤的新盤中，未受到渝中區(qū)新銳江景樓盤的沖擊，在江景房市場上依然一枝獨季。配置、配套尚可。
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