【正文】 1房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明什么事項(xiàng)？（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（3）預(yù)售或者銷售許可證書號。1法律對于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。1法律對于商品房廣告中關(guān)于面積有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。1法律對于商品房廣告中關(guān)于價(jià)格有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人可以要求解除合同、返還已付購房款及利息的。出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：但是合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，按照約定處理，但如果合同一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。保修期從交付之日起計(jì)算。房產(chǎn)商要對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。另外，為了解消費(fèi)者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《商品房銷售管理辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。商品房面積由誰來申請測繪？《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。商品房可以按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)銷售。但是房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。因此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。六、法務(wù)知識：商品房必須按套銷售嗎？可不可以分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。7． 辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費(fèi)用？在辦理入住時(shí)需帶入住憑單,購房合同。6． 小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？所有外檐部分都不可以改變包括小院。5． 樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門解決。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費(fèi)的。收取特約有償服務(wù)費(fèi)應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商議定。②維護(hù)公共衛(wèi)生：包括打掃公共走廊、樓梯、通道、小區(qū)內(nèi)道路，外墻以及清理垃圾等。五、物業(yè)管理相關(guān)說明1． 物業(yè)服務(wù)包括什么？綜合服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)。 定金可以退嗎？答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)返還定金。 商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？答：開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用說明書》：說明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項(xiàng)。 房屋維修基金由誰管理？答：由市維修基金管理機(jī)構(gòu)管理。 如何繳存？答：在《商品房買賣合同》備案時(shí)，一次性存入市維修基金賬戶。 由誰繳存維修基金？金額答：開發(fā)建設(shè)單位（1%，%）和購房人（1%）共同繳存。 在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？答：自2003年1月1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。 為什么要建立房屋維修基金？答：用于對住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。（四） （住宅）貸款年限：最長為30年男性公民貸款年限≡60－實(shí)際年齡女性公民貸款年限≡55－實(shí)際年齡（商用）貸款年限：最長為10年首付至少5成（五） 產(chǎn)權(quán)人所需支付的費(fèi)用： 契稅＝總房款% （注：房屋單價(jià)超過5000元/平方米、非個(gè)人購房、商業(yè)用房契稅稅率均為3%） 維修基金＝總房款1％ 抵押手續(xù)費(fèi)：80元/套 公證費(fèi)＝貸款額% 保險(xiǎn)費(fèi)＝總房款相應(yīng)保險(xiǎn)費(fèi)率貸款年限 印花稅＝總房款‰（僅外籍交納）（按當(dāng)?shù)卣邔?shí)施）貸款年限1~5年6~10年11~15年16~20年20年以上保險(xiǎn)費(fèi)率%%%%%以上均為預(yù)收費(fèi)用，如預(yù)收費(fèi)用與實(shí)際發(fā)生費(fèi)用不符時(shí)，以實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為準(zhǔn)多退少補(bǔ)。 如產(chǎn)權(quán)人不能親自到場，并委托他人辦理按揭貸款手續(xù)，需提供由律師見證過的委托書辦理相關(guān)手續(xù)。 提供一位年齡、收入與產(chǎn)權(quán)人相當(dāng)?shù)木哂斜臼蟹寝r(nóng)業(yè)戶籍的擔(dān)保人，擔(dān)保人需提供身份證（或護(hù)照）、戶口本、收入證明，圖章，并與擔(dān)保人同時(shí)到場辦理按揭手續(xù)。（二） 產(chǎn)權(quán)人非天津戶籍，除需提供以上貸款所需基本資料外，并提供以下資料： 產(chǎn)權(quán)人暫住證原件及復(fù)印件2份。 產(chǎn)權(quán)人已婚，需提供結(jié)婚證復(fù)印件，并提供配偶身份證、戶口本（或護(hù)照）復(fù)印件各1份，圖章（楷體）及收入證明（單位加蓋公章）原件1份。 產(chǎn)權(quán)人收入證明（單位加蓋公章；月收入要求達(dá)到約環(huán)款額的2倍以上）原件1份，（由售樓處提供空白收入證明）。三、 辦理貸款、公積金相關(guān)手續(xù) 簽定合同辦理貸款等注意事項(xiàng)客戶自簽訂協(xié)議后，在辦理后續(xù)手續(xù)時(shí)需提供如下材料：一、 簽訂購房合同：客戶簽訂購房合同需提供產(chǎn)權(quán)人的身份證和圖章（楷體）并需交納相關(guān)費(fèi)用（詳見以下貸款相關(guān)費(fèi)用說明）。 必須簽日期，關(guān)系合同生效日期的確定178。 買受人對已購買房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及共有產(chǎn)權(quán)部分的責(zé)任及權(quán)力 樓宇的屋面使用權(quán)、露臺(tái)、上人屋面、外墻使用權(quán)、小院的使用、其他（梅江的頂層電梯間閣樓）注意不能在書面文字承諾“贈(zèng)送”，如客戶要求，可以參照如下：“商品房屋頂閣樓指定部分允許該商品房業(yè)主使用，如與國家相關(guān)法律、法規(guī)相違背時(shí)，按國家相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，在使用過程中不得違反該小區(qū)物業(yè)相關(guān)規(guī)定。5個(gè)附件為本合同的不可分割部分，具有同等效力。 人民法院起訴合同履行中發(fā)生爭議的，雙方協(xié)商解決；解決不成的，可選擇申請仲裁或提起訴訟。第十四條 產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定本條款為出賣人對商品房權(quán)利擔(dān)保責(zé)任，出賣人保證交付的商品房無產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，否則，承擔(dān)全部責(zé)任。買受人可選擇繼續(xù)履行合同、解除合同或其他處理方式。第十二條 商品房產(chǎn)權(quán)登記一房多售：必須解除原合同，聲明法律文件 現(xiàn)有抵押：辦產(chǎn)權(quán)前撤消房屋竣工驗(yàn)收后，出賣人應(yīng)在30日內(nèi)辦理房屋初始登記，初始登記完畢后，應(yīng)在180天內(nèi)協(xié)助買受人辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。178。 商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局應(yīng)填寫合同附件四。買受人同意的，雙方訂立補(bǔ)充合同；買受人不同意變更或出賣人擅自變更的，出賣方承擔(dān)違約責(zé)任。第九條 基礎(chǔ)配套設(shè)施運(yùn)行的約定雙方約定配套設(shè)施運(yùn)行期限，包括上水、下水、供電、燃?xì)狻⑴瘹獾?，以及違約的處理方式。 商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)第八條 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任保修責(zé)任分兩部分：住宅，非住宅已交付使用之日起計(jì)算保修期出賣人交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定和承諾，在買受人正常情況下出賣人應(yīng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定履行保修責(zé)任。 誤差比=（產(chǎn)權(quán)—合同）/合同*100%178。 如有約定按約定執(zhí)行，如沒有約定則在+3%以內(nèi)的，多退少補(bǔ)，合同繼續(xù)履行；超過+3%的，買售人有權(quán)退房，賣方30日內(nèi)退款及支付利息，不退房則按超過3%對應(yīng)處罰執(zhí)行178。 期房與現(xiàn)房的選擇不同178。 除不可抗力外，也有一些出賣人不能克服的客觀原因所造成的延期交房，雙方對此可另有約定。如：地震、水災(zāi)等。178。 違約責(zé)任與乙方逾期交款違約責(zé)任對等178。第二種，逾期期限超過約定期限的，可選擇：（1）合同繼續(xù)履行，出賣人應(yīng)支付已付款利息、違約金；（2）解除合同，出賣人應(yīng)退還已付款，支付已付款利息、違約金；（3）雙方另行約定。第四條 乙方付款形式及時(shí)間買受人付款可采?。阂淮涡愿犊?、分期付款或其他方式，并由雙方約定付款時(shí)間。 按建筑面積計(jì)價(jià)，每平米單價(jià) 總價(jià) 大寫 178。第二條 商品房價(jià)款本條款為商品房單價(jià)和價(jià)款，單價(jià)為每平方米的價(jià)格，價(jià)款是扣除優(yōu)惠部分的實(shí)際成交價(jià)格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復(fù)抵押的現(xiàn)象，并適應(yīng)商品房“以租代售”等新的銷售形式。出讓：開發(fā)商需支付土地出證金 有使用年限的限制，用途與使用年限的聯(lián)系：一般住宅為70年，非住宅類少于70年（40～50年不等）劃撥：繳納補(bǔ)修、安置費(fèi)用、屬政府行為，關(guān)于使用年限限制沒有明確法規(guī)規(guī)定。 該商品房陽臺(tái)是 ★ 高層全封閉陽臺(tái)按全面積計(jì)★ 多層不封閉陽臺(tái)按半面積計(jì)★ 套內(nèi)面積為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公共分?jǐn)倿楣挟a(chǎn)權(quán)最后，填寫土地來源情況，是劃撥方式還是出讓方式。 用途178。 房號：嚴(yán)格合同銷控，一旦出現(xiàn)一房多售，不僅按合同約定出賣方承擔(dān)違約責(zé)任，另外房地產(chǎn)主管部門有相關(guān)法規(guī)及嚴(yán)厲的處罰措施。名稱經(jīng)地名辦批復(fù)，有時(shí)項(xiàng)目推廣命名以前與地名辦不符，容易給后期諸如公積金貸款操作帶來不便。首先，填寫商品房銷售許可證號，應(yīng)注意，該證號必須填寫準(zhǔn)確。第一條 商品房情況 強(qiáng)調(diào)一下聯(lián)系方式（一定使客戶知道這個(gè)聯(lián)系方式的重要性，幾年內(nèi)不會(huì)有重大變化，如有請立即與有關(guān)人員取得聯(lián)系并作相關(guān)修改）178。178。（二）、合同主體出賣人填寫名稱、法定代表人、注冊地址、聯(lián)系電話、郵政編碼、營業(yè)執(zhí)照號碼、開戶行、帳號；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)售房的，還應(yīng)填寫經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況及資格證書編號?？捎娩摴P、毛筆、簽字筆填寫，空白部分應(yīng)用“/”劃掉；合同備案。 合同歸檔應(yīng)有嚴(yán)謹(jǐn)管理，如有丟失或錯(cuò)誤無法彌補(bǔ) 合同條款的逐項(xiàng)解釋①、 結(jié)合“商品房銷售管理辦法”擴(kuò)大范圍予以解釋②、 具體結(jié)合天津市買賣合同樣本（一）、填寫說明共4個(gè)條款，主要起提示性作用，包括：合同簽訂。 合同狀態(tài)調(diào)退房手續(xù)要嚴(yán)謹(jǐn)完全，應(yīng)有相應(yīng)的法律依據(jù)。 加強(qiáng)簽訂合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，確定合同責(zé)任人。目前，本市商品房買賣所使用的是統(tǒng)一的格式化合同——《天津市商品房買賣合同》，簽好合同對日后減少交易糾紛有重要作用。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。施工過程中開發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目設(shè)