【正文】 ，抵押人可以部分轉(zhuǎn)讓抵押物的，所得的收入應(yīng)存入建設(shè)銀行的專戶或償。 抵押物的處分與轉(zhuǎn)讓抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓或處分抵押物的，建設(shè)銀行必須要求其提出書面申請，并經(jīng)該筆貸款原審批部門批準(zhǔn)后方予辦理。，應(yīng)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值。 抵押物管理 抵押物的檢查抵押期間，經(jīng)辦人員應(yīng)定期檢查抵押物的存續(xù)狀況以及占有、使用、轉(zhuǎn)讓、出租及其他處分行為。個人住房貸款抵債資產(chǎn)的收取、保管、處置以及相應(yīng)的會計核算，均應(yīng)按照中國建設(shè)銀行關(guān)于抵債資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。依法拍賣、變賣不良個人住房貸款抵押物所得價款，支付處分抵押物所需費用等后小于貸款本息的差額，或依法取得抵債資產(chǎn)，按評估確認(rèn)的市場公允價值入賬后，扣除抵債資產(chǎn)收取費用，小于貸款本息的差額，應(yīng)繼續(xù)向債務(wù)人追償。對因開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或營業(yè)執(zhí)照被吊銷、借款人死亡或失蹤，或通過法律程序執(zhí)行后無法回收的貸款，按照第三十七條有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置?！盃€尾”的“假個貸”樓盤，如只需投入少量資金項目即可完工，且開發(fā)商有還款意愿，按信貸授權(quán)權(quán)限，經(jīng)有權(quán)行審批同意，可視情況發(fā)放少量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并對項目進(jìn)行封閉管理，用項目實現(xiàn)的銷售收入或處置抵押物所得，收回“假個貸”和開發(fā)類貸款。對已暴露的“假個貸”，應(yīng)根據(jù)實際情況采取以下處置措施：，督促其承擔(dān)還款責(zé)任。、或工程質(zhì)量等問題造成買賣雙方糾紛，借款人不予歸還貸款的，在督促借款人還款的同時，應(yīng)督促開發(fā)商解決糾紛，并承擔(dān)保證責(zé)任；在糾紛解決之前，暫停對該開發(fā)商項目發(fā)放新的個人住房貸款；同時密切關(guān)注開發(fā)商動態(tài)。，如果尚在開發(fā)商連帶責(zé)任保證階段的，要求開發(fā)商履行保證責(zé)任，代為歸還拖欠本息與費用；對借款人拒絕歸還貸款、保證人拒絕履行保證責(zé)任的，經(jīng)協(xié)商無效，應(yīng)及時提起訴訟，通過法律手段收回貸款。，各地經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境的變化、借款人實際資信情況等及時判斷風(fēng)險狀況，適當(dāng)縮短上述處理拖欠本息的劃分期間，及時采取有效處置措施保全我行債權(quán)。－6（不含）個月的，貸款經(jīng)辦人要約見借款人或者上門催收，了解借款人違約原因，協(xié)商可行的還款方案；對抵押加階段性保證貸款要視情況要求開發(fā)商協(xié)助催收或承擔(dān)保證責(zé)任。－3（不含）個月的，貸款經(jīng)辦人要向借款人發(fā)出書面“催收通知書”。、足額償還貸款本息的，將該筆貸款進(jìn)入不良貸款管理與處置程序進(jìn)行處理。 有關(guān)風(fēng)險事項的處理程序，經(jīng)辦人應(yīng)及時向部門負(fù)責(zé)人匯報，制定相應(yīng)的處理方案。對回訪過程中，發(fā)現(xiàn)再交易住房合作中介機構(gòu)出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)暫停或停止與其合作發(fā)放新的個人再交易住房貸款：（1）經(jīng)營管理不善，財務(wù)狀況惡化；（2）所擔(dān)保的個人再交易住房貸款不良情況比較嚴(yán)重；（3）由于中介機構(gòu)的原因，合作發(fā)放的貸款中出現(xiàn)“假個貸”；（4）對外擔(dān)保超出其擔(dān)保能力。對資信評級一般且合作中發(fā)現(xiàn)不良記錄的，應(yīng)加大回訪頻率，至少每季度或每月一次。（2）定期對個人再交易住房合作中介機構(gòu)進(jìn)行回訪與檢查，內(nèi)容包括中介機構(gòu)的資信情況、經(jīng)營情況及財務(wù)狀況等，并形成書面回訪與檢查報告。 、滅失、價值減少，出質(zhì)人未在30天內(nèi)向建設(shè)銀行提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；，但所得價款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；，發(fā)生非建設(shè)銀行過錯導(dǎo)致質(zhì)押權(quán)利價值減少，而出質(zhì)人未將損害賠償金存入建設(shè)銀行指定的賬戶的； ，未經(jīng)建設(shè)銀行書面同意，質(zhì)押人贈與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質(zhì)押權(quán)利的。 ；，而抵押人未將損害賠償金存入建設(shè)銀行指定賬戶的；、滅失、價值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在30天內(nèi)向建設(shè)銀行提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；，但所得價款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；。 ；、其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項下保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的；作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；；。 對借款人的檢查發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人進(jìn)行糾正；對借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或者解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任：；；，借款人累計六個月（包括計劃還款當(dāng)月）未償還貸款本息和相關(guān)費用的；，借款人未按期歸還貸款本息，并自建設(shè)銀行發(fā)出催收通知書之日起30天內(nèi)（以掛號寄出時間為準(zhǔn)），借款人仍未能清償貸款本息和相關(guān)費用的；；、失蹤或喪失民事行為能力后，其繼承人、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財產(chǎn)代管人拒絕繼續(xù)履行借款合同、或累計六個月（包括計劃還款當(dāng)月）未償還貸款本息和相關(guān)費用的； ，足以影響其償債能力的；。 檢查的主要手段貸后檢查的主要手段包括：監(jiān)測貸款賬戶、查詢不良貸款明細(xì)臺賬、電話訪談、見面訪談、實地檢查、監(jiān)測資金使用等。 貸后檢查 檢查要求《中國建設(shè)銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險分類實施細(xì)則》等規(guī)定及時對個人住房貸款進(jìn)行風(fēng)險分類；、關(guān)注類貸款可采取抽查的方式不定期進(jìn)行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進(jìn)行一次貸后檢查。、受遺贈人、監(jiān)護(hù)人、財產(chǎn)代管人同意繼續(xù)履行原借款合同義務(wù)的，建設(shè)銀行應(yīng)根據(jù)經(jīng)公證的繼承協(xié)議、文件與其簽訂債務(wù)承擔(dān)協(xié)議，并辦理抵押登記或貸款擔(dān)保手續(xù)等。、質(zhì)押權(quán)利是否符合擔(dān)保要求，并填寫“中國建設(shè)銀行個人住房借款變更擔(dān)保調(diào)查審批表”，提出調(diào)查意見，報信貸經(jīng)營部門負(fù)責(zé)人審批；，建設(shè)銀行認(rèn)為須進(jìn)行評估的，必須由建設(shè)銀行認(rèn)可的評估機構(gòu)進(jìn)行評估；，貸款余額與新的抵押物、質(zhì)押利評估價值之比不得高于規(guī)定的抵（質(zhì)）押率；新的保證人必須有足夠的保證能力；，建設(shè)銀行應(yīng)與借款人、擔(dān)保人簽訂變更擔(dān)保協(xié)議或重新簽訂擔(dān)保合同，辦理抵（質(zhì)）押登記變更等有關(guān)手續(xù)。會計部門辦理完相關(guān)手續(xù)后應(yīng)打印相應(yīng)回單提供給客戶。，建設(shè)銀行應(yīng)及時與借款人、擔(dān)保人簽訂《中國建設(shè)銀行個人住房借款合同變更協(xié)議》。，應(yīng)要求借款人先按原還款方式歸還當(dāng)期應(yīng)還本息，新的還款方式應(yīng)自下期開始執(zhí)行。對借款人未提前部分還款而直接申請變更還款方式的，應(yīng)要求借款人填寫“中國建設(shè)銀行個人住房借款還款方式變更申請書”，要求借款人明確選擇變更后的還款方式并簽字確認(rèn)。對借款人申請變更還款方式的，建設(shè)銀行應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知借款人所選擇還款方式的內(nèi)容，并要求借款人提出書面申請。，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請。，保持原貸款期限不變而申請相應(yīng)調(diào)整分期還款額的：建設(shè)銀行會計柜臺應(yīng)要求借款人在“中國建設(shè)銀行個人住房借款提前還款申請書”上對調(diào)整分期還款額做出明確選擇。會計部門在辦理完相關(guān)手續(xù)后打印回單提供給客戶。，建設(shè)銀行及時與借款人、擔(dān)保人簽訂《中國建設(shè)銀行個人住房借款合同變更協(xié)議》，并辦理抵（質(zhì)）押登記變更等有關(guān)手續(xù)。，如屬延長期限的，則原借款期限與延長期限之和不得超過各類個人住房貸款的最長期限規(guī)定。，應(yīng)要求借款人先按原分期還款額歸還當(dāng)期應(yīng)還本息，期限調(diào)整后新的分期還款額應(yīng)自下期還款開始執(zhí)行。 借款期限的調(diào)整在合同履行期間，應(yīng)允許借款人向建設(shè)銀行申請縮短或延長借款期限，并由借款人填寫“中國建設(shè)銀行個人住房借款期限調(diào)整申請書”。2．合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人（包括借款人、擔(dān)保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。在擔(dān)保期內(nèi)的，根據(jù)合同約定必須事先征得擔(dān)保人書面同意的，須事先征得擔(dān)保人的書面同意。 貸款的結(jié)清借款人提前結(jié)清或正常結(jié)清貸款后，信貸經(jīng)營部門憑會計部門轉(zhuǎn)來的“中國建設(shè)銀行個人住房貸款結(jié)清通知書”、貸款還款憑證等，核實確認(rèn)借款人已經(jīng)還清所有款項后，在借款合同封面上用“貸款結(jié)清”章加以標(biāo)記，同時在臺賬上進(jìn)行結(jié)清登記，將貸款本息結(jié)清通知書、抵押物權(quán)屬證明、保險單正本等退回借款人。③變更還款方式。（4）對提前部分還款的借款人，建設(shè)銀行經(jīng)辦人應(yīng)提示借款人提前部分還款后是否作如下選擇，并按借款人的選擇進(jìn)行相應(yīng)處理：①調(diào)整借款期限。（3）借款人辦理提前歸還部分貸款的，建設(shè)銀行應(yīng)要求借款人先歸還當(dāng)期應(yīng)還本息。借款人委托他人代辦的，經(jīng)辦人應(yīng)要求代理人持借款合同原件、借款人授權(quán)委托書和本人身份證件到會計柜臺辦理，并將委托書原件和代理人身份證件（復(fù)印件）留存。（3）建設(shè)銀行可以對借款人提前還款收取違約金，但必須在《個人住房借款合同》中明確約定，并規(guī)定違約金的收取方式。對每次提前還款額超過最高限額的，借款人提前還款申請應(yīng)經(jīng)由信貸部門審批，但審批時間應(yīng)不超過一天。（1）建設(shè)銀行可要求借款人提前還款應(yīng)事先申請，申請方式可以是提前電話通知或到經(jīng)辦柜臺填寫“中國建設(shè)銀行個人住房借款提前還款申請書”。設(shè)貸款總額為Y，貸款利率為i，貸款期數(shù)為n，并設(shè)，其中：，且為不大于的最大整數(shù)，（實際做法中一般設(shè)，余數(shù)為0），當(dāng)時，則：限制條件：等比遞增還款法：首次分期還款額須大于當(dāng)期應(yīng)計貸款利息；等比遞減還款法：遞減比例必須大于負(fù)100%，小于零 貸款發(fā)放后利率的調(diào)整貸款期限內(nèi)，如遇法定利率調(diào)整，按人民銀行和建設(shè)銀行總行有關(guān)利率管理規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。（2）等比遞減還款法首先對借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時間t期，單位為月）劃分若干時間段，借款人首先在第一時間段（期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等金額歸還貸款本息，在第二個時間段（t期）內(nèi)，較第一時間段的分期還款額（A）按定比（s）遞減，即每期以新分期還款額[A*（1s）]歸還貸款本息，在第三個時間段（t期）內(nèi)，較第二時間段的分期還款額[A*（1s）]按定比（s）遞減，即每期以新分期還款額[A*（1s）*（1s）]歸還貸款本息，依此累推，以后每隔一段時間t期，新分期還款額都較前一時間段的分期還款額按按定比（s）遞減，直至貸款本息償清。設(shè)貸款總額為Y，貸款利率為i，貸款期數(shù)為n，并設(shè)，其中：，且為不大于的最大整數(shù)，（實際做法中一般設(shè)，余數(shù)為0），則： 限制條件：等額遞增還款法：首次分期還款額須大于當(dāng)期應(yīng)計貸款利息；等額遞減還款法：末次分期還款額須大于當(dāng)期應(yīng)計貸款利息。（2）等額遞減還款法首先對借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時間t期，單位為月）劃分若干時間段，借款人首先在第一時間段（期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等金額歸還貸款本息，在第二個時間段（t期）內(nèi)，較第一時間段的分期還款額（A）遞減一定額（G），即每期以新分期還款額（AG）歸還貸款本息，在第三個時間段（t期）內(nèi)，較第二時間段的分期還款額（AG）遞減一定額（G），即每期以新分期還款額（A2G）歸還貸款本息，依此累推，以后每隔一段時間t期，新分期還款額都較前一時間段的分期還款額按一定額（G）遞減，直至貸款本息償清。借款人每期須償還等額本金，同時付清本期應(yīng)付的貸款利息，而每期歸還的本金等于貸款總額除以貸款期數(shù)。借款人每期以相等的金額（分期還款額）償還貸款，其中每期歸還的金額包括每期應(yīng)還利息、本金，按還款間隔逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。 還款方法的計算借款人的還款計劃采取分期按月償還的，分期還款額的確定可以采取等額本息還款法、等額本金還款法、等額累進(jìn)還款法、等比累進(jìn)還款法以及其他還款方法。（2）柜面還款方式柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、票據(jù)或信用卡、儲蓄卡到建設(shè)銀行規(guī)定的營業(yè)柜臺還款。個人住房貸款采取委托扣款方式，貸款銀行與借款人應(yīng)對以下問題進(jìn)行明確約定或要求借款人作出明確選擇：①1年期以下（含1年）貸款采取期末到期一次清償時不扣款；②貸款到期、逾期后是否扣款；③貸款拖欠時，應(yīng)按多期合并進(jìn)行扣款；④貸款多還時繼續(xù)扣款時，按分期還款額進(jìn)行扣款；⑤貸款“銷戶”、“核銷”后不扣款；⑥對借款人只提供一個扣款賬號歸還組合貸款時，應(yīng)確定自營性個人住房貸款或公積金個人住房貸款那種貸款優(yōu)先扣款；⑦借款人提供多個扣款賬號歸還一筆貸款時，應(yīng)指定扣款賬號的先后順序。采用委托扣款方式的，借款人須事先向建設(shè)銀行提出申請，并簽訂《個人住房貸款委托扣款協(xié)議》。（1）委托扣款方式委托扣款方式是指，借款人在其建設(shè)銀行開立指定賬戶，并委托建設(shè)銀行按還款計劃在該指定賬戶中以扣款方式還款。（3）特殊情況的處理統(tǒng)一定日方式下采取等額本息還款法，借款人的首期還款可能會出現(xiàn)應(yīng)還利息（即放款日當(dāng)月應(yīng)收貸款利息與下個結(jié)息期應(yīng)計貸款利息合計金額）超過分期還款額的情況，此時信貸人員應(yīng)提示借款人靈活選擇不同歸還貸款方式：①在下個結(jié)息期，按放款當(dāng)期應(yīng)計利息加分期還款額合計金額歸還借款；②在放款日當(dāng)期，歸還貸款應(yīng)計利息，在下個結(jié)息期按分期還款額還款。月利率。當(dāng)月占用天數(shù)，其中：日利率=月利率/30；當(dāng)月占用天數(shù)=本月末日期放款日期+1。放款日當(dāng)月應(yīng)收利息為：貸款本金180。（2）首期還款時應(yīng)收利息的計算借款人首期還款時應(yīng)收利息包含放款日當(dāng)月應(yīng)收利息與下個月應(yīng)收利息。（2）統(tǒng)一定日方式：對每類貸款賬戶統(tǒng)一確定每月固定日期作為結(jié)息日。中國建設(shè)銀行個人信貸系統(tǒng)在各分行推廣上線后，各分行應(yīng)推廣使用按戶定日的方式確定結(jié)息日。個人住房貸款采取按月計結(jié)息、借款人分期按月償還的方式，借款人從貸款發(fā)放的次月起按月償還借款本息（采用到期一次性還本付息還款方法的除外）對貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可以實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，即指借款合同期限屆滿時一次性結(jié)清貸款，利隨本清。 貸后管理個人住房貸款貸后管理是指自個人住房貸款發(fā)放后到合同終止期間對貸款有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同內(nèi)容變更、貸后檢查、不良貸款管理與處置、抵押物管理、貸款信息管理、貸款檔案管理等。在這種情況下：；，出現(xiàn)因貸款利率調(diào)整導(dǎo)致原累進(jìn)還款方法不滿足條件的情況時，應(yīng)改為等額還款方法，并計算新的分期還款額；、還款方法、分期還款額及時通知信貸部門，信貸部門應(yīng)書面通知借款人。 特殊情況的處理借款合同約定，簽訂借款合同后與銀行發(fā)放貸款期間，如遇法定貸款利率調(diào)整時，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新貸款利率。（1）除個人自建房貸款外，其他貸款品種均應(yīng)采用專項提款方式，即將貸款轉(zhuǎn)入售房人在建設(shè)銀行開立的存款賬戶內(nèi)，或者將貸款