房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃研究(參考版)
2025-06-25 16:01本頁面
【正文】 僅僅有法律法規(guī)是不夠的，要使我國的房地產(chǎn)良好的發(fā)展必須對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，提高房地產(chǎn)的文化基礎(chǔ)，對(duì)我國房地產(chǎn)的發(fā)展有重要的意義。使市場(chǎng)很好的運(yùn)行。很多年來房地產(chǎn)部門都在為“地隨房走”和“房隨地走”的問題上頭痛不已。改革土地出讓方式，增加招標(biāo)和拍賣的透明度，體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，使土地能夠得到合理的開發(fā)和利用，不浪費(fèi)每寸土地。5 建議對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)要根據(jù)市場(chǎng)需求，資金和基礎(chǔ)配套設(shè)施能力等方面進(jìn)行研究、分析，提出科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。正是這種情況使得材料價(jià)格一漲再漲。，房?jī)r(jià)上漲過快由于全國各地房地產(chǎn)發(fā)展很迅速，對(duì)建筑材料的供求是及其不平衡的。在中間炒房使得本來就很高的房子變得更高，以獲取利潤。工薪階層在我國還占大部分，對(duì)高檔樓就只能“望樓興嘆”。部分地區(qū)和城市的一些開發(fā)企業(yè)不考慮房屋最終消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)水平，盲目地上高級(jí)花園別墅，高級(jí)寫字樓等項(xiàng)目相對(duì)不足。因此引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的招標(biāo)，拍賣方式還有很多不完善的地方，還未能被廣泛采用。根本原因是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在招標(biāo)、拍賣中起了作用。目前我國土地使用權(quán)的有償出讓有三種方式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。下面就此提出一些不完善的地方?；ヂ?lián)網(wǎng)不受地域的限制，而且時(shí)效性強(qiáng)，它的廣告表現(xiàn)手段靈活、多樣，有圖像還有聲音，針對(duì)性也很強(qiáng)。指通過發(fā)送電子郵件以及在電腦網(wǎng)絡(luò)上設(shè)立網(wǎng)站主頁來發(fā)布房地產(chǎn)的相關(guān)信息。迅速、及時(shí)，不受時(shí)空的限制；擁有很高的靈活度，隨時(shí)可以修改，針對(duì)性很強(qiáng)，這也是房地產(chǎn)公司進(jìn)行售房的一種好方法。戶外廣告展示的時(shí)間長，表現(xiàn)手段靈活，可以利用光電機(jī)手使戶外廣告更吸引人，費(fèi)用比較低，不太受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手干擾。如車廂廣告、燈箱廣告以及車站廣告牌、宣傳條幅等。報(bào)紙廣告媒體的優(yōu)點(diǎn)：覆蓋面廣，讀者穩(wěn)定，偏及社會(huì)各階層；時(shí)效性強(qiáng)，反應(yīng)及時(shí)；影像深刻，便于長期保存；費(fèi)用較底。、專訪。制作一系列的電視廣告短片，力求其廣告在形象上逼真、優(yōu)美動(dòng)人，內(nèi)容上突出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，反映項(xiàng)目的主題。銷售的形式首次推出的是以現(xiàn)場(chǎng)展銷會(huì)為主要手段，強(qiáng)勢(shì)展銷會(huì)是再配以盤外展銷會(huì)，如在徐州火車站周圍，新一佳等人口流量大的地區(qū)，方便客戶到現(xiàn)場(chǎng)參觀。大力宣傳，樹立品牌形象，在展銷會(huì)開展期間，邀請(qǐng)一些明星在現(xiàn)場(chǎng)表演等，并制造旺銷的搶購氛圍（對(duì)銷售下面會(huì)詳細(xì)的介紹）。項(xiàng)目在各銷售期分別實(shí)施不同的營銷策略，詳情如下：以華美房地產(chǎn)的營銷策略為例子。施工單位自檢這是質(zhì)量保證的基礎(chǔ)，所以監(jiān)視施工單位建立健全質(zhì)量自檢管理體系，把好質(zhì)量這個(gè)大關(guān)；監(jiān)理公司復(fù)檢是對(duì)施工單位自檢的全面監(jiān)督，其中建設(shè)單位要依據(jù)監(jiān)理單位認(rèn)可的進(jìn)度報(bào)表支付進(jìn)度款；建設(shè)單位核檢是對(duì)施工單位自檢及監(jiān)理公司以后，工程質(zhì)量也就得到了保證。由于工程建設(shè)的時(shí)間比較長，而且現(xiàn)在的科技日新月異，材料不斷更新，所以要做好設(shè)計(jì)變更這一關(guān)。所以采用工程預(yù)算加系數(shù)包干的做法才可以有效的控制工程造價(jià)，同時(shí)要注意工程質(zhì)量的監(jiān)督。要及時(shí)做好進(jìn)度與計(jì)劃的比較，如果有滯后或者其他的因素要及時(shí)查找原因并及時(shí)改正同時(shí)，建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭(zhēng)取早預(yù)售，讓投入的資金回轉(zhuǎn)，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的角樓時(shí)間如期交付使用。前面談到前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵，那么在確定了開發(fā)定位之后，在實(shí)施建設(shè)過程中，其管理又是相當(dāng)重要的，因?yàn)樗苯雨P(guān)系大批了工程的進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)，直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)成本的控制問題。封閉物管：整個(gè)小區(qū)實(shí)行封閉式物業(yè)管理，使您的生活舒適安逸。經(jīng)典戶型：面積適中，采用飄窗設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明確。它有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：交通便捷：5分鐘到達(dá)市中心，12分鐘到達(dá)云龍湖。新一佳西關(guān)店，磊福源超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，12分鐘可到達(dá)云龍湖。它不僅擁有世外桃源般的自然環(huán)境，更吸引人之處在于它緊靠近兩萬平方米的花園式景觀中心。小區(qū)地處徐州市東北部的白云山地區(qū)，“居室有價(jià)，居住無價(jià)”是“白云人家”詩意棲居的目標(biāo)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想上，不能一切從暢銷、從高利潤出發(fā)，應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益結(jié)合起來，以建出最適合人民居住的住房：生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀、山水景觀優(yōu)美、功能質(zhì)量?jī)?yōu)良、人居文化上乘、物質(zhì)和精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。人流與車流盡量互不干涉，并注意無障礙設(shè)計(jì)；停車場(chǎng)規(guī)劃中要考慮到小區(qū)中的白領(lǐng)家庭，按照多少戶人家設(shè)置車位，一般車位設(shè)置在住宅的地下室；綠化系統(tǒng)規(guī)劃，小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃緊密結(jié)合建筑布局和場(chǎng)地內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，充分考慮徐州地區(qū)氣候、文化特點(diǎn)，切合地塊的自身?xiàng)l件和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，深入分析徐州現(xiàn)代人需求特點(diǎn)和需求趨勢(shì)；公建設(shè)施規(guī)劃，為形成令人有歸屬感而且適合人居住的小去，公共配套設(shè)施的規(guī)劃至關(guān)重要。總體配套策劃隨著生活水平的不斷提高，民眾住宅本身功能、質(zhì)量要求提高之外，也同時(shí)要注意小區(qū)生活環(huán)境的配套。在調(diào)查中也要采取多中調(diào)查方法，每個(gè)人的性格不同，就要對(duì)癥下藥，達(dá)到因地制宜的效果，像可以裝扮成各種社會(huì)腳色進(jìn)行調(diào)查。所以，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展道路，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。所以我們?cè)谌魏雾?xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之前，一定要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，以期做到精確定位。這種思想已經(jīng)不符合現(xiàn)在人們的需求了，如果開發(fā)商一味也閉門造車，只求住房的“自我欣賞”，那么到了銷售階段，將是“一籌莫展”了。市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位的重要性如今市場(chǎng)調(diào)查包括三個(gè)方面：宏觀環(huán)境調(diào)查、中觀環(huán)境調(diào)查、微觀調(diào)查。在任何一個(gè)房地產(chǎn)公司，最后要看的還是效益，這就要談到銷售部，它的指責(zé)就是把小區(qū)買出去并獲得高于預(yù)期或在預(yù)期中的收入，在這個(gè)過程中就要對(duì)將要銷售的房子進(jìn)行宣傳、廣告策劃，對(duì)房屋的定價(jià)并要考慮對(duì)開發(fā)商來說那個(gè)付款方式更有利，適合購買者購買。表1華美房地產(chǎn)公司職能表開
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