【正文】 1各類抵押物在抵押率上有什么規(guī)定？小企業(yè)貸款房地產抵押率由貸款行根據借款企業(yè)的償債能力、經營情況、信用情況、抵押物變現(xiàn)情況等綜合因素來進行確定，現(xiàn)將各類抵押物的抵押率上限提示如下：（1）商品房住宅抵押率上限不得超過65%；對于以自然人的住房作為抵押的，應爭取要求其出具擁有第二套房產（可以是借款人或配偶作為共有人的房產,或是能提供真實、有效的房產租賃協(xié)議的租賃房，或是公房、農村自建房等法律規(guī)定抵押人有權居住的其他房產，或者借款人的直系。注意要點提示如下：（1）對于飯店、大賣場、超市、娛樂場所等為承租人的抵押物，要審查其租賃合同中租金的約定是否存在因長期租賃等原因而明顯低于市場價格的情況；（2）對于租賃合同到期日長于貸款到期日的情況，原則上要求承租人簽署放棄租賃權利的承諾函。一級支行必須按照項目評估要求作項目評估，實行資金監(jiān)管，并報分行中小企業(yè)金融業(yè)務部審批。關于辦公樓產證下車庫是否能夠作為抵押物（隨辦公樓一起抵押），若能抵押率如何計算？如果車庫同辦公樓隸屬于同一張房產證,法律定義上即車庫為該房產不可分割的一部分, 單獨車庫不能作為貸款抵押，但車庫可以同辦公樓一起作整體抵押，辦公樓部分的抵押率最高不超過60%，而車庫部分的抵押率最高不超過30%。因此我行小企業(yè)貸款原則上不接受權利人包含無民事行為能力或限制民事行為能力的自然人的房產抵押，如確需辦理權利人包含未成年人的房產抵押的，在計算抵押率時，須扣除未成年人相應的權益。而對于以下類型的房地產抵押，我行原則上不予接受：（1） 不包含土地使用權的（即未辦理二證合一）房產抵押；（2） 以劃撥方式取得土地使用權、并包含企業(yè)職工安置費用的（以在企業(yè)改制協(xié)議中有相應條款約定為準）房產抵押；（3） 房齡在15年以上或房屋面積在40平方米以下的個人住宅，但具有獨立產權的老式洋房、花園別墅等另有規(guī)定的例外。小企業(yè)貸款的擔保方式有哪些？根據總行小企業(yè)貸款管理辦法等文件規(guī)定，目前我行可接受的小企業(yè)貸款擔保方式有：100%保證金質押、人民幣存單質押、國家債券質押、房地產抵押（商品房住宅、辦公樓商鋪、工業(yè)廠房、自用在建工程）、分行已核定授信額度的專業(yè)擔保公司提供的保證、以上方式的組合擔保以及經分行中小企業(yè)金融業(yè)務部審批同意的其他貸款方式。小企業(yè)貸款應該如何確定利率及綜合收益？原則上小企業(yè)貸款綜合收益不低于同期基準利率上浮20%；信用等級為A、A、A+的，原則上利率上浮不得低于10%，信用等級為AA、AA，原則上利率不得低于基準利率，如需采取基準利率的，一律上報分行中小企業(yè)金融業(yè)務部審批。小企業(yè)貸款的期限如何界定？小企業(yè)貸款實行期限管理，按照貸款期限貸款分為短期貸款和中期貸款。目前我行小企業(yè)貸款的用途可分為兩大類：短期用途、中期用途。小型企業(yè)的融資應當有真實的用途，并需在合同中予以明確約定。預警信息提示為限制、關注等級別，各行部須認真調查預警原因及內容，注重個人信用與企業(yè)信用的綜合分析，酌情審慎辦理小企業(yè)信貸業(yè)務。（2）如經營者個人在分行信息集成管理系統(tǒng)預警數(shù)據庫有預警信息和不良信用記錄，須調查了解預警原因及信息內容。打印消費者信用報告。根據分行個人消費貸款有關規(guī)定，各支行可以通過以下途徑查詢小企業(yè)經營者或企業(yè)其他重要人物信用情況： 查詢總行特別關注客戶信息系統(tǒng)個人信息情況（CIIS）。（3）經營者個人信用情況：法人代表及重要控股股東的銀行貸款、信用卡、公共事業(yè)費的交付等情況。（1）企業(yè)在銀行的信譽情況：通過查詢企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)的貸款卡查詢企業(yè)的融資信用：包括我行貸款形態(tài)、質量、付息情況、有無不良貸款記錄、他行融資情況；結算信用：企業(yè)票據結算、支付、存貸比情況。（5）通過收集信息與到現(xiàn)場核查相結合，調查抵押物產權是否清晰、是否存在法律糾紛和執(zhí)行障礙、是否已抵押給第三方、是否存在租約、目前從事的經營活動是否合法等；抵押人的資信背景，與申請人的關系（抵押人與申請人不是同一人時）；個人住宅抵押資產是否為抵押人唯一房產。（3）深入實地，查閱客戶有關報表、帳簿、水電費用、發(fā)票、銀行對帳單，了解客戶實際生產、銷售、盈虧、資金周轉情況。（1）查閱信貸管理系統(tǒng)、征信系統(tǒng)、工商信息，了解借款人信譽狀況和償債能力變化情況。小企業(yè)貸款調查可以通過哪些方法進行？小企業(yè)貸前調查主要是通過實地調查，了解掌握小企業(yè)生產經營狀況、資產負債結構、發(fā)展前景和管理存在的問題、抵押物狀況，分析企業(yè)的償債能力和貸款潛在風險，為貸款決策提供準確的信息和依據。哪些行業(yè)的小企業(yè)屬于禁止進入或謹慎介入范圍？根據總行信貸管理的有關政策, 某些禁止進入類行業(yè)我行信貸資金不得流入，具體包括：（1）禁止營銷鋼鐵、水泥、電解鋁、氧化鋁、煤炭、玻璃、紡織、造紙、化肥行業(yè)的項目貸款（指上述行業(yè)的生產型企業(yè)，非流通貿易企業(yè)）；（2）小企業(yè)貸款一般不得用于船舶購置，特殊情況需報總行審批；（3）小企業(yè)貸款不得投向教育、醫(yī)療衛(wèi)生、出版社、研發(fā)機構、社會組織等非生產流通企業(yè)，不得投向證券和期貨投資、投資基金、資產管理等資本運作企業(yè)，不得投入房地產開發(fā)、博彩業(yè)等特殊行業(yè)； （4）嚴禁介入部分經營方式落后、資金實力弱、誠信水平低的村辦集體企業(yè)，謹慎介入部分人員負擔沉重、市場競爭力不強的紡織、醫(yī)藥、加工、零售等競爭性行業(yè)的國有控股中小企業(yè)。第五章 小企業(yè)信貸業(yè)務常見問題解答一、小企業(yè)信貸業(yè)務營銷方面哪些企業(yè)可以作為小企業(yè)貸款的借款主體？小型企業(yè)借款主體指不能提供審計財務報表的符合《中小企業(yè)界定標準》規(guī)定的中型企業(yè)和融資余額超過500萬元的符合《中小企業(yè)界定標準》規(guī)定的小型企業(yè)；微型企業(yè)指個體工商戶和融資余額不超過500萬元的符合《中小企業(yè)界定標準》規(guī)定的小型企業(yè)。三、重要業(yè)務事項通知關于對我行信用擔保機構擔保貸款項下的小企業(yè)法人客戶信用評級需掌握的要點文號：內（ 司二 ）字[ 2005 ] 1 號發(fā)文時間：2005年5月30日主要內容：介紹了我行信用擔保機構擔保貸款項下的小企業(yè)法人客戶信用評級小工作中遇到的問題，并對評級工作中遇到的問題提出了參考意見。關于印發(fā)《中國XXXX上海市分行法人客戶鋼材貿易融資業(yè)務操作辦法（試行）》的通知文號：工銀滬司二[2005]6號發(fā)文時間：2005年12月31日主要內容：明確了法人客戶鋼材貿易融資業(yè)務試點行名單，介紹了辦理鋼材貿易融資業(yè)務的基本條件、鋼材貿易融資業(yè)務的申請和辦理、鋼材貿易融資業(yè)務的貸后管理，同時統(tǒng)一制定了《委托監(jiān)管合作協(xié)議書》、《動產質物倉儲保管及監(jiān)管協(xié)議》。關于印發(fā)《中國XXXX上海市分行小企業(yè)國際貿易融資業(yè)務管理辦法》的通知文號：工銀滬國[2005]75號 發(fā)文時間：2005年8月29日主要內容：介紹了小企業(yè)國際貿易融資業(yè)務的種類和適用對象、核定國際貿易融資客戶授信額度的條件、國際貿易融資客戶授信額度的申報與審批、國際貿易融資業(yè)務的權限管理、國際貿易融資客戶授信額度的使用、國際貿易融資的利率管理、業(yè)務分工、國際貿易融資客戶授信額度的管理與監(jiān)控。關于印發(fā)《中國XXXX上海市分行小企業(yè)信貸業(yè)務操作細則（試行）》的通知文號：工銀滬司二[2005]3號發(fā)文時間：2005年8月4日主要內容：明確了貸前調查工作要求、貸款審查審批工作要求、貸款手續(xù)辦理要求、貸后管理要求和權限管理規(guī)定，指出評級授信應注意的問題，同時對“建立信貸關系申請書”、“建立信貸關系審批表”、“建立信貸關系契約”、“小企業(yè)貸款申請書”、“小企業(yè)貸款調查報告基本格式”等作了具體規(guī)定。關于印發(fā)《中國XXXX上海市分行信用擔保機構管理辦法（試行）》和《中國XXXX上海市分行信用擔保機構客戶管理實施細則（試行）》的通知文號：工銀滬司二[2005]2號 發(fā)文時間：2005年7月13日主要內容：為加強對信用擔保機構準入和擔保額度管理，規(guī)范擔保機構保證貸款操作，保障我行信貸資產安全，明確擔保機構準入流程，落實擔保機構客戶管理的工作職責，根據《擔保法》、《中國XXXX貸款擔保管理辦法》、《關于印發(fā)中小企業(yè)信貸經營管理有關制度的通知》、《中國XXXX上海市分行擔保機構保證擔保貸款操作辦法（試行）》等規(guī)章制度，特制訂中國XXXX上海市分行《信用擔保機構管理辦法（試行）》和《信用擔保機構客戶管理實施細則（試行）》。關于進一步做好小企業(yè)信貸工作的通知文號：工銀滬個信[2004]6號發(fā)文時間：2004 年10月27日主要內容：要求各行部高度重視小企業(yè)信貸工作、落實職能部門和營銷管理人員、落實營銷措施、落實業(yè)務進度、切實加強管理。關于印發(fā)《中國XXXX上海市分行小企業(yè)信貸業(yè)務內部委托代理操作辦法（試行）》的通知文號：工銀滬信[2004]43號發(fā)文時間：2004 年8月4日主要內容：根據總行有關規(guī)定，小企業(yè)信貸業(yè)務實行準入制度，被總行批準為試點行的行部可以按總行小企業(yè)信貸經營管理辦法辦理業(yè)務，對試點行以外的行部（以下簡稱“委托行”）需按照小企業(yè)信貸業(yè)務操作流程辦理業(yè)務的，分行指定一個行部（以下簡稱“代理行”）統(tǒng)一接受委托代理小企業(yè)信貸業(yè)務。二、近年分行文件（一）2002年文件關于印發(fā)《中國XXXX上海市分行小企業(yè)小額抵押貸款操作規(guī)程》的通知文號：工銀滬發(fā)[2002]254號發(fā)文時間：2002年12月23日主要內容：包括小企業(yè)及其信貸業(yè)務范圍、辦理小企業(yè)信貸業(yè)務的機構和人員、小企業(yè)貸款方式掌握依據、辦理小企業(yè)信貸業(yè)務的條件、小企業(yè)信貸業(yè)務辦理程序和其他注意事項。轉發(fā)銀監(jiān)會有關小企業(yè)貸款業(yè)務文件的通知文號：工銀辦發(fā)〔2005〕521號發(fā)文時間：2005年11月21日主要內容：轉發(fā)《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于印發(fā)銀行開展小企業(yè)貸款業(yè)務指導意見的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2005]54號）和《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會辦公廳關于落實銀監(jiān)會完善小企業(yè)金融服務領導小組第二次工作會議精神的通知》（銀監(jiān)辦通[2005]197號），要求各行認真學習領會，深刻認識開拓小企業(yè)信貸市場的重要意義，嚴格執(zhí)行總行小企業(yè)信貸政策制度，穩(wěn)步推進小企業(yè)信貸業(yè)務健康發(fā)展。關于調整部分分行小企業(yè)信貸政策的通知文號：工銀辦發(fā)[2005]340號發(fā)文時間：2005年7月18日主要內容：對我行轄屬支行小企業(yè)信貸行部分類及其轉授權、我行接受專業(yè)擔保機構提供擔保的擔保機構的信用等級的要求、可視同微型企業(yè)辦理信貸業(yè)務的要求、小型企業(yè)辦理銀行承兌匯票及信用證等業(yè)務時保證金比例的要求、小企業(yè)不良貸款率控制要求等均作了明確規(guī)定。關于印發(fā)《中國XXXX信用擔保機構信用等級評價辦法（試行）》的通知文號：工銀發(fā)[2005]87號發(fā)文時間：2005年4月21日主要內容：規(guī)定了信用擔保機構信用等級劃分、信用等級指標與權重、綜合評價得分與信用等級、信用評級方法、信用評級的特別規(guī)定、信用評級報告、評級工作的組織、程序與審定權限等。（二）2005年文件關于進一步推進小企業(yè)信貸業(yè)務發(fā)展的意見文號：工銀發(fā)[2005]40號發(fā)文時間：2005年2月28日主要內容：完善小企業(yè)區(qū)域信貸政策、完善小企業(yè)信貸操作流程、規(guī)范小企業(yè)信貸業(yè)務的監(jiān)測管理、完善小企業(yè)的退出管理等。關于印發(fā)《中國XXXX分支機構辦理小企業(yè)信貸業(yè)務準入管理辦法（試行）》的通知文號：工銀發(fā)[2004]97號發(fā)文時間：20040520主要內容：辦理小企業(yè)信貸業(yè)務的分支機構實行準入制，對業(yè)務準入、業(yè)務監(jiān)測檢查、業(yè)務停牌和業(yè)務復牌作了具體規(guī)定。定期存款存入方式可以是現(xiàn)金存入、轉賬存入或同城提出代付。（四）定期存款：是銀行與存款人雙方在存款時事先約定期限、利率，到期后支取本息的存款。（二）協(xié)定存款：是指客戶通過與銀行簽訂《協(xié)定存款合同》，約定期限、商定結算賬戶需要保留的基本存款額度，由銀行對基本存款額度內的存款按結息日或支取日活期存款利率計息，超過基本存款額度的部分按結息日或支取日人行公布的高于活期存款利率、低于六個月定期存款利率的協(xié)定存款利率給付利息的一種存款。（六）個人經營性貸款：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于借款人合法投資經營活動所需資金周轉的人民幣擔保貸款。（五）個人消費貸款：是指XX向借款人發(fā)放的，申請用于個人或家庭消費支出的貸款。根據主體不同分為個人卡、商務卡、專用卡三個系列。（三）銀行卡：牡丹信用卡是中國XXXX發(fā)行的，具有轉帳結算、存取現(xiàn)金和消費功能的信用卡。四、個人金融業(yè)務產品（一）理財金賬戶：理財金賬戶是將同一客戶的定、活期，本、外幣，存、貸款，股票、債券和基金等相分離的單一帳戶匯集在一起，具有儲蓄、透支、貸款、外匯買賣、其他投資（股票、基金、債券等）、結算、轉帳、消費和查詢等多種理財功能。保證金要求：辦理保函業(yè)務，企業(yè)須提供一定比例保證金，保證金差額部分必須落實分行小企業(yè)信貸政策要求的足額、有效抵（質）押擔?；驅I(yè)擔保機構提供的保證擔保或分行認可的低風險擔保。主要包括貿易或工程項下的擔保：投標保函、履約保函、預付款保函、質量及維修保函、付款保函等。一旦未履行，將由擔保銀行負責受益人的有關損失。三、中間業(yè)務產品（一）企業(yè)財務顧問服務財務顧問業(yè)務是指為客戶提供的持續(xù)性和收費性企業(yè)理財咨詢服務，提供結算管理、企業(yè)理財、現(xiàn)金管理等日常咨詢服務，解答有關商業(yè)銀行產品、企業(yè)投融資等方面的問題的基本（日常）服務；提供信息服務、理財咨詢服務、財務管理服務的專（選）項服務，并實行分類定價，以滿足客戶的多層次需求。（三）速匯通：電子匯兌 中國XXXX依托實時清算系統(tǒng)，為客戶提供安全、方便、快捷的電子匯兌服務。本票的背書、保證、付款行為和追索權的行使適用于匯票的規(guī)定。 本票： 本票是出票人簽發(fā)的，承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。（二）支付通：一攬子結算業(yè)務我行的結算業(yè)務提供支票、匯票、本票等傳統(tǒng)票據結算工具外，還包括電子匯兌、網上銀行等創(chuàng)新產品。（4）特別說明：本業(yè)務目前僅限于試點行按照《中國XXX