【正文】 　　另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動?！　?8)招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)。平方米)，／(月　　(6)評分類別及權(quán)重：信譽(yù)(10％)，標(biāo)書(30％)，價(jià)格(50％)，答辯(10％)。　　(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人?！　?2)招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過程公證?！　?)龍江高教公寓招標(biāo)概況　　(1)物業(yè)標(biāo)的：，南北兩片，即將入住率95％以上。平方米)?！　?7)評分類別及權(quán)重：信譽(yù)(12％)、標(biāo)書(54％)、答辯(34％)　　(8)公共服務(wù)費(fèi)確定：政府定價(jià)：別墅，3元／(月　　(5)評委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人?！　?3)招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標(biāo)并運(yùn)作。　　物業(yè)管理區(qū)域：一個。　　物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。南京市的這兩次招投標(biāo)活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會選聘“管家”?！　「剑耗暇﹥纱挝飿I(yè)管理招投標(biāo)活動效果分析。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費(fèi)一向頗有意見，這次明確將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競爭力的價(jià)格來，降低一個收費(fèi)等級，提高一個服務(wù)檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價(jià)格來。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)價(jià)占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽(yù)分別占10分?！　榻鉀Q南京高校教師住房困難的全國重點(diǎn)工程——南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成?！薄　“咐∧暇?000“高知”戶聘“管家”　　在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標(biāo)的方式尋找“管家”?！　≈鞒终型稑?biāo)的深圳市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標(biāo)的方式讓專業(yè)公司進(jìn)行管理?！薄　∩蚪ㄖ以诟倶?biāo)會上指出：此次物業(yè)管理招標(biāo)活動將對全國的物業(yè)管理工作產(chǎn)生很大影響，其意義首先表現(xiàn)在它打破了過去社會上一直認(rèn)為在普通住宅、低價(jià)位住宅區(qū)無法進(jìn)行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理這樣一個禁區(qū)，轉(zhuǎn)變了某些人認(rèn)為只有高檔物業(yè)才能進(jìn)行一流服務(wù)、一流物業(yè)管理的觀念，普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務(wù)；二是這次招投標(biāo)是在嚴(yán)格、公正、公平的原則下進(jìn)行的，為全國物業(yè)管理招投標(biāo)工作積累了經(jīng)驗(yàn)，是有益的借鑒；三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營作風(fēng)，改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，在市場競爭中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)?！　∧壳叭珖康禺a(chǎn)市場快速發(fā)展，競爭日趨激烈，許多開發(fā)商都將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的延伸，作為市場競爭的主要手段和品牌建設(shè)的重要組成部分?！　”敬翁禅櫦瘓F(tuán)物業(yè)管理招標(biāo)活動，先后有來自深圳、重慶、西安和北京等地共計(jì)30多家物業(yè)管理公司報(bào)名，經(jīng)過專家復(fù)評，最后選擇了具有甲級資質(zhì)的北京天鴻集團(tuán)房產(chǎn)經(jīng)營管理公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司、北京市望京實(shí)業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家技術(shù)力量較強(qiáng)、物業(yè)管理水平較高、社會效益較好的物業(yè)管理公司參加本次最終競標(biāo)。北京天鴻集團(tuán)公司房產(chǎn)管理經(jīng)營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標(biāo)中勝出。通常這些文檔資料主要包括：①招標(biāo)文件；②招標(biāo)文件附件及圖紙；③對招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標(biāo)文件及標(biāo)書；⑤同招標(biāo)方的來往信件；⑥其他重要文件資料?！　?三)資料整理與歸檔　　無論投標(biāo)公司是否中標(biāo)，在競標(biāo)結(jié)束后都應(yīng)將投標(biāo)過程中的一些重要文件進(jìn)行分類歸檔保存，以備查核。這里包含的原因很多，投標(biāo)公司應(yīng)具體情況具體分析。投標(biāo)公司還可分析報(bào)價(jià)與中標(biāo)標(biāo)價(jià)之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準(zhǔn)，還是服務(wù)單價(jià)確定得偏高，或是計(jì)算方法不對。投標(biāo)公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標(biāo)物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?，?dǎo)致失利?！　?二)未中標(biāo)的總結(jié)　　競標(biāo)失利不僅意味著前期工作白白浪費(fèi)，而且還將對公司聲譽(yù)產(chǎn)生不利影響，因此，未中標(biāo)公司應(yīng)在收到通知后及時(shí)對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。同時(shí)，物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時(shí)進(jìn)駐物業(yè)。　　通常，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標(biāo)函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟?！　∪?、定標(biāo)后的工作　　(一)中標(biāo)后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標(biāo)與定標(biāo)之后，招標(biāo)方將及時(shí)發(fā)函通知中標(biāo)公司。投標(biāo)文件從投標(biāo)截止之時(shí)起，有效期為30天。由于上述原因被過早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)人將予拒絕并退還投標(biāo)人。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn))，兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(shí)(指開標(biāo)日期)之前不要啟封”等?！　?八)封送標(biāo)書、保函　　投標(biāo)文件全部編制好以后，投標(biāo)人就可派專人或通過郵寄將標(biāo)書投送給招標(biāo)人。未按規(guī)定提交投標(biāo)保證金的投標(biāo)，將被視為無效投標(biāo)。　　投標(biāo)方應(yīng)將保證金于投標(biāo)截止之日前交至招標(biāo)機(jī)構(gòu)指定處?！　〕k理投標(biāo)保函外，投標(biāo)方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。保函的有效期限通常在投標(biāo)人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標(biāo)人因故宣布本次招標(biāo)作廢，投標(biāo)保函自動失效?！　?3)提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限?！　⊥ǔ＾k理投標(biāo)保函應(yīng)經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標(biāo)書中的有關(guān)資料，包括投標(biāo)人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　∪绻稑?biāo)人違反上述任何一條規(guī)定，招標(biāo)人就有權(quán)沒收投標(biāo)保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額?！　?2)投標(biāo)人被通知中標(biāo)后必須按通知書規(guī)定的時(shí)間前往物業(yè)所在地簽約。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)單位開戶銀行或其主管部門出具?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標(biāo)公司便可以確定出最終標(biāo)價(jià)?！　‖F(xiàn)行標(biāo)價(jià)的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價(jià)格類比；二是競爭形勢分析?！　?2)風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策。同時(shí)，確定單價(jià)時(shí)還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　⊥ǔ＃诖_定了工作量之后，即可用服務(wù)單價(jià)乘以工作量，得出管理服務(wù)費(fèi)用。 　　(五)標(biāo)價(jià)試算　　以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)試算?！　?4)其他資金來源?！　?2)接管期間費(fèi)用支出。資金計(jì)劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進(jìn)行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計(jì)劃安排對評標(biāo)委員會才具有說服力。 　　(四)制定資金計(jì)劃　　資金計(jì)劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。投標(biāo)物業(yè)可根據(jù)招標(biāo)物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量?！　∩虡I(yè)樓宇管理的重點(diǎn)則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費(fèi)者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點(diǎn)應(yīng)是保安、清潔工作。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護(hù)與修繕管理、環(huán)境的維護(hù)管理、市政公用設(shè)施的維護(hù)管理及綠化、治安管理等，其管理重點(diǎn)應(yīng)是日常維護(hù)、修繕。　　(三)制定管理服務(wù)方法及工作量　　通常投標(biāo)公司可根據(jù)招標(biāo)文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細(xì)列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點(diǎn)在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。這些情況可由投標(biāo)公司自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)視察項(xiàng)目：　?、俟こ添?xiàng)目施工是否符合合同規(guī)定與設(shè)計(jì)圖紙要求；　?、诩夹g(shù)經(jīng)檢驗(yàn)達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用要求；　　③竣工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常；　?、茉O(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求；　?、荽_保外在質(zhì)量無重大問題；　?、拗車迷O(shè)施分布情況。前期介入的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。投標(biāo)人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)。只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人做出書面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力?！　?二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標(biāo)公司充分了解物業(yè)情況，以合理計(jì)算標(biāo)價(jià)。不同的翻譯可能會導(dǎo)致招標(biāo)文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計(jì)價(jià)員直接閱讀招標(biāo)文件則是解決這一問題的理想辦法。因此，投標(biāo)企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細(xì)謹(jǐn)慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標(biāo)前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計(jì)人索賠項(xiàng)目”兩類?！　∈紫?，招標(biāo)文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，并從自身?xiàng)l件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減二、投標(biāo)實(shí)施步驟在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實(shí)施投標(biāo)(圖323)?！　〈送猓?dāng)物業(yè)管理公司從事國際投標(biāo)時(shí)，還可能面臨政治風(fēng)險(xiǎn)?！　?4)其他風(fēng)險(xiǎn)。　　(3)自然條件?！　?2)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?！　　　≡趪鴥?nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通?？赡苊媾R的風(fēng)險(xiǎn)有：　　(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。這兩種不同組織形式?jīng)Q定了他們不同的經(jīng)營方式，前者通常具有較強(qiáng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，但管理成本較高；后者則相對靈活，管理成本低，但需要有優(yōu)秀的專業(yè)性服務(wù)公司與之配合，因而他們的投標(biāo)積極性與報(bào)價(jià)也相應(yīng)呈現(xiàn)差異?！　?4)經(jīng)營方式差異。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當(dāng)?shù)匚幕L(fēng)俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務(wù)。　　(3)當(dāng)?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。通常大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的技術(shù)和優(yōu)秀的品質(zhì)，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實(shí)力，尤其在我國現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)管理公司還屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專業(yè)性服務(wù)公司尚不成氣候的情況下，規(guī)模大小在很大程度上將影響招標(biāo)者的選擇判斷。這實(shí)際上又從另一方面強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理公司全面搜集資料工作的重要性。由于他們進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標(biāo)中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。有時(shí)在競標(biāo)中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與競標(biāo)的情況。這主要體現(xiàn)在競爭者的優(yōu)勢上，詳見下面的分析。公司在財(cái)務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。即能否利用高新技術(shù)提供高品質(zhì)服務(wù)或特殊服務(wù)，如智能大廈等先進(jìn)的信息管理技術(shù)，綠色工程以及高科技防盜安全設(shè)施等。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓(xùn)人員，是否具有熟練和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)服務(wù)公司有密切合作關(guān)系。故投標(biāo)者應(yīng)針對招標(biāo)物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗(yàn)，確定公司的競爭優(yōu)勢。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理或合作經(jīng)驗(yàn)，這在競標(biāo)中極易引起開發(fā)商注意。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質(zhì)量，也便于其日后管理。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等?！　∵@些細(xì)枝末節(jié)看似無關(guān)緊要，可一旦忽略，則有可能導(dǎo)致投標(biāo)失敗，不僅投標(biāo)者的大量準(zhǔn)備工作徒勞無功，而且還會影響公司聲譽(yù)。　　如公告中寫明“歡迎物業(yè)管理公司參加投標(biāo)”，此時(shí)則可能出現(xiàn)當(dāng)其他公司與公司的標(biāo)價(jià)和服務(wù)質(zhì)量相同時(shí)，開發(fā)商會優(yōu)先選擇后者的情況。有時(shí)招標(biāo)文件會由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。　　(3)物業(yè)招標(biāo)背景。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的優(yōu)勢，甚至可能導(dǎo)致競標(biāo)過程中的“黑馬”出現(xiàn)，物業(yè)管理公司必須認(rèn)真對待，在分析中趨利避害。　　(2)特殊服務(wù)要求。故其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于加強(qiáng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財(cái)產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設(shè)以加強(qiáng)用戶同外部聯(lián)系等方面。它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等。其物業(yè)管理具體內(nèi)容也應(yīng)圍繞這一