【正文】 第 37 條 室外人員在推垃圾箱時，應(yīng)小心操作，以免壓傷手腳。 第 35 條 在操作與安全發(fā)生矛盾時，應(yīng)先服從安全，以安全為重。 第 33 條 保潔人員不會使用清潔機(jī)器時，不得私自開動機(jī)器，以免發(fā)生意外 事故。 第 31 條 保潔人員在超過 2 米的高處操作時，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。 第 29 條 高壓水槍不能在脫水的情況下操作。 第 27 條 操作前先清理場地，防止接線板、電機(jī)進(jìn) 水或因電線卷入正在操作的設(shè)備中而損壞設(shè)備。 第 25 條 凡不符合上述領(lǐng)用要求的，保管人員有權(quán)拒收，由此影響工作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。 第 23 條 因使用不當(dāng)，發(fā)生機(jī)具、附件損壞者，按規(guī)定賠償。 第 21 條 領(lǐng)用設(shè)備時，領(lǐng)用人需自行檢查設(shè)備的完 好程度，因檢查不周，造成病機(jī)出庫而影響工作的，由領(lǐng)用人自行負(fù)責(zé)。 （ 6）地庫垃圾的清掃要做到地面無紙屑等其他可見的臟物。 （ 4） 保持 地庫清潔。 （ 2）將垃圾運(yùn)送到垃圾房。 （ 2）用雞毛撣撣去欄桿上的灰塵，每日用濕布擦拭一遍欄桿。 （ 3）清潔觀光電梯 的 玻璃，使之無污點(diǎn)。 第 17 條 觀光電梯清潔 工作程序 （ 1）清潔各樓層觀光電梯的不繡鋼門，使之光亮、無浮塵、無手印。 （ 3）清潔電梯 的 不 銹 鋼門及內(nèi)部墻壁，使之光亮、無浮塵、無手印。 第 16 條 貨運(yùn)電梯清潔 工作程序 （ 1）打掃電梯 的 地板，使之無紙屑等雜物。 （ 3）擦拭扶手電梯的鋁合金面、邊板及鏡面，使之光亮、無灰塵、無手印。 第 15 條 扶手電梯清潔 工作程序 35 （ 1）用濕保潔布擦拭扶手電梯 的 扶手，使之干凈、無塵。 （ 3）用玻璃刮 刀 將玻璃上的水滴刮 拭 干凈，使之光亮、無灰塵、無手印。 第 14 條 玻璃門窗清潔 工作程序 （ 1）用濕布將入口處玻璃門擦拭一遍， 如果是 稍高的玻璃門 可以 用 A 字鋁合金梯輔助。 （ 2）用鏟刀將地面不易清除的臟物鏟干凈。 （ 7）清掃安全走道及樓梯，先打掃一遍再用濕拖把將地面拖 抹 干凈。 （ 5）清潔三個入口處的玻璃門窗，確保入口處玻璃窗清潔光亮、無水 漬 、無手印、無污漬。 （ 3）用拖把反復(fù)拖抹地面，確保地面光亮 、 整潔 、 無腳印。如 果 遇 到 雨天，應(yīng)在 入口處鋪上防水踏墊。 第 11 條 根據(jù)季節(jié)及社區(qū)布置，及時做好除“四害”除蟲消毒工作。 第 9 條 保潔人員在工作時間內(nèi)，遇到轄區(qū)內(nèi)有任何垃圾、廢棄物等不衛(wèi)生現(xiàn)象時，要隨產(chǎn)隨清、隨叫隨到，保持衛(wèi)生。 第 7 條 裝修垃圾和生活垃圾要做到日產(chǎn)日清，及時集中到指定地點(diǎn)。 第 5 條 根據(jù)轄區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，隨時保持轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔，遇到雨天要及時疏通排水溝。 第 3 條 轄區(qū)采用“定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量”的“五定”方式加強(qiáng)管理，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃。 上海 XX 物業(yè)管理有限公司 《管理處經(jīng)理操作手冊》 編審小組 第一章 物業(yè)管理管理制度設(shè)計模板 第一節(jié) 10． 1 物業(yè)管理制度設(shè)計 一、 10． 1． 1 保潔工作管理制度 34 制度名稱 保潔工作管理制度 受控狀態(tài) 編 號 執(zhí)行部門 監(jiān)督部門 考證部門 第一章 總則 第 1 條 目的 為了使業(yè)主對保潔工作滿意，對保潔人員工 作進(jìn)行規(guī)范，特制定本制度。 本《手冊》參照了公司 ISO9001： 2020 版質(zhì)量文件和公司相關(guān)管理文件，龔柯、吳為民、蘇振分別負(fù)責(zé)有關(guān)章節(jié)編寫，蘇月珍負(fù)責(zé)匯審，徐致豐負(fù)責(zé)修改、審定。隨著公 司的不斷發(fā)展和社會對物業(yè)管理行業(yè)要求的不斷提高，管理處的管理外延不斷擴(kuò)大，內(nèi)涵不斷深化，管理處的日常運(yùn)作更須規(guī)范化。 部門 員工姓名 職位 日期 請簽署后交還辦公室。按程序推薦合格供方，并每年對長期供方進(jìn)行評審，建立合格供方名錄。每季至少安排一次與供方單位的工作溝通、協(xié)調(diào)。 3）虛心聽取發(fā)展商的意見，以婉轉(zhuǎn)的口氣提出我們的要求，處理好發(fā)展商、業(yè)主及物業(yè)公司三方關(guān)系，力爭在管理過程中得到發(fā)展商的有力支持與配合。報告應(yīng)注意恰當(dāng)用詞，并報公司職能部門審核，重要問題須經(jīng)總經(jīng)理室 31 審批后方能發(fā)文。 發(fā)展商（前期） 1）如介入前期物 業(yè)管理，應(yīng)每周參加工程例會，了解工程進(jìn)度及存在的質(zhì)量等方面問題，做好記錄。 居委會（派出所） 1）管理處應(yīng)當(dāng)每月至少一次與居委干部、社區(qū)民警進(jìn)行溝通，了解小區(qū)居民情況、社區(qū)建設(shè)要點(diǎn)、治安狀況等，及時采取有效的措施。 2）準(zhǔn)時出席房管辦組織召開的各類會議，及時、認(rèn)真完成房管辦布置的各項工作任務(wù)，積 極參加房管部門舉辦的行風(fēng)評議、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等各項活動，并力爭取得好成績。對解決不了的問題，應(yīng)當(dāng)及時上報公司尋求解決方案。 5）對于新的物業(yè) 《法規(guī)》頒布、發(fā)生重大事件或變故、有重大活動（如創(chuàng)優(yōu)迎檢等）、公司在進(jìn)行法律訴訟等情況時，經(jīng)公司批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)委會通報。 3）每年年終應(yīng)當(dāng)組織召開工作茶話會，向業(yè)委會作本年度工作匯報和下年度的工作打算。 2）準(zhǔn)時出席與業(yè)委會的工作例會，視情況列席業(yè)委會（業(yè)主大會）組織的工作會議。 3）與外部組織來往工作的信函、記錄 、決議等，管理處負(fù)責(zé)歸檔，長期保存。 2）對外口徑統(tǒng)一，處事謹(jǐn)慎。 職責(zé)：管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)與以上各外部組織的溝通、協(xié)調(diào)，管理處各部門做好配合，并按照本規(guī)程負(fù)責(zé)實(shí)施與對口組織的正常工作往來。 第五節(jié) 管理處對外溝通、協(xié)調(diào)操作規(guī)程 目的：規(guī)范管理處與外部相關(guān)組織的溝通、協(xié)調(diào)工作，確保物業(yè)管理工作的順利開展。 對同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），應(yīng)作一次記錄。公告應(yīng)存入回訪檔案。 2）對需要進(jìn)行第二次、第三次甚至更多次回訪的，對第二次以后的不屬于投訴的回訪可視情況采用電話回訪形式。 上門回訪必須有業(yè)戶的簽名，電話回訪不作此項要求，但在回訪記錄表中寫明“電 29 話回訪”。 回訪工作的責(zé)任人為管理處經(jīng)理。 3）對意見、建議的回訪。 2）對投訴的回訪。 管理處應(yīng)對 下列三類工作進(jìn)行回訪： 1）對報修的回訪。 “投訴處理報告” ,“糾正預(yù)防措施實(shí)施通知單”及“糾正預(yù)防措施處理單”的記錄由公司管理部備案存檔。 如個別投訴涉及其他單位，無法及時解決問題，應(yīng)在 24 小時內(nèi)與投訴人聯(lián)系，做好解釋工作，同時，盡快與有關(guān)單位聯(lián)系解決問題的措施，并及時將結(jié)果告知投訴人。 根據(jù)糾正措施應(yīng)完成的時間，管理部對不合格服務(wù)糾正結(jié)果及時進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。 投訴人直接向公司投訴的，職能部門應(yīng)立即調(diào)查并判斷投訴的有效性，在當(dāng)日與投訴所涉及的部門（管理處）聯(lián)系。 3）投訴處理 : 及時，不刁難，不推諉，做到“事事有著落，件件有回音”。 基本程序與標(biāo)準(zhǔn)： 1）投訴登記：不缺項，詳細(xì)認(rèn)真，轉(zhuǎn)呈及時。 進(jìn)駐管理。 管理處按《物業(yè)管理委托合同》的條款和公司的要求制訂前三個月 的工作計劃。 管理處或工作小組與委托方進(jìn)行物業(yè)交接，其中應(yīng)包括：業(yè)戶資料、物業(yè)圖紙、現(xiàn)場設(shè)備設(shè)施、前期遺留問題、相關(guān)帳務(wù)清算等。 入住時 ,管理處應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)沫h(huán)境布置。 業(yè)主入住首日 7 天前，管理處在職能部門的指導(dǎo)下準(zhǔn)備入住資料（如《住 戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《入住手續(xù)須知》、《收費(fèi)一覽表》、上墻《制度》等）。 業(yè)主入住首日前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。 27 第 六章 事務(wù)管理 第一節(jié) 新建物業(yè)接管籌建規(guī)程 新接物業(yè)竣工驗(yàn)收前三個月，公司組建管理處；物業(yè)管理人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，分步到位。 辦公室憑總經(jīng)理簽字加蓋合同章并存檔，合同生效。 由經(jīng)辦部門填寫“簽定各類合同審批”表，并附合同、及預(yù)算，報公司各職能部門流轉(zhuǎn)審核。 公司管理部審核，認(rèn)定確需外發(fā)，上報公司總經(jīng)理室審批；管 理部認(rèn)定無需外發(fā)，批轉(zhuǎn)管理處，并注說明。 設(shè)備大修要有完整的檢修記錄，大修結(jié)束后要有完整的竣工資料，并歸入設(shè)備檔案。壓力容器、電梯等危險性較大的設(shè)備檢修，除按檢修規(guī)程或方案進(jìn)行驗(yàn)收外，還必須執(zhí)行專項設(shè)備管理的有關(guān)規(guī)定。 設(shè)備大修要嚴(yán)格執(zhí)行檢修方案和檢修規(guī)程，把好質(zhì)量關(guān) ，采取自檢、互檢，專業(yè)檢查相結(jié)合的方法。 設(shè)備大修方案包括：修理內(nèi)容、質(zhì)量要求、工程進(jìn)度、人工、備品配件、材料、特殊工具需要量、試車、驗(yàn)收規(guī)程、安全措施等。 26 設(shè)備兩次大修間隔應(yīng)在 1 年以上 。管理處接整改 通知后，須在 7 個工作日內(nèi)完成整改。 每季度第一個月管理處送交公司管理部上一季度已完成的且經(jīng)自我驗(yàn)收的《保養(yǎng)任務(wù)書》。 管理部以《管理處設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃》、公司質(zhì)量文件規(guī)定和管理處的實(shí)際情況制訂《公司設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)計劃》。以上文件備齊后，由管理處填寫申請單（或者內(nèi)部聯(lián)系單），由出納辦理條形碼打印手續(xù)，當(dāng)天將打印好的條形碼交由業(yè)委會簽字蓋章后，復(fù)印件返回公司財務(wù)部備案。 情況 3： 業(yè)委會網(wǎng)上使用維修資金。 帳務(wù)處理。 情況 2： 管理處使用維修資金： （要有業(yè)主代表大會決議），業(yè)委會主任、副主任簽字和公章。業(yè)主大會紀(jì)要 。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會應(yīng)該制定維修資金的使用辦法。對動用維修資金的支付款，具體操作暫按照《維修資金管理辦法》的規(guī)定辦理。凡記載不準(zhǔn)確、附件不完整的，公司財務(wù)部予以退回，要求經(jīng)辦人員更正、補(bǔ)充；對不真實(shí)、不合法的原始憑證不予受理。從外單位取得的原始憑證（發(fā)票或者收據(jù)），必須蓋有 填制單位公章（專用章）；從個人取得的原始憑證必須有簽收單和該人身份證復(fù)印件（外單位人）。 管理處送交公司財務(wù)部的憑證，應(yīng)嚴(yán)格按要求填寫。 第四節(jié) 憑證管理規(guī)定 有價單據(jù)（包括發(fā)票、收據(jù)、蓋好章的物業(yè)收費(fèi)單據(jù)等）由管理處出納負(fù)責(zé)保管，領(lǐng)用時根據(jù)“登記簿”進(jìn)行領(lǐng)用登記，交回時進(jìn)行使用核銷登記，保證登記簿記錄和實(shí)際一致。 b. 如遇開發(fā)票，仍采取“以據(jù)換票”方式，即拿單據(jù)換發(fā)票，發(fā)票內(nèi)容和單據(jù)一致，同時單據(jù)上蓋“作廢”章，粘于發(fā)票記帳聯(lián)后做帳； c. 如手工開票（遇業(yè)戶預(yù)交 款等），則由出納本人開票并專門編號登記，在以后期間收取該業(yè)戶相應(yīng)單據(jù)進(jìn)行銷帳。 物業(yè)管理費(fèi)收取流程 : 蓋章前 蓋章后 蓋好章的單據(jù) 現(xiàn)金 (進(jìn)帳單 )+單據(jù)記帳聯(lián) +交款匯總單 出納 :打印業(yè)戶單據(jù) (只準(zhǔn)打印一次 ),經(jīng)審核后交于經(jīng)理蓋章 .然后把蓋好章的單據(jù)交于收費(fèi)員，并填寫“交接記錄本”，收款后進(jìn)行核銷工作 管理處經(jīng)理 :清點(diǎn)單據(jù)數(shù)量并 填寫 “蓋 章記 錄本”，對打印的業(yè)戶