【正文】 有的酒店甚至占用一層樓面，全部用作內(nèi)部辦公，這樣的辦公費用，可能是正常的辦公費用的10倍。有的酒店送餐服務(wù)沒有通道可以通到后區(qū)服務(wù)梯，結(jié)果送餐服務(wù)只能用客梯，后果可想而知。比如有的酒店的廚房設(shè)計，遠(yuǎn)離餐廳或不在一層樓面，后果是直接影響餐廳的上菜速度、交通流量、用工人數(shù)?？头渴蔷频杲?jīng)營創(chuàng)利的主角，設(shè)計的好，面積合適，效用高，同時能滿足不同顧客的需求；設(shè)計的沒有經(jīng)驗，占用面積大，但使用功能差，顧客會有說不出的不如意。 有不少的酒店，在籌建期，沒有在初期階段就讓設(shè)計單位介入，或者請了設(shè)計單位介入，但并沒有請到熟悉酒店行業(yè)的專業(yè)設(shè)計單位。不合理狀態(tài)下的400間客房部分利潤，自然地流入了附近的酒店，這些酒店并沒有花費巨資投入會議設(shè)施，卻由于會議中心設(shè)計中的比例失調(diào)而輕易地得到了不花促銷成本的客源。如有的會議中心酒店，由于會議場館的面積和客房面積的不配比(會議場館可以容納8000人)，但客房只有200多間，這樣設(shè)計留下的不合理，可能是這個會議酒店流失了大量的、當(dāng)有大型會議召開時應(yīng)該在客房部分賺取的利潤。根據(jù)酒店不同的類型，如商務(wù)酒店、機(jī)場酒店、會議酒店、度假村酒店、公寓酒店、超豪華酒店，客房區(qū)、餐飲區(qū)、功能區(qū)、娛樂區(qū)、大堂、停車場的面積配比，都是有所區(qū)別的。 ，造成經(jīng)營困難在酒店的設(shè)計中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的，這個比例越科學(xué)，越符合經(jīng)營需要，在經(jīng)營中的平方米產(chǎn)出就越大。在現(xiàn)實中，有太多的酒店有太多的面積沒有做到有效產(chǎn)出，這樣酒店的利潤就發(fā)生了問題。如果酒店的經(jīng)營管理者的思路沒有改變的話，酒店的利潤就會陷入這個“黑洞”而沒有感覺。這一簡單的例子告訴我們，目前太多的酒店只專注研究如何降低客房200元勞動力成本，而沒有研究如何使客房的售價從300元提高到500元，甚至到800元。在國際酒店業(yè)，人均創(chuàng)利是一項非常重要的、有意義的經(jīng)營效益指標(biāo)，這項指標(biāo)越高，說明酒店的經(jīng)營管理越好，這項指標(biāo)高，勞動力成本占營收的比例就不會高。 勞動生產(chǎn)率，是另一個到目前為止，并沒有引起多數(shù)酒店重視的考核指標(biāo)。 目前國內(nèi)這樣的專業(yè)配套公司還很少，已經(jīng)運(yùn)作的只有外墻清潔公司。 ，有眾多的和酒店業(yè)務(wù)配套的專業(yè)化公司，可以隨時為酒店提供各類服務(wù)。又比如，酒店前臺的外幣兌換業(yè)務(wù)，銀行規(guī)定，一個班次要配備2人以上，可以批準(zhǔn)進(jìn)行，其他前臺人員兼職是不允許的。國際上酒店的自動化設(shè)備是不需要安排人員看管的。辦公室的工作有一名行政助理就全部解決了。這樣的結(jié)構(gòu)中，就不會有目前不少酒店設(shè)置的辦公室、綜合部這樣的部門存在。以經(jīng)營部門組成的利潤中心，利潤中心由客房部、餐飲部、娛樂部、商場及其他經(jīng)營部門組成。國內(nèi)多數(shù)的酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)如此的水平。是的，如果原來還有點利潤的酒店，仍然按原來的人員配置、仍然按原來的勞動生產(chǎn)率行事，利潤不抵成本的侵吞是必然的結(jié)果。沒有經(jīng)驗的經(jīng)營管理者，在沒能做好高利潤產(chǎn)出的客房銷售時，積極地轉(zhuǎn)向低利潤產(chǎn)出的餐飲和其他部門經(jīng)營，而且花費大量的人力和精力，最終產(chǎn)出的利潤會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理想的期望。 銷售組合的結(jié)構(gòu)比例是和目標(biāo)市場同樣的問題。看到日本客源市場訪華人數(shù)增加，也積極爭取接待日本顧客，結(jié)果整個酒店只能找出1到2個會講日語的員工，語言成了接待中最大的障礙，顧客的滿意指數(shù)不會很高。設(shè)計時想接待商務(wù)顧客的酒店，由于銷售渠道不通和產(chǎn)品不到位，沒有足夠的商務(wù)顧客光顧，有團(tuán)隊生意時當(dāng)然不想放過。根據(jù)目標(biāo)市場的客源，客房內(nèi)床位的配置，都會有合理的比例。根據(jù)這個細(xì)分市場，酒店在人員的招募中，外語除了英語的要求，還有日語的要求，這樣的語種配置，在接待顧客上，不會發(fā)生語言問題；餐廳的安排，有美式扒房、日式餐廳、中式餐廳以及24小時的咖啡廳。沒有明確目標(biāo)市場的酒店，永遠(yuǎn)招不來能夠帶來利潤的顧客。這樣的酒店大有一貨應(yīng)百客的姿態(tài)。另一種情況是，投資巨大、高檔豪華的酒店，結(jié)果請了管理經(jīng)濟(jì)性酒店的集團(tuán)，那么其結(jié)果同樣會不盡人意。選擇的管理集團(tuán)是否恰當(dāng)是此種形式是否成功的前提。 ，會采用與管理集團(tuán)簽訂委托管理合同的方法，來解決酒店的經(jīng)營管理問題。如果經(jīng)營管理者成績出色，業(yè)主除了租金收入，沒有其他收益。 ，根據(jù)期望的投資回報率，將酒店出租給經(jīng)營管理者。業(yè)主如果需要的服務(wù)內(nèi)容較多，各項費用加起來，可能比請管理公司的代價還要大。 簽訂特許經(jīng)營協(xié)議后，業(yè)主想要得到每一項支持和服務(wù)，都是需要支付費用的。在營業(yè)準(zhǔn)備階段，特許經(jīng)營者要為業(yè)主提供整套的管理手冊、操作手冊。 ，業(yè)主自己經(jīng)營投資者和業(yè)主采用與特許者簽訂特許經(jīng)營協(xié)議，可以得到不少業(yè)主所需要的利益。最大的效益風(fēng)險是，從網(wǎng)絡(luò)上帶來的收入，不足以抵消加入網(wǎng)絡(luò)的基本成員費。 加入網(wǎng)絡(luò)由兩部分費用組成，一部分是入網(wǎng)成員資格費，這部分費用一般要占到客房營業(yè)收入的2%到3%；第二部分費用是預(yù)定交易費，任何一間客房的成交，費用大約在美元7到10之間。如果必要的前提不在，投資方?jīng)]有酒店經(jīng)營的專業(yè)人才，酒店的地段不理想，酒店的規(guī)模很大，那么，酒店經(jīng)營管理的風(fēng)險會很大，不但無法獲取最大利潤，還會出現(xiàn)不必要的虧損。可以使投資者的收益最大。經(jīng)營管理得好，可以使酒店在作為一個城市的文化窗口的同時，使酒店的不動產(chǎn)保值和增值。 五、從管理形式看酒店利潤的“黑洞” 大量的酒店建成，投資主體是全國的各行各業(yè)。在這個原理的原則下，目前我國的酒店現(xiàn)狀是：產(chǎn)品雷同、互相競爭、殺價，酒店沒有核心產(chǎn)品，市場上有什么客源就做什么。其他分類酒店，在不同城市，真正意義上的會議酒店、商務(wù)酒店、度假酒店都數(shù)不出幾個，有特色的精品酒店，更是寥寥無幾。 以歐美酒店的五種城市酒店產(chǎn)品為分類，目前我國的服務(wù)公寓酒店是五種分類中盈利最高的。這是大眾游客十分青睞的旅館，但在國內(nèi)也未面世。像歐美流行的住宿加早餐Bamp。 貸款是籌資的一種有效途徑，但貸款的比例最好不要超過60%。如果酒店的籌建周期問題像第二個“黑洞”所述那樣，那貸款利息的支出可能會是原來貸款時的一倍。如果結(jié)構(gòu)不當(dāng)，貸款比例過高，這無疑又為酒店日后的經(jīng)營埋下了一個“黑洞”。這又是銀行成為酒店股東的另一個原因。這也是目前銀行有了許多酒店不良資產(chǎn)的原因。酒店經(jīng)營能夠和預(yù)期相對接近，非常出色的話，歸還利息加本金的期限，一般會在10年左右，反之會更長。如果酒店的經(jīng)營凈利潤只有6%—7%的話，那么酒店經(jīng)營10年，可能酒店就是為銀行打工10年。 利息不管何種組合，對于像酒店這樣的項目，平均利率都會在6%—7%左右。貸款當(dāng)然采用多種組合，有長期的、短期的，有外資的、人民幣的。當(dāng)有這種現(xiàn)象發(fā)生的時候，籌建方需要花費額外的時間和精力，去募集缺額的資金，資金如果一時無法解決，就會影響項目的進(jìn)程。 ，自行招商引資，投資者根據(jù)投入的資金多少，確定在整個酒店占有的股份的比例。這種資金結(jié)構(gòu)，目前已不多見。這種數(shù)額的投資，資金的結(jié)構(gòu)往往是多元的。這又給酒店未來的經(jīng)營利潤的獲得，造成了另一個“黑洞”。另外一些酒店的項目，已經(jīng)到了內(nèi)裝飾、營業(yè)準(zhǔn)備期，聘請的管理公司的人員也已經(jīng)到位，又由于部分資金的缺乏，開業(yè)期一拖再拖，最長有拖了2到3年的。其中最多的原因是資金跟不上。這些因素大體如下：籌建人員的專業(yè)化管理水平，項目的資金保證，設(shè)計單位、施工單位的資質(zhì)及管理水平，供應(yīng)商的資質(zhì)和實力。營業(yè)準(zhǔn)備包括人員的招募，家具及各類用品的采購，人員的培訓(xùn)，市場計劃的制定等等。在酒店建筑結(jié)構(gòu)完成的情況下，定購的設(shè)備、設(shè)施隨著內(nèi)裝修的進(jìn)程而逐步進(jìn)行安裝。承建單位在酒店建筑結(jié)構(gòu)施工的同時，籌建方開始進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施的選擇、比價、定購。這一時期，籌建方和土建單位以及設(shè)計單位的配合，是這一周期時間的保證。具體可以分為四個時間段： ，由立項、報批、申請各類項目所需的許可證，到籌建人員的到位。 二、從籌建周期看酒店利潤的“黑洞” 建造一個酒店，屬于比較大和比較復(fù)雜的一項工程，籌建的周期相對其他工程而言會比較長。在各類酒店中最賣不出價的要數(shù)四星和三星級酒店，而徘徊在無利潤區(qū)間的酒店，大多數(shù)就是這類星級的酒店。在各類星級酒店中，數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店狀況最好，投資回收期最接近原來預(yù)算的水平。但行業(yè)的現(xiàn)狀是，五星級酒店的平均房價只能賣到一半的水平；四星級酒店的平均房價只能賣到三分之一的水平；三星級酒店的平均房價也是賣到一半水平；只有經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房價能賣到80%的水平。 按照如此的投資平均成本，以國際酒店業(yè)“千分之一法” 估價原理進(jìn)行換算，五星級酒店的房價，要賣到平均美元200元以上，酒店才能得到正常的投資回報；以此類推，四星級酒店的房價要賣到平均美元180元以上；三星級酒店的房價要賣到平均美元70元以上；而經(jīng)濟(jì)型酒店的平均房價要賣到平均美元25元以上。按酒店的檔次進(jìn)行兩者相比，我國目前的投資成本平均水平，要比國際標(biāo)準(zhǔn)高出30%到40%。根據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國近幾年建造的不同星級的酒店，投資成本都大大超出國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。投資總成本控制得當(dāng)，和酒店的規(guī)模、檔次匹配，是酒店實現(xiàn)投資收益率目標(biāo)的第一前提。 ，和酒店建造所在的城市、選擇的具體地段有關(guān)。 、籌建期的法律咨詢費、設(shè)計費、籌資成本、保險費、營業(yè)準(zhǔn)備費用、開業(yè)資本金。 、固定裝置、設(shè)備、室外娛樂活動設(shè)施、停車場、環(huán)境美化、管道鋪設(shè)、路面修筑等。根據(jù)內(nèi)容，投資成本可以分為四大類： 。自然界的黑洞，光線被吸入將不再復(fù)八個方面來探尋酒店利潤“黑洞”的根源。但是，根據(jù)近三年有關(guān)統(tǒng)計資料表明，行業(yè)的獲利能力和國際同行水平相比還有很大差距，只有20%的酒店略有盈利，80%的酒店在無利潤區(qū)間徘徊。同樣是承辦會議，會議設(shè)施的配備、人員服務(wù)等，都可獨具特色。他說，現(xiàn)在休閑度假是主流，而嚴(yán)格說來，東莞不是一座休閑度假的城市，旅游資源非常少，更多的是人造景觀和設(shè)施，所以酒店業(yè)要進(jìn)一步繁榮，就需增加產(chǎn)品類型、服務(wù)項目、層次選擇，來豐富整個休閑度假市場。東莞酒店如三正半山、帝豪等，已成為業(yè)內(nèi)‘標(biāo)桿’，其他酒店不論在環(huán)境區(qū)域、營銷成本、土地成本上都很難超越這些‘標(biāo)桿’”?，F(xiàn)在有很多地區(qū)在學(xué)習(xí)東莞，如惠州、番禺、中山等地，娛樂休閑等產(chǎn)品同質(zhì)化?！?李華生則提出東莞酒店業(yè)“危機(jī)論”。“東莞飯店業(yè)的發(fā)展得益于東莞制造業(yè)的發(fā)展，那么談它的未來發(fā)展，也要看未來東莞的制造業(yè)能否持續(xù)發(fā)展下去。由于民營資本建酒店，造價相對低廉，一般兩億元左右就可以造一間酒店，但是在其他城市一般一個三星級酒店就要四到五個億?！笆昵?，老板們就拿到了廉價的土地，現(xiàn)在高速公路把這些區(qū)域鏈接起來。東莞改革開放后聚集了大量的港臺商人，他們已成為主要消費群體?！?粵海（國際）酒店管理集團(tuán)有限公司董事長李華生認(rèn)為，“東莞現(xiàn)象”在華南地區(qū)乃至國內(nèi)無法被輕易復(fù)制?！?他說，東莞酒店業(yè)最大的特點是民營資本挑大梁、唱主角?！耙皇且劳兄圃鞓I(yè)形成龐大的酒店格局?！皷|莞酒店可以說是在中國酒店業(yè)，甚至是世界酒店業(yè)的一個異類，可以說是一個奇跡”。探討東莞的資本投資，有利于我國酒店業(yè)的研究與發(fā)展。位置上，很多商務(wù)酒店選址在城市中心，但東莞的高星級酒店很多在鄉(xiāng)鎮(zhèn)?！霸跀?shù)量上，在一個地級市聚集了大量高星級酒店。中國酒店業(yè)專家稱此為“東莞現(xiàn)象”。結(jié)語我國旅游業(yè)自改革開放以來，得到了迅猛的發(fā)展，而飯店業(yè)作為旅游業(yè)中與國際交流與合作的領(lǐng)頭軍，它的發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)核心力量，就我國目前的情況來看，飯店業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)重的資金不足、管理不善、技術(shù)不到位等一系列問題，無法與國際知名的飯店集團(tuán)相提并論，因此，我國飯店要在起步較晚的前提下，實現(xiàn)跨越式發(fā)展，必須借助外界各種力量，及時地疏通投資渠道，選擇正確的投資途徑，確保發(fā)展飯店所需資金、技術(shù)、管理的逐步到位，為飯店的發(fā)展提供充足的物質(zhì)基礎(chǔ)，逐步引導(dǎo)飯店走向健康、快速、可持續(xù)的發(fā)展道路。（三）管理參與管理參與是一種特殊的投資渠道，投資主體以管理為形式參與飯店經(jīng)營，因此，客觀上要求投資主體有著豐富的管理經(jīng)驗，并有過成功的管理經(jīng)歷，就目前來看，通過管理參與這種渠道進(jìn)入飯店的投資主體一般都是國內(nèi)外知名的飯店集團(tuán)，它們自身也是飯店行業(yè)中的領(lǐng)頭人，它們憑借自己強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，競爭優(yōu)勢，質(zhì)量管理優(yōu)勢，人力資源優(yōu)勢，市場信息優(yōu)勢，全球化的網(wǎng)絡(luò)信息優(yōu)勢為被投資飯店提供發(fā)展的方向，規(guī)范飯店的管理。（二）技術(shù)投入信息時代的來臨使我國飯店業(yè)的發(fā)展迎來了時代性的挑戰(zhàn)，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，社會化大生產(chǎn)進(jìn)一步加大，網(wǎng)絡(luò)化程度的不斷提高，我國飯店業(yè)要實現(xiàn)跨越性發(fā)展，就必須依靠科學(xué)技術(shù)的全面進(jìn)步來提高飯店的管理效率，特別是對于飯店業(yè)這種典型的服務(wù)行業(yè)，顧客在飯店所享受的一切和飯店提供給顧客的優(yōu)質(zhì)服務(wù)都需要網(wǎng)絡(luò)化，信息化作為技術(shù)支撐，特別是高檔次飯店，其配套設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量，信息管理系統(tǒng)都依賴于高度的技術(shù)投入，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，全球較為知名的飯店集團(tuán)，其用在技術(shù)方面的投入所占的比例逐漸加大，事實證明，科學(xué)技術(shù)運(yùn)用有效的減少了成本投入，提高了飯店整體的運(yùn)作效率，增強(qiáng)了收集和處理信息的能力，改變了投入－產(chǎn)出比例，重組飯店內(nèi)部結(jié)構(gòu)。資金的融入相對其他幾種投資形式來說，風(fēng)險性更大。無論投資主體以何種渠道對飯店進(jìn)行投資，都是一個雙向交流互動合作的過程，同時也是一個雙向選擇的過程，在投資主體和飯店合作的過程中，投資主體有以資金融合、技術(shù)投入、管理參與中的任何一種向飯店進(jìn)行投資，也有綜合使用兩種或三種的投資方式，不管何種投資方式都是依照投資主體和飯店二者的自身情況而定，其最終目的還是要實現(xiàn)投資主體和飯店的雙贏。因此，投資主體在選定飯店所在地里位置后，因綜合分析該區(qū)域?qū)Σ煌羌夛埖甑钠贸潭?，由此來確定投資的對象和投資渠道與路徑。地理位置同星級的飯店在不同的地理位置，其經(jīng)營效益有著一定的差異性，消費者對飯店的偏好不同，飯店所需要的投入也呈現(xiàn)出一定的差異性，因此，投資主體在選擇飯店時，地理位置是一個不可忽視的客觀因素，同星級的飯店在不同的城市和在同一個城市的不同的區(qū)域，其經(jīng)營狀況存在一定的差異性。市場環(huán)境這里所說的市場環(huán)境是一個特定的概念，指的是投資主體在選擇被投資飯店時，影響其投資行為的一個內(nèi)、外部因素組合，因此市場環(huán)境是影響投資主體如何進(jìn)入飯店的一個客觀要素總和，市場環(huán)境要素主要包括當(dāng)?shù)匾M(jìn)外資的總體情況、同行業(yè)接受投資的情況、飯店自身對投資的反應(yīng)情況，競爭者之間的競爭態(tài)勢等等。相反，當(dāng)?shù)卣畬︼埖陿I(yè)的重視力度不夠，有利于飯店業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能夠滿足發(fā)展飯店業(yè)的需要，就會對投資商的投資決策產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，在這種情況下，投資商更難以把握投資渠道的